РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Сочи ДД.ММ.ГГГГ
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего Ващенко Н.П.,
при секретаре судебного заседания Коржемановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коржовой Т.А., Шведова Ю.Ф., Соловьевой Л.Н., Нескубина Б.Ф., Кожаевой М.Е., Агафоновой Г.А., Шляховой Р.А., Демидова А.М., Шехтер И.И., Волковой Л.Л. к администрации города Сочи, об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании недействительными, ничтожными сделки-договора аренды № 1/27 от 25 мая 2006 года, договора аренды ДК-1/02-2008 о 17 июля 2008 года,
УСТАНОВИЛ:
Коржова Т.А., Шведов Ю.Ф. и другие жильцы дома № <адрес> в городе Сочи, а всего 10 человек, обратились в суд с иском к администрации города Сочи о признании недействительными, ничтожными сделки- договора аренды № 1/27 от 25 мая 2006 года нежилого помещения № 17 в подвальном этаже, площадью 52,5 кв.м., заключенного Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи с Багдасаряном А.Г. и договора аренды ДК 11/102-2008 от 17 июля 2008 года нежилого помещения в подвальном этаже № 15 площадью 69,8 кв.м., заключенного администрацией города Сочи с Хечоян К.А., просили также о понуждении Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю аннулировать государственную регистрацию права муниципальной собственности на указанные выше нежилые помещения № 17 и № 15 подвального этажа дома № <адрес> города Сочи.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками квартир №№ <адрес> Центрального района города Сочи.
На общем собрании собственников многоквартирного дома № <адрес> города Сочи было принято решение об избрании непосредственного способа управления домом его жильцами. По мнению жильцов дома, они имеют право пользоваться нежилыми помещениями, которые имеются в доме.
Однако, часть помещений, в частности, нежилое помещение № 17 в подвальном этаже, площадью 52,5 кв.м. и нежилое помещение в подвальном этаже № 15 площадью 69,8 кв.м. эксплуатируются ответчиком незаконно без согласия собственников дома.
Между тем, данные помещения конструктивно предназначены для обслуживания других помещений многоквартирного дома. Поскольку там находятся инженерные коммуникации, водопроводные и отопительные трубы всего дома, сети электроосвещения, телефонизации и радиофикации.
Передачей ответчиком спорных нежилых помещений в аренду Багдасаряну А.Г. и Хечоян К.А. создаются препятствия в пользовании общим имуществом жильцов многоквартирного дома, чем нарушаются их права, предусмотренные статьей 36 Жилищного кодекса РФ, в этой связи они вынуждены были обратиться в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истцов Колошенкова Л.В., действующая на основании доверенностей, настаивала на удовлетворении завяленных требований своих доверителей, пояснив, что передача спорных помещений в аренду означает наличие препятствий в пользовании помещением, так как право пользования ими зависит от воли собственника или арендатора этих помещений.
Представитель администрации города Сочи Невдах Т.П., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, что спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, администрация города Сочи вправе была заключать договора аренды на спорные нежилые помещения. Правовых оснований для признания договоров аренды недействительными не имеется.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Багдасарян А.Г. возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что является предпринимателем, администрация города Сочи предоставила ему нежилое помещение № 17 площадью 62,5 кв.м. в аренду для бытового обслуживания граждан. Отношения с жителями дома у него хорошие, конфликтных ситуаций никогда не возникало. Каких-либо препятствий с его стороны в доступе к коммуникациям жильцам дома не создает, наоборот, поддерживает коммуникации в технически исправном состоянии.
Суд, выслушав мнение явившихся участников процесса, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
В качестве основания признания нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже дома № <адрес> в городе Сочи, к общему имуществу дома истцы ссылаются на то, что данное недвижимое имущество является общими помещениями дома, которыми пользуются все жильцы, вследствие чего названные помещения относятся к общей долевой собственности собственников квартир дома.
Однако, данный довод истцов не может быть принят по следующим основаниям:
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Названная статья определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из материалов дела (технической документации, пояснений представителя истцов и ответчика) в спорных нежилых помещениях, находящихся в пользовании арендаторов Багдасаряна А.Г. и Хечоян К.А., располагаются другие помещения вспомогательного значения.
В свою очередь истцы не представили суду каких-либо доказательств того, что в указанных помещениях находятся какие-либо средства обеспечения эксплуатации жилых помещений, что позволило бы отнести их к общей собственности. Не представили истцы доказательств и того, что использование ответчиком в лице администрации города Сочи спорных нежилых помещений на основании договоров аренды каким-либо образом затрудняет собственникам жилых помещений в доме реализацию прав владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями.
Таким образом, в данном случае, спорные помещения № 17 и № 15 являются нежилыми помещениями и не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих домовладение.
Данный вывод суда подтвержден экспертным заключением от 16 ноября 2010 года, проведенным специалистами экспертной организации ООО «Центр Экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» на основании определения Центрального районного суда города Сочи от 11 ноября 2010 года.
В результате осмотра экспертом подвальных помещений № 15 и № 17 жилого дома № <адрес> города Сочи установлено, что в подвальных помещениях находятся магистральные линии холодного и теплого водоснабжения, отопительная система. На момент осмотра, данные линии закрыты листами гипсокартона, при выполнении ремонта помещений, при котором была произведена частичная замена треб холодного и горячего водоснабжения, в связи с большим износом инженерных сетей жилого дома, ремонт выполнении за счет арендатора.
Оплата электроснабжения и водоснабжения арендуемых помещений производится на основании данных «счетчиков», установленных в арендуемых помещениях. Контрольно - измерительные приборы установлены «арендатором» для оплаты коммунальных услуг за электроэнергию и водоснабжение. Данные измерительные приборы установлены для учета коммунальных услуг только в помещениях №15, №17. В каждое из помещений №15 и №17 вход отдельный.
В помещениях №15,17 отсутствуют измерительные приборы для учета электроэнергии водоснабжения, согласно показаний которых осуществляется оплата коммунальных платежей жильцами многоквартирного жилого дома.
Эксперт делает вывод о том, что необходимость постоянного доступа к помещениям №15, №17 со стороны жильцов жилого дома №37 отсутствует. Необходимость доступа к помещениям может возникнуть в случае предотвращения аварийных ситуаций специальными ремонтными службами (зала пожар и т.п.).
Согласно части 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
У суда нет оснований не доверять данному экспертному заключению, оно является мотивированным, экспертное заключение проведено судом с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Материалами дела установлено, что спорные нежилые помещения № 15 и № 17 в подвальном этаже дома № <адрес> города Сочи находятся в собственности муниципальной казны города Сочи, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности, а также другими материалами дела.
В соответствии со статьей 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Поскольку право собственности на указанные нежилые помещения принадлежит муниципальной казне города Сочи, соответственно, права пользования, владения и распоряжения данным имуществом в силу указанных положений действующего законодательства принадлежат муниципальному образованию «город Сочи» и осуществляются данные права его уполномоченными органами местного самоуправления.
В соответствии с требованиями Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 07.10.2003 года № 166, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи распорядился нежилыми помещениями № 15 и № 17 в подвальном этаже дома № <адрес> города Сочи, предоставив нежилое помещение № 15 предпринимателю Хечоян К.А., нежилое помещение № 17 предпринимателю Багдасаряну А.А. в аренду, в целях бытового обслуживания населения.
Из текста договоров аренды нежилых помещений, имеющихся в материалах гражданского дела, следует, что арендаторы имеют право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством и с письменного согласия Арендодателя.
Из требований о правилах доказывания, предусмотренных статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.
В материалах настоящего гражданского дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что договора аренды расторгнуты.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцам в удовлетворении их требования не чинить препятствия в пользовании указанными объектами недвижимости, поскольку право пользования данными помещениями им не принадлежит.
Суд считает, что данное обстоятельство обязывает собственника либо пользователей нежилых помещений обеспечивать доступ к указанным коммуникациям и оборудованию для их обслуживания, но не предоставляет право пользования спорными нежилыми помещениями собственникам квартир дома № <адрес> города Сочи.
Из вышеизложенного следует, что, предъявляя иск, истцы не подтвердили своих прав на спорные помещения, их требования об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании недействительными, ничтожными сделки-договора аренды № 1/27 от 25 мая 2006 года, договора аренды ДК-1/02-2008 о 17 июля 2008 года, являются необоснованными.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198, ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Коржовой Т.А., Шведова Ю.Ф., Соловьевой Л.Н., Нескубина Б.Ф., Кожаевой М.Е., Агафоновой Г.А., Шляховой Р.А., Демидова А.М., Шехтер И.И., Волковой Л.Л. к администрации города Сочи, об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании недействительными, ничтожными сделки-договора аренды № 1/27 от 25 мая 2006 года, договора аренды ДК-1/02-2008 о 17 июля 2008 года, отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий судья Н.П.Ващенко