Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Хасанова М.Р. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на долю в объекте, не завершенном строительством, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Хасанов М.Р. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на однокомнатную <адрес> общей площадью 47,4 к.м., расположенную на четырнадцатом этаже 19-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, блок 3, а так же двухкомнатную <адрес> общей площадью 92,6 кв.м., расположенную на четырнадцатом этаже 19-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, блок 3, взыскании судебных расходов.
В последующем исковые требования были в порядке ст. 39 ГПК РФ изменены: истец просит признать за ним право собственности на 4740/688340 доли в не завершенном строительством объекте - 19-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> Б, блок 1, соответствующую однокомнатной <адрес> общей площадью 47,4 кв.м., расположенной на четырнадцатом этаже, а так же 9260/688340 доли в не завершенном строительством объекте 19-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> Б, блок 1, соответствующую однокомнатной <адрес> общей площадью 92,6 кв.м., расположенной на четырнадцатом этаже, взыскать понесенные судебные расходы.
Исковые требования мотивированы следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между Хасановым М.Р. и ЗАО «САФИ» в лице <данные изъяты> были заключены договоры №, № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, блок 3. Согласно условиям договора об участии в долевом строительстве №, ЗАО «САФИ», выступая в качестве застройщика, приняло на себя обязательства в срок не позднее чем в течение ДД.ММ.ГГГГ своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, блок 3, 19-ти этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать долю в виде однокомнатной <адрес> общей площадью 47,4 кв.м., расположенную на 14-ом этаже жилого дома Хасанову М.Р.. Согласно условиям договора об участии в долевом строительстве №, ЗАО «САФИ», выступая в качестве застройщика, приняло на себя обязательства в срок не позднее чем в течение ДД.ММ.ГГГГ своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, блок 3, 19-ти этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать долю в виде двухкомнатной <адрес> общей площадью 92,6 кв.м., расположенную на 14-ом этаже жилого дома Хасанову М.Р.. В счет исполнения своих обязанностей по инвестированию объекта, Хасановым М.Р. было уплачено ЗАО «САФИ» по договору № рублей, по договору № рублей. Таким образом, дольщиком были выполнены в полном объеме обязательства, принятые им на себя по условиям договоров об участии в долевом строительстве. Однако до настоящего момента ответчиком не исполнены обязательства по передаче указанной в п. 3.2 договоров доли участнику долевого строительства, строительство объекта не окончено, жилой дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, дольщиком принято решение об обращении в суд для защиты своих прав согласно ст. 12 ГК РФ, а так же в соответствии со ст. 307, 309, 310, 314 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Разбежкин К.П. заявленные требования поддержал в полном объеме и уточнил, что просит признать за истцом Хасановым М.Р. право собственности на долю размером 4740/688340 в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес> Б, блок 1, которая после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире номер 51, общей площадью 47,4 кв.м., а так же право собственности на долю размером 9260/688340 в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес> Б, блок 1, которая после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире номер 521, общей площадью 92,6 кв.м.
Представитель ответчика ЗАО «Сафи» Едифанова М.В. в судебном заседании исковые требования Хасанова М.Р. не признала, суду пояснила, что строительство объекта не завершено. Государственная регистрация объекта незавершенного строительства не осуществлена. Таким образом, по мнению представителя ответчика, признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте противоречит действующему законодательству, так как невозможно зарегистрировать право собственности на долю в объекте, которого, по сути, нет в наличии, - дом не сдан в эксплуатацию, в нем не завершены строительные работы.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - <данные изъяты>, будучи надлежаще извещен, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного представителя заинтересованного лица.
Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Центральный отдел г. Сочи по доверенности Строганов А.А., в судебное заседание явился, против удовлетворения требований Хасанова М.Р. возражал, считал, что признание и регистрация права собственности на часть объекта, не оконченного строительством, не возможно без проведения регистрации объекта в целом, а указанный объект как не завершенный строительством, не прошел государственной регистрации.
Представитель заинтересованного лица - Администрации города Сочи по доверенности Уйхели Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения требований истца возражала, так как считает, что признание и регистрация права собственности на часть объекта, не оконченного строительством, нарушает права и интересы иных участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство данного объекта, так как в силу п.1 ст. 13 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после регистрации объекта, незавершенного строительством, данный объект считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства данного объекта.
Заслушав стороны, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Хасанова М.Р. к ЗАО «САФИ» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>, действующим на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ЗАО «САФИ» (Застройщик), и Хасановым М.Р. был заключен Договор об участии в долевом строительстве №-этажного жилого дома по <адрес> блок 3 в г. Сочи (л.д. 8-11).
Согласно п. 4.2 Договора Доля в Объекте представляет собой <адрес>,
состоящую из одной комнаты, общей проектной площадью 47,4 кв.м., жилой площадью
18,15 кв.м., в том числе балкон, лоджия площадью 9,7 кв.м., расположенную на 14 этажеблока 3.
Так же, ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>, действующим на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ЗАО «САФИ» (Застройщик), и Хасановым М.Р. был заключен Договор об участии в долевом строительстве №-этажного жилого дома по <адрес> блок 3 в <адрес> (л.д. 12-16).
Согласно п. 4.2 Договора Доля в Объекте представляет собой <адрес>,
состоящую из двух комнат, общей проектной площадью 92,6 кв.м., жилой площадью
38,28 кв.м., в том числе балкон, лоджия площадью 13,04 кв.м., расположенную на 14 этажеблока 3.
Из справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной истцу ЗАО «САФИ», следует, что расчет по договору №, № произведен полностью (л.д. 17).
В соответствии с п. 2.4. Договоров об участии в долевом строительстве №, № срок ввода в эксплуатацию объекта - не позднее, чем в течение ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из сложившихся в ходе создания объекта обстоятельств, застройщик вправе письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 месяца.
Из письменного обращения Хасанова М.Р. к ЗАО «Сафи» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что претензионный порядок, предусмотренный п. 8.9 договоров, истцом соблюден.
В судебном заседании стороны пояснили, что фактическим строительным адресом многоквартирного жилого дома, инвестирование которого осуществлялось Хасановым М.Р., является <адрес> Б, блок 1.
Сторонами в судебном заседании, а так же иными лицами не оспаривается тот факт, что объект, расположенный по адресу: <адрес> Б, блок1, не введён в эксплуатацию до настоящего времени, многоквартирный дом не зарегистрирован в федеральной регистрационной службе.Так же, факт отсутствия регистрации объекта, незавершенного строительством в целом подтверждается и выпиской из ЕГРП, представленной в материалы дела Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Центральный отдел г. Сочи.
При изложенных обстоятельствах суд не может признать состоятельными доводы представителя истца о том, что в соответствии со ст.218, 213 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, может быть зарегистрировано.
В силу статьи 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам.
Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности государственной регистрации части незавершенного строительством объекта до регистрации такого объекта в целом. До момента государственной регистрации объект находится вне правового поля, не является объектом гражданских правоотношений.
Так же суд отмечает, что на сегодняшний день не оформлена техническая документация, не выполнены обмеры объекта, незавершенного строительством, расположенного по адресу <адрес> Б, блок 1, либо <адрес> блок 3, ни ФГУП КК «Крайтехинвентаризация» г. Сочи, ни ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Сочи.
Данный факт не оспаривается сторонами.
Таким образом, на сегодняшний день нет возможных документов для установления фактической этажности, площади, иных характеристик объекта.
В силу изложенного, суд приходит к выводу о невозможности удовлетворении ходатайств истца о проведении экспертизы по делу, т.к. установление экспертом фактов, изложенных в ходатайстве, не имеет значения для рассмотрения данного дела и не может повлиять на решение суда.
Так же суд не усматривает необходимости в проведении технических обмеров объекта, не оконченного строительством, в органах ФГУП КК «Крайтехинвентаризация» г. Сочи либо иных, для вычисления истцом истребуемой доли в объекте, так как без регистрации всего объекта в целом в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Центральный отдел г. Сочи, технические характеристики объекта не имеют значения для правильного рассмотрения спора.
Таким образом, на сегодняшний день, регистрация части объекта, не завершенного строительством, в виде доли, истребуемой истцом, не возможна, так как невозможно зарегистрировать часть не зарегистрированного целого объекта.
Так же, согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Под объектом долевого строительства в соответствии со ст. 2 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод вэксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 8 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Так же, согласно п. 5 ст. 16 ФЗ № 214 государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии п. 1 ст. 13 ФЗ № 214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ № 214 при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии п. 5 ст. 13 ФЗ № 214 при возникновении оснований для обращения взыскания «на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Часть 2 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает правило о пропорциональном распределении между названными участниками долевого строительства и залогодержателями в зависимости от размеров их требований к моменту удовлетворения таких требований денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, при их недостаточности.
Таким образом, суд приходит к выводу, что права истца могут быть защищены иным способом, предусмотренным ФЗ № 214, а не путем признания права собственности на долю в объекте, незавершенном строительством, а удовлетворение исковых требований не только создаст препятствия в реализации заложенного имущества застройщика, но и повлечет нарушение прав других дольщиков на пропорциональное удовлетворение их требований в случае обращения взыскания на предмет залога - объекта незавершенного строительства.
Следовательно, по смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально - определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.
Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что Договор об участии в долевом строительстве № 51 является действующим.
Заявленная Хасановым М.Р. доля - это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных отношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств, либо их расторжения.
При таких обстоятельствах требование о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе удовлетворению не подлежит.
Соответственно, не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании судебных расходов.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований о признании права на долю имущества, в его пользу не могут быть взысканы понесенные судебные расходы.
Иные доводы сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Хасанова М.Р. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскании судебных расходов - о т к а з а т ь.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда.
Председательствующий Е.М. Вергунова