РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи                              ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ващенко Н.П.

при секретаре Коржемановой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алейновой А.А. к ЗАО «САФИ», ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на долю в размере 4740/688340 в незавершенном строительством 19-ти этажном доме, расположенном по адресу: город Сочи, улица <адрес>, взыскании неустойки, в связи с нарушением сроков ввода объекта в эксплуатацию,

УСТАНОВИЛ:

Алейнова А.А. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на долю в размере 4740/688340 в незавершенном строительством 19-ти этажном доме, расположенном по адресу: город Сочи, улица <адрес>, взыскании неустойки в размере 1 896 000 рублей, в связи с нарушением сроков ввода объекта в эксплуатацию.

В обоснование заявленных требований указала, 20 февраля 2007 года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего от имени ЗАО «САФИ», был заключен договор об участии в долевом строительстве № 35, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. <адрес> -19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать участнику квартиру № 35 согласно поэтажному плану и в техническом состоянии, согласно технического описания квартиры, общей площадью 47,40 кв.м., находящуюся на 10-ом этаже здания.

Истец обязался в сроки и в порядке, определенные договором, осуществить инвестирование строительства однокомнатной квартиры № 35, общей площадью 47,40 кв.м., находящуюся на 10-ом этаже 19-ти этажного дома по ул. <адрес>

Общая сумма инвестирования определена п. 3.2 Договора и составила 1 896 000 рублей. Истец полностью выполнил свои обязательства, указанные денежные средства уплатил в установленные договором сроки, о чем имеются платежные документы, однако, в установленный договором срок, ответчик долю в виде квартиры № 35 истцу не передал.

Считает, что приобрела право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в части, соответствующей однокомнатной квартире, расположенной в указанном доме, общей площадью 47,40 кв.м, в том числе, жилой 18,0 кв.м., на 10-том этаже в блоке № 3.

В судебном заседании представитель Кузьмина В.А., действующая в интересах и по доверенности истицы, исковые требования своей доверительницы поддержала, просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме, просила также взыскать с ответчиков неустойку в размере 1 896 000 рублей, в связи с нарушением сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения данного дела извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомили, рассмотреть дело в их отсутствие не просили. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчиков.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему.

Из материалов дела следует, что 20 февраля 2007 года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего от имени ЗАО «САФИ», был заключен договор об участии в долевом строительстве № 35, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. <адрес> -19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать участнику квартиру № 35 согласно поэтажному плану и в техническом состоянии, согласно технического описания квартиры, общей площадью 47,40 кв.м., находящуюся на 10-том этаже здания.

Истец обязался в сроки и в порядке, определенные договором, осуществить инвестирование строительства однокомнатной квартиры № 35, общей площадью 47,40 кв.м., находящуюся на 10-том этаже 19-ти этажного дома по ул. <адрес>

Факт оплаты Истом суммы в размере 1 896 000 рублей по договору подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель муниципального образования площадью 10000 (десять тысяч) кв.м. с кадастровым № по улице <адрес> в Центральном районе города Сочи предоставлен ЗАО «САФИ» по договору аренды № от 30.05.2007 года до 01.02.2010 года, для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования земельного участка определен, как земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов по проекту застройки со встроено-пристроенными помещениями. Постановлением главы г. Сочи № 2360 от 01.08.2005 года ЗАО «САФИ» выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов по проекту застройки <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.08.2007 года № 259-274-14/ИИ на многоквартирный жилой дом № 166 «А» (блок-1) и от 14.12.2007 года № 20-442-14/ЮС на (блок-2), ЗАО «САФИ» выдано заключение о соответствии объектов капитального строительства многоквартирных жилых домов по ул. <адрес>. Администрацией города Сочи на указанные объекты выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 23.11.2007 года № ЬШ 23309-144 на (блок-1) и от 13.05.2008 года № КО 23309/207 на (блок-2) по ул. <адрес>

Администрацией города Сочи от 04.06.2009 года по проекту застройки выдано разрешение № RU 2339/704 на строительство многоквартирных жилых домов (этажность - 19+подвальный+цокольный+технический) по ул. <адрес> - на третий этап № 166 «Б» (блок - 1 и блок - 2) - на четвертый этап № 166 «В» (блок - 1, блок - 2 и блок - 3).

В настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный Алейновой А.А. объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.

Таким образом, установлено, что Алейнова А.А. состояла в договорных отношениях с ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ», и ее исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчиками обязательств по договору.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.

Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Алейновой А.А. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истицы на указанный объект.

Таким образом, истица приобрела данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеет, возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от него причинам.

ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Доля истицы составляет 4740/688340 и имеет точное описание в договоре об участии в долевом строительстве. Данная доля должна соответствовать жилому помещению в виде однокомнатной квартиры № 35 общей площадью 47,40 кв.м, жилой площадью 18,0 кв.м. находящуюся на 10-том этаже в жилом доме № 166 «В» блок 3.

Необходимо учесть, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчиков. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес>, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. При этом невозможно осуществить строительство квартиры, расположенной, в данном случае, на одиннадцатом этаже жилого дома, без внесения суммы инвестирования дольщиком, квартира которого расположена на первом или втором этаже. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.

Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко С.М.

По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.

Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.

Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Судом установлено, что истицей выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости - однокомнатной квартиры № 35, общей площадью 47.40 кв.м., находящуюся на 10-том этаже дома <адрес> в г. Сочи.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Алейнова А.А. надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «САФИ», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Алейновой А.А. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и ее требование о признании за нею такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению в данной части.

Из представленных письменных доказательств и пояснений участников процесса, суд достоверно установил нарушение прав истицы и наличие у нее права на взыскание неустойки с ответчиков, как вида ответственности за невыполнение обязательств.

В то же время суд, ознакомившись с доводами истицы о взыскании неустойки в заявленном размере, приходит к выводу о применении к рассматриваемому спору нормы ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явна несоразмерна последствиям обязательства. При оценке таких последствий, судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.)

В данном случае суд учитывает, что сумма, внесенная истицей в счет исполнения условий договора долевого участия в строительстве, составила 1 896 000 рублей, в то время как сумма неустойки, заявленная истицей ко взысканию, составляет стоимость объекта недвижимого имущества в 1 896 000 рубля.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки (определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000г. № 263-О).

Суд принимает во внимание, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство комплекса зданий за счет средств участников долевого строительства. Взыскание неустойки в заявленном размере может повлечь ущемление прав и охраняемых законом интересов других участников долевого строительства.

Учитывая значительное количество требований к ЗАО «САФИ», рассматриваемых в Центральном районном суде города Сочи, заявляемых от имени иных участником долевого строительства, суд находит возможным и необходимым при вынесении решения уменьшить сумму неустойки до 30 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Заявленные требования Алейновой А.А. к ЗАО «САФИ», ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» о признании права собственности на долю в размере 4740/688340 в незавершенном строительством 19-ти этажном доме, расположенном по адресу: город Сочи, улица <адрес> взыскании неустойки, в связи с нарушением сроков ввода объекта в эксплуатацию, удовлетворить в части.

Признать за Алейновой А.А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 4740/688340 кв.м., в доме № 166 «В» блок 3, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, улица <адрес>

Взыскать с ЗАО «САФИ» иООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» солидарно в пользу Алейновой А.А. неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве № 35 от 20 февраля 2007 года в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.

Председательствующий: Н.П. Ващенко