Дело № 2-4249/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 декабря 2010 г. г. Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Снигиревой А.А. и Мартиросяна Р.А. к ООО «Олимпик Плаза», администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимого имущества и по встречному иску администрации города Сочи к Снигиревой А.А. и Мартиросяну Р.А. о сносе самовольно возведенной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Снигирева А.А. и Мартиросян Р.А. обратились с иском в суд к ответчикам о признании права общей долевой собственности в равных долях на незавершенный строительством административный блок первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., степень готовности 4 %, инвентарный номер №, литер 1, и на здание склада общей площадью 955,2 кв.м., инвентарный номер №, литер А, расположенные по <адрес> в Центральном районе города Сочи.
Администрация горда Сочи обратилась в суд со встречным иском о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости - здания склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, расположенного по <адрес> в Центральном районе города Сочи.
В судебном заседании представитель истцов по первоначальному иску пояснил, что постановлением Главы города Сочи от 16.06.2008 г. продлен срок аренды ранее предоставленных ООО «<данные изъяты>» двух земельных участков для проектирования и строительства административного здания первой и второй очереди производственной базы по переработке лесоматериалов сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с переименованием ООО «<данные изъяты>» в ООО «Олимпик Плаза» к последнему перешли права по указанному договору аренды, что было отражено в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ Осуществлен кадастровый учет указанных смежных земельных участков и им присвоены кадастровые номера № площадью 990 кв.м., и № площадью 922 кв.м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права ООО «Олимпик Плаза» (правопреемник ООО «<данные изъяты>») является собственником административного блока первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов (литер 1) общей площадью застройки 21,6 кв.м., степень готовности которого составляет 4 %, в соответствие с договором № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды и разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ Между истцами и ООО «Олимпик Плаза» с согласия администрации города Сочи 19.03.2010 г. был заключен договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков. 10.02.2010 г. между ООО «Олимпик Плаза» и Снигиревой А.А. и Мартиросяном Р.А. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством административного блока первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., степенью готовности 4 %, литер 1, и здания склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, расположенных по <адрес> в Центральном районе города Сочи. Снигирева А.А. и Мартиросян Р.А. передали ООО «Олимпик Плаза» денежные средства в счет оплаты стоимости указанных объектов недвижимости в размере 400 000 рублей. После чего продавец ООО «Олимпик Плаза» уклонился от государственной регистрации заключенного сторонами договора купли-продажи, мотивируя это отсутствием разрешения на строительство здания склада, в связи с чем данный объект недвижимости является самовольным строением. Поскольку истцы заинтересованы в приобретении указанных объектов недвижимости, являющихся единой производственной базой, полагают, что в соответствии с п.3 ст. 552 ГК РФ). Ответчиком ООО «Олимпик Плаза» принимались меры к получению разрешения на строительство указанного объекта недвижимости, однако ему в этом было неправомерно отказано органом местного самоуправления г. Сочи. Истцы получили заключение специалистов, согласно которому спорные строения размещены в границах правомерного земельного участка и соответствуют требованиям СНиП, предъявляемым к такому типу строений, не создают препятствий другим лицам в пользовании рядом расположенными строениями, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. По этим основаниям просят признать за ними право общей долевой собственности в равных долях на незавершенный строительством административный блок первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., степень готовности 4 %, инвентарный номер №, литер 1, и здание склада общей площадью 955,2 кв.м., инвентарный номер №, литер А, расположенные по <адрес> в Центральном районе города Сочи. В удовлетворении встречных исковых требований администрации города Сочи о сносе здания склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, расположенного по <адрес> в Центральном районе города Сочи, просят отказать.
В судебное заседание представитель ответчика ООО «Олимпик Плаза» не явился, направил ходатайство о рассмотрении данного дела в его отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
В судебном заседании представитель администрации города Сочи по доверенности Ахадова Л.Н. признала заявленные требования о признании права общей долевой собственности истцов на незавершенный строительством административный блок первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., степень готовности 4 %, инвентарный номер №, литер 1, расположенный по <адрес> в Центральном районе города Сочи, поскольку право собственности продавца ООО «Олимпик Плаза» на данный объект зарегистрировано в установленном законом порядке. Принятие решения по остальной части исковых требований оставила на усмотрение суда. На удовлетворении встречных требований о сносе здания склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, расположенного по <адрес> в г. Сочи, настаивала и мотивировала их тем, что спорный объект недвижимости возведен в отсутствие разрешения на строительство, в связи с чем является самовольной постройкой. При этом представитель администрации г. Сочи не отрицала, что спорный объект возведен в границах правомерного земельного участка, принадлежащего истцам на праве аренды; не отрицала, что бывший владелец земельных участков ООО «Олимпик Плаза» принимал меры к легализации данного объекта (получение проектной документации и заключений контролирующих органов, получение разрешения органа местного самоуправления на строительство данного объекта), не отрицала и того обстоятельства, что отказ администрации г.Сочи в выдаче разрешения на строительство ООО «Олимпик Плаза» признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края. Не оспаривала выводы специалистов о соответствии спорного строения требованиям СНиП, предъявляемым к такому типу строений.
Заслушав доводы и возражения сторон и их представителей, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования Снигиревой А.А. и Мартиросяна Р.А. к ООО «Олимпик Плаза» и администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимого имущества - подлежат удовлетворению.
Встречные исковые требования администрации города Сочи о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ООО «<данные изъяты>» земельного участка для проектирования на нем второй очереди производственной базы по переработке лесоматериалов по <адрес> в Центральном районе» между ООО «<данные изъяты>» и администрацией города Сочи заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сроком по ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О строительстве ООО «<данные изъяты>» административного блока производственной базы по переработке лесоматериалов по <адрес> в Центральном районе» между ООО «<данные изъяты>» и администрацией города Сочи заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сроком по ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке.
Инспекцией архитектурно-строительного надзора администрации г.Сочи ООО «<данные изъяты>» выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ по объекту «Административный блок первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов», расположенному по <адрес> в г.Сочи, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и администрацией города Сочи заключен договор инвестирования № в строительство склада по ул.<адрес> в Центральном районе города Сочи, в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>» приняло на себя обязательство по перечислению 2 922 559 руб. на расчетный счет администрации города Сочи на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи, а администрация города Сочи приняла на себя обязательства поддерживать инвестора в реализации проекта строительства административного здания, в том числе в получении соответствующей разрешительной документации. Условия данного договора исполнены ООО «Олимпик Плаза» в полном объеме.
На основании постановления Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» установлен новый срок аренды двух земельных участков по ул.<адрес> в Центральном районе города Сочи для проектирования и строительства административного здания первой очереди и второй очереди производственной базы по переработке лесоматериалов.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г.Сочи и ООО «<данные изъяты>» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства.
В силу п. 1.1 указанного договора Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок общей площадью 990 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> Центрального района города Сочи для проектирования и строительства второй очереди производственной базы по переработке лесоматериалов. Участок расположен в промышленной зоне по генплану города Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-2.
Пунктом 2.1 данного договора срок его действия определен с момента его государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г.Сочи и ООО «<данные изъяты>» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства.
В силу п. 1.1 указанного договора Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок общей площадью 922 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> Центрального района города Сочи для строительства первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов. Участок расположен в промышленной зоне по генплану города Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-2.
Пунктом 2.1 данного договора срок его действия определен с момента его государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ указанные договоры аренды земельных участков были зарегистрированы в установленном законом порядке.
В связи с переименованием ООО «<данные изъяты>» в ООО «Олимпик Плаза» 28.10.2008 г. подписано дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе всех прав и обязанностей по данным договорам к ООО «Олимпик Плаза», которые зарегистрированы в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ
Земельные участки были поставлены на кадастровый учет и им присвоены кадастровые номера № площадью 990 кв.м., и № площадью 922 кв.м., вид разрешенного использования - для проектирования и строительства первой и второй очереди производственной базы по переработке лесоматериалов.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Олимпик Плаза» с согласия администрации города Сочи заключен договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.
В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
По смыслу п. 2 ст. 260 ГК РФ пользование земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В силу ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Как следует из материалов дела, на указанных земельных участках по <адрес> в Центральном районе города Сочи ООО «Олимпик Плаза» произвел строительство административного блока первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., литер 1, степень готовности которого составляет 4 %, и здания склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Олимпик Плаза» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 21,6 кв.м., степенью готовности 4 %, расположенный по <адрес> в Центральном районе города Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.
На основании ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Олимпик Плаза», Мартиросяном Р.А. и Снигиревой А.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в общую долевую собственность в равных долях (по 1/2 доли каждому), а покупатели обязуются принять и оплатить незавершенный строительством административный блок первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., литре 1, степенью готовности 4 %, расположенный на земельных участках площадью 922 кв.м., с кадастровым номером №, и площадью 990 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе города Сочи. Стоимость указанного объекта недвижимости определена сторонами в размере 100 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Олимпик Плаза», Мартиросяном Р.А. и Снигиревой А.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в общую долевую собственность в равных долях (по 1/2 доли каждому), а покупатели обязуются принять и оплатить здание склада общей площадью застройки 955,2 кв.м., литер А, расположенный на земельных участках площадью 922 кв.м., с кадастровым номером №, и площадью 990 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе города Сочи. Стоимость указанного объекта недвижимости определена сторонами в размере 300 000 рублей.
Истцы исполнили принятые на себя обязательства в полном объеме и оплатили стоимость указанных объектов недвижимости по 200 000 рублей каждый, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ
Заключенные договоры купли-продажи не были зарегистрированы в установленном законом порядке в связи с тем, что ООО «Олимпик Плаза» построил здание склада в отсутствие разрешения на строительство, в связи с чем данный объект недвижимости является самовольным строением.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой судам следует устанавливать, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Как следует из материалов дела, ООО «Олимпик Плаза» обращалось в администрацию города Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта, в чем ему было отказано и предложено предварительно объединить арендуемые им смежные земельные участки № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, на которых запроектировано здание производственной базы по переработке лесоматериалов, в единый участок.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ решение администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе ООО «Олимпик Плаза» в выдаче разрешения на строительство признано незаконным.
В соответствие с заключением ООО «СОЧИСТРОЙПРОЕКТ» № возведенные спорные строения - склад (литер А) и незавершенное строительством строение (литер I) размещены в границах правомерных земельных участков с кадастровыми номерами № общей площадью 1912 кв.м. Склад (литер А) соответствует основным требованиям СНиП, предъявляемых к такому типу строений, в т.ч. санитарно-эпидемиологическим, пожарным и сейсмическим требованиям. Исследуемые строения по своим техническим характеристикам не создают препятствий в пользовании рядом расположенными строениями и сооружениями, в связи с чем права и законные интересы других лиц не нарушаются. Спорными строениями угроза жизни и здоровью граждан не создается.
Таким образом, судом установлено что спорные объекты капитального строительства расположены в границах правомерных земельных участков, принадлежащих на праве аренды истцам, данные строения соответствует требованиям СНиП и по своим техническим параметрам не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не создают препятствий другим лицам в пользовании расположенными рядом строениями и земельными участками, застройщиком данных строений предпринимались надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, но органом местного самоуправления в этом было неправомерно отказано.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Снигиревой А.А. и Мартиросяна Р.А. о признании права общей долевой собственности в равных долях на незавершенный строительством административный блок первой очереди производственной базы по переработке лесоматериалов общей площадью застройки 21,6 кв.м., литер 1, степенью готовности 4 %, инвентарный номер №, и на здание склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, инвентарный номер №, расположенные по ул. <адрес> в Центральном районе города Сочи, подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска администрации г. Сочи о сносе спорного здания склада следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Признать право общей долевой собственности Снигиревой А.А. и Мартиросяна Р.А. в равных долях (по 1/2 доли за каждым) на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 21,6 кв.м., литер 1, степенью готовности 4%, и на здание склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, расположенные на земельном участке площадью 922 кв.м. с кадастровым номером № и на земельном участке площадью 990 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе города Сочи.
В удовлетворении встречного иска администрация горда Сочи к Снигиревой А.А. и Мартиросяна Р.А. о сносе здания склада общей площадью 955,2 кв.м., литер А, на земельном участке площадью 922 кв.м. с кадастровым номером № и на земельном участке площадью 990 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе города Сочи - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней.
Мотивированное решение составлено судом 24.12.2010 г.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
Не вступило в законную силу.
Согласовано 27.12.10 г.
Судья Курин Ю.В.