К делу № 2-4133/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Сочи
Судья Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края Власенко В.А.,
при секретаре судебного заседания Сарибекян Г.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ивакова М.Ю. к ЗАО «САФИ» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным и применении последствий недействительной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит признать недействительным договор № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика 2 420 847 рублей уплаченных по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 729616,39 рублей и понесенные судебные расходы.
В обоснование иска указал, что между ним и ЗАО «САФИ» в лице представителя по доверенности ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участия № в строительстве многоквартирного 19-ти этажного дома, расположенного по адресу <адрес>
По условиям указанного договора ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее чем в течение ДД.ММ.ГГГГ своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать долю - часть объекта, завершенного строительством ему как дольщику. Истец в свою очередь обязался в сроки и в порядке, определенные договором долевого участия №, осуществить инвестирование своей доли в виде однокомнатной квартиры номер 12 общей площадью 64,35 кв.м., расположенной на четвертом этаже 19-ти этажного жилого дома, <адрес>
В соответствие с п.3.2 данного договора общая сумма инвестирования составила 2 420 847 руб. сроком оплаты до ДД.ММ.ГГГГ Во исполнение условий договора им была перечислена на расчётный счет ответчика указанная сумма в полном объеме, что подтверждается копиями платёжных документов. Заключенный договор долевого участия в строительстве прошел государственную регистрацию.
Срок исполнения обязательств ответчиком по указанному договору установлен ДД.ММ.ГГГГ., однако в указанный срок обязательства ответчиком не исполнены, на сегодняшний день строительство объекта не завершено, а кроме того ответчик испытывает трудности с финансированием строительства, что подтверждается письмом ЗАО «САФИ» от ДД.ММ.ГГГГ и тем, что в Арбитражном суде Краснодарского края возбуждено дело по банкротству указанного лица №
В нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗу ответчика отсутствует разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы в отношении проектной документации по спорному объекту капитального строительства, что подтверждается Решением Арбитражного суда Краснодарскогопо гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ При таких обстоятельствах ответчик не имел права на привлечение денежных средств для строительства 19-ти этажного дома, расположенного по адресу <адрес>. Следовательно,договор об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного жилого дома является ничтожным в силу несоответствия его закону.
В связи с недействительностью заключенной между ними сделки истец просит обязать ответчика возвратить ему все полученное по сделке, т.е. взыскать с ответчика денежные средства в сумме 2420847 рублей.
А также просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых по состоянию на ДД.ММ.ГГГГсоставил729616 руб. 39 коп.
В судебном заседании представитель истца Шикарев Р.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 755674,39 рублей, а также понесенные истцом судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 12 000 рублей.
В судебном заседании представитель ЗАО «САФИ» Зубарева О.А. заявленные требования признала в части основного долга в сумме 2420847 рублей. Просила учесть, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство за счет средств дольщиков, в настоящее время находится в тяжелом финансовом положении, в отношении общества возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем взыскание с ответчика в пользу истца дополнительных денежных средств в виде процентов за пользование ее денежными средствами будет реализовано за счет денежных средств дольщиков и создаст дополнительные препятствия к погашению основных долгов перед другими дольщиками. Просила принять во внимание компенсационную природу процентов, подлежащих взысканию в силу ст. 333 ГК РФ снизить размер подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца процентов.
В судебное заседание представитель ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил. При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.
Согласно ст. 422 ГК РФ.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» действующего на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени застройщика- ЗАО «САФИ» был заключен договор долевого участия в строительстве №, согласно которого застройщик взял на себя обязательства в срок установленный договором построить на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, а дольщик обязан был осуществить инвестирование строительства в сроки установленные договором для приобретения части объекта, завершенного строительством на праве общей долевой собственности.
Согласно п. 2.4 Договора застройщик гарантировал готовность объекта, завершенного строительством к вводу в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ.
Для приобретения права долевой собственности на часть объекта дольщик взял на себя обязательства осуществить его инвестирование в размере 2420847 рублей в сроки и в порядке установленном п. 3.2 Договора.
Согласно п. 4.2 доля дольщика представляет собой квартиру № состоящую из 1 комнаты, общей площадью 20,94 кв.м., на 4 этаже в подъезде № В предусмотренную долю дольщика входит также балкон общей площадью 6,52 кв.м..
В соответствии с п. 8.1 Договора заключённый договор прошел государственную регистрацию в УФРС по КК ДД.ММ.ГГГГ.
Как указывает истец и подтверждается письменными доказательствами им по квитанциям к приходно-кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ были внесены денежные средства в общей сумме 2 421 000 рублей.
Согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предметом регулирования настоящего Федерального закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Статьей ст. 3 Федерального закона определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Как установлено решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №
№ от ДД.ММ.ГГГГ, вступившими в законную силу и размещенными на официальном сайте Высшего Арбитражного суда РФ в соответствии с Постановлением главы г. Сочи ДД.ММ.ГГГГ года № между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, регистрационным номер №.
Постановлением главы г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № обществу разрешено строительство многоквартирных жилых домов (462 квартиры) со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки № А,Б,В в соответствии с утвержденной проектной документацией на земельном участке общей площадью 10000 кв.м (кадастровый №) по <адрес>, в зоне рекреационного жилья по генплану г. Сочи, срок действия 3 года..
В отношении объектов «два многоквартирных жилых дома по <адрес> и многоуровневой автостоянки на 371 место, общество застройщиком не является, что подтверждается следующим.
ЗАО «САФИ» обратилось в администрацию города Сочи по вопросу предоставления земельного участка для благоустройства прилегающей территории строящихся жилых домов.
На основании постановления главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № между ответчиком и муниципальным образованием города-курорта Сочи заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. Согласно условиям договора обществу предоставлен земельный участок площадью 8 770 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для благоустройства прилегающей территории строящихся жилых домов, без права застройки. Срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером №.
На вышеуказанном земельном участке общество ведет строительство двух многоквартирных жилых домов по <адрес> и многоуровневой автостоянки на 371 место с привлечением денежных средств участников долевого строительства без разрешения на строительство.
В ходе проведения многочисленных проверок установлен факт привлечения обществом денежных средств участников долевого строительства на строительство двух многоквартирных жилых дома по <адрес> при отсутствии разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Таким образом, общество в нарушение части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства двух многоквартирных жилых дома по <адрес> и многоуровневой автостоянки на 371 место при отсутствии разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В этой связи подписанный сторонами договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным в силу несоответствия его закону, а именно требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, ответчик не имел права на привлечение денежных средств истца для строительства (создания) 19-ти этажного жилого дома до получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В силу требований ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку судом установлено, что заключённый между сторонами договор долевого участия в строительстве является недействительным, следовательно, требования истца в части возврата уплаченных денежных средств по договору в сумме 2420847 рублей подлежат удовлетворению в связи с применением последствий недействительной сделки, предусмотренной нормами ст. 167 ГК РФ.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Поскольку ответчик ЗАО «САФИ» заключая с Иваковым М.Ю. ничтожный договор об участии в долевом строительстве, знал о его недействительности, ответчик неправомерно пользовался полученными по данной сделке денежными средствами, в связи с чем с него подлежат взысканию в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с указаниями Центрального Банка РФ от 31.05.2010 г. № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» с 01 июня 2010 г. установлена ставка рефинансирования в размере 7,75 %.
Денежные средства по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ вносились частями:
1. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ была внесена сумма в размере 1188 000 рублей.
Расчёт: 1 188 000 рублей : 360 (дней в году) х 1448 (количество дней с даты внесения денежных средств и по ДД.ММ.ГГГГ) х 7,75 % = 370326 руб. х 2 (двойной размер процентов предусмотренный ко взысканию в порядке ст.3 №214-ФЗ) = 740652 руб.
2. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ была внесена сумма в размере 23 000 рублей.
Расчёт: 23 000 рублей : 360 (дней в году) х 1447 (количество дней с даты внесения денежных средств и по ДД.ММ.ГГГГ) х 7,75 % = 7164 руб. 65 коп.х 2 (двойной размер процентов предусмотренный ко взысканию в порядке ст.3 №214-ФЗ) = 14329 руб. 30 коп.
3. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ была внесена сумма в размере 484000 рублей.
Расчёт: 484000 рублей : 360 (дней в году) х 1352 (количество дней с даты внесения денежных средств и по ДД.ММ.ГГГГ) х 7,75 % = 140870 руб. 88 коп.х 2 (двойной размер процентов предусмотренный ко взысканию в порядке ст.3 №214-ФЗ) = 281741 руб. 76 коп.
4. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ была внесена сумма в размере 726 000 рублей, из них переплата по договору 153 руб.
Расчёт: 725 847 рублей : 360 (дней в году) х 1077 (количество дней с даты внесения денежных средств и по ДД.ММ.ГГГГ) х 7,75 % = 168290 руб. 65 коп.х 2 (двойной размер процентов предусмотренный ко взысканию в порядке ст.3 №214-ФЗ) = 336581 руб. 30 коп.
С учетом вышеизложенного, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания на день вынесения решения суда, т.е. на ДД.ММ.ГГГГ равна 1373304 руб.36 коп..
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию изложенную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 13/14, согласно которой, если определенный в соответствии со статьей 395 ГК РФ размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.
Суд принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство за счет средств дольщиков, в настоящее время в отношении общества возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем взыскание с ответчика в пользу истца дополнительных денежных средств в виде процентов за пользование ее денежными средствами будет реализовано за счет денежных средств дольщиков и создаст дополнительные препятствия к погашению задолженности по основным долгам, в том числе других дольщиков.
Учитывая доводы ответчика и компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ суд считает возможным снизить размер неустойки до требуемого истцом, т.е. до 755 674 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Суд считает возможным, компенсировать истцу понесённые им расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 рублей, которые подтверждены документально.
Суд так же считает необходимым в соответствии с требованиями ст.103 ГПК РФ государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден в соответствии с п.3 ст.17 ФЗ «О защите прав потребителей», взыскать с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Ивакова М.Ю. к ЗАО «САФИ» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным и применении последствий недействительной сделки - удовлетворить.
Признать договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Иваковым М.Ю. и ЗАО «САФИ» недействительным.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «САФИ» в пользу Ивакова М.Ю. денежные средства, полученные по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2420847 рублей, а так же проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами по состоянию на день вынесения решения в размере 755 674 руб., а всего 3 176 521(три миллиона сто семьдесят шесть тысяч пятьсот двадцать один) рубль.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «САФИ» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 24 083 (двадцать четыре тысячи восемьдесят три) рубля.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья
РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО