Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Сахно О.А. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Сахно обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном доме в виде квартиры,
Исковые требования мотивированы следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «САФИ» в лице представителя ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» и Сахно О.А. был заключен договор об участии в долевом строительстве №. Договором был установлен срок передачи квартиры - не позднее4 квартала ДД.ММ.ГГГГ. В настоящий момент все возможные сроки для передачи объекта вышли. В материалах дела имеется справка ЗАО «САФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ о степени готовности дома, из которой следует, что строительство блока 4 поул. <адрес> не окончено до настоящего времени, готовность дома составляет 75%, каркас здания готов на 100 %, выполнено остекление дома. Кроме того, в настоящий момент строительство дома прекращено и вряд ли будет возобновлено, по причинам приостановки строительства на основании судебных актов, а также в связи с отсутствием финансировании застройщика. Истец неоднократно обращался к Ответчику повопросу передачи объекта в надлежащие сроки, однако получал в свой адрес лишь предложения заключить дополнительные соглашения с последним. Как следует из материалов дела, истцом была полностью уплачена сумма по договору об участии полностью в долевом строительстве № ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, Истец добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры.
Следовательно, он не может быть лишен возможности на защиту нарушаемого ответчиком права. Впротивном случае, отказ истцу в защитенарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав иосновных свобод», гарантирующей каждому правона эффективное средствоправовой защиты в государственном органе. Единственным эффективным средством правовой защиты (с учетом отказа Ответчика передать объект долевого строительства ввиду отсутствия ввода объекта в эксплуатацию) является признание за истцом права собственности на объект долевого строительства - квартиру в незавершенном строительством доме. Из вышеуказанного следует, что иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) являются не эффективными средствами правовой защиты. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «САФИ» возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем, любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Такая позиция по мнению истца также основывается на положениях Постановления Европейского суда по правам человека от ДД.ММ.ГГГГ по делу «Бурдов против России», в которой суд указал, что п. 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. В связи с чем, истица полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истца, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ним вещного права на объект долевого строительства - квартиру в незавершенном строительством доме. В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. Таким образом, по мнению истицы, защита такого права не может быть поставлена в
зависимость от действий или бездействия ответчика, не исполнившего обязанности получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном законом порядке. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГКРФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу. Действующее законодательство не исключает возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, признание права является одним из способов защиты гражданских прав. Защитить свое нарушенное право на получение построенной за счет истца квартиры иным образом, кроме как путем признания права собственности, истец возможности не имеет. Как и не имеет возможности понудить Ответчика передать ему долю в объекте в порядке ст. ст. 4.1, 4.5 Договора, в связи с тем, что объект и не введен в эксплуатацию.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности Малиновская А.В. поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ЗАО «САФИ» по доверенности Едифанова М.В. исковые требования Сахно О.А. не признала, суду пояснила, что действительно с истицей заключен договор инвестирования №, согласно которого не позднее ДД.ММ.ГГГГ должно быть окончено строительство многоквартирного жилого дома и истице должна быть передана <адрес> «Б2» по <адрес>. До настоящего времени в силу разных причин строительство объекта не завершено, истице были направлены дополнительные соглашения о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию. В настоящее время готовность каркаса дома - 100%, выполнено остекление дома, общая строительная готовность дома, в котором расположен спорный объект, - 75%. Дальнейшее строительство прекращено. Технические обмеры помещений в доме не проводились, технические паспорта на квартиры отсутствуют, поэтому регистрация права собственности на долю объекта в виде квартиры невозможна, так как точные размеры общей и жилой площади квартир в указанном доме в настоящее время не известны. Государственная регистрация объекта незавершенного строительства не осуществлена. Таким образом, по ее мнению, признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте противоречит действующему законодательству, кроме того, регистрация права собственности на долю завершенного строительством объекта нарушит права других инвесторов по строительству указанного дома при вводе дома в эксплуатацию и реализации объекта незавершенного строительством в случае признания ЗАО «САФИ» несостоятельным (банкротом).
Представитель Администрации г. Сочи по доверенности Ахадова Л.Н. в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен, направил в суд телефонограмму о рассмотрении дела в ее отсутствие и отказе в удовлетворении исковых требований, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав пояснения стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Сахно О.А. к ЗАО «САФИ» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Исковые требования основаны на применении ст.ст. 12, 307,308, 309, 310, 317 ГК РФ.
В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч.1). Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2).
На основании ст.308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Ст. 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», от имени ЗАО «САФИ» (Застройщик), и Сахно О.А. заключен Договор № об участии в долевом строительстве 19-этажного жилого дома по <адрес> блок 4 в <адрес>.
Стороны в ходе судебного разбирательства пояснили, что дом, расположенный по адресу, указанному в договоре, согласно проектной документации располагается по адресу: <адрес>, блок Б2.
Согласно п. 4.2 Договора, доля в Объекте представляет собой <адрес>, общей проектной площадью 47,95 кв.м., расположенную на 16-ом этаже блока Б 2.
При данных обстоятельствах, Сахно О.А. (Дольщик) согласно условиям вышеназванного договора обязалась в сроки и порядок, определенный договором, осуществить инвестирование однокомнатной <адрес> на 16-ом этаже 19-ти этажного дома по <адрес>. Общая сумма инвестирования и подлежащая уплате Дольщиком определена п.3.2 Договора и составила <данные изъяты> рублей.
Как видно из представленных суду платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ, Сахно О.А. перечислила общую сумму, предусмотренную договором, что составило 100% долевого взноса по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2.4. Договора № об участии в долевом строительстве срок ввода в эксплуатацию объекта - не позднее, чем в течение ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из сложившихся в ходе создания объекта обстоятельств, застройщик вправе письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 месяца.
Как следует из материалов дела, а так же пояснений сторон, на сегодняшний день обязательства ЗАО «САФИ» перед участником долевого строительства Сахно О.А. по передаче объекта долевого строительства не выполнены, доля в многоквартирном жилом доме не передана по акту приема-передачи.
Так же, как следует из доказательств, представленных сторонами, объект долевого строительства не введен в эксплуатацию, на него не составлены кадастровые паспорта, как объект недвижимости он не зарегистрирован.
В свою очередь доля истца представляет собой часть неоконченного строительством не введенного в эксплуатацию жилого дома.
В соответствии со ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Суд не может руководствоваться ссылкой истца на тот факт, что доля была оплачена истцом в соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве именно за конкретную площадь на конкретном этаже конкретного литера многоквартирного дома. Сторонами не представлено доказательств, что при вводе дома в эксплуатацию, а так же после произведения обмеров помещений площадь объекта долевого участия не будет изменена по объективным причинам. Суд не может установить бесспорно на сегодняшний день, что заявленная истцом доля существует в натуре, имеет конкретную площадь, иные конкретные характеристики.
Однако, технические обмеры спорного помещения работниками ГУП КК «Крайтехинвентаризация» не проведены, поэтому признание права собственности истицы на квартиру с теми характеристиками, которые указаны в договоре о долевом участии в строительстве, невозможно, поскольку не исключается возможность противоречия между зарегистрированным правом собственности на спорную квартиру ( в случае удовлетворения иска) и фактическими размерами указанной квартиры.
Суд оценивает договор об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ как намерение сторон в последующем исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства, а его описание примерным для установления его согласно проектной документации Застройщика ЗАО «САФИ».
Кроме того, согласно п. 3.5 договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в случае несовпадения проектной и действительной по данным филиала ГУП КК (Крайтехинвентаризация) величин общей площади доли дольщика в объекте, за исключением площади балконов, лоджий, террас, веранд, завершенном строительством более чем 3 процента, стороны обязуются провести перерасчет за излишне оплаченные или не оплаченные квадратные метры в размере превышающем 3 процента в течение 10 календарных дней со дня получения заявления заинтересованной стороны. Таким образом, стороны договора допускают, что после проведения обмеров объекта органами тех инвентаризации, площадь его может быть изменена и не соответствовать указанной в договоре об участии в долевом строительстве.
Так же, стороны указывают, что на сегодняшний день многоквартирный жилой дом, в котором просит истец признать право собственности на долю, не зарегистрирован как объект незавершенного строительства, то есть как объект гражданских прав, данные в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю относительно такого объекта, как незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу <адрес> отсутствуют.
Следовательно, не представляется возможным признать право собственности истца на долю в объекте, данные о котором не внесены в единый государственный реестр прав.
В силу статьи 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам.
Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально - определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.
В связи с тем, что регистрацию в органах Росреестра по Краснодарскому краю неоконченный строительством дом не прошел, суд не может оценивать данный незавершенный строительством жилой дом, как объект гражданских правоотношений.
Спорный объект в виде квартиры - это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных отношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств.
Так же суд отмечает, что истец просит признать право собственности на квартиру. Ссылка истца на довод, что в данном случае наименование квартира выступает в качестве описания объекта для уточнения его характеристик, не принимается судом.
Согласно действующему законодательству термин «квартира» трактуется только как жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Согласно п. 2 указанной статьи жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, суд не может расценивать требования о признании права собственности на долю в виде квартиры как соответствующие законодательству, в связи с чем, они не подлежат удовлетворению.
Помимо указанного, на сегодняшний день права истца как участника долевого строительства связаны с правами иных инвесторов, осуществивших денежные вложения в строительство многоквартирного дома, а так же защищены иным способом.
Так, Закон об участии в долевом строительстве указывает, что до ввода дома в эксплуатацию, дом находится в залоге у всех участников долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, признавая право истца на конкретную долю, суд ограничивает права иных дольщиков, сокращая объем имущества, за счет которого в случае его реализации могут быть погашены обязательства застройщика ЗАО «САФИ» перед иными инвесторами.
В связи с изложенным, суд полагает, что права дольщика защищены законодателем достаточно и оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на долю не имеется.
Иные доводы сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Сахно О.А. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на однокомнатную <адрес> общей площадью 47,95 кв.м., расположенную на 16-ом этаже в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по <адрес> в Центральном районе г. Сочи - отказать.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда.
Председательствующий