№2-3273/2010
Решение
Именем Российской Федерации
(дата) г. Сочи
Судья Центрального районного суда г. Сочи В.А. Слука,
при секретаре Марабян Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Турова Ю.И. к Торшиной Ж.С., администрации города Сочи об устранении препятствий в пользовании имуществом, истребовании общего имущества здания из незаконного владения, признании недействительными договора инвестирования, разрешения на строительство, о внесении изменений в Постановление главы города Сочи от (дата) (номер), договор аренды земельного участка и компенсации морального вреда,
установил:
Туров Ю.И. обратился в суд с исковым заявлением к Торшиной Ж.С. и администрации г. Сочи, в котором просит обязать ответчика Торшину Ж.С. устранить препятствия в пользовании имуществом - нежилыми помещениями № 32-42 общей площадью 132,5 кв. метра, расположенными на четвертом этаже здания по адресу: г(адрес), принадлежащими Турову Ю.И. на праве собственности, а также местами общего пользования в указанном здании, путем прекращения всех строительных (ремонтных) работ, в том числе работ по демонтажу элементов здания, путем восстановления первоначального состояния лестничных маршей и подходов к ним, вывоза всего строительного мусора; истребовать общее имущество здания из незаконного владения Торшиной Ж.С., обязав Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Торшиной Ж.С. (номер) от (дата) на нежилые помещения общей площадью 4 129 кв.метра, расположенные по адресу (адрес); признать недействительным договор инвестирования в строительство торгово-развлекательного центра по (адрес) (номер) от (дата), заключенный между Администрацией города Сочи и Торшиной Ж.С.; признать недействительным разрешение на строительство (номер) от (дата), выданное Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Сочи; а также обязать Администрацию города Сочи внести в постановление главы администрации города от (дата) (номер) «О предоставлении в совместное пользование в аренду СУБЪЕКТ, СУБЪЕКТ и СУБЪЕКТ земельного участка, фактически занимаемого помещениями в торговом блоке (адрес)» соответствующие изменения и дополнения в части замены предыдущего собственника ФИО на Турова Ю.И.; внести в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (номер) от (дата) соответствующие изменения и дополнения в части включения в состав арендаторов Турова Ю.И. и взыскать с ответчика Торшиной Ж. С. в его пользу денежные средства в счет компенсации морального вреда в размере (сумма).
Требование мотивированы тем, что Туров Ю.И. является собственником нежилых помещений №10-21, общей площадью 132,5 кв.метра, расположенных на четвертом этаже здания по адресу (адрес) на основании договора купли-продажи доли строения от (дата) зарегистрированного в Сочинском БТИ (дата), номер в реестре (номер). В настоящее время, в результате РТИ помещениям присвоены номера с 32 по 42.
Ранее указанные помещения принадлежали ФИО Постановлением Администрации города Сочи от (дата) (номер) «О предоставлении в совместное пользование в аренду СУБЪЕКТ, СУБЪЕКТ и СУБЪЕКТ земельного участка, фактически занимаемого помещениями в торговом блоке (адрес)» указанным юридическим лицам Администрацией города Сочи был предоставлен в совместное пользование в аренду сроком на 49 лет земельный участок по (адрес).
Постановлением Администрации г. Сочи от (дата) (номер) были внесены дополнения в ранее изданное постановление Главы города Сочи от (дата) (номер) в части включения в число совместных пользователей и арендаторов земельного участка, расположенного в торговом блоке (адрес) гражданина ФИО Так же данным постановлением за ФИО было признано право собственности на нежилые помещения №10-21, общей площадью 132,5 кв.метра, расположенные на четвертом этаже здания по адресу (адрес) о чем Сочинским БТИ (дата) ФИО было выдано регистрационное удостоверение (номер). Таким образом, в соответствии с п. 9 договора купли-продажи доли строения от (дата), а также согласно ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ он приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и прежний владелец, то есть ФИО Кроме того, при приобретении права собственности на нежилые помещения, к нему в силу закона перешло право пользования помещениями общего пользования здания (лестничные марши, клетки, лифтовые холлы, коридоры и др.) необходимыми для использования принадлежащей ему части строения. Он неоднократно обращался в Администрацию города Сочи с заявлениями о заключении с ним договора аренды земельного участка (письма от (дата) и (дата)), однако до настоящего времени договор с ним не заключен, изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от (дата) (номер) внесены не были.
В (дата) он узнал, что ответчик Торшина Ж.С. с (дата) является собственником помещений: №№ 1-14,24-39 первого этажа; № 1-32 второго этажа; №№ 1-4,8-38, 40-53 третьего этажа; № 53-60 лит.А, № 61 лит.А2 четвертого этажа и № 1-17 лит.А1 подвала, расположенных по тому же адресу: (адрес) Торшина Ж.С, введя в заблуждение регистрирующий орган, незаконно включила в состав своего имущества и места общего пользования, зарегистрировав при этом на праве собственности нежилые помещения общей площадью 4129,0 кв.метров в здании, расположенном по адресу (адрес) (Свидетельство о государственной регистрации права от (дата) (номер)).
Предоставив вышеуказанное свидетельство о государственной регистрации права собственности на общую площадь 4129 кв.метров, (дата) Торшина Ж.С. заключила с Администрацией города Сочи договор инвестирования в строительство торгово - развлекательного центра по (адрес).
п.2.5 данного договора определил, что имущественная доля Торшиной Ж.С. составляет 100% от общей площади здания. Кроме того, согласно п. 1.1.13. договора инвестирования, земельный участок площадью 5595, 25 кв.метров принадлежит ответчику на праве аренды в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от (дата) (номер), сроком до (дата). По договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от (дата) (номер), сроком до (дата) арендатором выступало СУБЪЕКТ. Договор прошел государственную регистрацию в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Центральному району города Сочи (свидетельство о государственной регистрации права от (дата) (номер)). В последующем, ему стало известно, что СУБЪЕКТ заключило с ответчицей договор от (дата) о передаче прав и обязанностей, по которому общество переступило свои права и обязанности по договору аренды от (дата) (номер) Торшиной Ж.С. Таким образом, на основании не соответствующих закону действий, не получив его (Турова Ю.И.) согласия, как участника долевой собственности здания, а соответственно общего имущества, ответчик в нарушение требований Градостроительного Кодекса РФ, получил в Администрации города Разрешение на строительство (номер) от (дата). В настоящее время, он не может в полной мере реализовать свои права собственника, а именно владеть и пользоваться своим имуществом, в связи с незаконными действиями ответчика Торшиной Ж.С. выраженными в осуществлении незаконной реконструкции всего здания, в том числе и той части здания, которая является общим имуществом. Кроме того, лестничный марш, ведущий к его помещениям, расположенным на четвертом этаже здания, разрушен и снесён ответчиком, в связи с чем, он не имеет доступа к своей собственности. Таким образом, ответчик Торшина Ж.С. своими действиями чинит ему препятствия в реализации его прав как собственника.
Письменного согласия в случае реконструкции объекта, он Торшиной Ж.С. не выдавал. Таким образом, ответчик не имел права производить реконструкцию здания, вышеуказанные действия ответчика грубо нарушают его права и охраняемые законом интересы.
Кроме того, все вышеперечисленные действия ответчика, а также споры, возникающие при решении данных проблем на протяжении нескольких лет сказались на его здоровье. Длительное нахождение в депрессивном состоянии (более 11 лет) выразилось в признаки болезни, неоднократном нахождении на стационарном и амбулаторном лечении с диагнозом диагноз. Таким образом, причиненный Турову Ю.И. указанными неправомерными действиями ответчика моральный вред он оценивает в сумме (сумма).
В судебном заседании истец Туров Ю.И. и его представитель - Дибцева В.В. настаивали на удовлетворении заявленных исковых требованиях.
Представитель ответчика Висицкий Н.В. исковые требования не признал и просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме, мотивируя тем, что доводы, изложенные в исковом заявлении, надуманы, не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела и не подлежат удовлетворению.
Представитель ответчика администрации города Сочи Невдах Т.П., так же просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
ФСГР кадастра и картографии Управления ФРС по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) просили суд рассмотреть дело в их отсутствие, полагаясь на усмотрение суда.
Представители третьих лиц, ООО «Айленд-Гранд», ТОО «Урал», ЗАО «Совлинк» в судебное заседание не явились, извещены должным образом о времени и месте проведения судебного заседания, поэтому суд находит возможным рассмотреть дело по правилам ст.167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд не находит возможным удовлетворить требования истца по следующим основаниям.
п.3 ст.10 ГК РФ закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданско-правовых отношений, осуществляя тем самым защиту гражданских прав.
Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судом были установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие значение по делу.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (дата) на основании договора купли-продажи от 11(дата) и произведенной записи регистрации за (номер) Торшина Ж.С. является собственником нежилых помещений первого этажа №1-14, 24-39, нежилых помещений второго этажа №1-32, нежилых помещений третьего этажа №1-4, 8-38, 40-53, нежилых помещений четвертого этажа №53-60 литер А, нежилых помещений четвертого этажа № 61 литер А2, нежилых помещений подвала №1-17 литер А1, расположенных в (адрес), общая площадь которых составляет 4129 кв. метра.
По договору купли-продажи доли строения от (дата) Туров Ю.И. является собственником помещений с №10 по №21, без указания общей площади помещения на 4-м этаже (адрес), данный договор зарегистрирован в Сочинском Бюро технической инвентаризации (дата).
Согласно техническому паспорту от (дата) Турову Ю.И. принадлежат помещения №32-42, общая площадь которых составляет 132,5 кв. метра. Указанные помещения расположены в (адрес).
Истец в своем исковом заявлении указывает, что Торшина Ж.С. ввела в заблуждение регистрирующий орган и незаконно включила в состав своего имущества места общего пользования, зарегистрировав при этом помещения общей площадью 4129 кв.метра.
(дата) между ЗАО «Совлинк» и Торшиной Ж.С. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ЗАО «Совлинк» продало ей нежилые помещение площадью 4129 кв. метра в здании, принадлежавшем продавцу, имущество передано по акту приема-передачи.
Договором предусмотрена продажа нежилых помещений, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не указано, и места общего пользования с коммуникациями не передавались, подвальные помещения не относятся к общему имуществу собственников нежилого здания, поскольку не предназначены для обслуживания помещений других собственников данного здания, в том числе Турова Ю.И.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Истец просит истребовать общее имущество здания якобы из незаконного владения Торшиной Ж.С., обязав регистрирующий орган аннулировать запись в ЕГРП на все нежилые помещения переданные ей по договору купли-продажи от (дата), заключенному между ЗАО «Совлинк» и Торшиной Ж.С., общей площадью 4129 кв.метра.
При этом истец не указывает какие именно помещения необходимо истребовать из владения Торшиной Ж.С., как распорядиться с ними.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на неделимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со ст. 554 ГК в договоре купли - продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Данные нормы законодательства на момент заключения договора купли-продажи и регистрации этого договора Торшиной Ж.С. соблюдены, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.
Статьей 301 Гражданского кодекса РФ закреплено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при применении статьи 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статьи 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Туров Ю.И., является собственником нежилых помещений №10-21, общей площадью 132,5 кв.метра, расположенных на четвертом этаже здания по адресу (адрес) на основании договора купли-продажи доли строения от (дата) зарегистрированного в Сочинском БТИ (дата), номер в реестре (номер).
Помещениям присвоены номера с 32 по 42, правовая регистрация изменений не проводилась.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от (дата), Торшина Ж.С. является собственником нежилых помещений первого этажа № 24-39, нежилых помещений третьего этажа №40-53.
Иск об устранении препятствий в пользовании имуществом подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Истцом не предоставлено доказательств, что Торшиной Ж.С. нарушаются права истца как собственника и чинятся препятствия в пользовании его имуществом.
Как установлено в судебном заседании, доступ к помещениям Турова Ю.И. не ограничен и не имеется никаких препятствий в пользовании его имуществом, так как к имуществу истца, находящемуся на террасе (адрес), доступ осуществляется по нескольким лестницам.
В судебном заседании ответчиком представлена выкопировка проекта строительства торговой галереи, согласно которому терраса является единой конструктивной частью третьего, четвертого и пятого блока (адрес), из которой усматривается проход на террасу по 9 лестницам.
Из представленной рабочей документации Торгово-развлекательного центра по (адрес), предусмотрено возведение трех новых лестниц взамен одной демонтированной лестницы. Представленная рабочая документация прошла государственную экспертизу (сводное экспертное заключение (номер) от (дата)).
Согласно п.46. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По решению суда договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон договора, при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Часть 2 ст. 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, суд приходит к выводу, о том, что препятствий в пользовании имуществом истца Турова Ю.И. не имеется, данный факт истцом не доказан.
Сторонами инвестиционного договора инвестирования в строительство торгово-развлекательного центра являются Администрация города Сочи и Торшина Ж.С., истец не является стороной договора.
Требование истца о признании недействительными договора инвестировании и разрешения на строительство суд, не может признать законными и обоснованными.
Суд не находит оснований к удовлетворению требований о признании недействительным договора инвестирования в строительство торгово-развлекательного центра по (адрес) (номер) от (дата), поскольку данные правоотношения регулируются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» и Гражданским кодексом РФ.
В силу ч.1 ст. 8 Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ (в редакции от 23.07.2010 года), отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно договора инвестирования в строительство торгово-развлекательного центра по (адрес) от (дата) (номер), договор заключен между Администрацией города Сочи с одной стороны и Торшиной Ж.С. с другой стороны, все существенные условия договором соблюдены.
Согласно ч.1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Данный договор инвестированная заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
Кроме того, ч.1 и ч.2 ст. 450 ГК РФ, установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
ч.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Часть 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в числе прочих документов, которые требуются для получения разрешения на строительство, называет и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (пункт 6).
Согласие на строительство нового объекта от сособственника соседнего здания, не входит в перечень документов, представляемых застройщиком в орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство.
Необходимость получения такого согласия на стадии выдачи разрешения на строительство действующим законодательством не предусмотрена.
При выдаче разрешения на строительство нового здания не требуется согласие собственников соседних зданий, и права истца вышеуказанным разрешением на строительство не нарушаются.
Строительные работы по возведению Торшиной Ж.С. здания Торгово-развлекательного центра по (адрес) ведутся на основании разрешения на строительство от (дата) (номер) выданным администрацией города Сочи.
Согласно Сводного экспертного заключения (номер) от (дата) подготовленным ГУ «Крайгосэкспертиза», акта проверки (номер) от (дата) составленным Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края являющегося уполномоченным органом по надзору за строительством объектов капитального имущества, проводимые строительные работы соответствуют градостроительным нормам и правилам.
В части требований об истребовании общего имущества здания из незаконного владения Торшиной Ж.С. и аннулирование записи о регистрации права собственности Торшиной Ж.С. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд считает их не основанными на законе.
Часть 1 ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод.
В соответствии с п.2 ст.9 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Согласно ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Торшина Ж.С. на праве собственности имеет нежилые помещения с указанием конкретной нумерации (адрес), общей площадью 4129 кв. метра, данные помещения общим имуществом здания не являются и по договору купли-продажи от (дата) ЗАО «Совлинк» Торшиной Ж.С. не передавалось.
Договор купли-продажи от (дата) прошел установленную законом регистрацию и на его основании выдано свидетельство о праве собственности.
Туров Ю.И. по договору от (дата) приобрел на праве собственности нежилые помещения у ФИО
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Требования об истребовании имущества из незаконного владения могут предъявлять только бывшие собственники помещений, каковым является, согласно договору купли продажи - ЗАО «Совлинк», поскольку статья 301 Гражданского кодекса РФ гласит, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В части заявленных исковых требований об обязании администрации города Сочи внести в постановление главы администрации города Сочи от (дата) за (номер) «О предоставлении в совместное пользование в аренду акционерному СУБЪЕКТ, товариществу СУБЪЕКТ и СУБЪЕКТ земельного участка, фактически занимаемого помещениями в торговом блоке (адрес)» и внесение соответствующих изменений и дополнений в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от (дата) за (номер) в части включения в состав арендаторов Турова Ю.И., суду не представлены письменные доказательства, подтверждающие обращение истца в администрацию города Сочи по вопросам внесения изменений и дополнений в постановление и договор.
Кроме того, истец не лишен права обратиться в суд в порядке ст. 256 ГПК РФ.
Суд не усматривает оснований к удовлетворению заявленных требований в части взыскании компенсации морального вреда в размере (сумма), поскольку в силу ст.11 ГК РФ предполагается судебная защита лишь нарушенных прав, каких-либо нарушений прав истца судом не установлено, что так же является основанием к отмене обеспечительных мер в виде запрета строительных работ, отмену обеспечительных мер необходимо привести к немедленному исполнению поскольку существует угроза обрыва кабелей связи ФСО России в строительном котловане.
С учетом установленных в судебном заседании фактических обстоятельств, имеющих значение по делу, исковые требования не могут быть признанными обоснованными и законными.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Турова Ю.И. к Торшиной Ж.С., администрации города Сочи об устранении препятствий в пользовании имуществом, истребовании общего имущества здания из незаконного владения, признании недействительными договора инвестирования, разрешения на строительство, о внесении изменений в Постановление главы города Сочи от (дата) (номер), договор аренды земельного участка и компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры в виде запрета строительных работ, отмену обеспечительных мер привести к немедленному исполнению.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение 10 дней через Центральный районный суд г.Сочи со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено (дата).
в законную силу не вступило