г.Сочи (Дата)
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Агеенко В.Ш.
при секретаре судебного заседания Ляшенко Г.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к Кексал З.В. о признании недействительным зарегистрированного права и сносе самовольных построек,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Сочи обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительным зарегистрированное право собственности ответчика Кексал О.С. на объекты незавершенного строительства: литеры «Б» и «А», расположенные на земельных участках (Номер) (соответственно) по (Адрес), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также снести указанные объекты, поскольку они являются самовольными постройками. Иск обоснован следующими обстоятельствами.
Ответчик осуществила строительство указанных объектов недвижимости с существенным отступлением от выданных градостроительным органом разрешений на строительство, в частности от разрешенных площади застройки и строительного объема каждого здания, вследствие чего они являются самовольными, право на них в силу норм ст.222 ГК РФ не могло быть зарегистрировано. Кроме того, строение, расположенное на участке (Номер) по (Адрес), входит в границы территории для размещения олимпийского объекта «Центральная автомагистраль г.Сочи «Дублер Курортного проспекта». Ответчик продолжает строительство объектов, в связи с чем, администрация г.Сочи, обращаясь с иском в общественных интересах муниципального образования - г.Сочи, просит суд удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель администрации г.Сочи Ахадова Л.Н. на заявленных требованиях настаивала, пояснила, что муниципальное образование - город Сочи возражает по поводу нахождения самовольных построек Кексал О.С. на земельных участках (Номер) по (Адрес) и наличия зарегистрированного права ответчика на строения.
Ответчик Кексал О.С. и ее представитель по доверенности Шикарев Р.В. иск не признали, пояснили, что спорные строения зарегистрированы в установленном порядке за ответчиком, то есть введены в гражданский оборот, расположены на правомерных земельных участках, предоставленных Кексал О.С. в собственность для индивидуального жилищного строительства; участки для нужд ГК «Олимстрой» не изъяты, этажность при строительстве домов не нарушена; признали, что площадь застройки и строительный объем возведенных строений действительно превышены по отношению к разрешению на строительство, что, по их мнению, не может являться основанием для их сноса и признании недействительной регистрации права ответчика на постройки.
Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц Госкорпорации «Олимпстрой» Кочакова А.В. и ФГУ «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства» (ФГУ ДСД «Черноморье») Воронкина А.Н. в судебном заседании пояснили, что участок (Номер) по (Адрес), на котором расположено спорное строение, возведенное Кексал О.С., входит в границы территории для размещения олимпийского объекта «Центральная автомагистраль г.Сочи «Дублер Курортного проспекта», в связи с чем в установленном порядке будет изъят.
Представители Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии Строгонов А.А. и Соломахина Э.А. пояснили, что регистрация права ответчика на спорные постройки, не завершенные строительством, была произведена законно, поскольку Кексал О.С. представила для этого все необходимые, указанные в ст.25 Федерального закона № 122-ФЗ, документы.
Представитель привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц Карповой Т.Н. и Бусыгиной М.В. по доверенности Малиновская А.В. пояснила, что Кексал О.С. в соответствии со вступившими в законную силу судебными решениями обязана выплатить Карповой Т.Н. и Бусыгиной М.В. значительные суммы денег, в случае удовлетворения настоящего иска, интересы указанных лиц будут нарушены, так как единственно возможным способом взыскания денег с Кексал О.С. будет обращение такого взыскания на ее имущество - спорные объекты недвижимости; при этом пояснила, что какого-либо решения суда об обращении взыскания в пользу Карповой Т.Н. и Бусыгиной М.В. на имущество Кексал О.С. нет.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования законны и обоснованны, в связи с чем, подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пп.20 п.1 ст.14 Федерального закона № 131-ФЭ от 06.10.03 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию - при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Аналогичные полномочия закреплены подпунктом 26 пункта 1 статьи 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.
Согласно ст.125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.
В ходе осуществления муниципального земельного контроля МУ «Земельная инспекция города Сочи» на земельных участках (Номер) по (Адрес) с кадастровыми номерами (Номер), площадью 600 кв.м., и (Номер), площадью 600 кв.м., с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, произведено строительство трехэтажного железобетонного монолитного строения л.д.11).
Материалами дела подтверждено, и сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что Кексал О.С. (Дата) выданы разрешения на строительство на земельном участке (Номер) по (Адрес) - (Номер) на строительство индивидуального жилого дома, площадь застройки 140 кв.м., общая площадь 252 кв.м., этажность 3 этажа, на земельном участке (Номер) по (Адрес) - (Номер) на строительство индивидуального жилого дома, площадь застройки 140 кв.м., общая площадь 252 кв.м., этажность 3 этажа л.д.18,26).
Однако, как установлено судом из представленных сторонами документов и пояснений сторон, Кексал О.С. фактически осуществила строительство на данных земельных участках трехэтажного капитального объекта из железобетонного монолита, общая площадь застройки которого составляет 1192,5 кв.м. степенью готовности 42 % л.д.11,90-99).
Кексал О.С. зарегистрировала за собой право собственности на указанное незавершенное строение, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права от (Дата) серии (Номер), площадь застройки 1192,5 кв.м., что в соответствии со ст.1 п. 14 Градостроительного кодекса РФ является явным существенным отклонением от параметров выданного разрешения на строительство л.д. 13).
Кроме того, по полученному разрешению на строительство (Номер) от (Дата) на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 146 кв.м., общей площадью 309 кв.м., этажностью 3 этажа, на земельном участке по (Адрес), Кексал О.С. фактически возведено 3-х этажное с монтажом опалубки 4 этажа железобетонное монолитное строение, общей площадью застройки 325,6 кв.м. степенью готовности 53 % л.д.61,79-89).
Право собственности на данное строение также зарегистрировано за Кексал О.С. с выдачей свидетельства о государственной регистрации права от (Дата) серии (Номер) л.д.47).
Факт возведения указанного объекта капитального строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от (Дата), фотоматериалом к нему, техническим паспортом, а, кроме того, не оспаривается сторонами.
При таких обстоятельствах, суд считает доказанным установленный факт существенного отклонения от параметров выданного разрешения на строительство RU (Номер) от (Дата), допущенного при строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке (Номер) по (Адрес) в части превышения разрешенных строительного объема, площади застройки, этажности.
По данному факту специалистом МУ «Земельная инспекция города Сочи» также составлен акт о выявленных правонарушениях от (Дата) л.д.61).
Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
При вышеизложенных установленных судом обстоятельствах, возведенные ответчиком спорные постройки в силу требований п.1 ст.222 ГК РФ являются самовольными.
На основании п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, предусматривающей признание права собственности на самовольную постройку в судебном и ином порядке.
Решения компетентного органа о признании на спорные самовольные постройки, возведенные Кексал О.С., права собственности за ней или иным лицом (лицами) не существует.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обоснованно полагает, что зарегистрированное за ответчиком право собственности на самовольные постройки нарушает права муниципального образования, и, как орган, осуществляющий контроль за самовольным строительством и обеспечивающий соблюдение безопасности людей, возражает по поводу нахождения спорных построек в возведенных габаритах.
Требования о признании недействительной зарегистрированного права Кексал О.С. на незавершенные строительством объекты самовольного строительства подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.
Так, в соответствии со ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Регистрация права собственности Кесал О.С. на спорные объекты недвижимости была проведена без законных на то оснований, так как объект является возведенным с отклонением от параметров, площади застройки, указанных в выданных ей и соответственно, представленных в регистрирующий орган, разрешениях на строительство от (Дата), однако, данные обстоятельства не были учтены Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в Центральном районе г.Сочи при регистрации права на указанные объекты.
В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.
При создании лицом недвижимого имущества правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства РФ являются разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, проект, утвержденный управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Сочи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно требованиям п. 3 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в данном конкретном случае, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов должен был, ввиду существенного отступления от разрешенных органом местного самоуправления площади застройки и строительного объема возведенных зданий, отказать Кексал О.С. в регистрации права на незавершенные объекты.
Однако, и несмотря на наличие зарегистрированного права настоящее Решение суда об удовлетворении иска администрации г.Сочи о сносе самовольных построек Кексал О.С. в данном случае служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Кексал О.С. на указанные самовольные постройки, вследствие чего необходимости в признании такой регистрации права недействительной у суда нет.
Более того, судом установлено, в том числе из представленных по запросам документам, что земельный участок (Номер) по (Адрес), на котором расположен один из объектов самовольного строительства Кексал О.С., затрагивает границы земельных участков объектов Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства РФ от 29.12.07 № 991.
Так, приказом Министерства регионального развития РФ от 30.07.09 № 316 утвержден проект планировки территории объекта «Центральная автомагистраль г.Сочи «Дублер Курортного проспекта» от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р.Псахе) до начала обхода города Сочи ПК 0 (р.Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от ул.Земляничная до Курортного проспекта, Краснодарский край (проектные и изыскательские работы, строительство)»
В соответствии с утвержденным проектом планировки территории в границу вышеуказанного олимпийского объекта попадает часть земельного участка (Номер) по (Адрес) с кадастровым номером (Номер)26, площадью 82 кв.м.
Данный вывод подтвержден ответом директора ФГУ ДСД «Черноморье» Федерального Дорожного Агентства (Росавтодор) Министерства транспорта РФ от 15.07.10 № 3514 и представителя «Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта» - «ГК ОЛИМПСТРОЙ» от 16.07.10 № Д 33-16654 л.д.122-123).
Доводы представителя привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц Карповой Т.Н. и Бусыгиной М.В. по доверенности Малиновской А.В. о нарушении рассматриваемым иском о сносе построек Кексал О.С. прав указанных лиц, ввиду наличия у Кексал О.С. перед ними значительных денежных обязательств, признается судом несостоятельным, так как обращение взыскания на имущество должника, в соответствии со ст.237 ГК РФ, осуществляется только на основании вступившего в законную силу решения суда, о наличии которого Малиновская А.В. не сообщила.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление администрации г.Сочи к Кексал Ольге Сергеевне о признании недействительным зарегистрированного права и сносе самовольных построек удовлетворить частично.
Прекратить право собственности Кексал Ольги Сергеевны на объект незавершенного строительства литер «Б», инвентарный номер (Номер), кадастровый номер (Номер), расположенный на земельном участке (Номер)(Номер) по (Адрес) (Адрес), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за (Номер).
Прекратить право собственности Кексал Ольги Сергеевны на объект незавершенного строительства литер «А», инвентарный номер (Номер), кадастровый номер 23-23-50/055/2009-691, расположенный на земельном участке (Номер) по (Адрес) в (Адрес) (Адрес), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за (Номер).
Обязать Кексал Ольгу Сергеевну осуществить снос самовольных построек - объекта незавершенного капитального строительства литер «Б», инвентарный номер 03:426:002:000053940, кадастровый номер (Номер), расположенного на земельном участке (Номер)(Номер) по ул.(Адрес), и объекта незавершенного капитального строительства литер «А», инвентарный номер (Номер), кадастровый номер (Номер), расположенного на земельном участке (Номер) по (Адрес).
В остальной части исковых требований администрации г.Сочи отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 30.07.2010
Судья: