К делу (Номер обезличен)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 июля 2010 года г. Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края
в составе: председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,
при секретаре судебного заседания Жаботинской В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску Авджикян А.С. к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Управлению автомобильных дорог Краснодарского края о выплате компенсации за изъятие части здания и по встречному иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к Авджикян А.С. об изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. здания торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) посредством перечисления денежных средств на банковский счет гражданина Авджикян А.С. денежных средств либо перечисления их в депозит суда,
У С Т А Н О В И Л:
Авджикян А.С. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Управлению автомобильных дорог Краснодарского края о выплате компенсации за изъятие части здания.
Исковые требования мотивированы следующим.
Для подготовки проведения зимних Олимпийских игр 2014 года Глава администрации (губернатор) Краснодарского края издал распоряжение от 09.12.2009 № 974-р «Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения».
В целях размещения олимпийского объекта краевого значения «Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Гагарина и ул. Донской (проектные и изыскательные работы, строительство)» производится изъятие здания, литер З, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (...), общей площадью 449,1 квадратных метров, принадлежащего истцу на праве собственности. В подпункте 2 статьи 1 предложенного истцу проекта соглашения указывается, что за изъятое имущество ответчики выплатят выкупную сумму, а именно (Номер обезличен) рублей, которая определена на основании Отчета об оценке от 29.03.2010 № (Номер обезличен) и заключения о величине убытков от 29.03.2010 № (Номер обезличен), подготовленных независимым оценщиком ООО «АФК-Аудит», г. Санкт-Петербург, и получивших положительное заключение (экспертное заключение от 30.03.2010). С данной оценкой истец не согласен по следующим причинам:
в разделе 9.2 заключения от 29.03.2010 (Номер обезличен) обзора рынка коммерческой недвижимости г. Сочи большое внимание уделяется негативным последствиям мирового экономического кризиса, но при этом в заключении указывается, что коммерческая недвижимость в г. Сочи подорожала, и спрос на нее увеличивается, причем арендный бизнес развивается все стремительнее (стр. 66-76). Поэтому оценка имущества истца должна быть произведена по рыночной стоимости. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, или обосновать отказ от использования того или иного подхода (стр. 79. отчета). Более того, временный кризис пройдет, стоимость строений и востребованность земельного участка только повысится. Однако истец полагает, что имелась установка на целенаправленное снижение стоимости изымаемого у него имущества, так как в отчете ООО «АФК-Аудит» безальтернативно использовался при оценке стоимости строений только затратный подход. Отказ от применения других подходов (сравнительного и доходного), по причине якобы отсутствия достаточного количества данных, что даст некорректные результаты, не выдерживает никакой критики. Более того, при оценке использовались критерии для уменьшения стоимости, а именно: величины накопленного, физического, функционального, внешнего износа объекта. А для сравнения рыночной стоимости были учтены стоимости производственных и административных зданий, но никак не торговых (стр. 155-158). Такие данные частично присутствуют в аналитической части отчета. Получить их в достаточном объеме не представляет особого труда для опытных оценщиков. На стр. 73 отчета в таблице 32. «Средние цены на коммерческую недвижимость в г. Сочи (продажа, аренда)» приведены сложившиеся на декабрь 2009 г. цены за один кв. метр офисных, складских, производственных, торговых, универсальных и др. помещений. Присутствует и анализ сделок, осуществляемых риэлтерскими агентствами. В соответствии с отчетом стоимость продажи-покупки одного кв. м. помещений в Центральном районе г. Сочи составляет в среднем :
офисы -130 - 135 т. руб.; склады - 70- 75 т. руб.; производство - 55 - 60 т.руб.; торговля - 125 - 130т. руб.; универсальные - 100- 120 т. руб. То есть даже по самым низким расценкам, как для производственных помещений, стоимость изымаемых строений составляет (Номер обезличен). руб. ((Номер обезличен). руб). Фактическая цена должна быть еще больше, так как оценщик обязан рассчитать стоимость каждого вида помещений отдельно по разной цене, либо применить цену для универсальных помещений.
(Номер обезличен). руб.
Примененный оценщиком затратный метод дал оценку в (Номер обезличен). руб., что в среднем составляет 6, 722 тысячи рублей за кв.м. или в 9,0 раз меньше сложившейся минимальной цены одного кв.м.
По мнению истца, расчет проведен не корректно, что, по мнению истца, не позволит ему за выплаченную сумму компенсации приобрести в данном районе аналогичную недвижимость и продолжить работу без ущерба для бизнеса. ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» произвел маркетинговые исследования на рынке предложений нежилой недвижимости в границах (...), (...), на основании экспертного заключения (Номер обезличен) от 27.04.2010 г. стоимость 1 кв. м. нежилой недвижимости в районе пересечения (...) и (...) составляет 61,0 тысячу рублей., что совпадает с минимальной ценой 1 кв. м. производственных площадей, приведенной в таблице 32 отчета ООО «АФК -Аудит», но не использованной при формировании конечных выводов. Таким образом, выводы оценщика ООО «АФК-Аудит», произведенные на основании затратного метода оценки, не отражают действительной стоимости объекта, которая занижена в 9,0 раз по сравнению с действительной рыночной стоимостью. Истец не согласен с произведенной ООО «АФК-Аудит» оценкой принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества - части здания литер -3, площадью 449.1 кв.м., расположенного по адресу (...), в сумме (Номер обезличен). руб., но может согласиться на заключение соглашения на выплату ему компенсации за изъятие вышеупомянутого имущества, по отраженной в отчете (стр.73, табл.32) ООО «АФК -_Аудит» и подтвержденной экспертным заключением ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт»(Номер обезличен) от 27.04.2010 г. средней цене за 1 кв.м - 60.0 - 61,0 тысяч рублей на общую сумму (Номер обезличен) руб.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился в суд со встречным иском к Авджикян А.С., который мотивирован следующим.
Подпунктом 3 пункта 1 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.12.2009 (Номер обезличен) в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. изъяты объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, (...), принадлежащие ему на праве собственности. Указанные объекты недвижимого имущества попадают в границы размещения олимпийского объекта «Автомобильная транспортная развязка вдвух уровнях на пересечении (...) и (...) (проектные иизыскательские работы, строительство)» в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 05.10.2009 №446 «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения объекта «Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении (...) и (...) (проектные и изыскательские работы, строительство)». В силу пункта 1.1. положения о Департаменте Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, утвержденного Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 № 497 (далее - положение о Департаменте), департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года вгороде Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края. Согласно пункту 3.22 положения о Департаменте, Департамент впорядке, установленном законодательством Российской Федерации иКраснодарского края, осуществляет, в частности, функции по обращению всуд, арбитражный суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения. В соответствии с требованиями пункта 18 статьи 15 Закона № 310-ФЗ департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - Департамент) направил гражданину Авджикян А.С. уведомление от 14.12.2009 (Номер обезличен) опринятом решении об изъятии имущества. Согласно отчету об оценке от 29.03.2010 (Номер обезличен), подготовленного ООО «АФК-Аудит», денежная сумма, подлежащая выплате Авджикян А.С. в качестве выкупной цены и убытков, составляет (Номер обезличен) рублей, в том числе:
- рыночная стоимость недвижимого имущества составляет (Номер обезличен) ((...)) рублей;
- размер убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, составляет (Номер обезличен) ((...)) рублей.
По итогам проведения экспертизы отчета об оценке эксперт-оценщик представил заключение по экспертизе и рецензию на заключение о величине убытков, причиненных правообладателю объекта в связи с изъятием, от 29.03.2010, согласно которым отчет об оценке соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартов оценки, а итоговое заключение о размере убытков - соответствует требованиям законодательных и нормативных актов, а также требованиям Методических рекомендаций. На основании изложенного просит изъять в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. здание торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) Литер:З, общей площадью 449.1 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, (...), посредством перечисления на банковский счет гражданина Авджикян А.С. (Номер обезличен) рублей, либо перечисления (Номер обезличен) рублей в депозит суда.
В судебном заседании истец Авджикян А.С. свои исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Представитель Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года по доверенности Карташев В.Н. в судебном заседании исковые требования Авджикян А.С. не признал, на заявленных встречных требованиях настаивал.
Представитель ответчика - Управления автомобильных дорог Краснодарского края в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с ч. 5 ст.167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного представителя ответчика.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста главный консультант отдела организации оценки Управления земельных и имущественных отношений СПЕЦИАЛИСТ1 суду пояснил, что при оценке изымаемого у Авджикян А.С. нежилого здания по (...) в г. Сочи применен затратный метод оценки, при котором учтены все физические параметры объекта недвижимости согласно Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и предоставляемых в рамках Федерального Закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных решением Национального Совета по оценочной деятельности 23.12.2009 г. № 5. Расчет выкупной цены и убытков, подлежащих выплате Авджикян А.С., составляет (Номер обезличен) рублей, этот расчет выполнен с соблюдением требований закона.
Выслушав участвующих в деле лиц, заключение специалиста, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования Авджикян А.С. удовлетворению не подлежат, а встречное исковое заявление Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.12.2009 № 974-р в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. изъяты принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, (...), которые попадают в границы размещения олимпийского объекта «Автомобильная транспортная развязка вдвух уровнях на пересечении (...) и (...) (проектные иизыскательские работы, строительство)» в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 05.10.2009 №446 «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения объекта «Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении (...) и (...) (проектные и изыскательские работы, строительство)».
В соответствии с п. 46 Программы строительства Олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991, ответственным исполнителем по указанному олимпийскому объекту является Администрация Краснодарского края.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.08.2009 № 723 утверждена Краевая целевая программа «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи, как горноклиматического и бальнеологического курорта», в рамках которой проведено распределение полномочий и ответственности между органами исполнительной власти Краснодарского края и органами местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи.
В соответствии с пунктом 1.10 мероприятий Краевой целевой программы «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи, как горноклиматического и бальнеологического курорта» ответственным исполнителем по исполнению указанного мероприятия определено Управление автомобильных дорог Краснодарского края.
Согласно подпункту 2 пункта 4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации» изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, в целях размещения олимпийских объектов осуществляется в собственность Краснодарского края - при изъятии в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.
Согласно статье 15 Закона № 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.
Договор о проведении оценки в соответствии со статьей 15 Закона №310-ФЗ должен содержать обязанность оценщика представить отчет об оценке в течение не более чем 30 дней со дня заключения договора.
Следовательно, сумма, подлежащая компенсации за изымаемое недвижимое имущество правообладателю, определяется оценщиком и оформляется отчетом об оценке.
В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Из отчета об оценке от 29.03.2010 (Номер обезличен), подготовленного ООО «АФК-Аудит», денежная сумма, подлежащая выплате Авджикян А.К. в качестве выкупной цены и убытков, составляет (Номер обезличен) рублей, в том числе:
- рыночная стоимость недвижимого имущества составляет (Номер обезличен) ((...)) рублей;
- размер убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, составляет 236 700 (двести тридцать шесть тысяч семьсот) рублей.
По итогам проведения экспертизы отчета об оценке эксперт-оценщик представил заключение по экспертизе и рецензию на заключение о величине убытков, причиненных правообладателю объекта в связи с изъятием, от 29.03.2010, согласно которым отчет об оценке соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартов оценки, а итоговое заключение о размере убытков - соответствует требованиям законодательных и нормативных актов, а также требованиям Методических рекомендаций.
Доводы истца Авджикян А.С. о том, что рыночная стоимость изымаемого у него недвижимого имущества в виде здания торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) литер З, общей площадью 449.1 кв.м. составляет (Номер обезличен). руб., суд признает не состоятельными, так как заключение ООО «Центра экономических экспертиз «Стандарт», в котором содержатся выводы об указанной рыночной стоимости имущества, не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартов оценки, требованиям законодательных и нормативных актов, а также требованиям Методических рекомендаций.
В данном случае результат проведенного ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» маркетингового исследования не может являться доказательством, на которое ссылается Авджикян А.С.
Не может суд принять во внимание и Экспертное заключение (Номер обезличен) от 30.06.2010 года, выполненное экспертом ООО «Аудит-Гарант-С» ЭКСПЕРТ1, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания литер З общей площадью 449,1 кв.м., этажностью 1, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, (...), определенная сравнительным подходом, по состоянию на 01.07.2010 года, составляет (Номер обезличен) рубля, так как оно выполнено без учета Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и предоставляемых в рамках Федерального Закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных решением Национального Совета по оценочной деятельности 23.12.2009 г. № 5.
При этом встречные исковые требования Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к Авджикян А.С. об изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. здания торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) посредством перечисления денежных средств на банковский счет гражданина Авджикян А.С. денежных средств либо перечисления их в депозит суда суд признает обоснованными, основанными на требованиях действующего законодательства по следующим основаниям.
До настоящего времени соглашение с гражданином Авджикян А.С. не подписано.
В соответствии с пунктом 31 статьи 15 Закона № 310-ФЗ в случае, если соглашение не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края вправе обратиться всуд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества.
Нарушение гражданином Авджикян А.С. месячного срока, установленного на подписание соглашения в связи с изъятием недвижимого имущества препятствует предоставлению земельного участка Управлению автомобильных дорог Краснодарского края для строительства олимпийского объекта краевого значения.
Согласно статье 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или вдепозит суда, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в частности, отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Иные доводы и возражения сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении искового заявления Авджикян А.С. к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Управлению автомобильных дорог Краснодарского края о выплате компенсации за изъятие части здания литер З площадью 449,1 кв.м., расположенного по (...) в г. Сочи, в размере (Номер обезличен) рублей - отказать.
Встречное исковое заявление Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к Авджикян А.С. об изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. здания торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) посредством перечисления денежных средств на банковский счет гражданина Авджикян А.С. денежных средств либо перечисления их в депозит суда (Номер обезличен) рублей - удовлетворить.
Изъять в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. здание торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) литер З площадью 449,1 кв.м., расположенное по (...) в г. Сочи, посредством перечисления денежных средств на банковский счет гражданина Авджикян А.С. денежных средств (Номер обезличен) рублей.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено (Дата обезличена) года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья: