К делу №2- 1321/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2011 года
Судья Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края Афонькина А.И.
при секретаре Кирьянове М.А.
представителя ответчика, место жительство которого неизвестно- адвоката Даржания А.А., предъявивший ордер № от ДД.ММ.ГГГГ
рассмотрев в открытом судебном заседании дело иску Рягузовой Н.А. к Дубровскому А.И. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами
УСТАНОВИЛ:
Рягузова Н.А. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с иском к Дубровскому А.И. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Свои требования обосновывает тем, что согласно предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался возвести на принадлежащем ему по праву аренды земельном участке (<адрес>, участок №), жилой дом в четвертом квартале ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1, 2 договора).
На основании п.3 стороны договора обязались заключить основной договор купли-продажи доли в праве собственности на указанный жилой дом, п.7 договора предусматривает, что цена продаваемой доли составляет <данные изъяты>., срок заключения основного договора - первый квартал ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.8 договора истец при подписании предварительного договора произвел ответчику оплату в сумме <данные изъяты> руб., что также подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Заключение предварительного договора и получение денег по расписке от ДД.ММ.ГГГГ от имени Паршутиной Е.А. по нотариально удостоверенной доверенности осуществлял ее представитель Дубровский А.И. В срок, установленный предварительным договором, жилой дом не построен, основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком не заключен. Денежные средства, полученные ответчиком согласно предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу не возвращены. В связи с чем, истица просит взыскать с ответчика <данные изъяты>. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб. и госпошлину по делу.
В судебном заседании истица поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении.
Ответчик Дубровский А.И. в судебное заседание не явился, находится в розыске, что подтверждается постановлением Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с рассмотрением в отношении него уголовного дела за совершение мошеннических действий. Назначенный в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат Даржания А.А. пояснил, что уголовному делу, по эпизодам, вмененным по уголовному делу Дубровский А.И. вину признал полностью, что касается настоящего иска, то пояснить нечего не может. В связи с чем скрылся Дубровский, также не может пояснить.
Третье лицо Паршутина Е.А. пояснила, что она сама является потерпевшей по настоящему делу, она не знает, у кого и на каких правах находится ранее принадлежащий ей земельный участок № по <адрес>, на котором Дубровский А.И. имел намерение построить дом. Она ему дала доверенность. Деньги от застройщиков получал он, ей не передавал. Впоследствии она доверенности отменила.
Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, их доводы и возражения, суд удовлетворяет заявление по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Паршутиной Е.А. в лице ее поверенного Дубровского А.И. и Рягузовой Н.А. был заключен предварительный договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности №, согласно которому Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи конкретной доли - 40/1040 в праве собственности на пятиэтажный жилой дом, который предполагалось возвести в ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке №, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, квартал индивидуальной жилой застройки. Согласно п.4 Договора объект недвижимости, предполагаемая однокомнатная квартира, должна иметь следующие характеристики: общая площадь не менее 40 кв.м.; этаж 5 с юго-восточной стороны, окна и балконная дверь из металлопластикового профеля со стеклопакетами, наружная входная дверь из металла, отделка потолка и внутренних стен- шпатлевка, квартира должна быть подключена к внешним коммуникацией. В квартире должны быть установлены сантехнические приборы.
В соответствии с пунктами 7 Договора, продажная цена квартиры определена в <данные изъяты> руб., истец передал ответчику денежные средства в указанном размере в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ «в счет сто процентной оплаты стоимости квартиры», что подтверждается распиской (л.д.09). Срок исполнения обязательств по договору был установлен ДД.ММ.ГГГГ. Однако, как установлено в судебном заседании, строительство дома на земельном участке № не начиналось до настоящего времени, объект недвижимости, указанный в договоре отсутствует, в связи с чем основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.
Указанный предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям Закона.
Так, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 Закона).
Из предварительного договора купли-продажи доли следует, что ответчик обязуется возвести на вышеуказанном земельном участке пятиэтажный жилой дом в ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировать право собственности, собрать документы на продажу, после чего выступит продавцом при заключении сделки купли-продажи доли в указанном жилом доме.
Так, из предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности следует, что застройщиком жилого дома выступает физическое лицо. Однако застройщиком может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы. При этом из числа возможных застройщиков, указанная статья исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальные образования, так как Застройщиком признается не любое юридическое лицо, а лишь то, которое имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.
Как усматривается из предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, у Ответчика отсутствовало разрешение на строительство, проект дома.
В соответствии с ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С учетом изложенного, Закон не исключает возможность заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату, в связи с чем, предварительный договор купли-продажи доли жилого дома и принятие оплаты по нему является незаконным, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Истица просит признать предварительный договор недействительный, однако, суд считает данную сделку ничтожной, поскольку она не соответствует требования закона.
Таким образом, в связи с нарушениями требований действующего законодательства при заключении между сторонами Договора, предварительный договор купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным с момента его заключения.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Размер процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, согласно расчета, составляет <данные изъяты> руб. При этом суд считает, что поскольку изначально сделка совершена с нарушением закона, то проценты за пользование чужими денежными средствами должны быть взысканы со дня передачи ответчику денежных средств. Однако истицей заявлены требования о взыскании процентов с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поэтому суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а именно расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Рягузовой Н.А. к Дубровскому А.И. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами - удовлетворить.
Признать ничтожным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ доли 40/1040 в праве собственности на пятиэтажный жилой дом, который предполагалось возвести в ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке №, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. квартал индивидуальной жилой застройки, заключенный между Рягузовой Н.А. и Паршутиной Е.А., в лице поверенного Дубровского Андрея Ивановича.
Взыскать с Дубровского А.И. в пользу Рягузовой Н.А. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., госпошлину <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты>
Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено в 18 апреля 2011 года.
Решение суда в 10 дней может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд со дня составления решения в окончательной форме.
Судья - А.И. Афонькина