К делу № 2-788/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2011 года г. Сочи
Судья Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края Власенко В.А.,
при секретаре судебного заседания Сарибекян Г.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Деменко Ю.Я. к Чугуновой М.Л. о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Деменко Ю.Я. обратился в суд с иском к ответчице, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Железнодорожник», массив №, участок № от ДД.ММ.ГГГГ и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование своих требований указал, что ответчица Чугунова И.Л. ДД.ММ.ГГГГ заключила с ним соглашение о приобретении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с/т «Железнодорожник», массив 7, участок <адрес> общей площадью 550 кв. метров свидетелем которого была ФИО1. Согласно данного соглашения стоимость земельного участка между ними была определена на сумму один миллион четыреста тридцать тысяч рублей.
Данный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности на основании постановления главы Администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем имелось свидетельство на право собственности на землю серия №, выданного ДД.ММ.ГГГГ.
Для оформления документов по продаже данного участка Чугуновой И.Л. истцом была выдана доверенность на имя ФИО1 с правом продажи земельного участка, оформлением всех правоустанавливающих и право удостоверяющих документов.
ДД.ММ.ГГГГ Попова Е.А. от имени истца, действуя по вышеуказанной доверенности, заключила с ответчицей Чугуновой И.Л. договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности. При заключении, которого ФИО1 вышла за рамки соглашения о приобретении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, занизив стоимость продаваемого земельного участка до 1 200 000 рублей по своему усмотрению. Данных полномочий он своему доверенному лицу не предоставлял.
Ответчица Чугунова И.Л. выплатила ему за земельный участок 1 123 000 рублей, что не соответствует цене, предусмотренной соглашением о продаже земельного участка. Доверенное лицо тем самым, нарушила требование о цене, оговоренной в соглашении о продаже земельного участка, что в соответствии с пунктом 13 договора купли-продажи делает его недействительным.
В судебном заседании истец Деменко Ю.Я. настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Ответчица Чугунова И.Л., в судебном заседании, исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска. В обоснование своих доводов и возражений Чугунова И.Л. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ приехала из <адрес> с целью покупки земельного участка. Через агентство недвижимости «Палм» она познакомилась с гр. Деменко Ю.Я., который продавал земельный участок по адресу: <адрес> «Б», общей площадью 600 кв. метров за 1 430 000 рублей. Она осмотрела участок, участок ей понравился, после чего Чугунова И.Л. решила приобрести участок Деменко Ю.Я.
ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ФИО2 она частично в счет оплаты за участок оплатила Деменко Ю.Я. денежные средства в размере 260 000 рублей, что подтверждается копией соглашения о задатке. Подлинника данного соглашения она найти не может. После этого ДД.ММ.ГГГГ между Чугуновой И.Л. и Деменко Ю.Я. было заключено соглашение о приобретении ею указанного выше земельного участка за 1 430 000 рублей, из которых она передала ему денежную сумму в размере 1 123 000 рублей, в которую не входит денежная сумма задатка размере 260 000 рублей, переданных Деменко Ю.Я. ДД.ММ.ГГГГ. Так как она не могла подтвердить документально переданную Деменко Ю.Я. у нотариуса ФИО2 сумму задатка 260 000 рублей, то она написала Деменко Ю.Я., что оставшаяся часть денежных средств в размере 450 000 рублей будет ею погашена в срок до ДД.ММ.ГГГГ по 5% в месяц. После этого она передавала Деменко Ю.Я. деньги в размере 50 000 рублей, что может подтвердить распиской от 21.09.2008 года. 10.08.2009 года она с представителем Деменко Ю.Я. - ФИО1 подписала договор купли- продажи принадлежащего на праве собственности Деменко Ю.Я. земельного участка по указанному выше адресу за 1 200 000 рублей по причине наложения ареста на земельный участок истца службой приставов г. Сочи. Из-за ареста Деменко Ю.Я. согласился на уменьшение стоимости участка, причем он сам предложил ей уменьшить его стоимость, так как у него не было денег, чтобы вернуть ей в связи с расторжением договора. На протяжении двух лет Чугунова ПЛ. ждала оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, в связи с чем они не могли сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка. В настоящее время она зарегистрировала право собственности на себя и получила свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, она еще до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передала истцу тремя платежами денежные средства в общей сложности равные 1 433 000 рублей, что превышает сумму, указанную в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ на 3 тыс. рублей.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО1 пояснила, что дважды присутствовала при передачи денег ответчицей Чугуновой И.Л. истцу Деменко Ю.Я. в размере 260000 рублей и 1123000 рублей, которые непосредственно передавались в руки продавца. Остальные расчеты стороны проводили без ее участия. Цену участка при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она не устанавливала, данная стоимость была определена продавцом. Договор купли-продажи она подписала от имени продавца и сдала документы в регистрирующий орган на основании выданной ей доверенности, так как истец отказывался подписывать договор и не желал являться в УФРС по КК.
Выслушав пояснения сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 422 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В статье 551 ГПК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит также договор купли-продажи недвижимости, который согласно статье 433 ГК РФ, считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, Деменко Ю.Я. на праве собственности принадлежал земельный участок № площадью 550 кв.м. <адрес> на основании постановления главы администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №. Имея намерение продать данный участок, Деменко Ю.Я. ДД.ММ.ГГГГ заключил соглашение о задатке с Чугуновой И.Л., по которому Деменко Ю.Я. получил от нее 260 000 рублей в счет оплаты за указанный земельный участок. Факт передачи денежных средств в своем присутствии подтвердила свидетель ФИО1, представляющая на тот момент интересы продавца по доверенности, удостоверенной нотариусом ФИО2, зарегистрированной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Деменко Ю.Я. и Чугуновой И.Л. в присутствии свидетеля ФИО1 было заключено соглашение, согласно которому участок продается Чугуновой И.Л. за сумму 1430000 рублей, плюс 10% неустойки, что составляет 143000 рублей, итого 1543000 рублей, из них Чугунова И.Л. отдала 1 123 000 рублей, что не отрицается истцом.
ДД.ММ.ГГГГ Чугунова И.Л. также передала истцу по расписке денежные средства в размере 50000 рублей, данный факт истцом в судебном заседании был признан.
Таким образом, объем денежных средств переданных Чугуновой И.Л. истцу Деменко Ю.Я. до заключения договора купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ составил 1433000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между Деменко Ю.Я. в лице ФИО1, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и Чугуновой И.Л. был заключён договор купли-продажи земельного участка площадью 550 кв.м, с кадастровым номером 23649:0201001:1178, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которого стороны определили стоимость участка в размере 1 200 000 рублей. Согласно п. 3 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Пунктом 13 Договора предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
Летом 2010 года истец обратился в суд с иском к ответчице, о взыскании задолженности по договору купли продажи земельного участка в размере 450000 рублей и неустойки в размере 697 500 рублей, мотивируя свои требования тем, что Чугунова И.Л. выплатила ему по договору купли-продажи земельного участка денежную сумму в размере 1123000 рублей и 50000 рублей.
Решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу в удовлетворении исковых требований Деменко Ю.Я. к Чугуновой И.Л. о взыскании долга в размере 450 000 рублей и неустойки в размере 697 500 рублей по договору купли-продажи земельного участка отказано. При этом судом в силу ч.1 ст.425, п. 3 ст.433, п.1 ст. 185 ГК РФ по доверенности ФИО1 и Чугуновой И.Л., согласно которого стоимость земельного участка составила 1 200 000 рублей, поскольку договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Пунктом 13 договора купли-продажи определено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора. Доводы ответчика о снижении стоимости продаваемого земельного участка ввиду его ареста службой судебных приставов подтверждаются постановлением судебного пристава-исполнителя Сочинского МРО по КК ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено снять арест с земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, наложенного на основании исполнительного листа, выданного Центральным районным судом г.Сочи по гражданскому делу по иску ФИО4 к Деменко Ю.Я. о взыскании долга в размере 546 800 рублей.
Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, заключенный договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ признан решением суда заключенным, соответствующим требованиям ст. ст. 549-557 ГК РФ.
В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО2, № в реестре №, следует, что Деменко Ю.А. уполномочил ФИО1 быть его представителем в организациях власти и управления, государственных предприятиях, учреждениях, других компетентных органах по вопросам оформления в собственность земельного участка, находящегося в садоводческом товариществе «Железнодорожник», расположенном <адрес>,. .. подавать от его имени заявления и прочие документы,. .. получать справки и документы в Управлении федеральной регистрационной службы,. .. зарегистрировать все правоустанавливающие документы и право собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, с правом продажи указанного имущества и правом получения денег, для чего предоставил право подписать договор купли-продажи и передаточный акт, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность выдана сроком на три года, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.
Согласно ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.
Доказательств отмены указанной доверенности до регистрации договора-купли продажи в регистрирующем органе ДД.ММ.ГГГГ истец суду не предоставил.
Таким образом, ФИО1 действующая от имени Деменко Ю.Я. была уполномочена им на подписание договора-купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, имеющего одновременно согласно п. 15 Договора силу передаточного акта и регистрацию сделки в УФРС по КК.
Доводы истца о том, что сделка была совершена и зарегистрирована без его ведома, опровергается показаниями его представителя и ответчика, которые пояснили суду, что истец не желал принимать личное участие как в подписании договора, так и сдачи документов в УФРС по КК.
Так же в судебном заседании не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства доводы истца, о том, что цена земельного участка указанная в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1200000 рублей не согласована с ним, а была по своему усмотрению установлена его доверенным лицом ФИО1 в отсутствие соответствующих полномочий, предоставленных ей доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ.
Допрошенная в судебном заседании, свидетель ФИО1 пояснила, что стоимость земельного участка была определена продавцом. Данные обстоятельства согласуются с показаниями ответчицы Чугуновой И.Л. о том, что стоимость участка была снижена самим истцом после того как она узнала о наложении ареста на земельный участок постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ и предложила продавцу вернуть ей переданные ему денежные средства.
Согласно ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Истец, достоверных доказательств свидетельствующих о том, что именно ФИО1нарушила условие о цене отраженное в договоре купли-продажи от10.08.2009 года суду не представил, тогда как представление таких доказательств согласно ст. 56 ГПК РФ возложено на сторону, обосновывающую свои требования - истца.
Между тем, не оплата продавцом приобретенного товара по цене указанной в договоре, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку само по себе отсутствие оплаты по сделке не влечет ее недействительность.
В п. 3 ст. 395 ГК РФ.
Как указано выше, решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в иске Деменко Ю.Я. к Чугуновой И.Л. о взыскании долга в размере 450 000 рублей и неустойки в размере 697 500 рублей по договору купли-продажи земельного участка отказано.
Исходя из вышеприведенных положений закона, установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи земельного участка, заключенного в соответствии стребованиями закона, содержащего все существенные условия, необходимые для данного вида договора, совершенного в надлежащей форме, исполненного сторонами и прошедшего государственную регистрацию, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Деменко Ю.Я. к Чугуновой М.Л. о признании договора купли-продажи недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20.04.2011 года.
Судья
РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО
«СОГЛАСОВАНО»