РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Сочи

Суд Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ващенко Н.П.

при секретаре судебного заседания Коржемановой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Деевой Н.В. к Блатнер О.И. о применении последствий недействительности сделки и встречному исковому заявлению Блатнер О.И. к Деевой Н.В. о взыскании задатка и убытков, связанных с неисполнением договора о внесении задатка по вине покупателя,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась Деева Н.В. с исковым заявлением к Блатнер О.И. о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований Деева Н.В. указала, что 15 января 2011 года между ней и Блатнер О.И. был заключен «договор о внесении задатка», в котором Деева Н.В. намеревалась приобрести у Блатнер О.И. квартиру <адрес> в Центральном районе города Сочи.

На основании вышеуказанного договора Деевой Н.В. была оплачена сумма в размере 150 000 рублей, в качестве обеспечения обязательств по оплате предстоящего договора купли продажи жилого помещения в виде квартиры, общей площадью 21,6 кв.м. расположенной по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. <адрес>

Подтверждением передачи денежных средств является расписка Блатнер О.И. о получении от Деевой Н.В. вышеуказанной суммы.

20 января 2011 между Деевой Н.В. и Блатнер О.И. был заключен договор купли-продажи, вышеуказанной квартиры. Передача денежных средств подтверждена распиской Блатнер О.И. о получении от Деевой Н.В. 1200000 рублей.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Частью 2 статьи 558 Кодекса предусмотрено, что договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, статьей 551 Кодекса предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

Так как днем подписания спорного договора является 20.01.2011, а днем заключения считался день выдачи Деевой Н.В. свидетельства о гос. регистрации права, то есть, 11.02.2011, отсутствие государственной регистрации права - влечет признание сделки от 20.01.2011, послужившей основанием приобретения Деевой Н.В. права собственности, незаключенной и не влекущей юридических последствий, а правоотношений сторон не возникшими.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ «В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;»

После сдачи документов на государственную регистрацию права, Деева Н.В. приехав в квартиру, обнаружила, что в ней отсутствуют какие-либо условия для проживания, т.е. отсутствуют все виды центральных коммуникаций в виде: воды, канализации, света и газа, т.е. квартира не соответствовала требованиям предъявляемым к жилым помещениям.

25 января 2011 года Деева Н.В. обратилась к Блатнер О.И. с просьбой о повороте договора купли-продажи, т.к. ее не устраивало техническое состояние жилого помещения, на что получила категоричный ответ с отказом возвращения денежных средств (суммы в размере 1350000 рублей), и указанием, что ей надо идти в суд.

После получения отказа от Блатнер О.И. о повороте договора купли-продажи - Деева Н.В. обратилась в УФРС центрального района и написала заявление об отказе в государственной регистрации права на ее имя.

Государственным регистратором заявление Деевой Н.В. было принято и выдано подтверждающее свидетельство об отказе в государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.167 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Деевой Н.В. с данным заявлением в суд.

Блатнер О.И. обратилась со встречными иском о взыскании задатка и убытков, связанных с неисполнением договора о внесении задатка по вине покупателя.

В обоснование заявленных требований Блатнер О.И. указала, что 26.01.2011 года Деева Н.В. обратилась в Центральный районный суд г.Сочи к Блатнер О.И. с первоначальным иском о применении последствий недействительности сделки купли-продажи квартиры №<адрес> Центрального района г.Сочи, которая была подписана между истцом и ответчиком 20.01.2011 года и передана в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру в пользу Деевой Н.В.

Указав, что Деева Н.В. аргументировала ненадлежащим качеством приобретаемой ей квартиры у Блатнер О.И., которые она выявила после сдачи подписанного договора купли-продажи в Росреестр 20.01.2011 года.

В то же время 24.01.2011 года - за два дня до обращения в суд - Деева Н.В. обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении государственной регистрации указанного договора в порядке п.4 ст.20 федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть, по своей инициативе отказалась от регистрации права по договору.

Так же Блатнер О.И. указала, что для того, чтобы применить последствия недействительности сделки прежде необходимо установить факт ее недействительности по одному из оснований, указанных в ст.ст.168-179 ГК РФ. При таких обстоятельствах, Блатнер О.И. считает, что следует руководствоваться теми взаимоотношениями между Деевой Н.В. и Блатнер О.И., которые возникли между ними согласно договора задатка от 15.01.2011 года.

Согласно ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Блатнер О.И. указала, что за неисполнение Деевой Н.В. договора купли-продажи от 20.01.2011 года, ей был причинен убыток в размере 195700 рублей, что включает в себя: оплату юридических услуг ООО «СтройМастер» по договору от 15.01.2011 года в сумме 150000 рублей, ущерб от разгрома квартиры в сумме 25700 рублей, стоимость услуг эксперта Боганис И.А. в сумме 20000 рублей.

Пояснив при этом, что ущерб от разгрома квартиры связан с тем, что во время фактического ее пользования Деевой Н.В. с 20.01.2011 года, то есть, с даты передачи ей ключей от квартиры, данная квартира была повреждена - уничтожены окна, входная дверь, электропроводка, обои, сантехника, о чем 22.02.2011 года Блатнер О.И. обратилась в органы милиции с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту умышленного уничтожения ее имущества и кражи.

В судебном заседании Деева Н.В., действуя от себя лично и через своего представителя Скорынина В.Ю. настаивала на удовлетворении заявленных исковых требованиях и просила суд их удовлетворить, приводя доводы, изложенные в заявлении. Пояснив при этом, что взыскиваемая сумма является для нее является значительной.

В судебном заседании Блатнер О.И. возражала против заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме.

В судебном заседании Блатнер О.И. увеличила исковые требования, просила взыскать дополнительно к ранее цене встречного иска с Деевой Н.В. денежные средства в сумме 159846 рублей в качестве убытков сверх задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора о внесении задатка от 15.01.2011.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том. что исковые требования, заявленные Деевой Н.В. законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме, а исковые требования по встречному иску Блатнер О.И. к Деевой Н.В. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела Деева Н.В. заключила несколько договоров с Блатнер О.И.

15.01.2011 между Блатнер О.И. и Деевой Н.В. был заключен договор о внесении задатка в размере 150000 рублей в счет платежей по приобретению квартиры №2, общей площадью 21,5 кв. м., расположенной по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>., где внесенный задаток является частью полной стоимости указанной квартиры и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу Деевой Н.В. в соответствии с п.7 Продавец удостоверяет, что на момент заключения договора о задатке -в вышеуказанной квартире скрытых дефектов нет, отсутствуют другие факторы которые могут в будущем ограничить владение, распоряжение или отчуждение квартиры новым собственникам.

В соответствии с п. 9.1 договора о задатке при не соответствии действительности сведений, сообщенных продавцом, а так же при обнаружении иных обстоятельств, на основании которых переход прав на квартиру не может быть осуществлен или в дальнейшем может быть признан недействительным, внесенный задаток в день требования возвращается покупателю, а договор задатка считается расторгнутым.

В соответствии с п.1 договора о задатке, Деева Н.В. выплатила сумму в размере 150000 рублей, что подтверждено показаниями Блатнер О.И., а так же распиской о получении данной суммы денежных средств. В соответствии с п.6 договора о задатке полная стоимость указанной квартиры составляет 1350000 рублей.

20.01.2011 между Блатнер О.И. и Деевой. Н.В. был заключен договор купли продажи квартиры №2, общей площадью 21,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. <адрес> где Блатнер О.И. передала в собственность, а Деева Н.В. оплатила и приняла в соответствии с условиями договора вышеуказанную квартиру.

В судебной заседании установлено, что указанная квартира принадлежит на праве собственности Блатнер О.И. на основании договора дарения от 22.07.2010 г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным 30.10.2010 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2010 сделана запись о регистрации №.

В соответствии с п. 3 договора купли продажи указанная квартира продана за 990000 рублей, соглашение о цене является существенным условием договора купли продажи. В соответствии с п. 4 договора купли продажи расчет между сторонами произведен полностью до подписания вышеуказанного договора. В соответствии с п.5 покупатель удовлетворен качественным состоянием, установленным путем внутреннего осмотра помещений перед заключением договора купли продажи и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

В день подписания договора купли продажи в соответствии с распиской от 20.01.2011, было установлено, что Блатнер О.И. получила от Деевой Н.В. сумму в размере 1 200 000 рублей, что подтверждено показаниями Блатнер О.И., а так же распиской о получении данной суммы денежных средств.

Из вышеизложенного следует, что факт передачи Деевой Н.В. денежной суммы в 1 350 000 рублей Блатнер О.И. нашел свое подтверждение в виде расписок и показаний самой Блатнер О.И..

Данное обстоятельство приводит суд к выводу, что сумма указанная в п.3 договора купли продажи, является мнимой и действительная сумма договора купли продажи составляет 1 350 000 рублей.

В соответствии с показаниями Деевой Н.В., в период с 20.01.2011 по 22.01.2011 она прибыв в приобретенную ею квартиру, обнаружила, что в указанной квартире отсутствуют какие-либо условия для проживания т.е. провален пол, отсутствует свет, канализация, вода, газ, помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Так же в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товаров, обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании вышеуказанной статьи вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

25 января 2011 года Деева Н.В. обратилась к Блатнер О.И. с просьбой о повороте договора купли-продажи, т.к. ее не устраивало техническое состояние жилого помещения, ссылаясь на п.9.1. договора о задатке, на что получила категоричный ответ с отказом возвращения денежных средств.

После получения отказа от Блатнер О.И. о повороте договора купли-продажи - Деева Н.В. обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии и в соответствии с п.4 ст. 20 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», написала заявление об отказе в государственной регистрации права на ее имя.

В соответствии с п.16 договора купли продажи и в соответствии с 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и ст 443 ГК РФ договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Государственным регистратором заявление об отказе в государственной регистрации было принято и выдано подтверждающее свидетельство об отказе в государственной регистрации.

Из всего вышеперечисленного следует, что в соответствии с 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и ст. 443 ГК РФ договор купли продажи квартиры от 20.01.2011- не был заключен, и не повлек за собой никаких юридических последствий.

Как следует из заявленных истцом Деевой Н.В. исковых требований в обосновании иска она ссылается на нормы ст. 1102 ГК РФ, требующего защиты нарушенного права и восстановления положения, существовавшего до его нарушения, где каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.

Из Экспертного заключения № 0.90 от 23.03.2011 по результатам обследования помещения, квартиры №2 расположенной по адресу: г. Сочи, ул. <адрес> выполненного экспертами ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз» «В результате обследования квартиры экспертом установлено, что жилое строение имеет физический износ - 63.71%, основные несущие конструктивные элементы находятся в неудовлетворительном техническом состоянии. Реконструкция, либо капитальный ремонт нецелесообразен. Дальнейшее пребывание, а тем более проживание в обследуемом строении опасно и составляет угрозу для жизни и здоровья людей - строение является аварийным, грозящее обрушением. Рекомендуется незамедлительно отселить людей проживающих в данном жилом строении»,

Подтверждены обстоятельства несоответствия относящиеся к п. 2 ст. 475 ГК РФ, где в случае существенного нарушения требований к качеству товаров, обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Так же в обоснование своих доводов Деевой Н.В. предоставлено Техническое заключение по результатам обследования всего жилого дома <адрес> в Центральном районе г. Сочи, выполненного в мае 2011 ООО «Сочистройпроект», где в заключении «В результате технического обследования жилого дома <адрес> в Центральном районе г. Сочи выполненного в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» состояние фундаментов, стен, покрытия и крыши оценивается как аварийное. Состояние остальных конструкций как недопустимое. На основании проведенного обследования выявлено наличие вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: превышения нормативного срока службы деревянного здания более чем в 2 раза; естественного старения объекта; предельного физического износа в процессе эксплуатации здания 63,71%, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности дома, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (что произошло из-за нарушения правил эксплуатации и невыполнения комплексного капитального ремонта); изменения параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ. Инженерные сети находятся в недопустимом состоянии. Инженерное оборудование частично отсутствует, частично демонтировано и разбито. Жилой дом <адрес> в Центральном районе г. Сочи имеет деформацию фундаментов, стен и др. несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, что свидетельствует об исчерпании несущей способности жилого дома и опасности обрушения - является непригодным для проживания. Реконструкцию жилого дома или капитальный ремонт проводить нецелесообразно, т.к. жилой дом неремонтнопригоден. Пребывание и проживание в жилом доме опасно и составляет угрозу жизни и здоровью граждан.»

Анализ данных Экспертных заключений позволяет суду сделать вывод, что договор о внесении задатка от 15.01.2011 заключенный между Блатнер О.И. и Деевой Н.В. был заключен с нарушением п.7 где Продавец удостоверяет, что на момент заключения договора о задатке - в вышеуказанной квартире скрытых дефектов нет, отсутствуют другие факторы которые могут в будущем ограничить владение, распоряжение или отчуждение квартиры новым собственникам. Однако данные обстоятельства полностью опровергаются материалами дела.

Из Вышеуказанного следует, что встречные исковые требования Блатнер О.И. о взыскании задатка в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ не подлежат удовлетворению, т.к. в соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара и п.7 договора о задатке, что подтверждено материалами дела и экспертными заключениями.

Так же не подлежат удовлетворению исковые требования Блатнер О.И. о взыскании с Деевой Н.В. суммы в размере 150846 рублей, как оплату за причиненный ущерб в результате разгрома квартиры в соответствии с заключением эксперта Боганис И.А. и локальной ресурсной сметы выполненной ИП Горячевой.

Обстоятельства, изложенные в исковых требованиях Блатнер О.И., не нашли своего подтверждения, а также опровергаются постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.04.2011, где указано, что 26.03.2011 г. в ОМ № 24 УВД по г. Сочи поступило заявление от Блатнер О.И. о том, что 22.02.2011 года она обнаружила, что повреждено её имущество в квартире <адрес> г.Сочи. При проведении проверки было установлено, что Блатнер О.И. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 30.10.2010 года в собственности имеет квартиру <адрес> г.Сочи, которая ей в собственность была передана согласно договора дарения её мужа Затуловского В.Б. По вышеуказанному адресу Блатнер О.И. не проживает, квартиру проверяет периодически. В данную квартиру Блатнер О.И. пришла первый раз 21.12.2010 года и обнаружила, что с разрешения, проживающего по соседству гр. Антипина А.И. в её квартире проживает Павлюк Е.В. Блатнер О.И. потребовала, чтобы Павлюк Е.В. покинула её квартиру. Затем гр-ка Блатнер О.И. продала вышеуказанную квартиру Деевой Н.В., которая в дальнейшем расторгла договор купли-продажи данной квартиры и обратилась в суд для признания данного договора недействительным и возвращении денежных средств по договору. В настоящее время на данную квартиру наложен арест. 22.02.2011 года Блатнер О.И. пришла в квартиру <адрес> г.Сочи и обнаружила, что отсутствуют входные двери, унитаз, выбиты окна, содраны обои, разбита сантехника, не работает водоснабжение. Опрошенная П.Е.В. пояснила, что она временно проживала в квартире <адрес> г.Сочи с разрешения собственника квартиры Затуловского В.Б. В квартире она сделала ремонт, поставила решётки на окна, унитаз, провела водосточные трубы. При проведении ремонта чеки на покупку и выполненные работы она не сохранила. После того, как собственницей стала Блатнер О.И. последняя стала требовать, чтобы П.Е.В.. выехала из её квартиры. П.Е.В. сказала Блатнер О.И., что приобретённое и установленное в квартире во время ремонта имущество она заберёт с собой. Со слов П.Е.В.., гр-ка Блатнер О.И. была не против. Как поясняет П.Е.В. Деева Н.В., которая купила квартиру у Блатнер О.И., так же знала, о том, что она заберёт своё имущество. Своё имущество из квартиры <адрес> г.Сочи П.Е.В.. забрала своё имущество. Кто мог повредить имущество в квартире Блатнер О.И. она не знает.

Так же в деле имеется решение об отмене данного Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела т.к. Блатнер О.И. был представлен отчет о размере причиненного ей ущерба.

Однако суд находит, с учетом судебного разбирательства, что обстоятельства, указанные в вышеизложенном Постановлении являются полными, опросы лиц произведены и в нем четко прослеживается, что истец Деева Н.В. к причиненному ущербу в результате разгрома квартиры Блатнер О.И., не имеет никакого отношения, поэтому исковые требования о взыскании с Деевой Н.В. ущерба от разгрома квартиры принадлежащей Блатнер О.И. также не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что доводы Деевой Н.В. являются действительными и соответствуют предъявляемым исковым требованиям, а доводы Блатнер О.И. критическими и не соответствуют действительным обстоятельствам дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Деевой Н.В. к Блатнер О.И. о применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Взыскать с Блатнер О.И. сумму в размере 1 350 000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей в пользу Деевой Н.В..

В удовлетворении встречных исковых требований Блатнер О.И. к Деевой Н.В. о взыскании задатка и убытков, связанных с неисполнением договора о внесении задатка по вине покупателя - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение 10 дней.

Председательствующий -                       Н.П. Ващенко