Электронная копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2010 г. г. Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьевой З.А. к ЗАО «САФИ» о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в суд с требованием к ответчику о признании недействительным договора участия в долевом строительстве (номер обезличен) от (дата обезличена) г., применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, переданных по указанному договору в размере 2898 720 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 615917 руб. 61 коп., и понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 25 643 рубля.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала и мотивировала их тем, что (дата обезличена) г. между Соловьевой З.А. и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве (номер обезличен). По условиям указанного договора ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее чем в течение 3 квартала 2009 г. своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по (...), 19-ти этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать долю - часть объекта, завершенного строительством дольщику Соловьевой З.А. Последняя в свою очередь обязалась в сроки и в порядке, определенные договором, осуществить инвестирование своей доли в виде однокомнатной квартиры (номер обезличен) общей площадью 47,95 кв.м., расположенной на десятом этаже 19-ти этажного жилого дома по (...). В соответствие с п.3.2 данного договора общая сумма инвестирования составила 2898 720 руб. сроком оплаты до (дата обезличена) г. Во исполнение условий договора Соловьевой З.А. была перечислена на расчетный счет ответчика указанная сумма в полном объеме, что подтверждается копией извещения отделения Сберегательного банка (номер обезличен) от (дата обезличена) г. До настоящего времени заключенный между сторонами договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Срок исполнения обязательств ответчиком по указанному договору установлен 3 квартал 2009 г., однако на сегодняшний день этажность объекта составляет 8 этажей из 19-ти. Указанным законом ст.3 предусмотрено, что привлечение денежных средств допускается только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации. В нарушение требований закона у ответчика отсутствует разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы в отношении проектной документации по спорному объекту капитального строительства. При таких обстоятельствах ответчик не имел права на привлечение денежных средств для строительства 19-ти этажного дома, расположенного по (...). По этим основаниям просит признать недействительным договор участия в долевом строительстве (номер обезличен) от (дата обезличена) г. в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, переданные по указанному договору в размере 2898 720 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 615917 руб. 61 коп., и понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 643 рубля.
В судебном заседании представитель ответчика исковые требования признала частично и подтвердила, что оспариваемый договор действительно не прошел государственную регистрацию, в связи с чем он не соответствует требованиям закона, т.е. является ничтожным. Признала требования истца в части возврата суммы по договору долевого участия в строительстве в сумме 2898 720 рублей. Просила учесть, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство за счет средств дольщиков, в настоящее время находится в тяжелом финансовом положении, в отношении общества возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем взыскание с ответчика в пользу истца дополнительных денежных средств в виде процентов за пользование ее денежными средствами будет реализовано за счет денежных средств дольщиков и создаст дополнительные препятствия к окончанию строительных работ в отношении объектов долевого строительства. Просила принять во внимание компенсационную природу процентов, подлежащих взысканию в силу ст. 333 ГК РФ снизить размер подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца процентов до 50 000 рублей.
Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ЗАО «САФИ» зарегистрировано (дата обезличена) года за (номер обезличен) Регистрационно-лицензионной палатой администрации г.Сочи, что подтверждается Свидетельством от (дата обезличена) г. (номер обезличен), выданным Министерством РФ по налогам и сборам.
(дата обезличена) г. между администрацией г.Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор (номер обезличен) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8 770 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...), для благоустройства прилегающей территории строящихся жилых домов, без права застройки. Срок действия данного договора был определен до (дата обезличена) года.
Постановлением главы г. Сочи (номер обезличен) от (дата обезличена) г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) площадью 8770 кв.м. по (...) в Центральном районе г. Сочи с «благоустройство прилегающей территории строящихся жилых домов» на «многоквартирные жилые дома».
(дата обезличена) г. ЗАО «САФИ» получена лицензия серии (...) на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом сроком действия до (дата обезличена) г.
(дата обезличена) г. ЗАО «САФИ» предоставило ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» доверенность, а (дата обезличена) г. между сторонами подписан агентский договор (номер обезличен) по условиям которых, агент ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» имеет право заключать с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости.
(дата обезличена) года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава, договора (номер обезличен) от (дата обезличена) года и доверенности от (дата обезличена) г. от имени ЗАО «САФИ» и Соловьевой З.А. заключен договор долевого участия в строительстве (номер обезличен).
По условиям указанного договора застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по (...) в г. Сочи, 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть завершенного строительством объекта дольщику Соловьевой З.А., которая в свою очередь обязуется в предусмотренные настоящим договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.
Стороны определили долю Соловьевой З.А. в виде однокомнатной квартиры (номер обезличен) общей площадью 47,95 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м., на 10 этаже по (...) в г. Сочи.
В силу п. 2.4. договора ответчик обязуется обеспечить готовность завершенного строительством объекта к вводу в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2009 года. Застройщик вправе, письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 (три) месяца.
(дата обезличена) г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве (номер обезличен) от (дата обезличена) г., согласно которому застройщик, при условии надлежащего исполнения дольщиком обязанностей по оплате, обязуется обеспечить готовность объекта, завершенного строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее чем в течение 3 квартала 2010 г.
На основании п. 3.2 указанного договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате истцом, составляет 2898 720 рублей.
Указанная сумма была перечислена истцом ответчику в полном объеме, что подтверждается, копией извещения отделения Сберегательного банка (номер обезличен) от (дата обезличена) г.
В материалах дела имеется справка ЗАО «САФИ» (номер обезличен) от (дата обезличена) г. о том, что готовность дома (номер обезличен) по (...) составляет 10 % : каркас здания готов на 50 %.
Согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предметом регулирования настоящего Федерального закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статьей данного 3 Федерального закона определено право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Судом установлено, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство в отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и разрешения на строительство.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве, согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, поскольку на государственную регистрацию согласно п. 1 ст. 2 и ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства.
При рассмотрении данного дела судом установлено и признано сторонами что, договор об участии в долевом строительстве (номер обезличен) от (дата обезличена) года государственную регистрацию не прошел, т.е. фактически является не заключенным.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом установленных судом обстоятельств, заключенный между сторонами (дата обезличена) г. договор об участии в долевом строительстве (номер обезличен) многоквартирного жилого дома является ничтожным в силу несоответствия его закону, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, ответчик не имел права на привлечение денежных средств истца для строительства (создания) многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
В силу требований ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, в связи с недействительностью заключенной сторонами сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, т.е. с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме 2898 720 рублей.
В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Поскольку ответчик ЗАО «САФИ» заключил с Соловьевой З.А. ничтожный договор об участии в долевом строительстве, и заключая данный договор, ответчик знал о его недействительности, ответчик неправомерно пользовался полученными по данной сделке денежными средствами Соловьевой З.А., в связи с чем с него подлежат взысканию в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с указаниями Центрального Банка РФ от 31.05.2010 г. № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» с 01 июня 2010 г. установлена ставка рефинансирования в размере 7,75 %.
Размер процентов по состоянию на 06.09.2010 г., подлежащих уплате ответчиком за пользование чужими денежными средствами с суммы преданной по договору долевого участия в строительстве в размере 2898 720 рублей с 24.12.2007 г. по 06.09.2010 г. (987 дней), составил 615 917 рублей 61 коп. (2 898 720 х 7,75% : 100% : 360 х 987 дней = 615 917 рублей 61 коп.).
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию изложенную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 13/14, согласно которой, если определенный в соответствии со статьей 395 ГК РФ размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.
Суд принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство за счет средств дольщиков, в настоящее время в отношении общества возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем взыскание с ответчика в пользу истца дополнительных денежных средств в виде процентов за пользование ее денежными средствами будет реализовано за счет денежных средств дольщиков и создаст дополнительные препятствия к окончанию строительных работ в отношении объектов долевого строительства.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исчисленный истцом размер процентов за пользование ее денежными средствами в сумме 615 917 рублей 61 коп. явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, в связи с чем, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства, до 100000 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при цене иска 2898 720 руб. размер подлежащей уплате государственной пошлины составляет 23 193 рубля 60 коп.
Таким образом, понесенные истцом судебные расходы, подлежащие взысканию с ответчика в пользу истца, составляют государственную пошлину в размере 23 193 рубля 60 коп.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Соловьевой З.А. к ЗАО «САФИ» о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить частично.
Признать недействительным договор об участии в долевом строительстве (номер обезличен) от (дата обезличена) года, заключенные между ЗАО «САФИ» и Соловьевой З.А..
Взыскать с ЗАО «САФИ» в пользу Соловьевой З.А. денежные средства по договору об участии в долевом строительстве (номер обезличен) от (дата обезличена) года в размере 2898 720 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 100 000 рублей, а всего в общей сумме 2 998 720 рублей, а также понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 23 193 рубля 60 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Мотивированное решение составлено судом 23.09.2010 г.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
Не вступило в законную силу.
Согласовано 27.09.2010 г.
Судья Курин Ю.В.