Решение о расторжении предварительного договора и взыскании убытков, возникших в результате неисполнения предварительного договора с условием об обеспечении обязательств, и договорной неустойки



К делу № 2-3003/10РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 13 декабря 2010 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Мартыновой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Сочи к Мельникову Р.В. о сносе самовольной постройки, по иску Шереметова Э.В. и Старкова О.Ю. к Мельникову Р.В. о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании убытков, возникших в результате неисполнения предварительного договора с условием об обеспечении обязательств, и договорной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Мельникову Р. В. о понуждении осуществить снос самовольно возведённых двух этажей объекта капитального строительства над правомерными тремя, расположенного на земельном участке №9 ПЖСК «Альфа» по <адрес> Центрального района г. Сочи.

Исковое заявление мотивировано тем, что уполномоченным органом местного самоуправления ответчику выдано разрешение на строительство трёхэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 248 кв.м. и общей площадью 645 кв.м. на земельном участке № 9 в ПЖСК «Альфа». Однако строительство ведётся с отклонением от разрешённых параметров. Фактически ответчиком возведено пять этажей, включая цокольный этаж, приблизительной общей площадью 990 кв.м. Полагая, что ответчик осуществляет строительство с отступлением от допустимых параметров, в отсутствие государственной экспертизы проекта, разрешения на строительство пятиэтажного жилого дома, истец обратился с настоящим иском в суд.

До разрешения судом спора по существу в гражданское дело в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, вступили гр. Старков О. Ю. и Шереметов Э.В.

Предметом самостоятельного иска указанных граждан являлись взаимосвязанные с первоначальным иском администрации г. Сочи требования о сносе возводимого ответчиком жилого дома и приведения земельного участка № 9 ПЖСК «Альфа» в первоначальное положение, мотивированные неисполнением ответчиком обязательств, возникших из инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ и необходимостью его расторжения.

В последующем Старков О. Ю. и Шереметов Э. В. уточнили свои исковые требования и в качестве последствия расторжения инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ просили суд взыскать с ответчика договорную неустойку и убытки в денежном выражении, складывающиеся из рыночной стоимости имущества, которое подлежало передаче им по договору от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель администрации г. Сочи в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судом по правилам ст. 168 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель Старкова О. Ю. по доверенности Школьник М.И. возражал против удовлетворения искового заявления администрации г. Сочи и настаивал на самостоятельных требованиях по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

В судебном заседании представитель Шереметова Э. В. по доверенности Чекаев А.А. возражал против удовлетворения искового заявления администрации г. Сочи и против удовлетворения самостоятельных требований Старкова О. Ю., настаивал на удовлетворении самостоятельных требований Шереметова Э. В., полагая, что он, а не Старков О. Ю., является надлежащим истцом по делу.

Ответчик Мельников Р. В. в судебное заседание не прибыл. Судом неоднократно предпринимались исчерпывающие меры по его надлежащему и заблаговременному извещению.

Согласно ответам операторов почтовой и телеграфной связи по указанному в исковом заявлении адресу в Воронежской области Мельников Р. В. не проживает, в связи с чем, судом был направлен запрос о регистрации Мельникова Р. В. по последнему месту проживания. Согласно сведениям ОАСР УФМС России по Воронежской области Мельников Р. В. был снят с регистрационного учёта ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из адресной справки УФМС России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, Мельников Р. В. зарегистрирован и постоянно проживает в г. Сочи по <адрес>

Исковой материал, судебные извещения и телеграммы, направленные по последнему адресу регистрации Мельникова Р. В., доставлены не были в связи с отсутствием адресата по месту жительства.

Выходом судебного пристава по месту регистрации Мельникова Р. В. установлено, что в данной квартире постоянно проживает гр. Гиро В. В., ДД.ММ.ГГГГ. рождения, который приобрёл квартиру у гр. Мельникова Р. В. в ДД.ММ.ГГГГ.

При указанных обстоятельствах, в соответствии со ст. 119 ГПК РФ, суд, исчерпав меры для поиска и извещения ответчика, считает необходимым приступить к рассмотрению дела по существу в отсутствие ответчика, в связи с неизвестностью места его постоянного проживания и поступлением сведений об этом из последнего известного места проживания ответчика.

Назначенный ответчику судом в порядке ст. 50 ГПК РФ представитель Байрикова Ж.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований администрации г. Сочи, Старкова О. Ю. и Шереметова Э. В. В обоснование своих возражений указала суду, что администрацией г. Сочи не доказан факт самовольного строительства, возводимый Мельниковым Р. В. жилой дом не является пятиэтажным, а представляет собой трёхэтажный индивидуальный жилой дом с цоколем и мансардным этажом, и до завершения строительства нельзя сделать вывод о характере постройки, допустимые доказательства отступления от разрешённых параметров строительства в материалы дела администрацией г. Сочи не представлены. Старков О. Ю. и Мельников Э. В. не предприняли меры для вручения Мельникову Р. В. претензии и проведения преддоговорных переговоров.

Представитель ПЖСК «Альфа» по доверенности ТимофеевД.А. в судебном заседании просил суд рассмотреть дело по своему усмотрению, каких-либо возражений на исковые требования администрации г. Сочи, Шереметова Э. В. и Старкова О. Ю. не привёл.

Представитель Оскирко В. Б. по доверенности Чекаев А.А. поддержал исковые требования Шереметова Э. В., возражал против удовлетворения исковых заявлений администрации г. Сочи и Старкова О. Ю.

Шадинова О. И., будучи надлежаще извещена о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не прибыла, представителя не направила, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося участника процесса.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами и истребованные по ходатайству сторон доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Старкова О. Ю., удовлетворяет в полном объёме исковые требования администрации г. Сочи и частично удовлетворяет исковые требования Шереметова Э. В.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Сочи и ПЖСК «Альфа» заключён договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 58 000 кв.м. по <адрес> Центрального района г. Сочи с кадастровым номером № сроком до ДД.ММ.ГГГГ для строительства квартала индивидуальной жилой застройки. Договор зарегистрирован УФРС по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №

Договором от ДД.ММ.ГГГГ ПЖСК «Альфа» передало ответчику в субаренду земельный участок площадью 496 кв.м. из состава земель, находящихся в правомерном пользовании кооператива, с разрешённым использованием земельного участка «строительство индивидуального жилого дома». Договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра РФ по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ

Согласно кадастровому паспорту земельного участка ПЖСК «Альфа» от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью 58 000 кв.м. зарегистрировано обременение в виде субаренды земельного участка площадью 496 кв.м. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу Мельникова Р. В.

На основании градостроительного плана ПЖСК «Альфа» на земельный участок площадью 58 000 кв.м. по <адрес> г. Сочи, утверждённого Главным архитектором г. Сочи, проекта строительства индивидуального жилого дома Главой администрации Центрального района г. Сочи Мельникову Р. В. выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство трёхэтажного индивидуального жилого дома в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью застройки 248 кв.м., общей площадью 645 кв.м., сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29).

Из проектной документации на индивидуальный жилой дом, схемы планировочной организации земельного участка (л.д. 40-47) усматривается, что жилой дом должен представлять собой трёхэтажное строение, включая цокольный этаж, без мансардного этажа, площадью застройки 248 кв.м., общей площадью жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования 645 кв.м.

При сопоставлении проекта строительства индивидуального жилого дома, его технико-экономических показателей, заложенных в разрешение на строительство жилого дома, с Актом обследования объекта капитального строительства, выполненного специалистами МУ «Земельная инспекция г. Сочи (л.д. 12, 15-18, л.д. 110-112), видно, что ответчиком в процессе выполнения строительных работ превышена этажность жилого дома с разрешённых к строительству трёх этажей до пяти.

В соответствии с исходно-разрешительными документами на строительство Мельниковым Р. В. жилого дома по <адрес>, представленными Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи в распоряжение суда (л.д. 28-40), ответчику не выдавалось Разрешение на строительства пятиэтажного жилого дома.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По смыслу указанных норм Кодекса строительство капитального объекта недвижимости может считаться правомерным только в том случае, если возведение соответствующего строения осуществляется без отклонения от разрешённых параметров строительства, указанных в разрешении на строительство и проектной документации.

В ином случае, согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ постройка, возведённая в отсутствие разрешения на строительство либо с отступлением (превышением) разрешённых параметров строительства будет являться самовольной.

При указанных обстоятельствах исковые требования администрации г. Сочи, как органа, осуществляющего контроль и регулирование в области градостроительной деятельности на территории г. Сочи, являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Обсуждая самостоятельные требования Старкова О. Ю. и Мельникова Р. В., суд руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела, между Старковым О. Ю., с одной стороны, и гр. Мельниковым Р. В., Оскирко В. Б. и Шадиновой О. И., с другой стороны, заключён ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств.

По условиям указанного договора Старков О. Ю. обязался передать в собственность другой стороны паенакопление в ПЖСК «Альфа», дающее ему право на получение земельного участка № по ул. Плеханова <адрес> ориентировочной площадью 500 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, находящегося в составе единого земельного участка ПЖСК «Альфа» площадью 58 000 кв.м. с кадастровым номером №, а Мельников Р. В., Оскирко В. Б. и Шадинова О. И. обязались построить индивидуальный жилой дом на принадлежащих им земельных участках № и № по <адрес>, Центрального района г. Сочи и после завершения строительства жилого дома передать Старкову О. Ю. по акту приёма-передачи или отдельному договору купли-продажи долю в праве общей собственности на жилой дом, пропорциональную 130 кв.м. жилых площадей, а также возместить Старкову О. Ю. задолженность за внесение паевых взносов в сумме 40 000 рублей и уплатить иные платежи в кассу ПЖСК «Альфа».

Согласно п. 1.8, 1.9 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили срок завершения строительства жилого дома не более одного года и шести месяцев с момента заключения договора и срок ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны идентифицировали состав помещений, которые подлежали передаче Старкову О.Ю., указав, в качестве таковых должно быть передано жилое помещение площадью 67, 75 кв.м. и жилое помещение площадью 71, 25 кв.м., с условными номерами 4/6 и 5/6, расположенные на втором жилом этаже на отметке по плану 16 800 с юго-восточной стороны жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> уч. № и №. Общая площадь передаваемых помещений составила 139 кв.м.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по спору, рассмотренному с участием тождественного состава сторон, которые в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ являются обязательными и не нуждаются в повторном доказывании сторонами по настоящему делу.

Кроме этого, данным решением суда установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ по своей правовой природе является инвестиционным, решением определены взаимные права и обязанности сторон договора, установлено, что Старков О. Ю. полностью исполнил свои обязанности по договору и передал Мельникову Р. В. паенакопление в ПЖСК «Альфа», которое на основании распоряжения Старкова О. Ю. было закреплено правлением кооператива за Мельниковым Р. В., а последний принят в члены кооператива, в последующем между Мельниковым Р. В. и ПЖСК «Альфа» был заключён договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка № общей площадью 496 кв.м. по ул. Плеханова <адрес>. Встречные обязательства по передаче Старкову О. Ю. помещений в жилом доме по <адрес> Центрального района г. Сочи по наступлению срока (ДД.ММ.ГГГГ) Мельников Р. В. не исполнил, жилой дом так и не построил. Обязанность по исполнению обязательств перед кредиторами возлагается только на Мельникова Р. В., как на лицо, получившее в единоличное распоряжение исполненное Старковым О. Ю. по договору.

Кроме всего прочего, решением суда установлено, что Старков О. Ю. договорами № и № от ДД.ММ.ГГГГ уступил все свои права (требования) к Мельникову Р. В. в пользу Шереметова Э. В., а последний, в счёт уступаемых прав обязался передать Старкову Э. В. жилые помещения в ином жилом доме, по завершению его строительства. Все перечисленные сделки признаны судом действительными.

При таких обстоятельствах, лицом, обладающим безусловными правами (требованиями) по договору от ДД.ММ.ГГГГ, является истец Шереметов Э. В., а не Старков О. Ю. Следовательно, Старкова О. Ю. следует отнести к ненадлежащим истцам, а его требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1.9., 2.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ срок завершения строительных работ и передачи объекта инвестору истекал в ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела видно, что до настоящего времени ответчик так и не приступил к строительству жилого дома на земельных участках № и № по ул. Клубничной в <адрес>, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом обследования МУ «Земельная инспекция г. Сочи» от ДД.ММ.ГГГГ №и. Таким образом, ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательств на срок более чем полтора года, т.е. нарушение договора носит существенный характер.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Из материалов дела следует, что стороны до обращения в суд сообщили ответчику о намерении расторгнуть договор в связи с просрочкой исполнения обязательств, о чём уведомили ответчика телеграммой по адресу, указанному в договоре.

В соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 4.5. договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили ответственность застройщика за уклонение от исполнения своих обязательств по договору, существенную просрочку строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. Способом компенсации убытков, возникших из неисполнения договора, стороны предусмотрели взыскание с застройщика рыночной стоимости доли жилого дома, сложившейся на аналогичное жилье на момент отказа, т.е. по состоянию на четвёртый квартал 2008 г.

Согласно имеющемуся в материалах дела отчёту от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной оценке, выполненному АНО «Региональная коллегия профессиональных экспертов и оценщиков», обладающей правами на выполнение такого рода исследований, рыночная стоимость аналогичных помещений в ценах на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.

Достоверность указанных выводов ответчиком не опровергнута, а у суда нет оснований ставить под сомнение правильность выводов оценщика. Исследование проведено квалифицированным специалистом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности, исследование выполнено в соответствии с допустимыми методиками и основано на ФЗ «Об оценочной деятельности», основано на применении сравнительного подхода для определения средневзвешенной стоимости одного квадратного метра жилья. Источники получения исходных данных для сравнительного анализа в заключении раскрыты.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования Шереметова Э. В. в части взыскания договорных убытков в размере <данные изъяты> рублей.

В тоже время суд отказывает Шереметову Э. В. во взыскании договорной неустойки, т.к. он не представил суду расчёт неустойки, не уточнил размер исковых требований в части взыскания неустойки и не обосновал соразмерность взыскиваемой суммы неустойки последствиям нарушения обязательства с учётом присуждённой в его пользу суммы убытков.

До вынесения решения судом была предоставлена третьим лицам с самостоятельными требованиями отсрочка в уплате государственной пошлины. Расходы по уплате государственной пошлины суд по правилам ст. 98 ГПК РФ относит на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации г. Сочи к Мельникову Р.В. о сносе самовольной постройки - удовлетворить.

Обязать Мельникова Р.В. осуществить снос самовольно возведенных двух этажей над правомерными тремя, расположенного на земельном участке № в г. Сочи по <адрес> в ПЖСК «Альфа», с кадастровым номером №.

Исковые требования Шереметова Э.В. и Старкова О.Ю. к Мельникову Р.В. о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании убытков, возникших в результате неисполнения предварительного договора с условием об обеспечении обязательств, и договорной неустойки - удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с условием об обеспечении обязательств, заключенный между Старковой В.И., с одной стороны, и Мельниковым Р.В., Оскирко В.Б., Шадиновой О.И.

Взыскать с Мельникова Р.В. в пользу Шереметова Э.В. <данные изъяты> руб.

В остальной части требований - отказать.

В соответствии со ст.199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2010 года.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: Е.М. Вергунова

-32300: transport error - HTTP status code was not 200