Дело № 2-1270/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ город Сочи
Центральный районный суд города Сочи в составе:
председательствующего судьи Ващенко Н.П.,
при секретаре судебного заседания Коржемановой И.В.,
рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Кузьмичева О.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» и Администрации города Сочи об исполнении обязательств по договору новации от 30 января 2010 года и признании принадлежащим на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» торгового центра по адресу г. Сочи <адрес> введенным в эксплуатацию,
УСТАНОВИЛ:
Кузьмичев О.И. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» и Администрации города Сочи об обязывании Общества с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» исполнить перед истцом обязательства по договору новации от 30 января 2010 года путем передачи в собственность помещения площадью пятьдесят квадратных метров расположенного на первом этаже здания после ввода объекта торгового центра по адресу г. Сочи <адрес> в эксплуатацию и о признании принадлежащего на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» торгового центра по адресу г. Сочи <адрес> общей площадью 1 359, 5 квадратных метров введенным в эксплуатацию.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требования в полном объеме и пояснил, что между ним и ООО «Аллея Центр» был заключен договор целевого займа, а затем договор новации. На сегодняшний день ответчик ООО «Аллея Центр» не может исполнить обязательства перед истцом в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на здание торгового центра. Соответчиком по делу является Администрация города Сочи необоснованно не выдающее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Торговый центр соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством РФ к нежилым строениям и его сохранение не нарушает прав других лиц.
Представитель ответчика администрации г. Сочи в судебном заседании просила в заявленных требованиях отказать и указала о правомерности действий органа местного самоуправления не выдающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, так как при осуществлении строительства были допущены отклонения от разрешительной документации.
Представитель ответчика ООО «Аллея Центр» в судебном заседании просила исковые требования Кузьмичева О.И. удовлетворить в полном объеме. ООО «Аллея Центр» в установленном порядке получило разрешение на строительство торгового центра. Истцом были переданы ООО «Аллея Центр» денежные средства по договору целевого займа на строительство торгового центра. Затем между сторонами был заключен договор новации. На сегодняшний день в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества исполнить обязательства перед истцом не представляется возможным, так как Администрация города Сочи не выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Считает указанное уклонением администрации города от исполнения обязательств по договору инвестирования. Кроме того, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относит стоимость снесенного магазина «Филателия», раннее расположенного на указанном земельном участке к убыткам, причиненным администрацией г. Сочи ООО «Аллея Центр». Обязательства перед Кузьмичевым О.И. будут исполнены в обязательном порядке в случае удовлетворения его исковых требований и признания права собственности ООО «Аллея Центр».
Заслушав доводы представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Кузьмичев О.И. 10 октября 2009 года заключил с ООО «Аллея Центр» договор целевого займа, в соответствии с которым передал ответчику ООО «Аллея Центр» три миллиона рублей на строительство торгового центра по <адрес> в Центральном районе г. Сочи, а общество в свою очередь обязалось вернуть истцу денежные средства и проценты в срок до 30 января 2010 года, а в случае невозможности возврата денежных средств передать в собственность помещение площадью пятьдесят квадратных метров на первом этаже здания торгового центра.
Затем между истцом и ответчиком ООО «Аллея Центр» был заключен договор новации от 30 января 2010 года, в соответствии с которым вместо возврата денежных средств, в собственность истца в срок до конца 2010 года должно быть передано помещение площадью пятьдесят квадратных метров на первом этаже здания торгового центра по <адрес> в г. Сочи.
Ответчику ООО «Аллея Центр» принадлежит земельный участок по адресу г. Сочи <адрес> площадью 400 квадратных метров с кадастровым номером № с разрешенным видом использования для торговой деятельности (государственная регистрация от 18 января 2007 года) на основании договора от 18 декабря 2006 года о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 31 июля 1998 года на правах аренды сроком по 01 июля 2047 года.
ООО «Аллея Центр» являлось собственником здания магазина «Филателия» расположенного по адресу г. Сочи <адрес> Указанное строение было снесено в целях строительства нового торгового центра (свидетельство о государственной регистрации права собственности 23 АА 957817 от 13.12.2006 г.).
Имеется градостроительный план земельного участка №2882 для размещения объекта «Торговый центр по <адрес> в Центральном районе г. Сочи» выполненный МИГ Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи и утвержденный Главным архитектором г. Сочи в отношении двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №. ООО «Архитектурным бюро «ГОР - ПРОЕКТ» был выполнен проект строительства торгового центра.
ООО «Аллея Центр» на основании разрешения на строительство № от 10.11.2010 года было осуществлено строительство торгового центра в городе Сочи по Курортному проспекту 5а на месте магазина «Филателия».
Имеется технический паспорт, выполненный филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи от 18 марта 2011 года, согласно которого торговый центр состоит из трех этажей и эксплуатируемой кровли, всего общей площадью 1 359,5 квадратных метров.
Кроме того, ООО «Аллея Центр» зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства торговый центр 25% готовности, площадью застройки 269 квадратных метров, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23АИ 455839 от 02.02.2011 года.
28 марта 2008 года между ООО «Аллея Центр» и Администрацией города Сочи был заключен договор инвестирования в строительство торгового центра ул. <адрес> Центрального района города Сочи №03.2/183.
ООО «Аллея Центр» в соответствии с пунктом 2.1. договора инвестирования в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных и привлеченных средств произвело финансирование строительства торгового центра, приняло участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем перечисления пяти миллионов рублей в бюджет города. Дополнительно ООО «Аллея Центр» выполнило комплекс работ по благоустройству сквера «Пальмарий»: укладку брусчатого тротуарного покрытия, устройству паркового освещения, установку парковых диванов, урн, ограждений на сумму ориентировочно пятнадцать миллионов тридцать пять тысяч рублей.
Администрация г. Сочи в свою очередь в соответствии с пунктом 4.1. договора инвестирования обязалось оказывать ООО «Аллея Центр» содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации г. Сочи, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Решение Городского Собрания Сочи от 19 июля 2005 г. N 230 Об утверждении положения "Об осуществлении инвестиционной деятельности в городе Сочи" содержит, что органы местного самоуправления города Сочи в пределах своих полномочий в соответствии законодательством Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Краснодарского края, настоящим Положением и другими нормативно-правовыми актами города Сочи гарантируют всем субъектам инвестиционной деятельности стабильность прав субъектов инвестиционной деятельности.
Как следует из части 2 статьи 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
В материалах дела имеется обращение ООО «Аллея Центр» от 21 марта 2011 года в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
В соответствии с частью 5 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ орган или уполномоченная организация, выдавшие разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Тем не менее, как следует из показаний сторон и материалов дела, на сегодняшний день администрацией г. Сочи не выдано ответчику ООО «Аллея Центр» ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ни мотивированный отказ в его выдаче.
Суд приходит к выводу, что не выдача органом местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является не исполнением обязательств по заключенному 28 марта 2008 года с ООО «Аллея Центр» договору инвестирования в строительство торгового центра ул. <адрес> Центрального района города Сочи №03.2/183.
Таким образом, ООО «Аллея Центр» не имеет возможности исполнить принятые на себя обязательства и передать в собственность истца соответствующее помещение в связи с уклонением Администрации города Сочи от исполнения обязательств по инвестиционному договору №03.2/86 от 28 марта 2008 года, а именно не оказанию содействия в реализации проекта строительства торгового центра и не выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом, в целях установления допущены ли при возведении спорного объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан была назначена судебная строительная экспертиза, в результатах исследования которой указывается, что при визуальном обследовании правомерного земельного участка с возведенным на нем строением торгового центра и ознакомлением с генеральным планом участка, кадастровым планом земельного участка от 02.12.2006г., №49/06-03-13269 выявлено, что исследуемое строение располагается в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером № площадь - 400кв.м; строение торгового центра расположенного по адресу: гор. Сочи, <адрес> соответствует строительным нормам и правилам. Возведенное строение торгового центра отличается от показателей разрешенного строительства: по площади застройки на 26,6 кв.м., по количеству этажей - на 1 этаж + эксплуатируемая кровля, по строительному объему на 1128,0 м3, по общей площади на 878,56 м2 (в том числе площадь эксплуатируемой кровли - 446кв.м.). В результате анализа материалов обследования следует, что приведение строения торгового центра, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес> в соответствие с разрешением на строительство без причинения ущерба всему строению произвести невозможно, так как при демонтаже конструкций возникают динамические нагрузки, которые приведут к повышению запроектированных нагрузок и возникновению непредсказуемых деформаций в конструкциях здания, что приведет к нарушению конструктивной целостности и несущей способности исследуемого здания, что причинит невосполнимый ущерб всему строению. Приведение строения здания торгового центра расположенного по адресу: Центральный район, гор. Сочи, <адрес> в соответствии с разрешением на строительство без причинения ущерба всему строению невозможно. Сохранение спорного строения торгового центра, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес> права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, т.к. оно размещено в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером № площадью 400кв.м. Имеется самостоятельный подъезд и подход к зданию торгового центра, не создающих препятствий для доступа к своим зданиям другим лицам. Здание торгового центра размещено в общем ансамбле застройки города Сочи. Отделка его выполняется современными отделочными материалами в соответствии с согласованным главным художником города Сочи фасадами и образно-пластическая характеристика торгового центра создает облик современного сооружения. Исследуемое здание торгового центра подключено согласно технических условий соответствующих спец.служб к городским инженерным сетям. Технологические процессы, проходящие в торговом центре исключают наличие процессов, которые могут нанести вред экологии. По результатам проведенного обследования строения торгового центра установлено: в конструкциях каркаса (колонах, ригелях) фундаментах, перекрытиях, покрытии, лестницы, стенах и стенах шахты лифта дефектов не выявлено, перечисленные конструкции имеют техническое состояние, которое согласно СНиП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений» оценивается как исправное и согласно результатов визуального и инструментального обследования, соответствия требованиям СНиП II -7-81* «строительство в сейсмических районах» и СНКК 22-301-2000* «строительство в сейсмических районах Краснодарского края», способно воспринимать эксплуатационную нагрузку в условиях 8-ми балльной сейсмики и поэтому не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.
Сохранение спорного строения - торгового центра не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строение торгового центра, расположенного по адресу: гор. Сочи, <адрес> соответствует требованиям, предъявляемым к вводу объекта в эксплуатацию.
Суд признает судебную экспертизу допустимым доказательством, обосновывающим возможность сохранения торгового центра, так как она содержит подробное описание проведенного исследования, подтверждена имеющимися материалами дела, выполнена компетентным лицом, у суда и сторон по делу не возникло замечаний в части ее объективности и соответствия закону.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Суд, исследовав имеющиеся доказательства по делу, дав им правовую оценку, приходит к выводу о возможности сохранения торгового центра и признания на него права собственности ООО «Аллея Центр» при имеющихся отклонениях от проектной документации, так как ответчик является собственником земельного участка, на котором осуществлено строительство, застройщик принял все зависящие от него меры для признания права на строение, а именно обратился в администрацию г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответчиком по делу является орган местного самоуправления администрация г. Сочи. Кроме того, судебной строительной экспертизой установлено, что строение торгового центра соответствует строительным нормам и правилам, приведение строения здания торгового центра в соответствии с разрешением на строительство без причинения ущерба всему строению невозможно, сохранение спорного строения торгового центра, охраняемые законом интересы других лиц не нарушает.
Согласно ст. 40 ГПК иск может быть предъявлен в суд к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). Процессуальное соучастие допускается, если права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав, является признание права.
Руководствуясь ст., ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кузьмичева О.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» и Администрации города Сочи об исполнении обязательств по договору новации от 30 января 2010 года и признании принадлежащим на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» торгового центра по адресу г. Сочи <адрес> введенным в эксплуатацию - удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» исполнить перед Кузьмичевым О.И. обязательства по договору новации от 30 января 2010 года путем передачи в собственность помещения площадью пятьдесят квадратных метров расположенного на первом этаже торгового центра по адресу г. Сочи <адрес>
Признать принадлежащий на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» торговый центр по адресу г. Сочи <адрес> общей площадью 1 359, 5 квадратных метров, введенным в эксплуатацию.
Внести в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Аллея Центр» на торговый центр по адресу г. Сочи <адрес> общей площадью 1 359, 5 квадратных метров.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в 10 дней.
Председательствующий Н.П. Ващенко