К делу № 2-4020/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ город Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ващенко Н.П.
при секретаре Коржемановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нестерова М.С. к ЗАО «САФИ», ООО Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Нестеров М.С. обратился в суд с иском к ЗАО «САФИ», ООО Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на незавершенный строительством объект, утверждая, что 17.01.2007 года между Нестеровым М.С. и ответчиками был заключен договор № 38 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому он принимает долевое участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес> в части соответствующей жилому помещению в виде однокомнатной квартиры, расположенной на одиннадцатом этаже в блоке № 7, в данном доме. Свои обязательства по данному договору, заключающиеся во внесении денежных средств, он добросовестно исполнил. Пунктом 2.4 договора установлено, что проектный срок окончания строительства дома - 2 квартал 2008 года, но указанное условие договора ответчиком не было исполнено. Строительные работы по возведению дома не закончены в срок. Ответчики не предпринимают каких-либо действий, направленных на окончание строительства дома и сдачу его Государственной приемочной комиссии. Считает, что приобрел право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в части соответствующей однокомнатной квартире, расположенной в указанном доме, в связи с чем, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства - по ул. <адрес> Центрального района г. Сочи дома № общей площадью 47,95 кв.м., в том числе жилой 18,15 кв.м. на одиннадцатом этаже в блоке № 7. Просил также о взыскании с ответчиков в солидарном порядке неустойки в размере 569 696 рублей, начиная с 01.07.2008 года, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. По мнению истца, действиями ответчиков Нестерову М.С. причинен моральный вред, который он оценивает в 40 000 рублей.
В судебном заседании Нестеров М.С. исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме, пояснив, что нумерация блока 7 по ул. <адрес> в 2009 году была изменена на литер «В» блок 3, в связи с чем, просит удовлетворить заявленные им требования, с учетом данных изменений.
Представитель ответчиков в лице ЗАО «САФИ» и ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», действующая на основании доверенности, Едифанова М.В., в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду о том, что строительство осуществлялось ЗАО «САФИ» без получения разрешения на строительство, однако, застройщиком принимаются меры по приведению деятельности в соответствии с действующим законодательством, в частности, уже заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство об изменении вида разрешенного использования участка (для строительства жилых домов и паркинга). В настоящее время ЗАО «САФИ» находится в тяжелом финансовом положении, в отношении него возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражном суде Краснодарского края. Таким образом, взыскание неустойки в заявленном размере ущемит права иных участников долевого строительства, поскольку ЗАО «САФИ» осуществляет строительство только за счет денежных средств дольщиков, не привлекая иные средства. В случае удовлетворения заявленных требований, ЗАО «САФИ» придется ущемить имущественные права остальных дольщиков.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представитель администрации города Сочи Уйхели Ю.В., действующая на основании доверенности и представитель Центрального отдела г. Сочи Управления ФРС по Краснодарскому краю Строгонов А.А., в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, просили вынести решение в соответствии с действующим законодательством РФ.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст. 8 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему.
Из материалов дела следует, что 17.01.2007 года между ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего на основании договора № 1 от 24.11.2006 года и доверенности от 24.11.2006 года от имени ЗАО «САФИ» и Нестеровым М.С. был подписан договор № 38 «Об участии в долевом строительстве» (л.д.7-11). В соответствии с данным договором Застройщик - ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающий от имени ЗАО «САФИ», привлекает Дольщика - Нестерова М.С. к финансированию строительства 19-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу г. Сочи, ул. <адрес>, блок 7. Дольщик инвестирует Объект, представляющий собой квартиру № 38, состоящую из одной комнаты, общей площадью 47,95 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м., находящуюся на одиннадцатом этаже в жилом доме № 166, блок 7. После получения разрешения на строительство на ввод Объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать указанную часть Объекта, завершенного строительством Дольщику. Нестеров М.С., в свою очередь, в соответствии с данным договором обеспечивает финансирование строительства жилого дома в общей сумме 1 898 820 рублей не позднее 17.01.2008 года.
27.07.2010 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве № 38 от 17.01.2007 года, согласно которому нумерация блока 7 по ул. <адрес> была изменена на литер «В» блок 3.
Факт оплаты истцом суммы в размере 1 898 820 рублей по договору подтверждается письмом генерального директора ЗАО «САФИ» за исх. № 100 от 03.04.2008 года (л.д.12).
Представителем ответчика также не оспаривается ни сам факт подписания с истцом вышеназванного договора, ни получение по данному договору денег.
Из материалов дела следует, что земельный участок из земель муниципального образования площадью 10000 (десять тысяч) кв. м с кадастровым № по улице <адрес> в Центральном районе города Сочи предоставлен ЗАО «САФИ» по договору аренды № 4900004208 от 30.05.2007 года до 01.02.2010 года, для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования земельного участка определен, как земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов по проекту застройки со встроено-пристроенными помещениями. Постановлением главы г. Сочи № 2360 от 01.08.2005 года ЗАО «САФИ» выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов по проекту застройки № 166 «А, Б, В» по <адрес> в Центральном районе г. Сочи.
Управлением Государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.08.2007 года № 259-274-14/ИИ на многоквартирный жилой дом № 166 «А» (блок-1) и от 14.12.2007 года № 20-442-14/ЮС на (блок-2), ЗАО «САФИ» выдано заключение о соответствии объектов капитального строительства многоквартирных жилых домов по ул. <адрес> блоков 1-2. Администрацией города Сочи на указанные объекты выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 23.11.2007 года № ЬШ 23309-144 на (блок-1) и от 13.05.2008 года № КО 23309/207 на (блок-2) по ул. Крымской № 166 «А».
Администрацией города Сочи от 04.06.2009 года по проекту застройки выдано разрешение № КИ 2339/704 на строительство многоквартирных жилых домов (этажность - 19+подвальный+цокольный+технический) по <адрес> - на третий этап № 166 «Б» (блок -1 и блок - 2) - на четвертый этап № 166 «В» (блок -1, блок - 2 и блок - 3).
В настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный им объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.
Таким образом, установлено, что Нестеров М.С. состоял в договорных отношениях с ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ», и его исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчиками обязательств по договору.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрация права собственности дольщика на данный объект.
Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Нестеровым М.С. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности и права собственности истца на указанный объект.
Таким образом, истец приобрел данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от него причинам.
ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Доля истца составляет 4795/688340 и имеет точное описание в договоре об участии в долевом строительстве. Данная доля должна соответствать жилому помещению в виде однокомнатной квартиры № 38 общей площадью 47,95 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м., находящуюся на одиннадцатом этаже в жилом доме № 166 «В», блок 3.
Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Нестерова М.С. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и его требование о признании за ним такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению в данной части.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Требование истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке неустойки в размере 569 696 рублей, начиная с 01.07.2008 года, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства суд считает подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.
По мнению суда, взыскиваемая неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения Застройщиком своих обязательств. В соответствии с пунктом 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитору, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Необходимо учесть, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчиков. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес> блок 3, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. При этом невозможно осуществить строительство квартиры, расположенной, в данном случае, на одиннадцатом этаже жилого дома, без внесения суммы инвестирования дольщиком, квартира которого расположена на первом или втором этаже. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками. Кроме того, неустойка, как и любая другая мера гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты.
Процесс самого строительства является процессом трудоемким, требующим не только огромных материальных вложений, но и прохождения многочисленных согласований, получения большого количества разрешений, а также реализации комплекса других важных мероприятий. В связи с этим, застройщик при строительстве жилого дома по <адрес>», блок 3, и согласовании проектной документации столкнулся с рядом административных барьеров, предвидеть которые при заключении договоров об участии в долевом строительстве было невозможно. Таким образом, задержка в получении разрешительной документации во многом произошла из-за обстоятельств, повлиять на которые застройщик не имел возможности. В данной ситуации воля третьих лиц имела решающее значение, в связи с чем, строительство жилого дома не могло осуществляться в полной мере без необходимых действий с их стороны.
Согласно абзаца 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом данной правовой нормы, суд считает необходимым снизить размер неустойки до 30 000 рублей.
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 1101 Гражданского кодекса РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Нестеровым М.С. в части компенсации ответчиками морального вреда, который истец оценил в 40 000 рублей, суд исходил из отсутствия указаний в исковом заявлении, какие именно нравственные и физические страдания ему причинены ответчиками.
Рассматривая требования истца о возмещении судебных расходов по оплате госпошлины, от уплаты которой Нестеров М.С. освобожден, то суд исходит из положений статьи 91 ГПК РФ, определяющей цену иска, и на основании статьи 98 ГПК РФ считает необходимым взыскать с ответчиков солидарно в доход бюджета Краснодарского края 17 694,10 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявленные требования Нестерова М.С. к ЗАО «САФИ», ООО Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объект недвижимости, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, удовлетворить в части.
Признать за Нестеровым М.С. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 4795/688340 кв.м., в доме № 166 «В» блок 3, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, <адрес>
Взыскать с ЗАО «САФИ», ООО Агентство недвижимости «ВАНТ» в солидарном порядке в пользу Нестерова М.С. неустойку в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Взыскать с ЗАО «САФИ», ООО Агентство недвижимости «ВАНТ» в солидарном порядке судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 17 694,10 (семнадцать тысяч шестьсот девяносто четыре) рублей в доход бюджета Краснодарского края.
Решение суда о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии Управления Федеральной регистрационной службы по краснодарскому краю.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий: Н.П. Ващенко