РЕШЕНИЕ
Именем
РоссийскойФедерации
город Сочи ДД.ММ.ГГГГ
Центральный районный суд города Сочи в составе: председательствующего судьи Ващенко Н.П.
при секретаре Коржемановой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Компанец О.В. к Закрытому акционерному обществу «САФИ», ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Компанец О.В. обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «САФИ» (далее ЗАО «САФИ»), ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 4795/688340, в доме <адрес>, расположенном по адресу: г.Сочи, Центральный район, улица <адрес>(уточненные требования).
В судебном заседании представитель Компанец О.В. заявленные требования поддержала, мотивировала их следующим.
20 января 2007г. между ЗАО «САФИ» (Застройщик) и Компанец О.В. (дольщик) заключен договор №30 об участии в долевом строительстве. Согласно договора Застройщик обязался выполнить строительство объекта - 19 этажного жилого дома по адресу: г Сочи ул. <адрес> обеспечить готовность объекта к вводу в эксплуатацию в срок не позднее чем в течении 4 квартала 2009 года, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать дольщику долю в объекте в натуре в виде квартиры N30по акту приема-передачи. Дольщик обязался инвестировать строительство объекта в сумме 1 918 000 рублей.
15 мая 2009 года между ЗАО «САФИ» (Застройщик) и Компанец О.В. (дольщик) заключено дополнительное соглашение к Договору об участии в долевом строительстве №30.
Договор долевого участия в строительстве и дополнительное соглашение к данному договору заключенное между истцом и ответчиком было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю 14.12.2009 года.
Ответчику в установленном законом порядке было выдано разрешение на строительство 19 этажного жилого дома по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166 блок 7(до уточнения строительного адреса; после уточнения строительного адреса: г.Сочи, ул.<адрес>).
До настоящего времени обязательство по договору Застройщиком не исполнены, объект не готов к вводу в эксплуатацию, строительство указанного жилого дома ответчиком не ведется, квартирадольщику не передана.
Обязательства по инвестированию Дольщиком исполнены полностью в сумме 1 918 000 рублей, что подтверждается платежными документами. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанную квартиру.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представитель администрации города Сочи Шелест Н.В., возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Заслушав мнение явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом, в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 28 апреля 2003 года № 248/6 «О продлении срока аренды земельного участка закрытому акционерному обществу «САФИ» для завершения строительства 7-9-этажного 154-квартирного жилого дома <адрес> в Центральном районе» между ЗАО «САФИ» и администрацией города Сочи заключен договор аренды земельного участка от 3 июня 2003 года № 4900002795 площадью 10000 кв.м. (кадастровый номер №) сроком по 1 марта 2006 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июля 2003 года № 23-01.50-14.2003-239.
На основании постановления Главы города Сочи от 1 апреля 2004 года № 519 «О разрешении закрытому акционерному обществу «САФИ» корректировки проектной документации для строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения № 166 А, Б, В по проекту застройки жилого квартала по ул. <адрес> в Центральном районе» разработана проектная документация для строительства объекта и согласована комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 4 октября 2002 года № 137-2002.
Инспекцией архитектурно-строительного надзора по городу Сочи выдано разрешение от 18 мая 2004 года № 43304 на выполнение работ подготовительного периода (ограждение участка, противооползневые мероприятия) по объекту «Многоквартирные жилые дома № 166 А, Б, В со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки».
Постановлением Главы города Сочи от 1 августа 2005 года № 2360 «О разрешении ЗАО «САФИ» строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки <адрес> жилого квартала по ул. <адрес> в Центральном районе» ЗАО «САФИ» разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № 166 А, Б, В по у л.Крымской в Центральном районе, пунктом три которого установлен срок его действия три года.
Объект «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки <адрес> в Центральном районе города Сочи» зарегистрирован в инспекции архитектурно-строительного надзора по городу Сочи 2 августа 2005 года регистрационный номер 43304. Срок действия регистрации определен до августа 2008 года.
Постановлением Главы города Сочи № 647 от 17.05.2007 года установлен срок действия договора аренды земельного участка от 3 июня 2003 года № 4900002795, заключенного между администрацией города Сочи и закрытым акционерным обществом «САФИ», площадью 10000 кв.м. (кадастровый номер <адрес>), определен срок действия по 1 февраля 2010 года, для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки <адрес> в Центральном районе города Сочи, в зоне сложившейся жилой застройки, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель - земли населенных пунктов.
04.06.2009 г. администрацией г. Сочи было выдано ЗАО «САФИ» разрешение на строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенным и помещениями по проекту застройки в Центральном районе г. Сочи сроком действия до 04.06.2011 года.
01 июля 2006 г. между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» и ЗАО «САФИ» подписан агентский договор № 9 по условиям которого, агент ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» имеет право заключать с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости.
20 января 2007 года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» и истцом Компанец О.В. был заключен договор об участии в долевом строительстве №30.
По условиям указанного договора застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи. <адрес> 19-ти этажный жилой дом, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть объекта, завершенного строительством, дольщику Компанец О.В., который в свою очередь обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.
Факт оплаты общей суммы инвестирования в 1 918 000 рублей, подтверждается имеющимися в материалах дела копиями квитанций от 18.06.2007г., 22.05.2007г, 26.03.2007г., 20.01.2007 г. и справкой ООО Агентство недвижимости «ВАНТ» Исх №258 от 18.03.2008г.
В настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный им объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.
Таким образом, установлено, что истец состоял в договорных отношениях с ЗАО «САФИ», и его исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчикам и обязательств по договору.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается.
Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.
Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом. в котором расположен приобретенный Компанец О.В. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на у казанный объект.
Таким образом, истец приобрел данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от них причинам.
ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Доля истца составляет 4795/688340 и имеет точное описание в договоре об участии в долевом строительстве. Данная доля должна соответствовать жилому помещению в виде квартиры № 30 общей площадью 47,95 кв.м, жилой площадью 18,15 кв.м., находящуюся на 9 этаже в жилом доме <адрес>.
Необходимо учесть, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчика. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес>, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. При этом невозможно осуществить строительство квартиры, расположенной, в данном случае, на девятом этаже жилого дома, без внесения суммы инвестирования дольщиком, квартира которого расположена на первом или втором этаже. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.
Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместном с другими лицами.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко СМ.
По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.
Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника: проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника: вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.
Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.
С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Судом установлено, что истцом выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости - в виде квартиры № 30 общей площадью 47,95 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. находящуюся на 9 этаже в жилом доме <адрес>
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимом) имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав Компанец О.В. надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «САФИ», а при неисполнении обязательства ответчик вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Компанец О.В. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и его требование о признании за ним такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению в данной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ.
РЕШИЛ:
Заявленные требования Компанец О.В. к Закрытому акционерному обществу «САФИ», ООО Агентству недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - удовлетворить.
Признать за Компанец О.В. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 4795/688340 кв.м., в доме <адрес>, расположенном по адресу: г.Сочи, Центральный район, улица <адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
Председательствующий: