Дело № 2-1911/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 мая 2011 г. Сочи
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецовой Т.В. к ЗАО «САФИ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на 9570/688340 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по <адрес> в г. Сочи.
В судебном заседании представитель истца требования поддержала и мотивировала их тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве №. По условиям указанного договора ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее чем в течение 2 квартала 2009 г. своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по <адрес>, 19-ти этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать долю - часть объекта, завершенного строительством дольщику Кузнецовой Т.В. Последняя в свою очередь обязалась в сроки и в порядке, определенные договором, осуществить инвестирование своей доли в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 95,70 кв.м., расположенной на восьмом этаже 19-ти этажного многоквартирного дома по <адрес>. В соответствие с п. 3.2 данного договора общая сумма инвестирования составила <данные изъяты> руб. сроком оплаты определены до 13.04.2009 г. Во исполнение условий договора истцом указанная сумма была оплачена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Таким образом, истец условия заключенного договора исполнила в полном объеме, в связи с чем в соответствии с п. 3.1 договора вправе требовать от ответчика передачи доли в объекте незавершенного строительства. До настоящего времени ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по настоящему договору, строительство объекта не закончено, жилой дом не введен в эксплуатацию. По этим основаниям просит признать за истцом право собственности на долю в размере 9570/688340 в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по <адрес>.
В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «САФИ» возражала против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что объект не достроен и не введен в эксплуатацию.
В судебное заседание третье лицо - временный арбитражный управляющий Потапенко С.М. не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил.
Заслушав доводы истца, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ЗАО «САФИ» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № Регистрационно-лицензионной палатой администрации г.Сочи, что подтверждается Свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ серии №, выданным Министерством РФ по налогам и сборам.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 000 кв.м. для проектирования и строительства 7-9 этажного 154 - квартирного жилого дома № 166 по проекту застройки по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. Срок действия данного договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением главы г.Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ продлен срок аренды земельного участка, предоставленный ЗАО «САФИ» для строительства указанного объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ
По проектной документации объекта капитального строительства получено положительное заключение государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное Сочинским межрайонным отделом Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы.
Постановлением Главы города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «САФИ» разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки № 166 «А,Б,В» по <адрес> в Центральном районе г.Сочи.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером №, предназначенный для завершения строительства многоквартирных жилых домов № 166 «А,Б,В» со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по <адрес> в Центральном районе г. Сочи сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «САФИ» получена лицензия серии <адрес> на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Сочи было выдано ЗАО «САФИ» разрешение на строительство № многоквартирных жилых домов № 166 «А,Б,В» со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по <адрес> в Центральном районе г.Сочи сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «САФИ» предоставило ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» доверенность, а ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан агентский договор № по условиям которых, агент ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» имеет право заключать с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» в лице директора ФИО1, действующей на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ЗАО «САФИ», и Кузнецовой Т.В. заключен договор № долевого участия в строительстве.
По условиям указанного договора застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по <адрес> в г. Сочи, 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть объекта, завершенного строительством, дольщику Кузнецовой Т.В., которая в свою очередь обязуется в предусмотренные настоящим договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.
Стороны определили долю Кузнецовой Т.В. в виде квартиры №, состоящей из 2 жилых комнат, общей площадью 95,70 кв.м., жилой площадью 41,85 кв.м., на 8 этаже по <адрес>
В силу п. 2.4. договора ответчик обязался обеспечить готовность объекта, завершенного строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее чем в течение ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик вправе, письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 (три) месяца.
На основании п. 3.2 указанного договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате Кузнецовой Т.В., составляет <данные изъяты> рублей, которая была оплачена последней в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру №.
21.04.2009 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого, застройщик обязуется обеспечить готовность объекта, завершенного строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее чем в течение ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено, что ЗАО "САФИ" в нарушение условий договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ обязательства по передаче квартиры истцу не исполнило, квартиру ей не передало.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко С.М.
По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в том числе и виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.
Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника;.
Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.
С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Судом установлено, что истцом выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости - двухкомнатную квартиру № общей площадью 95,70 кв.м., жилой площадью 41,85 кв.м., на 8 этаже по <адрес> в г. Сочи.
Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учётом приведённых норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Кузнецова Т.В., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путём внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО "САФИ", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права.
Данный вывод суда согласуется с правовой позицией Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 14 декабря 2010 года № 4-В10-34 по делу иску Пудовой Г.Н. к ООО "СвятоГрад-Инвест" о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме.
В соответствие со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. 308 ГК РФ если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Как следует из материалов дела, в отношении указанного объекта незавершенного строительства по <адрес> проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт по состоянию на 20.01.2011 г.
В соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь многоквартирного жилого дома по <адрес> составляет 6883,4 кв.м., а площадь квартиры истца в соответствии с договором об участии в долевом строительстве № составляет 95,70 кв.м., следовательно доля истца в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по <адрес> в г. Сочи составляет 9570/688340.
При установленных обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования Кузнецовой Т.В. о признании права собственности на 9570/688340 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по <адрес> в г. Сочи.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
Признать право собственности Кузнецовой Т.В. на 9570/688340 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по <адрес> в г. Сочи.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
Согласовано 03.06.2011
Судья Курин Ю.В.