К делу №2- 3425/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 марта 2011 года
Судья Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края Афонькина А.И.
при секретаре Чуриловой А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело иску Бариленко Т.Н. представителя собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес> в лице Шиманского М.Л. к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, Конкурсному Управляющему МУП «РЭО-10» о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на технические нежилые помещения цокольного этажа и соответственно зарегистрированного права хозяйственного ведения; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, признании нежилого помещения общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, признании недействительной государственной регистрации муниципального образования на нежилые помещения
УСТАНОВИЛ :
Бариленко Т.Н., являясь представителем
собственников жилья в многоквартирном доме № по <адрес>, в лице Шиманского М.Л. обратилась в суд с иском к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, Конкурсному Управляющему МУП «РЭО-10» о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на технические нежилые помещения цокольного этажа и соответственно зарегистрированного права хозяйственного ведения; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, признании нежилого помещения общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое подвальное помещение, площадью 103,4 кв.м. Свои требования обосновывают тем, что в газете «Черноморская здравница» от ДД.ММ.ГГГГ опубликовано объявление о проведении открытого аукциона по продаже имущества муниципального унитарного предприятия г.Сочи Ремонтно- эксплуатационная организация - 10» (Продавец), адрес: <адрес>, признанного банкротом решением арбитражного суда Краснодарского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, торги состоятся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> В числе лотов, выставленных на аукционе, указан подвал их дома. В результате разбирательства выяснилось, что Департамент имущественных отношений г. Сочи, без согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме № по <адрес>, оформило право собственности на подвал в этом доме за муниципальным образованием город-курорт Сочи. Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Муниципальному образованию - город-курорт Сочи, №, кадастровый №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. После чего Департамент имущественных отношений г. Сочи сдал подвал в аренду. Арендатор их ставил ранее в известность, что занятие им подвала согласовано с Департаментом имущественных отношений г. Сочи. Собственники помещений не возражали в отношении деятельности предпринимателя.
Согласно решения Краснодарского арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ МУП «РЭО-10» признано несостоятельным (банкротом).
ДД.ММ.ГГГГ МУП «РЭО-10» на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием г. Сочи «Ремонтно-эксплуатационная организация - 10» № от ДД.ММ.ГГГГ получает свидетельство на право: хозяйственное ведение, № кадастровый №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. Право на хозяйственное ведение получено на подвал, площадью 103,4 кв. м„ по адресу: <адрес>.
Приобретение права собственности на указанный объект, подвальное помещение, площадью 103,4 кв. м. в многоквартирном доме № по <адрес>, и его последующая государственная регистрация произведены с нарушением положений, предусмотренных ст. ст. 8, 21, 2, 53 ГК РФ.
Так, основанием государственной регистрации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, является Постановление Администрации г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, которое было принято в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность». Однако на момент приобретения права собственности и его государственной регистрации названное Постановление Правительства было отменено Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании утратившим силу некоторых актов Правительства РФ о передаче объектов их федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципальную собственность. Следовательно, у Администрации гор.Сочи не было правовых оснований отрешать в свою собственности названный объект и регистрировать его права в государственном реестре.
В силу ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, предназначенные для обслуживания более одного помещения. В цокольном этаже проходят коммуникации. Законом, ст.290 ГК РФ, 37 ч.4 ЖК РФ запрещено осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Кроме того, в соответствии с Пленумом ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В судебном заседании представитель Шиманский М.Л. исковые требования поддерживал. В процессе досудебной подготовки он подал заявление от большинства собственников жилых помещений об отказе от исковых требований, однако суд отказ от иска не принял, поскольку как Бариленко Т.Н., так и Шиманской М.Л. не уполномочены собственниками помещений многоквартирного жилого дома правом на отказ от исковых требований, что следует из протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Поэтому суд рассматривает исковое заявление от числа собственников многоквартирного жилого дома № по <адрес> подписавшими заявление.
Представитель Администрации города Сочи просила отказать в иске, полагая, что право собственности зарегистрировано за ними на подвальное помещение дома № по <адрес> обоснованно. И они вправе были передать подвальное помещение в оперативное управление МУП «РЭО-10».
Представитель ответчика «Конкурсного управляющего МУП РЭО-10» в суд не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежаще, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в суд не явился, представил регистрационное дело по данному объекту, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица арендатор нежилых помещений - ИП Рейсман Э.А. возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что является индивидуальным предпринимателем, администрация города Сочи предоставила ему нежилые помещения в доме, площадью 103,4 кв.м. для бытового обслуживания граждан. Отношения с жителями у него хорошие, конфликтных ситуаций никогда не возникало. Каких-либо препятствий с его стороны в доступе к коммуникациям жильцам дома не создает, наоборот, поддерживает коммуникации в технически исправном состоянии.
Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, их доводы и возражения, суд в удовлетворении исковых требований отказывает по следующим основаниям.
Согласно ч.1, п.1 ст. 8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ).
Требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности является спором о праве собственности на объекты недвижимости. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право собственности, должно доказать наличие у него прав на спорное имущество.
Из понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация как таковая не устанавливает право на недвижимое имущество, поскольку основаниями для государственной регистрации служат юридические факты, с которыми гражданское законодательство связывает возникновение гражданских прав. В качестве оснований для государственной регистрации такие юридические факты, которые приведены в ст. 17 упомянутого закона.
В силу п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация лишь удостоверяет от имени государства факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения соответствующего права на недвижимое имущество, в подтверждение чего выдается свидетельство о государственной регистрации права.
Таким образом, свидетельство является правоподтверждающим документом, не порождает каких-либо прав у его владельца и не может быть оспорено в судебном порядке в силу прямого указания закона.
Возможность оспаривания установлена в отношении самого зарегистрированного права, но не записи в реестре о его регистрации, поскольку запись осуществляется на основании тех юридических фактов, которые гражданским законодательством предусмотрены в качестве основания возникновения прав на имущество (первоначальное создание вещи, сделки, договоры, распорядительные акты уполномоченных органов и т. п.).
Следовательно, предусмотренная ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» возможность оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права требует оспаривания в судебном порядке оснований произведенной государственной регистрации.
Согласно ст. 17 данного Закона к основаниям государственной регистрации относятся акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Таким образом, по смыслу норм ст.2, 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не заявляя требования о признании недействительным акта государственного органа, послужившего основанием для государственной регистрации, невозможно оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество.
Право муниципальной собственности на нежилые помещения №, 5а, 5б, 6,7 общей площадью 103,4 кв. м., расположенные по адресу: <адрес> зарегистрировано на основании постановления администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, которым подвальные помещения были переданы в собственность еще до принятия ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно письма департамента имущественных отношений администрации гор.Сочи жилой дом <адрес> является муниципальной собственностью, за исключением помещений. принадлежащих другим гражданам на праве собственности.
Представитель истца ссылается на то обстоятельство, что на момент приобретения права собственности и его государственной регистрации названное постановление Правительства, на основании которого принято постановление администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, было отменено Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ о передаче объектов их федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципальную собственность», поэтому оснований для регистрации права не было. Однако с такими выводами представителя истцов суд не может согласиться, так как право у муниципального образования города Сочи на нежилые помещения возникло в ДД.ММ.ГГГГ.
Конституционный Суд РФ в своем определении от ДД.ММ.ГГГГ N 828-О-П «По жалобе главы администрации муниципального района «Читинский район» <адрес> на нарушение конституционных прав отдельными положениями части 11 статьи 154 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти абзацев шестого и седьмого, предусматривающих, что находящееся в федеральной собственности имущество, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность в случае, если нахождение указанного имущества в федеральной собственности не допускается, в том числе в результате разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления;
абзацев девятнадцатого, двадцать третьего и двадцать седьмого, согласно которым решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность и из собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности в федеральную собственность принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества, если иное не установлено Правительством Российской Федерации; органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие передачу имущества, обязаны передать, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие принятие имущества, обязаны принять передаваемое имущество на основании указанных в данной части решений в соответствии с передаточным актом; в случае если в установленный срок передаточный акт не подписан и (или) не представлен органу государственной власти или органу местного самоуправления, осуществляющим передачу имущества, передаточный акт утверждается уполномоченным органом в одностороннем порядке указал, что Положениячасти 11 статьи 154 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, устанавливающие порядок безвозмездной передачи в муниципальную собственность находящегося в федеральной собственности имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, предполагают - в системе действующего правового регулирования - необходимость учета волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу, согласованных действий между органами местного самоуправления и соответствующими органами государственной власти РФ и не могут рассматриваться как позволяющие принимать решения о передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную в одностороннем порядке, игнорируя волеизъявление органов местного самоуправления и объективную необходимость такой передачи для осуществления местным самоуправлением своих полномочий.
Исходя из конституционно-правового смысла данного определения, можно сделать вывод, что ранее принятые решения по вопросу передачи имущества являются общеобязательными и исключают любое их толкование в правоприменительной практике.
Из регистрационного дела следует, что на основании Постановления администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ведомственный жилой фонд был передан с баланса акционерного общества «Сочистрой» в муниципальную собственность. К постановлению приложен перечень объектов жилищного фонда, переданных в муниципальную собственность, в том числе и жилой дом по <адрес>, общая площадь здания - 3792,7 кв.м., жилая площадь здания - 2047,3 кв.м.
Согласно п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцы не представили суду доказательств, в каких конкретно помещениях находятся технические коммуникации, предназначенные для обслуживания дома. Из приобщенного к материалам дела акта (л.д.28), такой вывод сделать нельзя.
Кроме того, представителя Шиманского М.Л. суд обязал представить свидетельства о праве собственности на квартиры в доме № по <адрес> истцов, подписавших исковое заявление. Однако им представлены только свидетельства о регистрации права на Круько С.В., Крутько В.И., Орлова И.П. На других лиц доказательства, подтверждающие их право собственности на жилые помещения, не представлены, что не дает суду право установить принадлежность указанных жилых помещений.
Из представленных материалов видно, что на данные нежилые помещения с ИП Рейсман Э.А. заключен договор аренды, он содержит их в надлежащем состоянии, что подтверждается предъявленными суду фотоснимками. Доступ к указанным помещениям не закрыт.
В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объектами, относящимися к муниципальной собственности являются объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, а именно жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации).
Пунктом 11 Положения о порядке управления муниципальным имуществом гор.Сочи, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, регламентирован порядок приема-передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в муниципальную собственность г. Сочи. К их числу относится среди прочего жилищный фонд.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 данного Положения имущество, находящееся в
муниципальной собственности города Сочи, может быть закреплено на праве
хозяйственного ведения строго целевым назначением исключительно за муниципальными унитарными предприятиями города Сочи. Закрепление имущества и определение пределов осуществления имущественных прав осуществляется комитетом по управлению имуществом администрации города Сочи путем заключения договора о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения.
В соответствии с пунктом 3.7 Положения о комитете по управлению имуществом администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, комитет по управлению имуществом администрации города Сочи закрепляет находящееся в муниципальной собственности города-курорта Сочи имущество в хозяйственное ведение муниципальных унитарных предприятий.
Следовательно, договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП г.Сочи «Ремонтно-эксплуатационная организация - 10» № от ДД.ММ.ГГГГ заключен собственником имущества в лице органа местного самоуправления г. Сочи, уполномоченного передавать муниципальное имущество в хозяйственное ведение. Каких-либо иных доказательств несоответствия закону этого договора истцом не представлено (л.д.14-15).
Государственная регистрация права хозяйственного ведения нежилых помещений была проведена в соответствии с законодательством. При проведении правовой экспертизы оснований для приостановления и отказа предусмотренных ст.ст.19,20 ФЗ № - ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не выявлено.
В соответствии с постановлением Пленума высшего арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (п.8) если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
С учетом изложенного суд считает, что истцами выбран неправильный способ защиты их права. Если они считали, что регистрацией права муниципальной собственности нарушены их права, они не лишены были возможности обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности в пределах срока исковой давности. Таких требований ими не заявлено, в связи с чем суд в удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме № по <адрес> - отказывает.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований Бариленко Т.Н. представителя собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>, в лице Шиманского М.Л. к Администрации города Сочи, Конкурсному Управляющему МУП «РЭО-10» о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на технические нежилые помещения цокольного этажа: помещения общей площадью 103,4 кв.м., на поэтажном плане 1-5, 5а, 5б, 6,7 подвала литер <адрес> и соответственно зарегистрированного права хозяйственного ведения на указанные помещения за МУП «РЭО-10»; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и закреплении права хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ, признании нежилого помещения общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес> - отказать.
Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено 30 марта 2011 года.
Решение суда в 10 дней может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд со дня составления решения в окончательной форме.
Судья - А.И. Афонькина