К делу № 2-3672/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Сочи 18 ноября 2010 года
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи председателя Центрального районного суда г. Сочи Лаврик А.В.,
при секретаре судебного заседания Ангелатос А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Дмитриевой Ю.П. к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру № общей площадью 92,6 кв.м на шестом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>
У С Т А Н О В И Л:
Дмитриева Ю.П. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на двухкомнатную <адрес> общей площадью 92,6 кв.м на шестом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>
В обосновании своих требований истец положил то обстоятельство, что между ним и ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», действующим от имени ЗАО «Сафи», заключен договор об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по <адрес>. Сумма инвестирования 2 475 198 рублей, ответчик был обязан передать истцу <адрес> 19-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу <адрес>. Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован. Однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил, квартиру не передал, в связи с чем истец для защиты своих прав избрал способ признания права согласно ст. 12 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель администрации г. Сочи в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, так как орган местного самоуправления не ввел многоквартирный жилой дом в эксплуатацию
В судебном заседании ответчик ЗАО «Сафи» не возражал против удовлетворения исковых требований, однако считал возможным признать не право собственности на квартиру, а на долю в объекте незавершенного строительства.
Изучив материалы дела, представленные процессуальные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Ю.П. необходимо отказать по следующим основаниям.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 000 кв.м. для проектирования и строительства 7-9 этажного 154 - квартирного жилого дома № <адрес> по проекту застройки по <адрес>. Срок действия данного договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением главы г.Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ продлен срок аренды земельного участка, предоставленный ЗАО «САФИ» для строительства указанного объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ
Постановлением Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «САФИ» разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки № «А,Б,В» по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью № кв.м. с кадастровым номером №, предназначенный для завершения строительства многоквартирных жилых домов № «А,Б,В» со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по <адрес> сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Сочи выдано ЗАО «САФИ» разрешение на строительство № RU № многоквартирных жилых домов № «А,Б,В» со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по <адрес> сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», действующим от имени ЗАО «САФИ» и Дмитриевой Ю.П. заключен договор долевого участия в строительстве №.
По условиям указанного договора застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по <адрес> в г. Сочи, 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть объекта, завершенного строительством, дольщику, который в свою очередь обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.
Стороны определили долю Дмитриевой Ю.П. в виде <адрес>, общей площадью 92,60 кв.м., по <адрес>.
В силу п. 2.4. договора ответчик обязуется обеспечить готовность объекта, завершенного строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее чем в течение ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик вправе, письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 (три) месяца.
На основании п. 3.2 указанного договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате истцом, составляет 2 475 198 рублей. Указанная сумма была оплачена истцом, что подтверждается соответствующими квитанциями и платежными поручениями. Однако ответчиком обязательства по договору не выполнены, квартира в указанный срок не передана.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме суд руководствуется следующими обстоятельствами.
Согласно истребованным из филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» г. Сочи, Сочинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Сочи сведений, инвентарные дела на жилой дом по <адрес> не формировалось, техническая инвентаризация не проводилась.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Под объектом долевого строительства в соответствии со ст. 2 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 ФЗ № "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 8 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, исходя из смысла названных правовых норм, если жилое помещение в виде квартиры находится в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию в установленном порядке, на него не может быть признано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости.
Кроме того, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд также руководствуется следующими положениями жилищного законодательства.
В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится в том числе квартира, которая представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Анализ названных правовых норм жилищного законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что квартира помимо общей площади помещений, также имеет обязательный характеризующий ее признак - жилую площадь, которую в своих требованиях истец не отразил.
Таким образом, учитывая, что жилищным законодательством не предусмотрено такое понятие как квартира в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, суд приходит к убеждению, что структурно обособленные помещения в многоквартирном доме можно назвать квартирой только после ввода данного дома в эксплуатацию, что исключает удовлетворение исковых требований Дмитриевой Ю.П.
В тоже время суд считает, что указанные выше обстоятельства не лишают истца как участника долевого строительства устранить допущенное нарушение своих прав в случае неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств.
Так, согласно п. 5 ст. 16 ФЗ № 214 государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии п. 1 ст. 13 ФЗ № 214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ № 214 при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии п. 5 ст. 13 ФЗ № 214 при возникновении оснований для обращения взыскания «на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в «случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
По общим правилам установленным ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Часть 2 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает правило о пропорциональном распределении между названными участниками долевого строительства и залогодержателями в зависимости от размеров их требований к моменту удовлетворения таких требований денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, при их недостаточности.
Таким образом, суд приходит к выводу, что права истца могут быть защищены иным способом, предусмотренным ФЗ № 214, а не путем признания права собственности на обособленный объект - квартиру, незавершенную строительством, а удовлетворение исковых требований не только создаст препятствия в реализации заложенного имущества застройщика, но и повлечет нарушение прав других дольщиков на пропорциональное удовлетворение их требований в случае обращения взыскания на предмет залога - объекта незавершенного строительства.
Оценивая исследованные по делу процессуальные доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Ю.П., отказать.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Дмитриевой Ю.П. к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на двухкомнатную <адрес> общей площадью 92,6 кв.м на шестом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней со дня его вынесения.
Председательствующий А.В. Лаврик
не вступило в законную силу