К делу № 2-1230/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2011 года г. Сочи
Судья Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края Власенко В.А.,
при секретаре судебного заседания Сарибекян Г.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Басенко Л.А. к Дубровицкому Ю.Р. об устранении недостатков по договору об инвестировании строительства объекта недвижимости, взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда
УСТАНОВИЛ:
Басенко Л.А. обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просит обязать ответчика устранить недостатки по договору об инвестировании строительства объекта недвижимости путем возложения на него обязанности обеспечить жилое помещение газоснабжением. А также просит взыскать с ответчика неустойку в размере 3755063 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 200000 рублей, расходы по найму жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 рублей и расходы на почтовые услуги в размере 61,10 рублей.
В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Дубровицким Ю.Р. был заключен договор об инвестировании строительства объекта недвижимости №. По условиям Договора ст.1.3 ответчик обязан был осуществить строительство объекта с целью приобретения истцом в установленном законом порядке в собственность доли в домовладения общей площадью 41,09 кв.м. с коммунальными удобствами: автономным отоплением (без установки газового котла) и горячим водоснабжением, холодной водой, канализацией (с установкой индивидуальных счетчиков). Доля расположена в домовладении, возводимом застройщиком, на шестом этаже седьмого уровня Блока по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №.
Свои обязательства по финансированию строительства истец выполнила ДД.ММ.ГГГГ в день подписания договора, уплатив сумму предусмотренную договором в размере 1905350 рублей, что подтверждается распиской Дубровицкой О.В. в присутствии Дубровицкого Ю.Р. и иных свидетелей от ДД.ММ.ГГГГ. Срок сдачи в эксплуатацию и передачи доли инвестору согласно п. 1.4 Договора был определен в течении 6 месяцев после окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ.
Истец указывает, что право собственности на квартиру у нее возникло только ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст.3.5 данного договора в общую стоимость доли входило выполнение Застройщиком следующих работ: свободная планировка; установка двери (металлической); установка оконных металлопластиковых блоков; электрическая разводка до счетчика (установка счетчика); канализация (стояки); разводка водоснабжения; разводка газоснабжения (без установки газового котла, с установкой счетчика); подготовка стен под чистовую отделку; ввод отопления.
На данный момент, по истечении более двух с половиной лет после решения Хостинского районного суда о признании домовладения жилым, регистрации в органах юстиции как жилого объекта, получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на долю инвестирования, помещение остается непригодным для проживания по причине отсутствия теплоснабжения, газоснабжения.
Истец указывает, что в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ответчик до сих пор не выполнил своих договорных обязательств, а именно в доме отсутствует тепло и газоснабжение.
Ввиду отсутствия отопления и газоснабжения истец не имеет возможности более 2 лет проживать в квартире, и ей приходится снимать жилое помещение для проживания за 12 000 рублей в месяц. В связи с невозможностью проживания в данном помещении истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 3 755 063 рубля на основании п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», расходы по найму жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 300000 рублей и компенсацию морального вреда в сумме 200000 рублей. А также просит взыскать понесенные расходы на оплату почтовых услуг в сумме 61,10 рублей.
В судебном заседании истец Басенко Л.А. на заявленных исковых требованиях настаивала.
Представитель ответчика Байрикова Ж.В. в судебное заседание не явилась, причины не сообщила, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика и его представителя.
В судебном заседании представитель третьего лица администрации города Сочи Шелест Н.В. просила принять решение в соответствии с законом.
Выслушав пояснения представителя истца, учитывая позицию ответчика, изложенную в письменных возражениях, исследовав материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.
На основании ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч.3 ст.420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 422 ГК РФ.
Ст.431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом (инвестором) и ФИО1, ФИО4, Дубровицким Ю.Р., ФИО2 (застройщиками), был заключен договор об инвестировании строительства объекта недвижимости №.
Предметом договора является: финансирование инвестором строительство части объекта недвижимости «доли», предусмотренной пунктом 1.3. настоящего договора, а застройщик осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает порядке, предусмотренном законодательством РФ, долю инвестору в собственность.
Характеристики доли в домовладении, строительство которой финансирует инвестор для получения её в последствии в собственность: общая площадь 41,09 кв. м; коммунальные удобства - автономное отопление (без установки газового котла) и горячее водоснабжение, холодная вода, канализация; (с установкой индивидуальных счетчиков). Доля расположена в домовладении, возводимом застройщиком, на шестом этаже седьмого уровня Блока, Б, по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №.
Согласно п. 1.4 Договора застройщик планировал закончить строительство дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ и сдать объект в эксплуатацию и передать долю в собственность и документацию инвестору в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.
Объем инвестирования строительства по договору составил 1905350 рублей и был внесен инвестором до заключения договора согласно п. 2.1-2.2 Договора.
Согласно п. 3.3 договора передача помещений должна была быть произведена по акту приемки-передачи сторонами договора. После ввода в эксплуатацию объекта, в том числе доли застройщик должен был передать долю инвестора в собственность в соответствии с законодательством РФ.
Согласно п.5 договора настоящий договор действует до передачи доли инвестору в собственность.
Целью данного договора согласно п.3.1 являлось строительство доли, сдача ее в эксплуатацию в составе объекта и передача доли в собственность инвестора.
В силу п.1.8 Договора застройщик не вправе без письменного согласия на то инвестора производить отчуждение в любой форме в собственность либо на ином праве третьим лицам часть объекта недвижимости (долю), определенную в п. 1.3. Договора как в период строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем как следует из материалов дела, право собственности застройщика Дубровицкого Ю.Р. на жилой дом лит. А. общей площадью 3602,6 кв.м. в том числе жилой 1447,8 кв.м. возникло на основании решения Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ.
После чего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Дубровицким Ю.Р. с одной стороны и ФИО3 и еще 14 гражданами, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между собственниками жилого дома лит. А. общей площадью 3602,6 кв.м. в том числе жилой 1447,8 кв.м. состоящего из восьми этажного основного строения, расположенного по адресу: <адрес>, было заключено соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе дома, из которого следует, из которого следует, что «доля» истца указанная в п. 1.3 Договора об инвестировании строительства объекта, по данному договору перешла в собственность ФИО3.
Право собственности истца Басенко Л.А. на помещения № общей площадью 41,1 кв.м., расположенные на 6-м этаже в <адрес> возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и Басенко Л.А., зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Из которого следует, что истец - покупатель удовлетворен качественным состоянием помещений, установленного путем внутреннего осмотра помещений перед заключением данного договора, и не обнаружил каких -либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец (п.7 договора купли-продажи).
Таким образом право истца на помещения на помещения № общей площадью 41,1 кв.м., расположенные на 6-м этаже в <адрес> возникло на основании договора купли -продажи, а не договора об инвестировании с строительство объекта недвижимости, как это предусматривалось последним договором. При этом ответчик Дубровичцкий Ю.Р. не является стороной по договору купли-продажи, по этим основаниям к нему не могут быть заявлены требования связанные с передачей недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве согласно ст. 557 ГК РФ.
Вместе с тем оснований к удовлетворению требований истца основанных на договоре об инспектировании строительства объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется по следующим основаниям.
Действующее на момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ законодательство выделяло два основных вида договоров, заключаемых с целью аккумулирования различного рода ресурсов для строительства, в том числе жилых домов: договор участия в долевом строительстве, регулируемый Законом N 214-ФЗ, и инвестиционный договор, регулируемый Законом N 39-ФЗ, при этом данные договоры, несмотря на сходство целей, имеют существенные различия.
Так, в соответствии со статьей 1 Закона N 39-ФЗ инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Из пункта 1 статьи 3 Закона N 39-ФЗ следует, что объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно статье 4 Закона N39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии с данной нормой права инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Согласно указанной норме права заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
В силу статьи 9 Закона N39-ФЗ финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Статьей 8 Закона N39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 1 Закона N214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Содержание и объем прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве, а также иные требования определены в статье 4 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Проанализировав перечисленные нормы Закона N39-ФЗ и Закона N214-ФЗ, оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, в том числе условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит, что договор № об инвестировании объекта недвижимости по своему содержанию является договором долевого участия в строительстве, договорные отношения по которому регулируются Законом N214-ФЗ, поскольку волеизъявление сторон было направлено именно на привлечение денежных средств инвесторов для долевого строительства жилого дома (по факту являющегося многоквартирным) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в данном доме, в связи с чем оснований для применения к спорному договору положений Закона N 39-ФЗ не имеется.
Вместе с тем, заключенный договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, так как содержит явные нарушения требований Закона 214-ФЗ, в виду того, что застройщиками по договору являлись физические лица, и данный договор не прошел государственную регистрацию.
Следовательно, данный договор согласно ст.167 ГК РФ не порождает каких - либо правовых последствий, поэтому у истца отсутствуют правовые основания требовать от ответчика исполнение его условий.
Денежные средства, полученные по данному договору в силу ст.1102 ГК РФ, являются неосновательным обогащением.
Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Басенко Л.А. к Дубровицкому Ю.Р. об устранении недостатков по договору об инвестировании строительства объекта недвижимости, взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2011 года.
Судья
РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО
«СОГЛАСОВАНО»