К делу № 2-1113/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Сочи 19 апреля 2011 года
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи председателя Центрального районного суда г. Сочи Лаврик А.В.,
при секретаре судебного заседания Меликове Д.Р.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Коптеловой И.Г. к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на долю, составляющую 6/1000 в объекте незавершенного строительства по адресу <адрес>В, блок 3,
У С Т А Н О В И Л:
Коптелова И.Г. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на долю, составляющую 6/1000 в объекте незавершенного строительства по адресу <адрес>В, блок 3.
В обосновании своих требований истица положила то обстоятельство, что между ней и ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», действующим от имени ЗАО «Сафи», заключен договор об участии в долевом строительстве № 34 от 13.11.2006 года жилого дома по <адрес>В, блок 3. Сумма инвестирования 1 918 000 рублей, ответчик был обязан передать истцу квартиру № 34 в 19-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу <адрес>В, блок 3. Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован. Однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил, квартиру не передал, в связи с чем истец для защиты своих прав избрал способ признания права на долю согласно ст. 12 ГК РФ.
В судебном заседании истица настаивала на удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании ответчики ЗАО «Сафи», ООО «Агентство недвижимости «Вант», третье лицо временный управляющий ЗАО «Сафи» Потапенко С.М., своих представителей не направили, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, что в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела.
В письменном заявлении представитель администрации г. Сочи просил суд рассмотреть дело в их отсутствие и отказать в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что объект не введен в эксплуатацию.
Изучив материалы дела, представленные процессуальные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований Коптеловой И.Г. по следующим основаниям.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст. 8 Гражданского кодекса РФ. Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему.
Из материалов дела следует, что 13.11.2006 года между ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего на основании договора № 1 от 24.11.2006 года и доверенности от 24.11.2006 года от имени ЗАО «САФИ» и Коптеловой И.Г. и ФИО2 был подписан договор № 34 «Об участии в долевом строительстве».
В соответствии с данным договором Застройщик - ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающий от имени ЗАО «САФИ», привлекает дольщиков - Коптелову И.Г. и ФИО2 к финансированию строительства 19-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу <адрес>, блок 7. Дольщики инвестируют объект, представляющий собой квартиру № 34, общей площадью 47,95 кв.м, жилой площадью 18.15 кв.м., в жилом <адрес> блок 7. После получения разрешения на строительство на ввод Объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать указанную часть объекта, завершенного строительством дольщикам в течение 2 квартала 2008 года, а дольщики в свою очередь, в соответствии с данным договором, обеспечивают финансирование строительства жилого дома в общей сумме 1 918 000 рублей не позднее 13.11.2007 года.
Факт оплаты дольщиками суммы в размере 1 918 000 рублей по договору подтверждается квитанциями об оплате № 133 от 14.08.2007 года, № 170 от 15.11.2006 года.
Согласно брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Коптеловой И.Г. и ФИО2, зарегистрированного нотариусом <адрес> края ФИО1, квартира № 34 в жилом доме по <адрес>, блок 7 является исключительной собственностью Коптеловой И.Г..
Судом установлено, что 06.04.2009 года между ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего на основании договора № 1 от 24.11.2006 года и доверенности от 24.11.2006 года от имени ЗАО «САФИ» и Коптеловой И.Г. было заключено дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве № 34 от 13.11.2006 года, согласно которому изменена нумерация объекта, в котором возводится квартира № 34, а именно строение по <адрес>, блок 7 перенумеровано на строение по <адрес>В, блок 3, а также увеличен срок ввода дома в эксплуатацию до 4 квартала 2009 года.
Согласно истребованных из управления Росреестра по КК Центрального отдела г. Сочи сведений достоверно установлено, что названные договор об участии в долевом строительстве № 34 от 13.11.2006 года и дополнительное соглашение к нему прошло государственную регистрацию в установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядке.
Из материалов дела следует, что земельный участок из земель муниципального образования площадью 10000 (десять тысяч) кв.м. с кадастровым № <данные изъяты> по <адрес> № в Центральном районе города Сочи предоставлен ЗАО «САФИ» по договору аренды № 4900004208 от 30.05.2007 года до 01.02.2010 года, для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования земельного участка определен, как земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов по проекту застройки со встроено-пристроенными помещениями.
Постановлением главы г. Сочи № 2360 от 01.08.2005 года ЗАО «САФИ» выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов по проекту застройки № «А,Б,В» по <адрес>.
Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.08.2007 года № 259-274-14/ИИ на многоквартирный жилой <адрес> «А» (блок-1) и от 14.12.2007 года № 20-442-14/ЮС на (блок-2), ЗАО «САФИ» выдано заключение о соответствии объектов капитального строительства многоквартирных жилых домов по <адрес> № «А» блоков 1-2. Администрацией города Сочи на указанные объекты выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 23.11.2007 года № ЬШ 23309-144 на (блок-1) и от 13.05.2008 года № КО 23309/207 на (блок-2) по <адрес> № «А».
Администрацией города Сочи от 04.06.2009 года по проекту застройки выдано разрешение № RU 23309/704 на строительство многоквартирных жилых домов (этажность - 19+подвальный+цокольный+технический) по <адрес> - на третий этап № «Б» (блок - 1 и блок - 2) - на четвертый этап № «В» (блок - 1, блок - 2 и блок - 3).
Судом установлено, что в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный истицей объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.
Таким образом, установлено, что Коптелова И.Г. состояла в договорных отношениях с ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ», и ее исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчиками обязательств по договору.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.
Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Коптеловой И.Г. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на указанный объект.
Таким образом, истица приобрела данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеет, возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от него причинам.
ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно представленного суду заключения филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи от 07.04.2011 года, на сегодняшний день этажность строения по <адрес>В, блок 3 составляет 21+цокольный этаж+подвальный этаж и доля незавершенной строительством квартиры № 34 в данном строении составляет 6/1000.
Суд также учитывает, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчиков. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес>В блок 3, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.
Сложившаяся ситуация нарушает права истицы, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Более того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко С.М.
По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.
Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.
Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.
С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Судом установлено, что истицей выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости в виде <адрес>В, блок 3.
Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Коптелова И.Г., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «САФИ», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Коптеловой И.Г. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и ее требование о признании за ней такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Коптеловой И.Г. к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на долю, составляющую 6/1000 в объекте незавершенного строительства по адресу <адрес>В, блок 3, удовлетворить.
Признать за Коптеловой И.Г. право собственности на 6/1000 доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством строения по адресу <адрес>В, блок 3.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней со дня его вынесения.
Председательствующий А.В. Лаврик
не вступило в силу