К делу (...)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(...) 2010 года город Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ващенко Н.П.
при секретаре судебного заседания Коржемановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Храмцева А.С. об оспаривании решения органа местного самоуправления,
УСТАНОВИЛ:
Храмцев А.С. обратился в суд с заявлением, в котором просит обязать администрацию г.Сочи выдать ему разрешение на строительство на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, квартал застройки «(...), участок (...) объект капитального строительства: 16-этажного жилого дома с двумя цокольными и одним техническим этажом, закрытой автостоянкой на 52 машиноместа.
Заявление мотивировано тем, что заявителю на праве собственности принадлежат земельные участки (...), расположенные по адресу г.Сочи, Центральный район, ул.(...) квартал застройки (...) которые были приобретены им по договору купли-продажи от 06.09.06 года, зарегистрированному в установленном порядке Управлением ФРС по Краснодарскому краю с выдачей соответствующего свидетельства о государственной регистрации права. 01.12.2006 года между ООО «УКЗ» и Храмцевым А.С. был заключен договор № 31-ЖД/ТЗ на выполнение функций заказчика, согласно которому ООО «УКЗ» принимало на себя выполнение функций заказчика по строительству на земельных участках объекта недвижимости, в том числе: сбор необходимых заключений и экспертиз, исходно-разрешительной документации, подготовка пакета документов для проведения публичных слушаний, и т.д., для чего, в целях реализации инвестиционного проекта в установленном законом порядке был изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка, подготовлена проектная документация для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, заключен Договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым инвесторы обязались построить и ввести дом в эксплуатацию, а также передать на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г.Сочи 7,5 % общей площади объекта инвестирования, получено заключение Комитета архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи о возможности размещения на указанном земельном участке 17-этажного 70-квартирного жилого дома высотой 54 м, главным архитектором города был согласован эскизный проект дома, а также утвержден градостроительный план участка. Кроме того, был заключен договор с уполномоченной проектной организацией и разработан проект на многоквартирный жилой дом по (...), а также выдано положительное заключение ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» по законченному проекту многоквартирного жилого дома. Вместе с тем, после получения всей необходимой документации при обращении в администрацию г.Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома 25.12.09 за исх. № 07-12-14490-3 администрацией г.Сочи был направлен ответ с отказом, мотивированным наличием Распоряжения Главы администрации Краснодарского края № 651-р от 27.08.2009 года «О мерах по упорядочению многоэтажного строительства на территории муниципального образования города-курорта Сочи», в соответствии с которым до утверждения в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки территории г.Сочи, выдача разрешения на строительство многоэтажных объектов капитального строительства приостановлена. Считая оспариваемое решение должностного лица органа местного самоуправления незаконным, Храмцев А.С. просит суд удовлетворить заявление.
В судебном заседании представитель заявителя Архангельская А.Н., действующая на основании доверенности, доводы своего доверителя поддержала.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Сочи Бунина Е.А., в суде заявление признала обоснованным, при этом пояснила, что не возражает против его удовлетворения, поскольку на момент отказа в выдаче Храмцеву А.С. разрешения на строительство многоквартирного жилого дома - 25.12.2009 года этот отказ был правомерным, однако, в настоящее время Правила землепользования и застройки территории г.Сочи разработаны и утверждены решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 года № 202, следовательно, ограничения на выдачу администрациями муниципальных образований разрешений на строительство многоквартирных жилых домов сняты.
Выслушав доводы представителя заявителя и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.254 ГПК РФ граждане вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, Храмцев А.С. является собственником правомерного земельного участка (...), площадью 2514 кв.м., с кадастровым (...) по (...), квартал застройки (...) в Центральном районе г.Сочи. Вид разрешенного использования земельного участка изменен в установленном законом порядке на «размещение многоквартирного жилого дома». О наличии каких-либо споров по границам, площади и т.д. земельного участка лица, участвующие в деле, не заявили.
18.09.2007 года между администрацией города Сочи, с одной стороны, и ООО «Управлениекомплексной застройки» и Храмцевым А.С., как инвесторами, с другой стороны, был заключен Договор инвестирования в строительство
многоквартирного жилого дома по улице (...) Центрального района города Сочи.
В соответствии с указанным договором инвесторы обязались построить и ввести в эксплуатацию инвестиционный объект - многоквартирный жилой дом по улице (...) города Сочи ориентировочной общей площадью 5 335,4 кв.м., а также передать на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи 7,5 % общей площади объекта инвестирования.
Администрация города Сочи, в свою очередь, приняла на себя обязательства оказывать Инвесторам содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе, обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (п. 4.1.1. Договора инвестирования).
Главным архитектором г.Сочи был утвержден градостроительный план земельного участка с основным видом разрешенного использования - многоквартирный жилой дом, с предельным количеством этажей - 17, предельной высотой здания - 58 м.
ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» выдано положительное заключение № 23-1-4-0637-09 по законченному проекту со следующими основными технико-экономическими показателями: количество квартир-71, этажность -16 этажей, кроме того два цокольных и один технический этаж, автостоянка на 52 машиноместа.
После получения положительного заключения государственной экспертизы, а именно 17.09.2009 года (исх. № 102) ООО «УКЗ» обратилось к Главе города Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул.(...) Центрального района г.Сочи.
К заявлению были приложены все необходимые документы (исходно-разрешительная документация, договор аренды, договор на выполнение функций заказчика). 05.10.2009 года (исх. № 106) ООО «УКЗ» были представлены дополнительные документы для выдачи разрешения на строительство, в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. На протяжении почти трех месяцев между администрацией города Сочи и ООО «УКЗ» велась переписка, в связи с отдельными вопросами и незначительными замечаниями по представленным документам, на возникшие вопросы представлялись дополнительные разъяснения.
После устранения всех замечаний, вместо выдачи разрешения на строительство 25.12.2009 года администрацией города Сочи в адрес заявителя был направлен ответ (исх. № 07-12-14490-3) о том, что в соответствии с Распоряжением Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.08.09 № 651-р «О мерах по упорядочению многоэтажного строительства на территории муниципального образования города-курорта Сочи», до утверждения в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки территории города Сочи, выдача разрешения на строительство многоэтажных объектов капитального строительства (жилых домов, административных зданий, гостиниц) приостановлена.
Так, разрешенное использование земельного участка - «под строительство многоквартирного жилого дома» было установлено по результатам публичных слушаний, проведённых в соответствии с установленной процедурой. Администрацией города был согласован проект, градостроительный план земельного участка, выдано заключение о возможности размещения на земельном участке 17-ти этажного, 70-квартирного жилого дома, заключен инвестиционный договор.
Проведение публичных слушаний, подготовка заключения о возможности изменения вида разрешённого использования земельного участка осуществлялись Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки территории города Сочи как горноклиматического курорта.
Таким образом, ООО «Управление комплексной застройки» соблюдало все требования администрации города Сочи, понесло значительные временные и материальные затраты, и в результате лишилось возможности осуществлять строительство объекта, в отношении которого были собраны все необходимые заключения, и пройдены все необходимые процедуры.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
На момент обращения ООО «УКЗ» в администрацию города Сочи проектная документация полностью соответствовала требованиям градостроительного плана земельного участка, в связи с чем, в выдаче разрешения не могло быть отказано.
Кроме того, Градостроительным кодексом РФ установлен порядок рассмотрения обращений о выдаче разрешений на строительство; сроки, в течение которых должно быть принято решение, а также основания в выдаче отказа в выдаче разрешения на строительство. Так, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство. отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов. предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Иных оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство Градостроительный кодекс не называет.
Таким образом, перечень оснований отказа не подлежит расширенному толкованию, в связи с чем, отказ администрации города Сочи в выдаче разрешения на строительство ООО «УКЗ» является незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителя.
Земельный участок, принадлежащий Храмцеву А.С. согласно экспертному заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы, проведенной Сочинским филиалом ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» от 18.02.2008 года № 28 и заключению Территориального отдела управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю в г.Сочи от 19.02.2008 № 33 пригоден для размещения 17-этажного многоквартирного жилого дома, следовательно строительство данного объекта не представляет опасности для жизни или здоровья человека для окружающей среды.
Кроме того, возможность размещения на земельном участке многоквартирного жилого дома с вышеуказанными технико-экономическими показателями была установлена нормативно-правовым актом Главы города Сочи, принятыми по результатам публичных слушаний, проведённых с соблюдением всех необходимых процедур, в соответствии с действующим законодательством.
Ссылку администрации города Сочи на Распоряжение Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.08.2009 года № 651-р «О мерах по упорядочению многоэтажного строительства на территории муниципального образования города-курорта Сочи», в соответствии с которым выдача разрешения на строительство многоэтажных объектов капитального строительства (жилых домов, административных зданий, гостиниц) была приостановлена, суд признает несостоятельной, поскольку Градостроительный кодекс РФ не содержит такого основания- отказа в выдаче разрешения на строительство, как «принятие органом государственной власти нормативного акта о временном приостановлении выдачи разрешений на строительство», а, кроме того, Распоряжение Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.08.2009года № 651-р не было опубликовано в средствах массовой информации.
В то же время, в соответствии с ч. 3 ст. 15 Конституции РФ все законы, а также любые нормативные акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, должны быть официально опубликованы для всеобщего сведения, то есть обнародованы. Неопубликованные нормативные правовые акты не применяются, не влекут правовых последствий как не вступившие в силу. Официальное опубликование является конституционной гарантией прав граждан.
При этом, официальное опубликование должно проводиться путем помещения полного текста документа в общедоступном, определенном в качестве источника официального опубликования для данного вида нормативно-правового акта издании, которое должно свободно распространяться среди населения по неограниченной подписке.
В случае несоблюдения указанных требований нормативно-правовой акт не подлежит применению в силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Кроме того, в соответствии с действующим гражданским и градостроительным законодательством, акты гражданского и градостроительного законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом и, если при этом они не ухудшают положения лица, в отношении которого применяются.
При таких обстоятельствах, поскольку ООО «УКЗ» получило все необходимые разрешительные документы для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, квартал застройки (...), участок № (...) до издания Распоряжения Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.08.2009 № 651-р, действие данного нормативного акта не может распространяться на возникшие ранее правоотношения администрации г.Сочи и ООО «УКЗ».
Кроме того, при принятии настоящего решения суд учитывает, что Правила землепользования и застройки территории г.Сочи, до издания которых фактически действовал запрет на выдачу разрешений на строительство, разработаны и утверждены решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 года № 202, следовательно, ограничения на выдачу администраций (...) разрешений на строительство многоквартирных жилых домов сняты.
В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-198, 254 - 258 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Храмцева А.С. об оспаривании решения органа местного самоуправления признать обоснованным.
Обязать администрацию города Сочи выдать заказчику по строительству объекта в лице ООО «Управление комплексной застройки» г.Сочи разрешение на строительство объекта капитального строительства: 16-этажного жилого дома с двумя цокольными и одним техническим этажом, закрытой автостоянкой на 52 машиноместа на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край. г.Сочи. Центральный район, квартал застройки «(...), участок № (...)
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья: Н.П. Ващенко
Мотивированное решение изготовлено 27.09.2010 года