Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГг.Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Шумковой С.Н., Кяри Л.В., Васильева Д.В., Соколовой О.И. к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, администрации г. Сочи о признании права собственности на квартиры, общее имущество многоквартирного жилого дома, земельный участок, отведенный для строительства дома,возложении обязанности на ФГУП «Ростехинвентаризация» обязанности изготовить технический паспорт на многоквартирный дом, обязании госрегистратора зарегистрировать право собственности на квартиры в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
Шумкова С.Н., Кяри Л.В., Васильев Д.В., Соколова О.И. обратились в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, администрации г. Сочи о признании права собственности на квартиры, общее имущество многоквартирного жилого дома, земельный участок, отведенный для строительства дома, возложении обязанности на ФГУП «Ростехинвентаризация» обязанности изготовить технический паспорт на многоквартирный дом, обязании госрегистратора зарегистрировать право собственности на квартиры в многоквартирном доме.
Исковые требования обоснованы следующим.
По договору купли-продажи истцы приобрели помещения в 6-этажном жилом <адрес>, расположенном по <адрес> в Центральном районе г. Сочи. Каждый из них использует данные помещения в качестве отдельных квартир. В договоре купли-продажи и выданном истцам Свидетельстве о праве УФРС Краснодарского края по Центральному району г. Сочи в строчку, через запятую перечислило в качестве объекта права помещения в виде жилых комнат, туалета, ванной, прихожей и даже балкона. При этом Сочинский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» в техническом паспорте указанного жилого дома указал: «Объект индивидуального жилого строительства». В нарушение Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество...», который требует, что дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (п.2, ст. 12 ФЗ), государственный регистратор зарегистрировал право собственности на отдельные, в том числе, нежилые (вспомогательного назначения) помещения и выдал им одно Свидетельство о госрегистрации права на несколько помещений, в строчку, через запятую перечислил и жилые комнаты, и туалет, ванную, прихожую и даже балкон. По мнению истцов, туалет, балкон, ванная комната не могут быть жилыми помещениями, ни каждое в отдельности, ни перечисленное одной строкой. Они входят в состав помещения квартиры. Истцы приобрели часть помещений (часть дома) в составе помещений индивидуального жилого дома. Индивидуальный жилой дом не может принадлежать одним собственникам, а помещения в том же доме одновременно (часть того же имущества!) - другим. Статья 15 Жилищного Кодекса РФ объектом жилых прав признает только изолированные жилые помещения, пригодные для проживания, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и отвечающие требованиям законодательства. При этом называет, что это может быть либо комната, либо квартира, либо жилой дом. Индивидуальный жилой дом не может быть расщеплен на отдельные помещения в качестве самостоятельных жилых помещений и продан частями. Таким образом, следуя прямому толкованию зарегистрированного государственным регистратором права, по мнению истцов, им принадлежит несколько отдельных помещений в доме. А все имущество дома, - конструкции дома, земельный участок, внутридомовое оборудование, сети - принадлежит застройщикам дома. По мнению истцов, они приобрели только воздух,огороженный не принадлежащими им конструкциями дома, что явно
противоречит законодательно обусловленному правовому режиму жилых
помещений в многоквартирном доме. В качестве объекта права
(самостоятельного объекта недвижимого имущества) в жилом доме может
выступать квартира либо комната в квартире (коммунальная квартира). В
этом случае, так считают истцы, жилой дом является многоквартирным, но
не индивидуальным. Согласно прямому указанию статьи 289 ГК РФ
собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим
ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в
праве собственности на общее имущество дома. В силу п.2 статьи 23 ФЗ N
122-ФЗ, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных домах одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество. Таким образом, по мнению истцов, в
силу закона, одновременно с приобретением права собственности на жилое
помещение у них возникло право общей собственности на общее имущество
всего многоквартирного дома. Состав общего имущества поименован п.1. ст.
36 Жилищногокодекса, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит... лестничные площадки, лестницы,. ..коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы...., а так же крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование...., земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства...
В судебном заседании истцы Шумкова С.Н., выступающая также в качестве представителя по доверенности Соколовой О.И., Кяри Л.В., Васильев Д.В. и представитель Шумковой С.Н. - Сучков В.В. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю по
доверенности Строгонов А.А. просил отказать в удовлетворении исковых
требований, пояснив суду, что ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
внесена запись о регистрации права собственности на объект незавершенного
строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация,
Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>. Далее ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства был
ликвидирован на основании Решения Центрального районного суда г. Сочи №
2-1701/07 от ДД.ММ.ГГГГ Этим же решением суда было признано право
собственности за К А.П., ФИО21, А В.Ю. с указанием и
перечислением через запятую помещений, признанных за каждым конкретным лицом. Помещения лестничной клетки и коридора указанным решением суда определены как помещения общего пользования. Позднее указанные выше граждане обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и в качестве правоустанавливающих документов представили указанное выше решение суда. Таким образом, государственная регистрация прав на помещения, расположенные в доме по адресу <адрес> произведена в соответствии с правоустанавливающим документом - Решением Центрального районного суда г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, и действующим законодательством. Позднее истцами были приобретены помещения в доме по <адрес>. Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права и договорам купли - продажи, описание приобретённых помещений соответствует правоустанавливающим документам и документам технического учёта. Следовательно, истцы знали о том, какие объекты недвижимости являются предметами договоров купли-продажи, о чем свидетельствуют их подписи в договорах. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, проверяет их соответствие действующему законодательству. Таким образом, при отсутствии причин, препятствующих регистрации, государственный регистратор обязан зарегистрировать право (переход права, обременение), о котором ходатайствует правообладатель. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В части исковых требований о признании истцов собственниками на праве общей долевой собственности земельного участка, отведенного для строительства дома, считает необходимым учитывать положения пункта 3 статьи 552 Гражданского Кодекс РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которыми покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, а также Постановлением Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Также считает, что удовлетворение исковых требований в изложенном виде может нарушить права и законные интересы собственников иных помещений, находящихся в доме по <адрес>, породив парадоксальную ситуацию, когда часть помещений будет признана квартирами в многоквартирном доме, остальные же будут продолжать существовать в виде жилых помещений.
Представитель администрации гор. Сочи по доверенности Невдах Т.П. возражала против заявленных исковых требований и просила отказать в их удовлетворении, при этом пояснила суду, что индивидуальный жилой <адрес> в Центральном районе г. Сочи возведен на садовом земельном участке с целевым назначением для садоводства, право собственности на отдельные помещения в указанном доме было признано решением суда за иными лицами, которые и продали принадлежащие им помещения, а не квартиры, истцам, в связи с чем, регистрация права истцов на квартиры невозможна, поскольку наличие квартир в индивидуальном жилом доме противоречит действующему законодательству.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы суда, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
На основании ч.1 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; и др.
В соответствии с ч.1 ст. 9 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
На основании ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между К А.П. в лице поверенной ФИО12, с одной стороны, и Шумковой С.Н., с другой стороны, заключен договор купли-продажи помещений, в соответствии с п. 1.1 которого продавец (К А.П. продал, а покупатель (Шумкова СП.) оплатил и принимает в соответствии условиями договора недвижимое имущество - помещения №№ 31,32,34,35,165 общей площадью 39кв.м., в том числе, жилой 18,8 кв.м., расположенные на втором этаже шестиэтажного жилого дома литер А, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес> (далее - Помещения).
Указанные Помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании Решения Центрального районного суда г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным Управлением Федеральной Регистрационной Службы по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 12).
ДД.ММ.ГГГГ между Кострико А.П., именуемого в дальнейшем
«продавец»,и Шумковой С.Н., именуемой в дальнейшем «покупатель», заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого продавец (К А.П.) передал в собственность, а покупатель (Шумкова С.Н.) принял и оплатил в соответствии условиями договора следующее недвижимое имущество - помещения №№ 36,37,38,39,40 общей площадью 44,7 кв.м., в том числе, жилой 23,2 кв.м., расположенные на втором этаже шестиэтажного жилого дома с цоколем литер А, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.
Указанные Помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании Решения Центрального районного суда г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № (л.д. 15).
В соответствии с п. 13 договора, стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора, а также подтверждают отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (л.д. 15).
Аналогичного содержания договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 в лице представителя по доверенности А В.Ю., как продавцом, и Кяри Л.В., как покупателем, в соответствии с договором продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил следующее недвижимое имущество - помещения №№ 68,69,70,72,73,76 общей площадью 36,3 кв.м., в том числе жилой 15,2 кв.м., расположенные на 3 этаже шестиэтажного жилого дома с цоколем литер А, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес> (л.д. 18-19).
В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданско-процессуального Кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Сведения о том, что вышеперечисленные договоры были заключены истцами вопреки их воле, суду не представлены.
Отсутствуют и доказательства того, что указанные договоры были оспорены истцами в установленном законом порядке, а также доказательства того, что условия или содержание договоров были изменены по соглашению сторон или в судебном порядке.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
С учетом изложенного, суд исходит из условий вышеназванных договоров, в соответствии с которыми истцы приобрели в собственность различные помещения, в том числе, жилые, в шестиэтажном жилом доме №, расположенном по <адрес> в Центральном районе г. Сочи.
При этом доводы истцов и представителя истицы Шумковой С.Н. о том, что ими на основании перечисленных договоров приобретены в собственность не отдельные помещения, а квартиры, на которые и должны быть выданы Управлением Росреестра по <адрес> соответствующие свидетельства о регистрации права, суд расценивает как основанные на ошибочном понимании и толковании, как заключенных договоров, так и норм действующего законодательства.
Доводы истцов о том, что жилой <адрес> в
<адрес> является многоквартирным, а не индивидуальным, противоречит материалам дела.
В обоснование своих требований в соответствии со ст.56 ГПК РФ истцами представлены суду заключенные ими договоры купли-продажи помещений в индивидуальном жилом доме, а также технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом литер А № по <адрес>, в котором отсутствуют номера квартир, а в экспликации к поэтажному плану жилого дома указаны помещения жилые и нежилые.
Каких-либо иных доказательств наличия у названного жилого дома статуса «многоквартирный» суду не представлено.
С учетом изложенного, исковые требования о возложении обязанности на ФГУП «Ростехинвентаризация» изготовить технический паспорт на жилой <адрес> в г. Сочи как «многоквартирный» не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 16 Жилищного Кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
С учетом изложенного, ссылка истцов на положения ст.290 ГК РФ, в соответствии с которой собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, является не состоятельной, поскольку истцы не являются собственниками квартир в многоквартирном доме.
Не состоятельными, не основанными на нормах права признает суд и доводы истцов о том, что УФРС Краснодарского края по Центральному району г. Сочи (в настоящее время Управлением Росреестра по Краснодарскому краю) в выданных истцам Свидетельствах о регистрации права в строчку, через запятую перечислены в качестве объекта права помещения в виде жилых комнат, туалета, ванной, прихожей и даже балкона, поскольку, по мнению истцов, такие помещения не могут являться объектами жилищных прав.
В силу ст. 15 Жилищного Кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. На основании ст. 16 того же кодекса к жилым помещениям относятся:
В силу ст.213 Гражданского Кодекса РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч.1).
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (ч.З).
В соответствии с частью 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Из материалов дела следует, что ранее право собственности на помещения, перешедшие к истцам по договорам купли-продажи, было зарегистрировано за А В.Ю. и К А.П. именно на помещения, перечисленные впоследствии в заключенных договорах купли-продажи.
Так, в соответствии с решением Центрального районного суда г. Сочи ©т 19.10.2007 года, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, прекращено право собственности А В.Ю. на недостроенный жилой дом, расположенный по <адрес> в Центральном районе г. Сочи и аннулирована запись о регистрации права собственности на указанный жилой дом за А В.Ю., произведенраздел указанного
индивидуального жилого дома между К А.П., ФИО14 и А В.Ю., признано право на государственную регистрацию права собственности, а именно:
за К А.П. на помещения №, площадью 210, 5 кв.м., №,
8 кв.м,- жилая комната, №,7 кв.м. прихожая, №,7 кв.м, кухня, №-
3,6 кв.м-санузел, №,3 кв.м. -санузел, №, 9 кв.м- жилая комната, №№
9- 8, 8 кв.м-кухня, №, 1 кв.м. -коридор, №,2 кв.м. -кухня, №, 7
кв.м. - прихожая, №,6 кв. -жилая комната, №, 0 кв.м - подсобное, №
18-1, 3 кв.м-туалет, №, 2кв.м-ванная, №, 4 кв.м. - ванная, №, 4
кв.м кухня, №, 7 кв.м- коридор, №, 4 кв.м -жилая комната, №-
14, 2 кв.м -жилая комната, №, 8 кв.м. -прихожая, №. 7 кв.м -жилая
комната, №, 4 кв.м - подсобное, №, 7 кв.м-ванная, №, 1 кв.м-
туалет, №, 8 кв.м - жилая комната, №, 7 кв.м. -прихожая, №, 9
кв.м-кухня, №, 6 кв.м-санузел, №,2 кв.м-балкон, №, 3 кв.м-
санузел, №, 2 кв.м -жилая комната, №, 8 кв.м-кухня, №, 1 кв.м-
прихожая, №, 3 кв.м-прихожая, №, 2 кв.м балкон, №, и др.;
за А В.Ю. - на помещения №, 8 кв.м -жилая комната, №, 7 кв.м-коридор, №, 6 кв.м-санузел, №,
9 кв.м-кухня, №, 2 кв.м-балкон, №, 3 кв.м-санузел, №, 2
кв.м -жилая комната, №, 8 кв.м. - кухня, №, 1 кв.м-прихожая, №
121-5, 3 кв.м-прихожая, №, 3 кв.м-балкон, №, 2 кв. м-жилая
комната, №, 4 кв.м-прихожая, №, 3 кв.м-коридор, №, 4
кв.м-ванная, №, 3 кв.м-туалет, №, 6 кв.м.- кухня, и др.
Помещения лестничной клетки и коридоров, общей площадью 82 кв.м. № №, 13, 30, 33, 57, 58,84,85,111,112,138,140 определить как помещения общего пользования.
НаУправление Федеральной регистрационной службы по
Краснодарскому краю Сочинский отдел возложена обязанность зарегистрировать право собственности К А.П., ФИО14 и А В.Ю., на перечисленные в решении помещения, расположенные в индивидуальном жилом доме с регистрационным адресом г. Сочи, <адрес>, помещения;
На основании ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, среди прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Как следует из материалов дела, истцами в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю получены свидетельства о праве собственности именно на те помещения, которые указаны в договорах купли-продажи, заключенных
истцами.
Таким образом, законом предусмотрено внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений, соответствующих условиям договоров и других сделок, в связи с чем, суд не усматривает в действиях Управления Росреестра по Краснодарскому краю при выдаче истцам свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество нарушений требований указанного федерального закона.
Иные доводы и возражения сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Шумковой С.Н., Кяри Л.В., Васильева Д.В., Соколовой О.И. к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, администрации г. Сочи о признании права собственности на квартиры, общее имущество многоквартирного жилого дома, земельного участка, отведенного для строительства дома, возложении обязанности на ФГУП «Ростехинвентаризация» обязанности изготовить технический паспорт на многоквартирный дом, обязании госрегистратора зарегистрировать право собственности на квартиры в многоквартирном доме - отказать.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Е.М. Вергунова
Председательствующий