К делу (...)
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«29» июня 2010 года город Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края
в составе:
председательствующего, судьи Ващенко Н.П.
при секретаре Коржемановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шустовой Л.И. к Кузнецову С.М., Филатовой С.А. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании убытков и по встречному иску Кузнецова С.М. к Шустовой Л.И. о признании сделки незаключенной, недействительной в силу ее ничтожности, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Шустова Л.И. обратилась в суд с иском к Кузнецову С.М., Филатовой С.А., Кораблиной В.А. о признании договора недействительным и понуждению заключить договор купли-продажи. В ходе рассмотрения гражданского дела судом было принято к производству встречное исковое заявление Кузнецова С.М. к Шустовой Л.И. о признании сделки незаключенной, недействительной в силу ее ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании истец уточнила свои исковые требования и просила понудить Кузнецова С.М. заключить с ней договор купли-продажи 2/3 земельного участка площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (...), обязать Центральный отдел г. Сочи УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права на данный земельный участок от Кузнецова С.М. к Шустовой Л.И., взыскать с Кузнецова С.М. в ее пользу убытки в размере 3000000 за 1/3 земельного участка площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (...), взыскать с Филатовой С.А. и Кузнецова С.М. в ее пользу убытки в размере 1166666 руб. за неисполнение обязательств по оформлению на имя истца и фактическую утрату ее части земельного участка с кадастровым номером (...).
В дальнейшем, уточнив свои исковые требования, Шустова Л.И. просила понудить Кузнецова С.М. заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 273 кв.м. с кадастровым номером (...) и обязать Центральный отдел г. Сочи УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать переход на данный земельный участок от Кузнецова С.М. к Шустовой Л.И., взыскать с Кузнецова С.М в ее пользу убытки в размере 3000000 руб. за 1/3 земельного участка площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (...), взыскать с Филатовой С.А. и Кузнецова С.М. в ее пользу убытки в размере 1166666 руб. за неисполнение обязательств по оформлению на имя истца и фактическую утрату ее части земельного участка с кадастровым номером (...).
В судебном заседании истец, участвуя как лично, так и через своего представителя, исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме, а во встречном иске отказать.
Ответчики Кузнецов С.М. и Филатова С.А. исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать, а встречный иск удовлетворить, восстановить срок исковой давности.
Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, не находит оснований для удовлетворения исковых требований и считает необходимым удовлетворить встречный иск.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Доводы Шустовой Л.И. и ее представителя о том, что Договор купли-продажи жилого дома от (...)г является предварительным и служит основанием к понуждению заключения договора купли-продажи земельного участка, что в соответствии с указанным договором ответчики обязались продать вместе с домом и земельный участок общей площадью 900 кв.м, что была произведена оплата за часть земельного участка площадью 273 кв.м. с кадастровым номером (...), не состоятельны, поскольку не подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, и не являются основанием для удовлетворения исковых требований.
Договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: г. Сочи, (...), заключен между сторонами (...) года л.д. 12), в УФРС по Краснодарскому краю не зарегистрирован. Данный договор не может являться предварительным, поскольку не предусматривает срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, что является обязательным условием предварительного договора. Закон устанавливает срок, в который должен быть заключен основной договор - один год с момента заключения предварительного договора. Договор купли-продажи указанного жилого дома между Шустовой Л.И. и Кузнецовым С.М. заключен (...)года л.д.34), т.е. по истечению более одного года. Следовательно, обязательство, которое могло возникнуть на основе договора от (...)г., прекращается по умолчанию сторон.
Пунктом 1 Договора от (...)г. определен предмет договора - двухэтажный жилой дом с цоколем и мансардой общеполезной площадью 549,9 кв.м. и жилой 143,1 кв.м. Земельные участки не являются предметом данного Договора. Представленные и исследованные судом иные письменные доказательства не содержат обязательств со стороны Кузнецова С.М. и Филатовой С.А. о продаже спорных земельных участков Шустовой Л.И., не соответствуют форме договора, не содержат условия, позволяющие установить предмет договора, а также другие существенные условия договора.
Кроме того, из дополнительного соглашения к договору купли-продажи жилого дома от (...)г.л.д. 15) следует, что Шустова Л.И. отказалась от части земельного участка, находящегося рядом с домом № (...).
Более того, в п. 15 Договора купли-продажи жилого дома, заключенного между Кузнецовым С.М. и Шустовой Л.И. (...)г. и зарегистрированного в УФРС по Краснодарскому краю (...)г. указано, что настоящий Договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до государственной регистрации настоящего договора. Государственная регистрация Договора от (...)г. произведена (...) года.
Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 554 ГК РФ устанавливает в качестве существенного условия договора продажи недвижимости определение предмета договора с обязательным указанием данных, перечисленных в части 1 данной статьи, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В п. 4 договора купли-продажи жилого дома от (...)г. указано, что жилой дом расположен на правомерном земельном участке мерою 320 (триста двадцать) кв.м., принадлежащий продавцу на условиях аренды на основании Договора аренды от (...)г., зарегистрированного УФРС по КК (...)
Указанные обстоятельства не соответствуют действительности. Жилой дом, указанный в Договоре от (...)г. расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами (...)площадью 320 кв.м.), (...) (площадью 410 кв.м.). Данное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом здания (...) от (...)г. и планом градостроительного регулирования л.д. 42-44).
В силу ст. 554 ГК РФ и в соответствии с письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края (...) от (...)г. во всех случаях (кроме продажи квартир) для определения предмета в договоре продажи недвижимости требуется наличие плана земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости, являющегося приложением к договору. В нарушение закона к оспариваемому договору не прилагался план земельного участка.
Поскольку в Договоре от (...)г. отсутствуют данные о наличии двух земельных участков, на которых расположен жилой дом, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, сторонами не согласовано, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555 ГК РФ устанавливает в качестве существенного условия договора продажи недвижимости цену продаваемого имущества.
Таким образом, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В п. 5 Договора от (...)г. указано, что жилой дом продается за 900000 руб. Указанная цена жилого дома не соответствует стоимости дома, согласованной сторонами. В судебном заседании установлено, что между сторонами была согласована стоимость жилого дома в размере суммы, эквивалентной 570 000 долларов США, что фактически жилой дом Кузнецовым С.М. продан Шустовой Л.И. за сумму, эквивалентную 600000 долларов США.
Поскольку в Договоре от (...)г. отсутствует в письменной форме цена недвижимости, согласованная сторонами, данный Договор считается незаключенным.
Согласно п. 5 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства провозглашено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому земельные участки следуют судьбе объектов, прочно связанных с земельным участком.
Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Как следует из текста Договора от (...)г., из объяснений сторон, при заключении данного Договора воля сторон была направлена на отчуждение жилого дома без соответствующего земельного участка площадью 410 кв.м., предоставленного постановлением главы администрации Центрального района города Сочи (...) от (...)года. Кузнецову С.М. за плату для индивидуального жилищного строительства.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Следовательно, договор от (...)г. купли-продажи жилого дома является ничтожным, как противоречащий пункту 4 статьи 35 ЗК РФ. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке
В судебном заседании стороны согласились с тем, что Кузнецов С.М. получил от Шустовой Л.И. по Договору купли-продажи жилого дома от (...)г. денежную сумму, эквивалентную 600000 долларов США. Из представленных суду расписок, пояснений сторон следует, что оплата за жилой дом производилась в рублях, частично - по курсу 26,6 руб. за 1 доллар США, частично - по более низкому курсу ЦБ РФ. Суд считает возможным учесть более высокий курс рубля к доллару США, поскольку по имеющимся документам невозможно определить дату передачи денежных средств, а, следовательно, курс ЦБ РФ на момент расчета. 600000 долларов США в рублевом эквиваленте составляет 15960000 руб.
Статьей 205 ГК РФ предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.
Истцом заявлено об истечении срока исковой давности по встречным исковым требованиям Кузнецова С.М.
Кузнецовым С.М. в судебном заседании заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности. Просит суд признать пропуск срока уважительным. Представил эпикриз, где указано, что он находился на стационарном лечении в клиническом кардиологическом центре (...) с (...)г. по (...)г. с диагнозом: (...). Суд считает возможным признать пропуск срока исковой давности уважительным и восстановить срок защиты нарушенного права.
Оценивая все исследованные доказательства в совокупности, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении искового заявления Шустовой Л.И. к Кузнецову С.М., Филатовой С.А. о понуждении Кузнецова С.М. заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 273кв.м. с кадастровым номером (...), обязании Центральный отдел г. Сочи УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать переход на данный земельный участок от Кузнецова С.М. к Шустовой Л.И., взыскании с Кузнецова С.М убытков в размере 3000000 руб. за 1/3 земельного участка площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (...), взыскании с Филатовой С.А. и Кузнецова С.М. убытков в размере 1166666 руб. за неисполнение обязательств по оформлению на имя истца и фактическую утрату ее части земельного участка с кадастровым номером (...) отказать.
Исковое заявление Кузнецова С.М. к Шустовой Л.И. о признании сделки незаключенной, недействительной в силу ее ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Признать Договор купли-продажи жилого дома от (...)г. незаключенным, недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав стороны возвратить все полученное по сделке купли-продажи жилого дома от (...)года: Шустову Л.И. - возвратить Кузнецову С.М. жилой дом (...) в г. Сочи Краснодарского края, Кузнецова С.М. - возвратить Шустовой Л.И. 15960000 руб.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение десяти дней со дня составления полного текста мотивированного решения.
Председательствующий Н.П. Ващенко