Электронная копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2010 г. г. Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акименко В.Н. к Горелову С.Н., Пономареву В.С. и Бабенко Л.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании заключенным договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с требованием к ответчикам о признании недействительным в силу его ничтожности договора купли-продажи от 09.11.2009 г. земельного участка № 45 площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного в (...), заключенного между представителем Пономарева В.С. - Гореловым С.Н. и Бабенко Л.Н., применении последствий недействительности данной сделки, признании заключенным договора купли-продажи между Акименко В.Н. и представителем Пономарева В.С. - Гореловым С.Н. земельного участка № 45 площадью 410 кв.м., расположенного в (...).
В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержал и мотивировал их тем, что 27.05.2009 г. между Акименко В.Н. и действовавшим на основании доверенности представителем Пономарева В.С. - Гореловым С.Н. заключен договор купли - продажи земельного участка № 45 площадью 410 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, (...). Цена сделки была определена сторонами в сумме 800 000 руб. Денежные средства в сумме 350 000 рублей были переданы покупателем продавцу до подписания договора купли - продажи. Впоследствии оказалось, что по территории продаваемого земельного участка проходит грунтовая дорога, которая была обустроена без подтверждающих документов, тем самым уменьшив площадь земельного участка ориентировочно до 260 кв. м. В связи с чем 27.05.2009 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли - продажи земельного участка, по условиям которого продажная цена земельного участка площадью 410 кв.м. будет составлять 800 000 рублей, но в случае, если площадь земельного участка после проведения кадастровых работ будет меньше 350 кв.м., то цена сделки составит 350 000 руб. и оставшуюся сумму в 450 000 руб. истец Горелову С.Н. выплачивать не будет. Спорный земельный участок не передавался ответчиком во владение истца. Для регистрации договора купли - продажи сторонами были подготовлены все правоустанавливающие документы и сданы в УФРС по КК, однако 18.08.2009 г. Горелов С.Н., не поставив истца в известность, обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов без государственной регистрации. В связи с чем государственная регистрация была приостановлена, а затем регистрационным органом было отказано в государственной регистрации в связи с отсутствием правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации. Забрав все правоустанавливающие документы, Горелов С.Н., в нарушение условий договора, заказал проведение землеустроительных работ с целью определения новых границ спорного земельного участка. Горелов С.Н. в назначенное время для регистрации заключенного с истцом договора купли - продажи не явился. До настоящего времени Горелов С.Н. не выполнил своих обязательств по договору купли - продажи земельного участка и не передал документы на данный участок для регистрации права истца на него, заключенный сторонами договор купли - продажи до настоящего времени не расторгнут и полученные по нему деньги Горелов С.Н. истцу не возвратил. В настоящее время истцу стало известно, что Горелов С.Н. заключил договор купли-продажи спорного земельного участка с Бабенко Л.Н., данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности Бабенко Л.Н. на спорный земельный участок также зарегистрировано. Полагает, что данный договор является ничтожной сделкой, т.к. заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, в связи с чем государственная регистрация данного договора и права собственности Бабенко Л.Н. на спорный земельный участок подлежат аннулированию. В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. По этим основаниям просит суд признать недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи от 09.11.2009 г. земельного участка № 45 площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного в (...), заключенный между представителем Пономарева В.С. - Гореловым С.Н. и Бабенко Л.Н., применить последствия недействительности данной ничтожной сделки, признать договор купли-продажи между Акименко В.Н. и представителем Пономарева В.С. - Гореловым С.Н. земельного участка № 45 площадью 410 кв.м., расположенного в (...), заключенным.
В судебное заседание ответчик Горелов С.Н., действующий по доверенности и от имени ответчика Пономарева В.С., не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, что в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дает суд право рассмотреть данное дело в его отсутствие.
В предварительном судебном заседании по данному делу ответчик Горелов С.Н., действующий по доверенности и от имени ответчика Пономарева В.С., возражал против удовлетворения заявленных требований, по тем основаниям, что 27 мая 2009 года между ним, действующим в интересах Пономарева В.С. на сновании доверенности, и Акименко В.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка № 45, общей площадью 410 кв.м, расположенного в (...), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО1 и зарегистрированный в реестре за (номер обезличен). В действительности, по соглашению между сторонами, продажная цена указанного земельного участка составляла 800 000 рублей, однако, в договоре купли-продажи земельного участка от 27 мая 2009 года стоимость земельного участка указана в сумме 350 000 рублей. Дополнительным соглашением к указанному договору установлено, что продажная цена земельного участка площадью 410 кв.м. составляет 800 000 рублей, но в случае, если площадь земельного участка после проведения кадастровых работ будет меньше 350 кв.м., то цена сделки составит 350 000 руб. и оставшуюся сумму в 450 000 руб. истец Горелову С.Н. выплачивать не будет. Полагает, что договор купли-продажи земельного участка от 27.05.2009 г. и дополнительное соглашение к нему, совершены в нарушение действующего законодательства и являются недействительными, а Акименко В.Н. действовал с целью завладения недвижимым имуществом путем обмана и злоупотребления доверием, за цену не ответствующую реальной рыночной стоимости спорного земельного участка. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права (номер обезличен) от (дата обезличена) года Пономарев В.С. являлся собственником указанного земельного участка, общей площадью 410 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен). Тем самым площадь указанного земельного участка определена данным свидетельством и подлежит принятию как расчетная при заключении договора купли-продажи. 15.07.2009 г. в адрес истца он направил претензию с предложением в течение десяти календарных дней с момента получения данной претензии произвести окончательный расчет по договору купли-продажи земельного участка от 27.05.2009 г., однако до настоящего времени никаких действий со стороны Акименко В.Н. по урегулированию возникших разногласий не было предпринято. В связи с чем он обратился в Сочинский отдел УФРС по КК с заявлением о возврате без регистрации документов, поданных на регистрацию перехода права на спорный земельный участок к Акименко В.Н., и в соответствии с данным заявлением документы были возвращены. 09.11.2009г. между ним и Бабенко Л.Н. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, который надлежащим образом был зарегистрирован в УФРС. В настоящее время согласно свидетельству о государственной регистрации права (номер обезличен) от (дата обезличена) г. собственником спорного земельного участка является Бабенко Л.Н. Данную сделку стороны реально исполнили и Бабенко Л.Н. передан спорный земельный участок.
В судебном заседании представитель ответчика Бабенко Л.Н - Журавлев А.А. возражал против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что 09.11.2009г. между Гореловым С.Н. и Бабенко Л.Н. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка № 45 общей площадью 410 кв.м. в (...) Центрального района г.Сочи. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности Бабенко Л.Н. на спорный земельный участок зарегистрировано и ей выдано соответствующее свидетельство. В настоящее время обязательства по данному договору исполнены сторонами в полном объеме, так Бабенко Л.Н. оплатила установленную в договоре цену, а Горелов С.Н., действующий от имени собственника Пономарева В.С., передал во владение, пользование и распоряжение спорный земельный участок Бабенко Л.Н. Заключенный сторонами договор является реальным, но Бабенко Л.Н. лишена возможности осваивать данный земельный участок, поскольку по требованию истца в обеспечение его иска на данный участок наложен арест.
Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Пономареву В.С. на праве собственности принадлежал земельный участок № 45 площадью 410 кв.м., расположенный (...) в Центральном районе г.Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (номер обезличен) от (дата обезличена) г.
21.04.2009 г. Пономарев В.С. выдал доверенность на имя Горелова С.Н., которой уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий Пономареву В.С. земельный участок № 45, находящийся в (...) в Центральном районе города Сочи.
В силу п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
27.05.2009 г. между Гореловым С.Н., действующим в качестве представителя собственника Пономарева В.С., и Акименко В.Н. заключен договор купли продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок № 45 в границах чертежа, прилагаемого к настоящему договору, площадью 410 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), предоставленный для садоводства, без объектов недвижимости, расположенный в (...) Центрального района г.Сочи.
По условиям договора указано, что истец приобретает право собственности у ответчика на указанный земельный участок за 350 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
27.05.2009 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которому по территории продаваемого земельного участка проходит грунтовая дорога, которая была перенесена без подтверждающих разрешение документов, тем самым уменьшив площадь земельного участка ориентировочно до 260 кв.м., в связи с чем стороны пришли к соглашению, что продажная цена земельного участка площадью 410 кв.м. будет составлять 800 000 рублей, но в случае, если площадь земельного участка после проведения кадастровых работ будет меньше 350 кв.м., то цена сделки составит 350 000 руб. и оставшуюся сумму в 450 000 руб. истец Горелову С.Н. выплачивать не будет.
Стороны подтвердили, что при подписании указанного соглашения Горелов С.Н., действующий как представитель собственника Пономарева В.С., получил от Акименко В.Н., деньги в сумме 350 000 рублей за земельный участок площадью менее 350 кв.м.
Указанное соглашение удостоверено нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО1 и зарегистрировано в реестре за (номер обезличен).
В соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением.
Как видно из материалов дела, 04.04.2009 г. в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на спорный земельный участок была приостановлена до 04.06.2009 г. на основании заявления Горелова С.Н., о чем истцу было направлено уведомление за исходящим номером 50/052/2009-003 от 04.06.2009 г.
18.08.2009 г. в Управление ФРС по КК Центральный отдел г.Сочи поступило заявление от Горелова С.Н. о прекращении государственной регистрации и возврате документов без государственной регистрации. На основании указанного заявления государственная регистрация была приостановлена сроком на один месяц, т.е. до 18.09.2009 г. По истечении указанного срока в государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок было отказано по основаниям, изложенным в п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом установлено и признано сторонами, что спорный земельный участок истцу не передавался, государственная регистрация переход права собственности не производилась, т.е. фактически заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества не был исполнен сторонами.
По смыслу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
09.11.2009 г. между Пономаревым В.С. в лице поверенного Горелова С.Н. и Бабенко Л.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка № 45 площадью 410 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен).
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, государственная регистрация права собственности Бабенко Л.Н. на спорной земельный участок также осуществлена и ей выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АЕ (номер обезличен) от (дата обезличена) г.
Данный договор стороны реально исполнили, расчет между сторонами произведен и спорный земельный участок передан продавцом во владение покупателя Бабенко Л.Н.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Судом установлено, что в настоящее время спорный земельный участок передан покупателю Бабенко Л.Н., право собственности которой на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем настоящий земельный участок не может быть изъят у собственника Бабенко Л.Н. и передан истцу Акименко В.Н., поскольку последний вправе лишь требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления Акименко В.Н. к Горелову С.Н., Пономареву В.С. и Бабенко Л.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании заключенным договора купли-продажи земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течении 10 дней.
Мотивированное решение составлено судом 26.08.2010 г.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ
Не вступило в законную силу.
Согласовано 28.08.2010 г.
Судья Курин Ю.В.