Дело № 2-1154/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г.Сочи 05 июля 2011 года Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Власенко В.А., при секретаре судебного заседания Сарибекян Г.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гордиенко Н.В. к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года, ООО «АФК-Аудит» об оспаривании отчета об оценке в части определения рыночной стоимости и убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ: Гордиенко Н.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит признать недостоверными данные отчета об оценке от 29.12.2010 г. №1167/2010, выполненного ответчиком - ООО «АФК-Аудит», в части определения рыночной стоимости и убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества. В обосновании заявленных требований истец указал, что на основании Распоряжения главы администрации Краснодарского края от 13.11.2010 г. № 1217-р. подлежит изъятию для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения «Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер-горноклиматический курорт «Альпика-Сервис» со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер-Веселое (проектные и изыскательные работы, строительство)» в собственность Российской Федерации путем выкупа земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенные на нем объекты недвижимого имущества принадлежащие, в том числе и истцу на праве собственности - помещения №23-29 строения литер «А 10» по <адрес> общей площадью 48.5 кв.м. жилой 23.3 кв.м. 09 февраля 2011 года ей был передан проект Соглашения заключаемого в связи с изъятием объекта недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения. В соответствии с вышеуказанным проектом соглашения ей была подложена за изымаемые помещения №23-29 строения литер «А 10» по <адрес> общей площадью 48.5 кв.м. жилой 23.3 кв.м выкупная стоимость в размере 349966 рублей, состоящая из: рыночной стоимости объекта в размере 297 094 руб. и убытков, подлежащих возмещению в размере 52 872 руб.. Размер выкупной цены, как это указано в проекте Соглашения, определен на основании Отчета об оценке от 29.12.2010 г. №1167/2010 подготовленного оценщиком ООО «АФК-Аудит», г. Санкт-Петербург. Считает, что Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года предоставил оценочной организации недостоверные данные, которые легли в задании на оценку. А именно в задании на оценку не была указана часть изымаемого земельного участка, занятого принадлежащим ей строением, которая должна принадлежать ей либо на праве пожизненного наследуемого владения в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, либо на праве собственности в силу ст. 273 ГК РФ. Отсутствие в задании на оценку сведений о принадлежащих истцу правах на часть изымаемого земельного участка повлекло и отсутствие в оспариваемом отчете соответствующей оценки. Со стороны ответчика ООО «АФК-Аудит» были допущены нарушения законодательства РФ при подготовке к проведению мероприятий, связанных с процедурой, предваряющей оценку имущества истца, выразившееся в том, что оценщик лично не осматривал объект оценки, а также предоставление недостоверных данных, непосредственно содержащиеся в самом отчете об оценке от 29.12.2010 г. №1167/2010 в части определения выкупной цены и размера убытков, подлежащих возмещению истцу в связи с изъятием имущества. Предложенная цена для выкупа не соответствует действительно рыночной стоимости, ни соответствует критерию равнозначного возмещения при изъятии для государственных нужд т.к. не позволит приобрести истцу аналогичное жилье, либо вообще приобрести жилье. Для получения объективной рыночной стоимости изымаемого у нее имущества она обратилась к независимому оценщику ООО «НовоТех» для проведения соответствующей оценки. В соответствии с Отчетом №467.23.107.23/48-2011/03.02 «Об определении рыночной стоимости части здания (литер А10) помещения №23-29 общей площадью 48,5 кв.м., жилой 23,3 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>» рыночная стоимость изымаемого имущества по состоянию на 1 марта 2011 года составляет 3 560 000 рублей. Считает, что недостоверные данные отчета об оценке от 29.12.2010 г. №1167/2010 в части определения рыночной стоимости и убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества, нарушают её права на предварительное и равноценное возмещение стоимости и убытков, причиненные истцу изъятием принадлежащего его имущества. В судебном заседании истец и ее представитель Смирнов А.Л. на удовлетворении исковых требований настаивали. Представитель ответчика Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года Лазарев А.В. и представитель третьего лица ГК «Олимпстрой» Исламова Д.М. просили отказать в удовлетворении иска. Третье лицо ООО «АФК-Аудит» извещенное о времени и месте рассмотрения иска в судебное заседание своего представителя в суд не направило, причину неявки суду не сообщило, о рассмотрении иска в свое отсутствие не просило. Суд с учетом мнения сторон, принял решение о рассмотрении настоящего спора в отсутствие третьего лица в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ. Суд, изучив материалы гражданского дела, учитывая пояснения лиц участвующих в деле, приходит к выводу, что об отказе в удовлетворении иска. Как установлено из материалов дела, Гордиенко Н.В. на праве собственности принадлежит часть здания лит. А10, помещения № 23-29, назначение жилое, площадью 48,5 кв.м., в том числе жилой 23,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 13.11.2010 г. №1217-р. принято решение об изъятии для федеральных нужд путем выкупа земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенных на нем объектов недвижимого имущества принадлежащих на праве собственности ФИО1, Гордиенко Н.В. и ФИО5 Указанные объекты недвижимости попадают в границы размещения олимпийского объекта федерального значения «Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер-горноклиматический курорт «Альпика-Сервис» со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство) в соответствии с приказами Министерства регионального развития Российской Федерации 15.03.2010 № 3-ОИ «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения объекта «Совмещенная (автомобильная и железная дорога Адлер - горноклиматический курорт «Альпика-Сервис» (проектные и изыскательские работы, строительство)» и от 18.06.2010 № 32-ОИ «Об утверждении документации по планировке территории(проекта планировки и проекта межевания) для размещения сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер объекта «Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер горноклиматический курорт «Альпика-Сервис» со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)». В соответствии с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества допускается в том числе в связи с изъятием земельного участка. Статьями 44 - 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность прекращения прав землепользования в силу принудительного изъятия земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Согласно пункту 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона N310-ФЗ в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов. Согласно части 6 приведенной статьи Российская Федерация на указанный период передает Краснодарскому краю осуществление полномочий по резервированию земель и изъятию земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для федеральных нужд. Решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края и не подлежит государственной регистрации (ч. 16, 17 ст. 15). Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, Краснодарского края или муниципального образования город-курорт Сочи на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, в отношении которых принято решение об изъятии в целях размещения олимпийских объектов, не производится. Соответствующее право возникает со дня подписания администрацией Краснодарского края акта приема-передачи указанных объектов (ч. 17.2 - 17.3 ст. 15). Согласно части 17.4 статьи 15 регистрация прекращения права собственности прежнего правообладателя производится при установлении следующих юридических фактов: принятия решения об изъятии в целях размещения олимпийских объектов, заключения соглашения с собственником в связи с изъятием имущества, и факта передачи имущества прежним собственником по акту приема-передачи. В силу части 21 статьи 15 для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием. После получения отчета об оценке осуществляется подготовка проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, и обеспечивается возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества (ч. 24 ст. 15). Указанное соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать в том числе выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности, и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (ч.25 ст.15). При этом выкупная цена, а также размер убытков не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке. Оценщик, с которым заключается вышеуказанный договор, определяется ГК «Олимпстрой» путем проведения отбора в порядке, устанавливаемом в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.10.2007 № 238- ФЗ «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта». Согласно подпункту «в» пункта 3 части 3 статьи 3 Федерального закона №238-ФЗ ГК «Олимпстрой» проводит отбор оценщиков, осуществляющих оценку земельных участков, изымаемых в федеральную собственность для федеральных нужд, а также иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в федеральную собственность для федеральных нужд. При этом при проведении отбора к оценщикам предъявляются специальные требования и с победителями отбора заключаются соглашения о сотрудничестве. В соответствии с условиями договора, заключенного во исполнение части 21 статьи 15 Федерального закона № 310-ФЗ, департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года оценщику (ООО «АФК-Аудит») были предоставлены все необходимые материалы, касающиеся объектов оценки. В представленных оценщику документах отсутствовал правоустанавливающий документ, удостоверяющий право Гордиенко Н.В. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Часть 23.1 статьи 15 Федерального закона № 310-ФЗ предусматривает, что правообладатели подлежащих изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории объектов недвижимого имущества обязаны представить в администрацию Краснодарского края имеющиеся у них копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на указанные объекты недвижимого имущества. В случаях, если копии соответствующих правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов правообладателями не представлены, такие правообладатели несут риски, связанные с оценкой объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов, а также убытков, подлежащих возмещению в связи с их изъятием. На основании договора на проведение оценки и прилагаемого к нему задания на оценку Обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» определены размер рыночной стоимости изымаемых у Гордиенко Н.В. объектов недвижимого имущества и убытков в связи с их изъятием и подготовлен отчет об оценке от 29.12.2010 № 1167/2010. Согласно данному отчету рыночная стоимость части здания лит. А10, помещения № 23-29, назначение жилое, площадью 48,5 кв.м., в том числе жилое 23,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 20.12.2010 года составила 297 094 рублей; величина убытков, включающая в себя расходы по перебазированию, перерегистрацией прав на объект, аренды недвижимости в период поиска недвижимости взамен изымаемой составила 52872 рубля. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, изымаемых у Гордиенко Н.В., обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.08.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки «Цельоценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона №310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием (далее - Методические рекомендации), что подтверждается положительной рецензией от 13.01.11 года №542-Р1 контролера рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности. Отчет об оценке «АФК-Аудит» от 29.12.2010 № 1167/2010 является приоритетным, по сравнению с отчетом ООО «НовоТех» № 467.23.107.23/48-2011/03.02 от 02.03.2011 года и заключением ООО «Южная консалтинговая группа» № 437/11 от 07.06.2011 года которые произведены без учета «Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона №310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута", утвержденных решением Национального Совета по оценочной деятельности 23.12.2009 и оценщиками, не заключившими договор о сотрудничестве с администрацией Краснодарского края и ГК «Олимпстрой». Кроме того в отчете ООО «НовоТех» № 467.23.107.23/48-2011/03.02 от 02.03.2011 года и заключении ООО «Южная консалтинговая группа» № 437/11 от 07.06.2011 года, специалисты при определении стоимости изымаемого у истца части здания лит. А10, помещения № 23-29 включают рыночную стоимость земельного участка занятую указанной частью здания площадью 57,6 кв.м. в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок. Согласно п.23 ст.15 Федерального закона №310-ФЗ Администрация Краснодарского края и (или) Корпорация вправе по согласованию с оценщиком проводить актуализацию данных, содержащихся в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке, на указанный в повторном задании на оценку день. Обязанность оплатить стоимость услуг по актуализации указанной в части 21 настоящей статьи оценки возлагается при этом на Корпорацию. Как следует из материалов дела ООО «АФК-Аудит» подготовило дополнительный отчет № 1167/2010 откорректировав оценку рыночной стоимости части здания лит. А10, помещения № 23-29, назначение жилое, площадью 48,5 кв.м., в том числе жилое 23,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 20.12.2010 года, которая составила 1016770 рублей. Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 23.06.2011 года в собственность Российской Федерации изъята принадлежащая Гордиенко Н.В. часть здания литер А10, помещения №23-29 общей площадью 48,5 кв.м, в том числе жилой площадью 23,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, посредством перечисления на банковский счет Гордиенко Н.В. денежной суммы в размере 1 069 642 рублей. Указанное решение также основано на результате данных отраженных в отчете об оценке ООО «АФК-Аудит» от 29.12.2010 года № 1167/2010 и дополнении к ним. Таким образом, в настоящее время отпали основания для признания недостоверными данных указанных в отчете № 1167/2010 года от 29.12.2010 года о рыночной стоимости части здания лит. А10, помещения №23-29, назначение жилое, площадью 48,5 кв.м., в том числе жилое 23,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> размере 297 094 рубля, так как в данное время они откорректированы и положены в основу решения суда от 23.06.2011 года. Спорным остается вопрос о наличии у истца права на получение компенсации за земельный участок, на котором расположен изымаемый объект недвижимости. Как следует из материалов дела постановлением администрации Адлерского района города Сочи от 04.01.1994 года №2/4 за домовладением по <адрес> был закреплен правомерный земельный участок площадью 474 кв.м. Решением Адлерского районного суда от 21.07.1998 года произведен раздел земельного участка при домовладении <адрес> по которому, ФИО6 на 3/10 доли домовладения был выделен земельный участок площадью 231,9 кв.м., ФИО5 на 7/10 доли домовладения был выделен земельный участок площадью 515,1 кв.м. Впоследствии по договору купли-продажи от 27.04.1999 года, удостоверенному нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО2, № реестре №, зарегистрированному в БТИ г. Сочи 13.05.1999 года ФИО5 продал ФИО1 - 92/100 доли жилого дома литер «А» <адрес> с указанием помещений, расположенного на земельном участке мерою - 747,0 кв.м. Решением Адлерского райсуда г. Сочи от 27.12.2004 года за ФИО3 признано право собственности на пристройку литер «А10», помещения № 23-29, расположенные по <адрес> ФИО3 05.09.2006 года подарила помещения № 23-29 в пристройке лит. А10 по <адрес> ФИО4, а та в свою очередь подарила их Гордиенко Н.В.. Согласно выписки из ЕГРП на момент оценки изымаемого имущества на земельный участок было зарегистрировано права собственности на 1/3 доли земельного участка площадью 747 кв.м. при домовладении по <адрес> только за ФИО1. Права остальных совладельцев Гордиенко Н.В. и ФИО5 на момент оценки правового оформления не прошли. Решением мирового судьи судебного участка № 91 Адлерского района г. Сочи от 06.06.2011 года установлен размер идеальной доли в праве собственности на закономерное строение, расположенное по ул. Просвещения, 45 приходящиеся на принадлежащую Гордиенко Н.В. на праве собственности части здания в размере 8/100 долей. Статьей 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством зарегистрированного права является его государственная регистрация. Как указано выше согласно п. 25 ст. 15 Федерального закона № 310-ФЗ соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать в том числе выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности, и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием. Таким образом, основанием для расчета выкупной цены части земельного участка занятого помещениями № 23-29 в пристройке лит. А10 по <адрес> истцу необходимо было представить документ удостоверяющий право собственности на земельный участок, которой к настоящему времени истцом не оформлен. Либо в силу части 23.4 статьи 15 Федерального закона № 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном законом N 310-ФЗ для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается. К настоящему моменту истец не утратила право на возмещение рыночной стоимости части (доли) земельного участка по <адрес> в случае его правового оформления либо на возмещение величины убытков причиненных утратой прав землепользования (ст. 36 ЗК РФ), рассчитанных аналогично убыткам от прекращения права долгосрочной (49 лет) аренды, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации части здания лит. А10 помещения № по <адрес>, определяемой согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации путем подачи самостоятельных требований к ответчику об их определении и заключении с ней дополнительного соглашения. С учетом изложенного оснований для признания недостоверных данных отчета об оценке от 29.12.2010 г. № 1167/2010, выполненного ответчиком - ООО «АФК-Аудит» в части определения рыночной стоимости части здания лит. А10, помещения № 23-29, назначение жилое, площадью 48,5 кв.м., в том числе жилое 23,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 20.12.2010 года в размере 1016770 рублей; величины убытков, включающей в себя расходы по перебазированию, перерегистрации прав на объект, аренды недвижимости в период поиска недвижимости взамен изымаемой в размере 52872 рубля не имеется. Иные доводы и возражения сторон не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора. Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В иске Гордиенко Н.В. к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года, ООО «АФК-Аудит» об оспаривании отчета об оценке в части определения рыночной стоимости и убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 11.07.2011 года. Судья Власенко В.А. РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО «СОГЛАСОВАНО»