К делу (Номер обезличен)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 июля 2010 года
Судья Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края Афонькина А.И.,
при секретаре Кунина С.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мурадьяна Р.Н. к Андросову Л.В., Малхасян И.Л., Андросовой В.В. о признании сделок недействительными
УСТАНОВИЛ:
Мурадьян Р.Н. обратился в суд с иском к Андросову Л.В., Малхасян И.Л., Андросовой В.В. о признании сделок недействительными. Свои требования обосновывает тем, что он инвалид детства (нетрудоспособен), стал жертвой мошеннических действий Андросова Л.В., который под угрозами вынудил его продать ему по заниженной цене, за (...) рублей, принадлежащую по праву собственности 1/3 доли домовладения площадью 106,1 кв.м., расположенного на участке площадью 1500 кв.м., по адресу: (...) на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от (Дата обезличена) года, выданного нотариусом (...), в реестре за (Номер обезличен), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (Дата обезличена) г. серия (Номер обезличен) и от (Дата обезличена) Серия (Номер обезличен).
Андросов Л.В. и он заключили предварительный договор (в приложении) о том, что в обмен на долю его, Мурадьяна, участка, Андросов обязуется приобрести истцу домовладение в Краснодарском крае, которое устроит и понравится Мурадьяну и, также, дает задаток в размере (...) рублей (по договоренности, долю участка истца они оценили в (...) рублей), а истец обязуюсь оформить на Андросова долю земельного участка сразу после получения на себя правоустанавливающего документа на выбранное им домовладение. Задаток был оформлен соглашением о задатке от (Дата обезличена) года, но в нем было указано, что цена участка всего (...), а не (...) рублей.
Ранее, Андросов заставил его подписать с двоюродной сестрой Мурадьяна предварительный договор ((Номер обезличен)) о том, что истец, как оформит правоустанавливающие документы на долю своего домовладения, сразу продаст его по цене (...) рублей, а не (...) руб. (!), как указано в договоре с Малхасян И.Л., (Дата обезличена) г. рождения. При этом в договоре был пункт, гласящий, что расчет между сторонами уже произведен. Оговоренных денег он не получал. Он был против данных сделок, но Андросов начал угрожать ему и его семье, его родственникам, поэтому истцу пришлось подписать договор купли-продажи доли участка с домовладением против своей воли на кабальных условиях.
Таким образом, его заставили подписать «Соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок» от (Дата обезличена) г., по которому он безвозмездно отказался почти от всего участка, т.к. доля была 1/3, а стала 1/30 (!) в пользу супруги Андросова Л.В. - Андросовой В.В..
«Договор купли-продажи» доли домовладения с земельным участком от (Дата обезличена) г. с Малхасян И.Л., по которому он продал долю домовладения и земельного участка за (...) (!) рублей.
Андросов Л.В. и Малхасян И.Л. были в сговоре и под давлением и угрозами, ему пришлось заключить эти договоры.
Далее, он и его жена насильно были выселены из летнего домика, который находился на спорном земельном участке, а вещи были вывезены в дом, который он раньше никогда не видел, по адресу: (...) Ему с женой пришлось выехать по данному адресу. Как оказалось, дом находится в поле, не пригоден для проживания, т.к. не имел ни окон, ни дверей, ни отопления, не имеет никакого водоснабжения. По приезду он связался с Андросовым, который сказал, что если истец появится в Сочи, то ему не жить. Никаких документов он не получил.
В итоге, от Андросова он получил лишь (...) руб., которые пришлось потратить на благоустройство дома в (...) (двери, окна) и на переезд, а 50 000 из них, Андросов занял у него, которые так и не вернул.
На данный момент он прописан по старому адресу. Никакого недвижимого имущества ни он, ни жена не имеют. Он инвалид, остался «на улице» и вынужден перебиваться гостеприимством знакомых. Он нетрудоспособен, поэтому никогда не сможет заработать себе на жилье.
Все договоры были заключены под влиянием обмана, заблуждения и угрозы, а также злонамеренного соглашения представителей одной стороны с другой стороной. На основании изложенного просит признать недействительным Соглашение о перераспределении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от (Дата обезличена) года и признать недействительным договор купли-продажи доли домовладения с земельным участком от (Дата обезличена) года.
В судебном заседании на признании за истцом права пользования в жилом доме по адресу: (...) истец и его представитель не настаивали.
Ответчики исковые требования не признали. Малхасян М.Б. считает, что все действия по переоформлению прав на домовладение и земельный участок произведены в рамках закона.
Бабкина Т.П., будучи надлежаще извещенной о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилась, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, их доводы и возражения, мнение лечащего врача-психиатра ГУЗ «Психоневрологический диспансер (Номер обезличен)» Департамента здравоохранения Краснодарского края, представителя Управления социальной защиты населения, суд удовлетворяет исковые требования по следующим основаниям.
В соответствии со ст.179 ч.1 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условий, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из материалов дела, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от (Дата обезличена) года Мурадьяну Р.Н. на праве собственности перешла 1/3 доля жилого дома, находящегося по адресу: (...), состоящая из литера А - жилого дома одноэтажного из пяти комнат, общей площадью 109,4 кв.м., в том числе жилой -65,8 кв.м., на указанном земельном участке также расположены : литер «Б»- летняя кухня, литеры «б1 и б2» - пристройки, сооружения л.д.20). На указанную долю жилого дома истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права (Дата обезличена) года л.д.18).
(Дата обезличена) года за Мурядьяном Р.Н. было зарегистрировано право общей долевой собственности - 1/3 на земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный под домами индивидуальной жилой застройки л.д.19).
Мурадьян Р.Н. страдает заболеванием «олигофрения», является инвалидом 2 группы, с детства л.д.29), нетрудоспособен.
(Дата обезличена) года Андросов Л.В. заключает с Мурадьяном Р.Н. «домашнюю сделку» купли-продажи земельного участка, по которой истец обязуется продать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности (то есть 1/3 долю в праве общей собственности) Андросову Л.В. за (...) руб. и домовладение в Краснодарском крае площадью 40-50 кв.м. Продавец обязуется незамедлительно оформить на покупателя данный земельный участок сражу же после получения на себя правоустанавливающих документов на домовладение в Краснодарском крае.
Согласно ст.218 ч.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи…
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельного участка от (Дата обезличена) года не прошел правовую регистрацию, следовательно, является ничтожной сделкой.
(Дата обезличена) года Андросов Л.В. на имя жены истца перечислил (...) руб., что подтверждается приходным кассовым ордером (Номер обезличен).
Не приобретя на имя Мурадьяна Р.Н. домовладение в Краснодарском крае, Бабкина Т.П., Андросова В.В. (жена Андросова Л.В.), Мурадьян Р.Н. и Малхасян М.Б. (Дата обезличена) года заключают соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок л.д.14-15), согласно которому стороны согласны изменить свои доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, где Мурадьяну Р.Н. выделено вместо бывшей 1/3 доли земельного участка, площадью 1500 кв.м., - 1/30 доля в праве общей долевой собственности.
Впоследствии, по договору купли-продажи от (Дата обезличена) года Мурадьян Р.Н. продает Малхасян И.Л. 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, литер А, А1, площадью 106,1 кв.м. по (...) и 1/30 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1500 кв.м. л.д.11-13), который прошел правовую регистрацию (Дата обезличена) года. Согласно п.2.1 Договора недвижимое имущество продается за (...) руб., в том числе сумма, уплаченная за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок - (...) руб. и сумма, уплаченная за долю в праве общей долевой собственности на жилой дом - (...) руб. (в то время как свою 1/3 долю земельного участка Мурадьян Р.Н. ранее по «домашней сделке» продал Андросову Л.В. за (...) руб. (Дата обезличена) года).
Указанные сделки нельзя признать законными, суд считает, что Мурадьяном Р.Н. они были заключены под влиянием обмана со стороны покупателей исходя из следующего.
Согласно заключения комиссии экспертов от (Дата обезличена) года л.д.(Номер обезличен)) установлено, что Мурадьян Р.Н. хроническим психическим заболеванием не страдает, а обнаруживает признаки легкой умственной отсталости, в связи с чем решением Центрального районного суда гор.Сочи от (Дата обезличена) года, вступившим в законную силу л.д.(Номер обезличен)), в удовлетворении заявления (...) о признании недееспособным Мурадьяна Р.Н. - отказано.
Вместе с тем, допрошенная в судебном заседании лечащий врач Мурадьяна Р.Н. - (...) пояснила, что истец состоит на учете с 1985 года по поводу олигофрении, согласно его амбулаторной карты, является инвалидом 2 группы с детства. Данное заболевание часто возникает из-за родовой травмы, оно характеризуется тем, что больной, несмотря на то, что отдает отчет своим действиям, но не до конца осознает их характер и последствия.
Представитель Управления социальной защиты населения также считает, что в силу имеющегося у него заболевания, Мурадьян не давал полного отчета в оценке стоимости продаваемого имущества и приобретаемого ему недвижимого имущества, поэтому, в конечном счете, остался на улице.
Исходя из представленных доказательств, суд считает, что в силу своего состояния здоровья, истец не мог реально оценить обстановку, в которой он находился, чем воспользовались ответчики, путем обмана завладев его имуществом. Об этом свидетельствует тот факт, что реальная стоимость продаваемого имущества, согласно отчета об объекте рыночной стоимости - 1/3 доли жилого дома с земельным участком, составляет (...) руб. При этом как следует из отчета, рыночная стоимость земельного участка площадью 1500 кв.м., находящегося под строениями, по состоянию на (Дата обезличена) года составляла (...) руб., следовательно, стоимость 1/3 доли составляла - (...) руб. 60 коп. Андросов же приобрел земельный участок у Мурадьяна Р.Н. за (...) руб., но в установленном законом порядке сделку не оформил, после чего было составлено соглашение о перераспределении долей, участником которого был уже не Андросов, а его жена, Андросова В.В., которая ранее по договору купли-продажи доли жилого дома от (Дата обезличена) года приобрела часть домовладения по (...), в связи с чем к ней перешло право на 2/9 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.
В судебном заседании Андросов Л.В. пояснил, что якобы в счет стоимости за приобретенный им земельный участок он купил в (...) домовладение для Мурадьяна Р.Н. за (...) руб., представив в подтверждение копию расписки о получении неким (...) указанной суммы денег. Однако согласно сведений Калининского отдела УФСГР кадастра и картографии по Краснодарскому краю право собственности на домовладение по (...) и земельный участок за (...) не зарегистрировано л.д.(Номер обезличен)), сведения о правообладателе отсутствуют, записи о регистрации прав в ЕГРП нет. Следовательно, без регистрации прав на домовладение и земельный участок за продавцом, сделка купли-продажи не могла быть совершена.
По утверждениям Андросова Л.В. Мурадьян Р.Н. ездил неоднократно, смотрел дом, который ему понравился и что он очень хотел жить на Кубани и заниматься фермерством. Данный факт истец отрицает.
Допрошенный в судебном заседании свидетель (...) пояснил, что он перевозил на Кубань в (...) вещи Мурадьяна с женой: шифоньеры, мебель, домашнюю утварь. Услуги оплачивал истец. Когда они приехали в дом, Рауль увидел, в каком дом находится состоянии и расстроился. По его поведению свидетель понял, что истец прибыл туда первый раз. Дом расположен в глубинке, в доме текла крыша, искрила электропроводка, была разобрана печка, двери висели на одной петле, были выбиты стекла. Он, (...), находился в станице с Мурадьяном 5 дней, воду в станице пить было невозможно. Соседи спрашивали, тысяч за 70 купил дом? Земельный участок там большой, но он не обрабатывался, был заросший травой. Когда он уезжал, то Мурадьян также через 5 дней хотел возвращаться с ним обратно.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Андросов Л.В. не представил суду доказательств того, что Мурадьян Р.Н. неоднократно ездил с ним в (...), осматривал дом и дал согласие на приобретение именно указанного дома.
Свидетель (...), брат жены Мурадьяна, пояснил суду, что в (Дата обезличена) года приехали две машины, которые перевозили истца с женой на Кубань, они попрощались и уехали, делали все добровольно. Через две недели вернулись, попросились у него немного пожить и живут до сих пор, он Рауля терпеть не может. Также свидетель пояснил, что он смотрел документы, увидел, что истец с женой получили (...) руб., подписав документы. Когда он разговаривал с сестрой, она все признала. При этом свидетель пояснил, что сестра его также не совсем здоровая.
Показания данного свидетеля также свидетельствуют о том, что условия жизни в ст. Новониколаевской не устроили истца.
Что касается договора купли-продажи от (Дата обезличена) года, то согласно п.2.3 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, финансовых и имущественных претензий у сторон нет. Мурадьян Р.Н. утверждает, что он денег от Малхасян И.Л. не получал.
Последняя пояснила суду, что расписок у нее о передаче денег истцу - нет. Суд пришел к твердому убеждению о том, что несмотря на указанный в Договоре п.2.3 что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, финансовых и имущественных претензий у сторон нет, расчет между сторонами не производился. При этом суд исходит из утверждений в судебном заседании самой Малхасян И.Л. о том, что Мурадьян Р.Н., продав 1/3 долю своего земельного участка Андросову Л.В., оставил ее фактически и без жилья, и без земли, и «спасибо Андросову Л.В., что он выделил ей кусочек - 1/30 долю из своего участка». При таких обстоятельствах Малхасян не могла за «предоставленный» ей «безвозмездно» Андросовым земельный участок выплачивать за него денежную сумму Мурадьяну.
В соответствии с законом, обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.
С учетом изложенного, суд считает, что Мурадьян Р.Н. был умышленно введен в заблуждение ответчиками путем создания у него не соответствующего действительности представления о характере сделок, их условиях, что подтверждается манипуляцией ответчиками с земельным участком, согласно которой Андросов Л.В. якобы купил у истца земельный участок, заключая «договор купли-продажи» по гораздо заниженной цене, чем его рыночная стоимость без его регистрации в установленном порядке; «соглашение о задатке», «предварительный договор», приобретение истцу домовладения в Краснодарском крае, затем «перераспределение долей земельного участка», но уже с участием Андросовой В.В., продажа «перераспределенной» доли, но уже вместе с долей домовладения. В силу своего состояния здоровья, умственной отсталости, Мурадьян Р.Н. не мог осмыслить характер производимых сделок, в связи с чем суд признает их недействительными.
В признании сделки недействительной по другим основаниям: под влиянием насилия, угрозы суд отказывает, поскольку представителем истца не представлены суду доказательств насилия либо угрозы со стороны ответчиков при совершении сделки.
В соответствии со ст.179 ч.2 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанном в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, в связи с чем суд приводит стороны в первоначальное положение.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Мурадьяна Р.Н. к Андросову Л.В., Малхасян И.Л., Андросовой В.В. о признании сделок недействительными - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли домовладения литер А, А1, общей площадью 106,1 кв.м., находящийся в (...) с земельным участком 1/30 доли в праве общей долевой собственности, площадью 1500 кв.м., расположенный в (...), заключенный (Дата обезличена) года между Мурадьяном Р.Н. и Малхасян И.Л..
Признать недействительным соглашение о перераспределении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный в (...) от (Дата обезличена) года, заключенное между Бабкиной Т.П., Андросовой В.В., Мурадьяном Р.Н., Малхасяном М.Б..
Привести стороны в первоначальное положение.
Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено (Дата обезличена) года.
Решение может быть обжаловано в 10 дней в Краснодарский краевой суд со дня составления решения в окончательной форме.
Судья - А.И.Афонькина
Решение не вступило в законную силу.