Электронная копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июля 2010 г г. Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуменюк Т.Н., Мининой Н.П., Привалова К.В., Бондарчук С.В., Ивановой С.А., Худакуева И.В., Андраникяна В.А., Выдрина Д.В., Куроедовой О.А., Грязновой М.А., Шулятской Г.Л., Ляпиной Л.П., Жуковой Ю.И., Волковой В.П. и Гаврилова С.В. к Кексал О.С. о признании права собственности на доли объекта незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании за ними права собственности на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, расположенный на земельных участках (...) в г.Сочи.
В судебном заседании представитель истцов заявленные требования поддержал и мотивировал их тем, что в 2008 – 2009 г. между сторонами были заключены предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в шестиэтажном жилом доме, который ответчик обязалась возвести и сдать в эксплуатацию в срок до конца 3 квартала 2009 г. Ответчик осуществляла строительство на земельных участках (...) в г.Сочи двух индивидуальных жилых домов согласно выданных разрешений на строительство. Указанные земельные участки являются собственностью ответчика. В связи с тем, что денежные средства по договорам были переданы в счет причитающихся долей в праве общей долевой собственности и использованы ответчиком для строительства индивидуальных жилых домов без привлечения собственных денежных средств, заключенные договоры следует считать договорами инвестирования. В соответствии с заключенными договорами ответчик приняла на себя обязательства своими силами осуществить строительство указанных жилых домов, ввести их в эксплуатацию и в течение 30 дней со дня получения свидетельств передать доли в праве общей долевой собственности истцам. Истцы обязались оплатить доли в праве общей долевой собственности в указанных в договорах размерах. Истцы свои обязательства исполнили, передали ответчику свои собственные либо привлеченные денежные средства с целью получения взамен полагающихся им долей в праве общей долевой собственности, которые предполагались эквивалентными квартирам определенной площади. Полагает, что по указанным договорам истцы выступают в качестве инвесторов строительства, а ответчик является заказчиком строительства и застройщиком. До настоящего времени жилые дома не построены и являются объектом незавершенного строительства, на которые ответчиком оформлено право собственности. В связи с тем, что в настоящее время возбуждено исполнительное производство в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств и указанные земельные участки арестованы, права истцов как участников строительства, имеющих законные основания оформить право собственности на причитающиеся им доли в объекте незавершенного строительства, нарушаются. По этим основаниям просят признать за ними права собственности на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества на земельных участках (...) в г.Сочи в соответствии с условиями заключенных между сторонами предварительных договоров.
В судебном заседании ответчик исковые требования признала и подтвердила обстоятельства, на которые ссылаются истцы как на основания своих требований. Пояснила, что земельные участки (...) в г.Сочи принадлежат ей на праве собственности, предназначены они для индивидуального жилищного строительства. Органом местного самоуправления ей оформлены и выданы разрешения на строительство двух индивидуальных жилых дома на указанный земельных участках. В ходе строительства она отступила от утвержденного проекта в части площади застройки и места размещения строящихся объектов. Строительство ею велось за счет денежных средств, полученных ею по заключенным с истцами и иными лицами предварительных договоров купли-продажи доли в возводимых объектах. Она зарегистрировала свое право собственности на возведенный ею объект незавершенного строительства. В настоящее время Центральным районным судом г. Сочи по иску администрации г. Сочи принято о сносе данного объекта, как самовольно возведенного.
Заслушав доводы сторон и их представителей, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации Центрального района города Сочи (номер обезличен) и договора купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена) г. ответчику принадлежит на праве собственности земельный участок № 15 площадью 600 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) по (...) в Центральном районе города Сочи для индивидуального жилищного строительства.
На основании постановления Главы администрации Центрального района г.Сочи (номер обезличен) от (дата обезличена) г. и договора купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена) г. ответчику принадлежит на праве собственности земельный участок № 14 площадью 600 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) по (...) в Центральном районе города Сочи для индивидуального жилищного строительства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (номер обезличен) Кексал О.С. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1192,5 кв.м. степень готовности 42%, литер Б, адрес г. Сочи (...), участок.
В 2008 – 2009 г. между истцами и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в шестиэтажном жилом доме, который ответчик обязалась возвести и сдать в эксплуатацию в срок до конца 3 квартала 2009 г.
Указанными договорами предусмотрено, что ответчик используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящим договорам, обязуется закончить строительство указанного жилого дома, и ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилой дом на свое имя, после чего в течении 30 дней заключить с истцами основные договоры купли-продажи.
В качестве существенных условий данных договоров в п. 2.1 указано, что строительство жилого дома осуществляется на основании Постановления главы администрации Центрального района г.Сочи (номер обезличен) от (дата обезличена) г., договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) г. и разрешения на строительство индивидуального жилого дома (номер обезличен).
Согласно Федеральному закону РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции от 17.07.2009) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предметом регулирования настоящего Федерального закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ст. 2 указанного Закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела, между сторонами заключены предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, которые являются выражением воли сторон на заключение в будущем основных договоров, но не являются обязательствами и сделками в отношении самого объекта незавершенного строительства.
Сторонами не заключены основные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и не было выполнено установленное законом требование о его государственной регистрации.
В связи с чем заключенные между сторонами предварительные договоры не могут являться основанием для признания права собственности истцов на доли в объекте незавершенного строительства.
До настоящего времени ответчик своих обязательств не выполнила, строительство спорного объекта не окончила и данный объект не введен в эксплуатацию в установленном порядке.
Согласно ст. 2 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В силу ст. 8 этого же Федерального закона № 214 от 30.12.2004 г. передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу данных правовых норм, если жилое помещение (квартира) находятся в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию, на него не может быть признано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости.
Так, согласно ст. 3 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 г. право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Ответчик не является лицом, которому в соответствии с приведенной правовой нормой предоставлено право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В силу п.2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Заключенные сторонами предварительные договоры не отвечают требованиям, предъявляемым к договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, и не относятся к сделкам, в результате которых и истцов могло возникнуть право на спорное недвижимое имущество, в связи с чем признание иска ответчиком не соответствует закону и не может быть принято судом.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о признании права собственности на доли объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке № 14 по (...) в г. Сочи, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении искового заявления Гуменюк Т.Н., Мининой Н.П., Привалова К.В., Бондарчук С.В., Ивановой С.А., Худакуева И.В., Андраникяна В.А., Выдрина Д.В., Куроедовой О.А., Грязновой М.А., Шулятской Г.Л., Ляпиной Л.П., Жуковой Ю.И., Волковой В.П. и Гаврилова С.В. к Кексал О.С. о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с условным номером (номер обезличен) на земельных участках №№ 14, 15 по (...) в г. Сочи – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Мотивированное решение составлено судом 30.07.2010 г.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
Не вступило в законную силу.
Согласовано 02.08.2010 г.
Судья Курин Ю.В.