к делу № 2-517/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
город Сочи ДД.ММ.ГГГГ
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Тайгибова Р.Т.,
при секретаре судебного заседания Символоковой Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Агафоновой Н.В. к администрации города Сочи, ООО «Юкрис+», МУП города Сочи «РЭО-1» о признании договора в части исполненным, признании договора инвестирования в части недействительным, в части незаключенным, признании незаключенным дополнительного соглашения к нему,
УСТАНОВИЛ:
Агафонова Н.В. обратилась в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением, в котором просит признать исполненным в части, в которой договор построен по модели договора мены, договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, заключенный между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» и согласованный решением Городского Собрания Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным (ничтожным) в части п.3.1 (п.п.3.1.1, 3.1.2) договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, совершённый между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» и согласованный решением Городского Собрания Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ; признать незаключенным в части, в которой договор построен по модели договора строительного подряда, договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, совершённый между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» и согласованный решением Городского Собрания Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ; признать незаключенным дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к названному договору инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, совершённое между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1».
В обоснование исковых требований истица указала, что между ответчиками администрацией города Сочи, в лице начальника управления здравоохранения Митина Ю.С., ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1», был заключен договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, согласованный Городским Собранием Сочи решением № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора инвестирования являлась реализация инвестиционного проекта по строительству нового медицинского центра площадью не менее 900 кв.м в границах земельного участка площадью 800 кв.м по <адрес>, за счёт собственных и/или привлечённых средств ООО «Юкрис+», которому в зачёт затраченных на строительство указанного медицинского центра средств передавались нежилые помещения первого этажа <адрес> общей площадью 755,3 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью и находящиеся в хозяйственном ведении МУП города Сочи «РЭО-1», при этом в собственность администрации города Сочи передавались нежилые помещения нового медицинского центра площадью 900 кв.м и 20% от дополнительно (свыше 900 кв.м) возведённых и введённых в эксплуатацию площадей указанного центра, а ООО «Юкрис+» приняло на себя обязательство оказать услуги (выполнить работы) на <данные изъяты> рублей. Договор вступал в силу с момента его подписания сторонами и действовал до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств в соответствии с этапами реализации инвестиционного проекта, при этом моментом прекращения договора признавалось окончание последнего (третьего) этапа реализации проекта (то есть момент оформления имущественных прав сторон по объекту с получением свидетельств).
ООО «Юкрис+» выполнило и согласовало архитектурно-планировочное задание, получило положительное сводное заключение Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Юкрис+» разрешено строительство медицинского центра с женской консультацией на указанном земельном участке площадью 800 кв.м по <адрес>, после чего ООО «Юкрис+» было выдано разрешение на строительство сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован акт от ДД.ММ.ГГГГ приёмки законченного строительством объекта «Медицинский центр с женской консультацией по <адрес>» общей площадью 1500,6 кв.м, построенного в соответствии с постановлениями Главы г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
Названным постановлением было предписано ООО «Юкрис+» передать в муниципальную собственность часть приходящихся на долю администрации города Сочи помещений и осуществить в отделе Управления Федеральной регистрационной службы по городу Сочи регистрацию прав собственности сторон на указанный объект. В соответствии с актом приёма-передачи ООО «Юкрис+» передало, а администрация города Сочи приняла в счёт исполнения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения в построенном здании медицинского центра общей площадью 1321,8 кв.м.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ООО «Юкрис+» возвело в установленном законом порядке ещё одно здание медицинского центра (вторую очередь) на этом же земельном участке по <адрес>. Согласно технического паспорта на завершённый строительством объект, изготовленного ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь указанного здания составила 9 123,9 кв.м.
Указанное здание медицинского центра (вторая очередь), указывает истица, возводилась, в том числе, за счёт ее денежных средств, поскольку между ней и ООО «Юкрис+» был заключен договор, согласно которому она вносила денежные средства, а ей после ввода в эксплуатацию передавалось значительная часть площадей указанного здания.
В настоящее время ООО «Юкрис+» поставило ее в известность, что не сможет передать приходящиеся на ее долю площади здания, поскольку должна передать более 1500 кв.м площадей указанного здания администрации города Сочи в счёт исполнения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ООО «Юкрис+» сослалось на подписанное ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами дополнительное соглашение № к названному договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения, касающиеся того, что 900 кв.м и 20% от дополнительно введённых площадей передаются в муниципальную собственность после сдачи первой очереди строительства, а после завершения второй очереди строительства в муниципальную собственность передаются ещё 600 кв.м площадей. ООО «Юкрис+» так же обязано было выполнить работы по ремонту переданных муниципальным образованием города Сочи помещений указанного центра на сумму не менее <данные изъяты> рублей.
Данным дополнительным соглашением к инвестиционному договору и сохранением действия самого инвестиционного договора, считает истица, нарушаются ее права и законные интересы инвестора, в связи с чем она обратилась в суд.
В судебном заседании представитель истца, адвокат Аносов Р.В., действующий на основании ордера, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика - администрации города Сочи, по доверенности Ахадова Л.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснила суду, что между администрацией города Сочи и ООО «Юкрис+» претензий не имеется, возникли они между Агафоновой и ООО «Юкрис+». Договор инвестирования и дополнительное соглашение к нему заключались и подписывались администрацией города Сочи и ООО «Юкрис+», а не с Агафоновой Н.В. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика - ООО «Юкрис+», по доверенности Лучин А.С., в судебном заседании исковые требования признал, пояснил, что инвестиционный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, данный договор является смешанным договором, содержащим элементы договора мены и договора строительного подряда, а именно: в части взаимного обмена нежилыми помещениями, существующие помещения по <адрес> на помещения в новом здании медицинского центра, он содержит в себе элементы договора мены; а условия спорного договора, в рамках которых инвестор обязан за свой счет осуществить строительство нового медицинского центра - модель договора строительного подряда и в данной части договор является незаключенным. Не возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика - МУП города Сочи «РЭО-1» в назначенное судбеное заседание не явился, определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ организация ликвидирована.
Суд, выслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела, представленные письменные доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи, в лице начальника управления здравоохранения Митина Ю.С., ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1», был заключен договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, согласованный Городским Собранием Сочи, Решение № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.п.2.1, 2.2, 3.2.3 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, его предметом являлась реализация инвестиционного проекта по строительству нового медицинского центра площадью не менее 900 кв.м в границах земельного участка площадью 800 кв.м по <адрес>, за счёт собственных и/или привлечённых средств ООО «Юкрис+», которому в зачёт затраченных на строительство указанного центра средств передавались нежилые помещения первого этажа <адрес> общей площадью 755,3 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью и находящиеся в хозяйственном ведении МУП города Сочи «РЭО-1», при этом в собственность администрации города Сочи передавались нежилые помещения нового медицинского центра площадью 900 кв.м и 20% от дополнительно (свыше 900 кв.м) возведённых и введённых в эксплуатацию площадей указанного медицинского центра, а ООО «Юкрис+» приняло на себя обязательство оказать услуги (выполнить работы) на <данные изъяты> рублей.
Инвестирование и реализация инвестиционного проекта согласно п.2.3 договора инвестирования осуществлялась в соответствии с этапами реализации инвестиционного проекта, указанными в ст.4 инвестиционного договора, который предусматривал три этапа реализации инвестиционного договора: первый этап - с момента подписания договора до момента получения разрешения на строительство; второй этап - с момента получения разрешения на строительство по дату утверждения акта приёмочной комиссии по приёмке объекта в эксплуатацию; третий этап - с даты утверждения акта приёмочной комиссии по приёмке объекта в эксплуатацию по оформление имущественных прав сторон по объекту с получением свидетельств о государственной регистрации прав.
Согласно п.10.1 договора инвестирования, договор вступал в силу с момента его подписания сторонами и действовал до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств в соответствии с этапами реализации инвестиционного проекта, при этом моментом прекращения договора признавалось окончание последнего (третьего) этапа реализации проекта (то есть момент оформления имущественных прав сторон по объекту с получением свидетельств о государственной регистрации прав).
Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Юкрис+» был предоставлен земельный участок, кадастровый номер № площадью 800 кв.м из городских земель по <адрес> в жилой зоне по генплану города Сочи для строительства медицинского центра.
Во исполнение Постановления Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Сочи и ООО «Юкрис+» был заключен договор аренды указанного земельного участка № со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
ООО «Юкрис+» выполнило и согласовало архитектурно-планировочное задание, получило положительное сводное заключение Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Юкрис+» разрешено строительство медицинского центра с женской консультацией на земельном участке площадью 800 кв.м по <адрес>, после чего ООО «Юкрис+» было выдано разрешение на строительство сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован акт от ДД.ММ.ГГГГ приёмки законченного строительством объекта «Медицинский центр с женской консультацией по <адрес>» общей площадью 1500,6 кв.м, построенного в соответствии с постановлениями Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ Постановлением было предписано ООО «Юкрис+» передать в муниципальную собственность часть приходящихся на долю администрации города Сочи помещений и осуществить в отделе Управления Федеральной регистрационной службы по городу Сочи регистрацию прав собственности сторон на указанный объект.
В соответствии с актом приёма-передачи ООО «Юкрис+» передало, а муниципальное образование города Сочи приняло в счёт исполнения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения в построенном здании медицинского центра общей площадью 1321,8 кв.м.
Так, согласно Акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённого КУМИ города Сочи, во исполнение договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующих решений органа местного самоуправления, ООО «Юкрис+» передало в счёт исполнения п.3.4 договора инвестирования 901,9 кв.м, а в счёт исполнения п.3.4, 3.6 договора инвестирования и участия в строительстве первой и второй очереди объекта - 419,9 кв.м, то есть всего 1321,8 кв.м.
Согласно выписки из реестра объектов, отнесённых к муниципальной собственности города Сочи, выданной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за МУЗ города Сочи «Женская консультация №1» были зарегистрированы и включены в реестр муниципальной собственности нежилые помещения площадью 901,9 кв.м и 419,9 кв.м, то есть всего 1321,8 кв.м.
В свою очередь, МУП города Сочи «РЭО-1» согласно акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённого КУМИ города Сочи, во исполнение договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующих решений органа местного самоуправления, сняло с баланса МУП города Сочи «РЭО-1» и передало из муниципальной собственности города Сочи в собственность ООО «Юкрис+» нежилые помещения №№ 1-55, расположенные на 1-м этаже литер «А» по <адрес> общей площадью 755,3 кв.м.
Впоследствии права сторон на взаимно переданные друг другу помещения были зарегистрированы в отделе Управления Федеральной регистрационной службы по городу Сочи в установленном законом порядке.
Таким образом, сторонами были выполнены все предусмотренные договором этапы реализации договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ вплоть до оформления имущественных прав сторон по возведённому медицинскому центру с регистрацией прав собственности, в связи с чем, в силу п.10.1 договора инвестирования, договор прекращал своё действие.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ООО «Юкрис+» возвело в установленном законом порядке ещё одно здание медицинского центра (вторую очередь) на этом же земельном участке по <адрес>.
Согласно технического паспорта на завершённый строительством объект, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь указанного здания составила 9 123,9 кв.м.
Указанное здание медицинского центра (вторая очередь) возводилась, в том числе, за счёт денежных средств Агафоновой Н.В., поскольку между ней и ООО «Юкрис+» был заключен договор, согласно которому она вносила денежные средства, а ей после ввода в эксплуатацию передавалось значительная часть площадей указанного здания.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» подписано дополнительное соглашение № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения, касающиеся того, что 900 кв.м и 20% от дополнительно введённых площадей передаются в муниципальную собственность после сдачи первой очереди строительства, а после завершения второй очереди строительства в муниципальную собственность передаются ещё 600 кв.м площадей. ООО «Юкрис+» так же обязано было выполнить работы по ремонту переданных муниципальному образованию город Сочи помещений указанного центра на сумму не менее <данные изъяты> рублей (п.1 дополнительного соглашения).
Как следует из п.2 дополнительного соглашения, оно вступало в силу с момента его согласования Городским Собранием Сочи.
Инвестиционный договор не является видом договора в смысле Гражданского кодекса РФ, а представляет особый правовой режим, установленный Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», применение которого к классическим договорным отношениям (подряд, совместная деятельность и пр.) обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной.
В соответствии со ст.1 Закона об инвестиционной деятельности последняя представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно п.1 ст.3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно ст.4 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Как следует из условий спорного инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, ни одним из указанных субъектов инвестиционной деятельности администрация города Сочи и МУП города Сочи «РЭО-1» не являлись и не являются. Даже из п.п.1.6., 1.7 ст.1 договора («Термины и их определения») видно, что ни в инвесторах, ни в соинвесторах администрация города Сочи и МУП города Сочи «РЭО-1» не указаны.
Принимая во внимание названые обстоятельства, суд находит, что отношения сторон в рамках спорного договора инвестиционными не являются.
В силу п.2 ст.421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (непоименованный договор).
Поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности следует применить правил ст.431 Гражданского кодекса РФ, согласно которых при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно п.3 ст.421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Оценивая условия спорного договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, следует вывод о том, что данный договор является смешанным договором, содержащим элементы различных договоров, а именно: в части взаимного обмена нежилыми помещениями (существующие помещения по <адрес> на помещения в новом здании медицинского центра с оказаниями услуг и работ на <данные изъяты> рублей) он содержит в себе элементы договора мены; а условия спорного договора, в рамках которых инвестор обязан за свой счет осуществить строительство нового медицинского центра, должны квалифицироваться как непоименованный договор, построенный по модели договора строительного подряда.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п.1 ст.567 Гражданского кодекса РФ). Частью 2 ст.568 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Согласно п.п.2.1, 2.2, 3.2.3 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора инвестирования являлась реализация инвестиционного проекта по строительству нового медицинского центра площадью не менее 900 кв.м в границах земельного участка площадью 800 кв.м по <адрес>, за счёт собственных и/или привлечённых средств ООО «Юкрис+», которому в зачёт затраченных на строительство медицинского центра средств передавались нежилые помещения первого этажа <адрес> общей площадью 755,3 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью и находящиеся в хозяйственном ведении МУП города Сочи «РЭО-1», при этом в собственность администрации города Сочи передавались нежилые помещения нового медицинского центра площадью 900 кв.м и 20% от дополнительно (свыше 900 кв.м) возведённых и введённых в эксплуатацию площадей центра, а ООО «Юкрис+» приняло на себя обязательство оказать услуги (выполнить работы) на <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст.570 Гражданского кодекса РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юкрис+» передало, а муниципальное образование город Сочи приняло в счёт исполнения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения в построенном здании медицинского общей площадью 1321,8 кв.м (901,9 кв.м и в счёт 20% от дополнительно введённых площадей - 419,9 кв.м), которые впоследствии были отремонтированы ООО «Юкрис+» на сумму 2000000 рублей, а муниципальное образование город Сочи и МУП города Сочи «РЭО-1» в свою очередь передали, а ООО «Юкрис+» приняло нежилые помещения общей площадью 755,3 кв.м, расположенные на 1-м этаже здания по <адрес>.
Таким образом, имел место обмен существующих нежилых помещений по <адрес> площадью 755,3 кв.м, принадлежащих муниципальному образованию город Сочи и находящихся в хозяйственном ведении МУП города Сочи «РЭО-1», на возведённые за счёт средств ООО «Юкрис+» помещения общей площадью 1321,8 кв.м в новом здании медицинского центра с доплатой, выраженной в форме оказаниями услуг (выполнения работ) на сумму <данные изъяты> рублей.
В силу ст.567 Гражданского кодекса РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30). Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Права сторон на взаимно переданные друг другу помещения были зарегистрированы в отделе Управления Федеральной регистрационной службы по городу Сочи в установленном законом порядке в 2006 году.
Статьёй 408 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
К договору мены применимы условия спорного договора, содержащиеся в п.10.1, регулирующие момент прекращения договора, по которому взаимные обязательства считаются выполненными (мена завершённой) после регистрации прав сторон на обмениваемые объекты.
Таким образом, в части договора мены спорный договор был совершён в предусмотренном законом порядке, в надлежащей форме, указанный обмен объектами недвижимости между муниципальным образованием город Сочи, МУП города Сочи «РЭО-1», с одной стороны, и ООО «Юкрис+», с другой стороны, не противоречил закону, требование о государственной регистрации перехода права на обмениваемые объекты недвижимости было выполнено.
Поскольку стороны договора в части мены произвели обмен объектами недвижимости на предусмотренных договором условиях и государственная регистрация перехода права на обмениваемые объекты недвижимости произведена в 2006 году, то, следовательно, в части договора мены обязательства сторон были прекращены в связи с надлежащим исполнение договора сторонами (ст.408 Гражданского кодекса РФ).
В той части, в которой спорный договор построен по модели договора строительного подряда, данный договор является незаключенным. При этом суд руководствуется нормообразующим фактором любого договора, а именно направленностью обязательства, под которой понимается экономический (и юридический) результат, на достижение которого направлены основные действия участников. Квалификация любого договора должна начинаться с определения его направленности, другие системные факторы могут иметь значение лишь после установления принадлежности обязательства к конкретной группе.
Согласно ст.ст.153, 421 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, основное требование, которое законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой договор считался заключенным, - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них выступает, в соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, предмет договора.
Анализируя предмет всякого гражданско-правового договора, необходимо иметь в виду договор как правоотношение, причем правоотношение обязательственное. Обязательство представляет собой такое правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).
Следует признать, что договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ в части строительства медицинского центра является незаключенным в связи с несогласованием сторонами предмета договора, поскольку стороны не согласовали условия об объекте строительства, его какие-либо характеристики, не согласованы также иные условия договора, позволяющие определить предмет договора.
Кроме того, сторонами не согласован объем услуг, подлежащих оказанию администрацией и из спорного договора в названой его части невозможно установить действия, которое которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) либо воздержаться от его совершения.
Из спорного инвестиционного договора (ст.2 «Предмет договора») от ДД.ММ.ГГГГ в части строительства медицинского центра участие администрации в реализации инвестиционного проекта по строительству объекта не предусмотрено, следовательно, не возникают гражданско-правовые отношения.
Согласно спорному договору ответчик является инвестором и заказчиком спорного объекта строительства. В соответствии с инвестиционным договором (п.п.2.1, 2.2, 3.2.3) предметом договора инвестирования являлось строительство нового медицинского центра площадью не менее 900 кв.м, за счёт собственных и/или привлечённых средств инвестора (ООО «Юкрис+»), а согласно п.3.3 договора вклад инвестора в реализацию инвестиционного проекта оценивается сторонами в размере 100% инвестиционной стоимости объекта, то есть другие стороны договора, кроме инвестора (ООО «Юкрис+») в создании инвестиционной стоимости объекта не участвовали.
Содержание ст.3 и ст.6 договора, в которых оговорены вложения, обязанности и права сторон, также позволяет сделать вывод о том, что все обязательства в спорном договоре носят односторонний характер, а именно ООО «Юкрис+» самостоятельно осуществляет строительство спорного объекта, разрабатывает, согласует и утверждает необходимую документацию, осуществляет финансирование строительства.
При таких обстоятельствах, в той части, в которой спорный договор построен по модели договора строительного подряда, данный договор является незаключенным.
Как указано выше, в части договора мены, обязательства сторон были прекращены в связи с надлежащим исполнение договора сторонами ещё в 2006 году, а инвестиционных отношений между сторонами не возникло, следовательно, на момент совершения дополнительного соглашения (ДД.ММ.ГГГГ) основного договора не существовало.
Поскольку дополнительное соглашение является дополнительным обязательством, то в отсутствие основного обязательства оно существовать не может.
При таких обстоятельствах, после прекращения действия договора от ДД.ММ.ГГГГ дополнительные соглашения к названному договору инвестирования заключены быть не могли.
Кроме того, при исследовании условий договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № к нему от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу, что после передачи муниципальному образованию город Сочи и МУП города Сочи «РЭО-1» в пользу ООО «Юкрис+» нежилых помещений общей площадью 755,3 кв.м, расположенных на 1-м этаже здания по <адрес> и регистрации за МО г.Сочи нежилых помещений в построенном здании медицинского центра общей площадью 1321,8 кв.м отношения сторон инвестиционными являться не могли, поскольку возникали только отношения, построенные по модели строительного подряда, так как участие администрации в реализации дополнительного соглашения к инвестиционному договору по строительству объекта второй очереди не предусмотрено, никаких действий, связанных с инвестиционными, на администрацию города Сочи и МУП города Сочи «РЭО-1» не возлагалось и они таких обязательств не принимали и не совершали, все обязательства носили односторонний характер, а именно - ООО «Юкрис+» самостоятельно осуществляет строительство второй очереди медицинского центра, проектирование и финансирование строительства данного объекта.
На момент совершения указанного дополнительного соглашения, указанная в нём первая очередь строительства была не только возведена, но и распределена между сторонами ещё за два года до его составления, поэтому изменение условий договора в данной части правового значения не имело.
Таким образом, отношения сторон в рамках данного дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ инвестиционными не являются, но при этом в части отношений, построенных по модели строительного подряда по строительству второй очереди медицинского центра, договор нельзя признать заключенным в связи с несогласованием сторонами предмета договора, поскольку из соглашения невозможно установить объект какой площади должен быть возведён и действия, которые одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) либо воздержаться от совершения.
При таких обстоятельствах, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.
Вывод о недействительности (ничтожности) п.3.1 (п.п.3.1.1, 3.1.2) инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего вклады (вложения) администрации города Сочи в инвестиционную деятельность, основан на следующем.
Согласно п.3.1 договора, администрация города Сочи в целях реализации инвестиционного проекта:
- 3.1.1. оказывает содействие инвестору в подготовке, согласовании и выдаче в установленном порядке всей необходимой исходно-разрешительной документации, а так же документации по приёмке объекта в эксплуатацию.
- 3.1.2. делегирует (передаёт) инвестору права заказчика-застройщика, в том числе права на проектирование, строительство объекта и выполнение всего комплекса необходимых строительных и иных работ. Функции заказчика-застройщика осуществляются инвестором на основании соответствующей лицензии, выданной последнему в установленном законом порядке.
Оценивая п.3.1 (п.п.3.1.1, 3.1.2) договора, можно прийти к выводу о ничтожности названого пункта договора по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В отношениях, регулируемых гражданским законодательством, публично-правовые образования участвуют на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами (п.1 ст.1, п.1 ст.124 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ).
Из п.4.1. спорного договора усматривается, что администрация в качестве вклада в инвестиционную деятельность указала содействие инвестору в подготовке, согласовании и выдаче в установленном порядке всей необходимой исходно-разрешительной документации, а так же документации по приёмке объекта в эксплуатацию, то есть совершение действий, входящих в компетенцию администрации. Между тем, перенеся в гражданско-правовую сферу взаимоотношения, построенные на властном подчинении одного субъекта права другому, орган местной власти взялся исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должен выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица (а при наличии к тому оснований вынести положительное решение). Так, компетенция органов местного самоуправления в области градостроительства закреплена в ст.8 Градостроительного кодекса РФ. В силу названой нормы в объем полномочий органов местного самоуправления в частности входит выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Таким образом, по существу, выдача распорядительного документа и исходно-разрешительной документации не свидетельствует о том, что администрация приняла на себя обязательства по строительству спорного объекта, так как в соответствии с п. 3.1. договора администрация обязалась делать то, что обязана была делать по закону, без дополнительных договоров.
Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах п.3.1 (п.п.3.1.1, 3.1.2) инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного,руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Агафоновой Н.В. к администрации города Сочи, ООО «Юкрис+», МУП города Сочи «РЭО-1» о признании договора в части исполненным, признании договора инвестирования в части недействительным, в части незаключенным, признании незаключенным дополнительного соглашения к нему - удовлетворить.
Признать исполненным в части, в которой договор построен по модели договора мены, договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, заключенный между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» и согласованный решением Городского Собрания Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительным (ничтожным) в части п.3.1 (п.п.3.1.1, 3.1.2) договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, совершённый между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» и согласованный решением Городского Собрания Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать незаключенным в части, в которой договор построен по модели договора строительного подряда, договор инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, совершённый между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1» и согласованный решением Городского Собрания Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать незаключенным дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к названному договору инвестирования в строительство объекта по созданию медицинского центра, совершённое между администрацией города Сочи, ООО «Юкрис+» и МУП города Сочи «РЭО-1».
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней со дня составления его мотивированной части.
Председательствующий судья Р.Т.Тайгибов
Мотивированное решение составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ.