Электронная копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 сентября 2010 г. г. Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» к Хачатряну К.Г. о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка, возврате недвижимого имущества и взыскании процентов за пользование денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с требованием к ответчику о расторжении договора от (дата обезличена) г. купли-продажи 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1830 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...) в г. Сочи, о расторжении договора от (дата обезличена) г. купли-продажи нежилых помещений первого этажа (номер обезличен), второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115 кв.м., в здании литер «А», расположенном на указанном земельном участке, о возложении обязанности на ответчика по возврату указанного недвижимого имущества истцу и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 616 666 рублей 69 коп., а также понесенных судебных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 70 405 рублей 07 коп.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования уточнил и мотивировал их тем, что (дата обезличена) г. между сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчика нежилые помещения первого этажа (номер обезличен), второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115,8 кв.м., в здании литер «А», расположенном по (...) в Центральном районе г.Сочи, а ответчик обязался оплатить их стоимость в размере 6345 878 рублей. При подписании данного договора расчет между сторонами фактически произведен не был, хотя в пункт 3 данного договора внесены сведения о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора и финансовых претензий сторону друг к другу не имеют. Право собственности ответчика на указанные помещения было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем (дата обезличена) г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права. (дата обезличена)г. между сторонами заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчика 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1830 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...) в Центральном районе г. Сочи, а ответчик обязался оплатить ее цену в размере 108 185 рублей. Указанная доля на земельный участок была передана истцом ответчику в день подписания договора, о чем был составлен акт приема-передачи. При подписании данного договора расчет между сторонами фактически произведен не был, в соответствии с пунктом 4 данного договора ответчик обязался в течение 30 дней с даты подписания договора оплатить истцу стоимость приобретенной доли земельного участка. (дата обезличена) г. ответчику было выдано свидетельство о государственной регистрации его права на указанный земельный участок. При заключении оспариваемых договоров ответчик состоял в зарегистрированном браке с Вершининой Т.Н., которая дала предварительное письменное согласие на совершение ответчиком данных сделок Таким образом, истцом были исполнены все принятые на себя обязательства по заключенным с ответчиком договорам. Однако ответчик нарушил принятые на себя обязательства и до настоящего времени не уплатил истцу за приобретенное по оспариваемым договора недвижимое имущество ни наличные денежные средства в кассу истца, ни денежные средства по безналичному расчету на счет истца. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по заключенным договорам. В результате нарушения ответчиком своих обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, истец не получил того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора - на своевременное получение от ответчика денежных средств, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий оспариваемых договоров. Полагает, что на основании ст. 450 ГК РФ истец имеет право требовать расторжения оспариваемых договоров. Просит суд расторгнуть договор от (дата обезличена) г. купли-продажи 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1830 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...) в Центральном районе г.Сочи, расторгнуть договор от (дата обезличена) г. купли-продажи нежилых помещений первого этажа (номер обезличен) второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115 кв.м., в здании литер «А», расположенном на указанном земельном участке, обязать ответчика возвратить истцу указанное недвижимое имущество путем составления акта приема-передачи, и взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 616 666 рублей 69 коп., а также понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 70 405 рублей 07 коп.
В судебном заседании ответчик и его представитель исковые требования признали и пояснили, что действительно между сторонами заключены договоры купли-продажи 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1830 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...) в Центральном районе г.Сочи, и нежилых помещений первого этажа (номер обезличен) второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115 кв.м., в здании литер «А», расположенном на указанном земельном участке. Право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке. К моменту заключения оспариваемых договоров у ответчика отсутствовали необходимые денежные средства для оплаты приобретенного недвижимого имущества. Ответчик намеревался после регистрации своего права собственности на данное имущество продать данные объекты третьему лицу, однако сделка не состоялась, в связи с чем ответчик не смог оплатить установленную сторонами по условиям указанных договоров стоимость приобретенного им имущества. Данные объекты фактически не передавались во владение ответчика, оставаясь все это время в фактическом пользовании истца. Поскольку в настоящее время он не имеет необходимых денежных средств для оплаты данного имущества, он признает требования истца о расторжении оспоренных договоров и внесении соответствующих изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении правообладателей данного имущества. Представитель ответчика просил применить положения ст. 333 ГК РФ к требованиям истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании третье лицо Вершинина Т.Н. возражала против удовлетворения заявленных требований и пояснила, что состоит в зарегистрированном барке с ответчиком, в связи с чем все имущество, включая и приобретенное по оспариваемым договорам, является их совместной собственностью. Полагает, что ответчиком надлежащим образом исполнены принятые на себя обязательства по оспариваемым договорам, наличные денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества были переданы истцу ответчиком до подписания данных договоров. Для этих целей Вершининой Т.Н. был получен денежный заем в размере 3500 000 рублей и передан ответчику для приобретения нежилых помещений первого этажа (номер обезличен) второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115 кв.м., здания литер «А» по (...) в г. Сочи. Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, а также в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. То есть, при наличии произведенной оплаты у истца не только нет оснований требовать оплаты по договору, которая уже была произведена, но и тем более нет оснований заявлять требования о расторжении либо изменении договора. В настоящее время Вершининой Т.Н. подано исковое заявление о разделе совместно нажито имущества супругов, в связи с чем она полагает, что ответчик, не желая делить спорные объекты недвижимого имущества, вступил в сговор с истцом, в результате чего последним заявлены данные исковые требования. По этим основаниям просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как видно из материалов дела, (дата обезличена) г. между ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» и Хачатряном К.Г. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец передает в собственность, а ответчик обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - нежилые помещения второго этажа (номер обезличен) общей площадью 1053,2 кв.м., и нежилые помещения первого этажа (номер обезличен) площадью 62,6 кв.м. здания литер «А», расположенного по (...) в Центральном районе города Сочи.
Согласно п. 3 данного договора указанные объекты продаются за 6345 878 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
В пункт 3 данного договора внесены сведения о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора и финансовых претензий сторону друг к другу не имеют.
(дата обезличена) г. ответчиком было зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права (номер обезличен).
(дата обезличена) г. между сторонами подписан договор купли-продажи 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1830 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...) в г.Сочи.
(дата обезличена) г. между сторонами подписан акт приема-передачи 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1830 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен) по (...) в г. Сочи.
Согласно п. 4 данного договора по соглашению сторон стоимость 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок определена в сумме 108 185 рублей. Ответчик принял на себя обязательства в течение 30 дней с даты подписания настоящего договора оплатить истцу установленную сторонами стоимость приобретаемой им доли земельного участка.
(дата обезличена) г. ответчиком было зарегистрировано право собственности на 156/366 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права (номер обезличен).
В судебном заседании стороны настаивали на том, что до настоящего времени ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по оплате приобретенных им нежилых помещений и доли земельного участка, в связи с чем задолженность ответчика перед истцом составляет в общей сумме 6454 063 рубля.
Как следует из материалов дела, истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о погашении суммы задолженности, однако они не исполнены ответчиком до настоящего времени.
В судебном заседании ответчик не отрицал, что имеет указанную задолженность перед истцом и пояснил, что приобретая данное недвижимое имущество, он не имел финансовых средств для его оплаты и по договоренности с продавцом он должен был произвести оплату после продажи данного имущества третьему лицу. Поскольку предполагаемая сделка с третьим лицом не состоялась, ответчик не смог оплатить указанную в оспариваемых договорах стоимость приобретенного им имущества.
В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч.1). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч.4).
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Третье лицо - супруга ответчика Вершинина Т.Н., оспаривая исковые требования, не представила суду достоверных и достаточных доказательств, опровергающих доводы истца и подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по оплате приобретенного им по оспоренным договорам недвижимого имущества.
Таким образом судом установлено и признано ответчиком и истцом, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по оплате приобретенного им недвижимого имущества, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении оспоренных договоров.
При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которой регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
При установленных обстоятельствах, заключенный сторонами (дата обезличена) г. договор купли-продажи 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1830 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по (...) в Центральном районе г. Сочи, и заключенный сторонами (дата обезличена) г. договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа (номер обезличен), второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115 кв.м., в здании литер «А», расположенном на указанном земельном участке по (...) в Центральном районе г. Сочи, подлежат расторжению, на ответчика должна быть возложена обязанность по возврату указанного недвижимого имущества в собственность истца, а настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости продавца.
Вместе с тем, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 616 666 рублей 69 коп.
В силу ч. 3 и 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
По смыслу данной правовой нормы способ защиты своего права продавец определяет по своему выбору - либо требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора, требовать его расторжения и возмещения причиненных ему убытков.
Поскольку истцом заявлены требования о расторжении оспариваемых договоров купли-продажи и возврате в его собственность предмета сделки, а не о возложении обязанности на ответчика по оплате стоимости данных объектов, проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Истец вправе требовать с ответчика возмещения причиненных ему убытков, однако такие требования истцом заявлены не были.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с требованиями пп.3 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается организациями в размере 4 000 рублей.
Истцом заявлены два самостоятельных исковых требования имущественного характера, не подлежащего оценке, в связи с чем размер подлежащей уплате государственной пошлины составляет 8 000 руб.
Таким образом, понесенные истцом судебные расходы, подлежащие возмещению истцу ответчиком, составляют государственную пошлину в сумме 8000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» к Хачатряну К.Г. о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка, возврате недвижимого имущества и взыскании процентов за пользование денежными средствами удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа (номер обезличен), второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115,8 кв.м., в здании литер А, кадастровый (или условный) номер (номер обезличен), расположенном по адресу: г. Сочи, (...), заключенный (дата обезличена) года между ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» и Хачатряном К.Г., и осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Хачатряна К.Г. и государственную регистрацию права собственности на данные помещения ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА».
Расторгнуть договор купли-продажи 152/366 доли в праве общей
долевой собственности на земельный участок для эксплуатации
многоэтажного здания и нежилых помещений, общей площадью 1830 кв.м., кадастровый номер (номер обезличен), находящийся по адресу: г. Сочи, (...), заключенный от (дата обезличена) года между ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» и Хачатряном К.Г., и осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Хачатряна К.Г. и государственную регистрацию права собственности на 152/366 доли указанного земельного участка ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА».
Обязать Хачатряна К.Г. передать ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» по акту приема-передачи нежилые помещения первого этажа (номер обезличен), второго этажа (номер обезличен), общей площадью 1115,8 кв.м. в здании литер А и 152/366 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации многоэтажного здания и нежилых помещений, общей площадью 1830 кв.м., кадастровый номер (номер обезличен), находящиеся по адресу: г. Сочи, (...).
Взыскать с Хачатряна К.Г. в пользу ЗАО «ВСЕ ДЛЯ ДОМА» понесенные судебные расходы в сумме 8000 рублей
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней.
Мотивированное решение составлено судом 23.09.2010 г.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ
Не вступило в законную силу.
Согласовано 27.09.2010 г.
Судья Курин Ю.В.