Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Сочи       ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ващенко Н.П.

при секретаре Коржемановой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Гущиной Ю.Б. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на объект недвижимости в виде квартиры №63 общей площадью 47,4 кв.м на семнадцатом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу г. Сочи, ул. <адрес> взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Гущина Ю.Б. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчику о признании права собственности на объект недвижимости в виде квартиры №63 общей площадью 47,4 кв.м на семнадцатом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу г. Сочи, ул. <адрес> просила взыскать неустойку в размере 160 018 рублей, компенсировать судебные расходы.

В обоснование заявленных требований истица указала, что между нею и ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ», заключен договор об участии в долевом строительстве № 63 от 27.03.2007 года жилого дома по ул. <адрес> Сумма инвестирования составила 2 064 744 рублей, ответчик обязан был передать истцу квартиру № 63 в 19-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу г. Сочи, ул. <адрес>. Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован. Однако, ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил, квартиру не передал, в связи с чем, истица для защиты своих прав избрала способ признания права согласно ст. 12 ГК РФ.

В судебное заседание истица не явилась, в представленной суду телеграмме, поддержала заявленные требования в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Представитель администрации г. Сочи в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, так как орган местного самоуправления не ввел многоквартирный жилой дом в эксплуатацию

Выслушав мнение явившихся участников процесса, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования Гущиной Ю.Б. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

29.05.2001 года между администрацией г.Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № 1836 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 000 кв.м. для проектирования и строительства 7-9 этажного 154 - квартирного жилого дома № 166 по проекту застройки по ул.<адрес> в Центральном районе г.Сочи. Срок действия данного договора был определен до 01.03.2003 года.

Постановлением главы г.Сочи № 248/6 от 28.04.2003 года продлен срок аренды земельного участка, предоставленный ЗАО «САФИ» для строительства указанного объекта недвижимости до 01.06.2006 года.

Постановлением Главы города Сочи № 2360 от 01.08.2005 г. ЗАО «САФИ» разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки <адрес> в Центральном районе г.Сочи.

30.05.2007 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером №, предназначенный для завершения строительства многоквартирных жилых домов <адрес> со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по ул. <адрес> в Центральном районе г. Сочи сроком действия с 01.06.2006 г. до 01.02.2010 года.

04.06.2009 г. администрацией г.Сочи выдано ЗАО «САФИ» разрешение на строительство № RU 23309/704 многоквартирных жилых домов <адрес> со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по ул.<адрес> в Центральном районе г.Сочи сроком действия до 04.06.2011 года.

27.03.2007 года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ» и Гущиной Ю.Б. заключен договор долевого участия в строительстве № 63.

По условиям указанного договора, застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по ул.<адрес> в г. Сочи, 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть объекта, завершенного строительством, дольщику, который, в свою очередь, обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.

Стороны определили долю Гущиной Ю.Б. в виде квартиры № 63, общей площадью 47,4 кв.м., по ул. <адрес>

В силу п. 2.4. договора ответчик обязуется обеспечить готовность объекта, завершенного строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее чем в течение 2 квартала 2008 года. Застройщик вправе, письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 (три) месяца.

На основании п. 3.2 указанного договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате истцом, составляет 2 064 744 рублей. Указанная сумма была оплачена истицей, что подтверждается соответствующими квитанциями и платежными поручениями. Однако, ответчиком обязательства по договору не выполнены, квартира в указанный срок не передана.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме, суд руководствуется следующими обстоятельствами.

В судебном заседании установлено, что инвентарное дело на жилой дом по ул. <адрес> не формировалось, техническая инвентаризация не проводилась.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Под объектом долевого строительства в соответствии со ст. 2 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 8 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из смысла названных правовых норм, если жилое помещение в виде квартиры находится в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию в установленном порядке, на него не может быть признано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости.

Кроме того, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд также руководствуется следующими положениями жилищного законодательства.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится, в том числе, квартира, которая представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Анализ названных правовых норм жилищного законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что квартира помимо общей площади помещений, также имеет обязательный характеризующий ее признак - жилую площадь, которую в своих требованиях истец не отразил.

Таким образом, учитывая, что жилищным законодательством не предусмотрено такое понятие как квартира в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, суд приходит к убеждению, что структурно обособленные помещения в многоквартирном доме можно назвать квартирой только после ввода данного дома в эксплуатацию, что исключает удовлетворение исковых требований Гущиной Ю.Б.

В тоже время суд считает, что указанные выше обстоятельства не лишают истицу, как участника долевого строительства, устранить допущенное нарушение своих прав в случае неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств.

Так, согласно п. 5 ст. 16 ФЗ № 214, государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии п. 1 ст. 13 ФЗ № 214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ № 214 при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В соответствии п. 5 ст. 13 ФЗ № 214 при возникновении оснований для обращения взыскания «на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в «случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

По общим правилам установленным ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Часть 2 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает правило о пропорциональном распределении между названными участниками долевого строительства и залогодержателями в зависимости от размеров их требований к моменту удовлетворения таких требований денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, при их недостаточности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что права истицы могут быть защищены иным способом, предусмотренным ФЗ № 214, а не путем признания права собственности на обособленный объект - квартиру, незавершенную строительством, а удовлетворение исковых требований не только создаст препятствия в реализации заложенного имущества застройщика, но и повлечет нарушение прав других дольщиков на пропорциональное удовлетворение их требований в случае обращения взыскания на предмет залога - объекта незавершенного строительства.

Оценивая исследованные по делу процессуальные доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению об отказе в заявленных Гущиной Ю.Б. требованиях в части признания права собственности на объект недвижимости в виде квартиры №63 общей площадью 47,4 кв.м на семнадцатом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу г. Сочи, ул. <адрес>

В тоже время, из представленных письменных доказательств и пояснений участников процесса, суд достоверно установил нарушение прав истицы и наличие у нее права на взыскание неустойки с ответчика, как вида ответственности за невыполнение обязательств.

Ознакомившись с доводами истицы о взыскании неустойки в заявленном размере, суд приходит к выводу о применении к рассматриваемому спору нормы ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явна несоразмерна последствиям обязательства. При оценке таких последствий, судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.)

В данном случае суд учитывает, что сумма, внесенная истицей в счет исполнения условий договора долевого участия в строительстве, составила 2 064 744 рублей, в то время как сумма неустойки, заявленная истицей ко взысканию, составляет 160 018 рублей.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки (определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000г. № 263-О).

Суд принимает во внимание, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство комплекса зданий за счет средств участников долевого строительства. Взыскание неустойки в заявленном размере может повлечь ущемление прав и охраняемых законом интересов других участников долевого строительства.

Учитывая значительное количество требований к ЗАО «САФИ», рассматриваемых в Центральном районном суде города Сочи, заявляемых от имени иных участником долевого строительства, суд находит возможным и необходимым при вынесении решения уменьшить сумму неустойки до 30 000 рублей.

Требование истицы в части возмещения ответчиком понесенных судебных расходов удовлетворению не подлежит, поскольку судебные расходы не конкретизированы, их размер истицей не определен.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования Гущиной Ю.Б. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на объект недвижимости в виде квартиры №63 общей площадью 47,4 кв.м на семнадцатом этаже незавершенного строительством 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу г. Сочи, ул. <адрес> взыскании неустойки, удовлетворить в части.

Взыскать с ЗАО «САФИ» в пользу Гущиной Ю.Б. неустойку за просрочку исполнения обязательств по Договору об участии в долевом строительстве № 63 от 27.03.2007 года в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней со дня его вынесения.

Председательствующий        Н.П. Ващенко