К делу № 2-1050/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Сочи ДД.ММ.ГГГГ
Центральный районный суд города Сочи в составе:
председательствующего судьи Ващенко Н.П.
при секретаре Коржемановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Морозова В.А., Морозовой А.Н. к Закрытому акционерному обществу «САФИ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Морозов В.А., Морозова А.И. обратились в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «САФИ» (далее ЗАО «САФИ») о признании права собственности на 11/1000 долей в праве собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>
В судебном заседании истец Морозов В.А. заявленные требования поддержал, мотивировал их следующим.
02 ноября 2007г. между ЗАО «САФИ» (Застройщик) и Морозовым В.А., Морозовой А.Н. (дольщики) заключен договор №56 об участии в долевом строительстве. Согласно договора и дополнительного соглашения к договору от 01.02.2008г. Застройщик обязался выполнить строительство объекта- 19 этажного жилого дома по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166 блок 7 (после уточнения строительного адреса: г. Сочи, ул. <адрес> обеспечить готовность объекта к вводу в эксплуатацию в срок не позднее 2 квартала 2009 года, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать дольщикам долю в объекте в натуре в виде квартиры №56 по акту приема-передачи. Дольщики обязуются инвестировать строительство объекта в сумме 5185600 рублей.
Договор долевого участия в строительстве, заключенный между истцами и ответчиком был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 09.11.2007 года.
Ответчику в установленном законом порядке было выдано разрешение на строительство 19 этажного жилого дома по адресу г. Сочи, ул. <адрес>
До настоящего времени обязательство по договору Застройщиком не исполнены, объект не готов к вводу в эксплуатацию, строительство указанного жилого дома ответчиком не ведется, квартира дольщикам не передана.
Обязательства по инвестированию Дольщиками исполнены полностью в сумме 5185600 рублей, что подтверждается платежными документами. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанную квартиру.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представитель администрации города Сочи Уйхели Ю.В., действующая на основании доверенности, в удовлетворении заявленных требований возражала.
Заслушав мнение явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 28 апреля 2003 года № 248/6 «О продлении срока аренды земельного участка закрытому акционерному обществу «САФИ» для завершения строительства 7-9-этажного 154-квартирного жилого дома № 166 по проекту застройки по ул. <адрес> в Центральном районе» между ЗАО «САФИ» и администрацией города Сочи заключен договор аренды земельного участка от 3 июня 2003 года № 4900002795 площадью 10000 кв.м. (кадастровый номер № сроком по 1 марта 2006 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июля 2003 года № 23-01.50-14.2003-239.
На основании постановления Главы города Сочи от1 апреля 2004 года№ 519 «О разрешении закрытому акционерному обществу «САФИ» корректировки проектной документации для строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения № 166 А, Б, В по проекту застройки жилого квартала по ул. <адрес> в Центральном районе» разработана проектная документация для строительства объекта и согласована комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 4 октября 2002 года № 137-2002.
Инспекцией архитектурно-строительного надзора по городу Сочи выдано разрешение от 18 мая 2004 года № 43304 на выполнение работ подготовительного периода (ограждение участка, противооползневые мероприятия) по объекту «Многоквартирные жилые дома № 166 А, Б, В со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки».
Постановлением Главы города Сочи от 1 августа 2005 года № 2360 «О разрешении ЗАО «САФИ» строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № 166 А, Б, В жилого квартала по ул. <адрес> в Центральном районе» ЗАО «САФИ» разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки <адрес> в Центральном районе, пунктом три которого установлен срок его действия три года.
Объект «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № 166 А, Б, В по ул. <адрес> в Центральном районе города Сочи» зарегистрирован в инспекции архитектурно-строительного надзора по городу Сочи 2 августа 2005 года регистрационный номер 43304. Срок действия регистрации определен до августа 2008 года.
Постановлением Главы города Сочи № 647 от 17.05.2007 года установлен срок действия договора аренды земельного участка от 3 июня 2003 года № 4900002795, заключенного между администрацией города Сочи и закрытым акционерным обществом «САФИ», площадью 10000 кв.м. (кадастровый номер №), определен срок действия по 1 февраля 2010 года, для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки <адрес> в Центральном районе города Сочи, в зоне сложившейся жилой застройки, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель - земли населенных пунктов.
04.06.2009 г. администрацией г. Сочи было выдано ЗАО «САФИ» разрешение на строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки в Центральном районе г. Сочи сроком действия до 04.06.2011 года.
30.04.2007 г. между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» и ЗАО «САФИ» подписан агентский договор № 1 по условиям которого, агент ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» имеет право заключать с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости.
02.11.2007 года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» и истцами Морозовым В.А. и Морозовой А.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве №56.
По условиям указанного договора застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, <адрес> 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть объекта, завершенного строительством, дольщикам Морозову В.А. и Морозовой А.Н., которые в свою очередь обязуются в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.
Факт оплаты общей суммы инвестирования в 5185600 рублей, подтверждается имеющимися в материалах дела копиями извещений от 25.12.2007г., 30.10.2008г., 26.12.2008г., 16.01.2009г. 03.02.2011г., квитанцией от 02.11.2007г.
В настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный им объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.
Таким образом, установлено, что истцы состояли в договорных отношениях с ЗАО «САФИ», и их исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчикам и обязательств по договору.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается
Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.
Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Морозовыми объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на указанный объект.
Таким образом, истцы приобрели данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеют и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеют возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от них причинам.
ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Доля истцов составляет 9570/688340 и имеет точное описание в договоре об участии в долевом строительстве. Данная доля должна соответствовать жилому помещению в виде двухкомнатной квартиры № 56 общей площадью 92,60 кв.м, жилой площадью 38,28 кв.м. находящуюся на 15 этаже в жилом доме № 166 «В», блок 3.
Необходимо учесть, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчика. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес> суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. При этом невозможно осуществить строительство квартиры, расположенной, в данном случае, на одиннадцатом этаже жилого дома, без внесения суммы инвестирования дольщиком, квартира которого расположена на первом или втором этаже. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.
Сложившаяся ситуация нарушает права истицы, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместном с другими лицами.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко С.М.
По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.
Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.
Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.
С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Судом установлено, что истцами выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцам объект недвижимости - в виде двухкомнатной квартиры № 56 общей площадью 92,60 кв.м, жилой площадью 38,28 кв.м. находящуюся на 15 этаже в жилом доме № 166 «В», блок 3.
Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Морозовы надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «САФИ», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Морозовых возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и их требование о признании за ними такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению в данной части.
Построенная квартира должна была поступить в совместную собственность супругов Морозова В.А. и Морозовой А.Н. Согласно свидетельства о заключении брака, бланк серии №, истцы состоят в браке с 23.08.2006 года. Их доли признаются равными.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявленные требования Морозова В.А., Морозовой А.Н. к Закрытому акционерному обществу «САФИ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, удовлетворить.
Признать за Морозовым В.А., Морозовой А.Н. право собственности по 1/2 на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 9260/688340 кв.м, в доме <адрес>, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, улица <адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий: Н.П. Ващенко