г.Сочи                                    

18.05.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Татулян М.В. о признании незаконным действий администрации г.Сочи,

установил:

Татулян М.В. обратилась в суд с требованиями о признании незаконным действий администрации г.Сочи и об обязании устранить допущенное нарушение, обосновывая тем, что 18.10.2010 г. она заключила с ООО "ОЛИМП" инвестиционный договор, предметом которого является строительство здания магазина непродовольственных товаров на земельном участке площадью 470 кв.м., расположенном по строительному адресу: г. Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова. Земельный участок для строительства здания магазина непродовольственных товаров предоставлен ООО "ОЛИМП" по договору аренды земельного участка от 28.12.2007 г. №4900004450, заключенному между администрацией г.Сочи (арендодатель) и ООО "ОЛИМП" (арендатор) по результатам торгов в форме открытого конкурса. Осваивая земельный участок общество обеспечило оформление проектной и разрешительной документации по строительству здания магазина непродовольственных товаров, в том числе подготовку и утверждение градостроительного плана земельного участка для строительства здания магазина, получение положительных заключений органов специализированных экспертиз и положительных технических условий, разработку проекта, а также получение государственной экспертизы проекта, после чего направило в адрес главы г.Сочи письмо о выдаче разрешения на строительство здания магазина, оставленное без ответа. Срок договора аренды земельного участка от 28.12.2007 г. №4900004450 истек в декабре 2010 г., что препятствует получению ООО "ОЛИМП" разрешения на строительство здания магазина непродовольственных товаров. ООО "ОЛИМП" в установленном порядке направило в адрес администрации г.Сочи необходимые заявления и предложения по заключению договора аренды земельного участка на новый срок. 08.02.2011 г. обществу в письменной форме было отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Татулян М.В. считает такое действие администрации г.Сочи незаконным и нарушающим ее законные права и интересы как лица, осуществляющего инвестиции в строительство здания магазина непродовольственных товаров.

Заявитель с учетом уточненных требований просит суд признать недействительным отказ администрации г.Сочи заключить с ООО "ОЛИМП", г.Сочи договор аренды земельного участка на новый срок, обязать администрацию г.Сочи принять решение о заключении с ООО "ОЛИМП" договор аренды земельного участка на новый срок, заключить с ООО "ОЛИМП" такой договор аренды, а также выполнить необходимые действия по государственной регистрации права аренды.

В судебном заседании представитель Татулян М.В. повторил доводы, изложенные в заявлении, на заявленных требованиях настаивал, просил суд удовлетворить их в объеме уточненных требований.

Заинтересованное лицо - администрация г.Сочи письменное возражение на заявление не представила, ее представитель в судебном заседании возражал против заявленных требований и просил суд отказать в их удовлетворении. В обоснование своих возражений представитель администрации ссылался на обстоятельства, заключающиеся в том, что ООО "ОЛИМП" своевременно не обжаловало бездействие администрации г.Сочи как по не выдаче разрешения на строительство, так и по не заключению договора аренды земельного участка в месячный срок с момента первого обращения в октябре 2010 г. Первоначально часть разрешительной документации по строительству здания магазина была оформлена на другое лицо. Заявитель обратилась в суд с требованиями фактически в интересах ООО "ОЛИМП", а не в защиту своих личных интересов. ООО "ОЛИМП" земельный участок не освоило.

Представитель заинтересованного лица ООО "ОЛИМП" поддержал требования Татулян М.В., просил суд удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо "Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию г.Сочи как горноклиматического курорта" ГК "Олимпстрой" представило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, при этом уведомило суд, что земельный участок, площадью 470 кв.м, расположенный на пересечении ул.Крупской и ул.Кирова в Адлерском районе г.Сочи, не входит в границы территории, предназначенной для размещения олимпийских объектов федерального значения, в связи с чем поставленный перед судом вопрос не может повлиять на права или обязанности ГК "Олимпстрой".

Изучив материалы дела и позиции сторон, оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

ООО "ОЛИМП" в установленном порядке зарегистрировано в качестве юридического лица на территории г.Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица от ДД.ММ.ГГГГ №, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц и уставом общества.

Постановлением Главы г.Сочи от 29.12.2006 г. №2307 утвержден проект границ земельного участка площадью 470 кв. м., расположенного по адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова в жилой зоне по генплану г.Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-I-а, категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок формировался в целях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства на нем магазина непродовольственных товаров.

В последующем земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № (выписка из государственного земельного кадастра от ДД.ММ.ГГГГ №).

Во исполнение Постановления Главы г.Сочи от 29.12.2006 г. №2307 Сочинской городской комиссией по инвестиционной деятельности 25.12.2007 г. проведен открытый конкурс по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка. Победителем конкурса признано ООО "ОЛИМП", что подтверждается протоколом от 25.12.2007 г. № 38.

По итогам конкурса, на основании протокола от 25.12.2007 г. №38, между администрацией г. Сочи и ООО "ОЛИМП" заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2007 г. №4900004450. Срок аренды по договору установлен в три года.

Передача земельного участка ООО "ОЛИМП" в аренду подтверждается актом приема-передачи от 28.12.2007 г.

Договор аренды земельного участка от 28.12.2007 г. прошел государственную регистрацию, в настоящее время сторонами не расторгнут, в судебном порядке не оспорен и не признан недействительным.

Для получения разрешения на строительство здания магазина непродовольственных товаров, в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка для строительства здания магазина непродовольственных товаров. Выбор земельного участка для строительства здания магазина согласован с управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей департамента культуры Краснодарского края. Место размещения здания магазина согласовано с Северо-Кавказским межрегиональным управлением по технологическому и экологическому надзору.

Для целей проектирования обществом получены положительные заключения органов специализированных экспертиз и положительных технических условий с учетом ранее полученных согласований, в том числе по инженерно-геологическим и топографическим изысканиям, дендрообследованию с инвентаризацией зеленых насаждений, радиологическому обследованию участка, другим техническими условиями и техническими заданиями на строительство здания магазина, что подтверждается, в том числе протоколом от 03.04.2007 г. №35 Сочинского филиала федерального государственного учреждения здравоохранения Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае, протоколом от 14.03.2007 г. №36 по результатам радиационного обследования территории, положительным заключением от 22.03.2007 г. №02.3/556, выданным ООО "Югводоканал", положительным заключением от 09.09.2008 г. №301-7/79Т, выданным ОАО "Кубаньэнерго", положительными техническими условиями от 12.02.2007 г. №07-1-16122, выданными Сочинским узлом электросвязи, положительными техническими условиями от 16.05.2007 г. №43/9-794, выданными Государственной автомобильной инспекцией.

На основании положительных технических условий и экспертиз проектной организацией ООО "АРХИПРОЕКТ" разработан проект здания магазина непродовольственных товаров, на который в соответствии с требованиями ст.49 Градостроительного кодекса РФ получено положительное заключение государственной экспертизы управления Краснодарской краевой государственной экспертизы проектов территориального планирования, проектов строительства и инженерных изысканий № 23-1-2-0250-10 о соответствии требований нормативных технических документов и результатах инженерных изысканий по проекту по объекту строительства - магазин не продовольственных товаров на пересечении ул.Крупской и ул.Кирова (повторно).

По результатам положительного заключения государственной экспертизы проекта ООО "ОЛИМП" 15.10.2010 г. подало в администрацию г.Сочи заявление о выдаче разрешения на строительство магазина непродовольственных товаров, которое по настоящее время администрацией не рассмотрено.

Суд не может принять во внимание довод администрации г.Сочи о том, что некоторые технические условия и положительные согласования на строительство здания магазина непродовольственными товарами были выданы на имя другого лица - ООО "Белый Аист", так как по общему правилу такие технические условия и согласования даются в целом на проектируемый объект строительства. Кроме того, материалами дела подтверждается получение положительного заключения государственной экспертизы по проекту строительства здания магазина не продовольственных товаров, в том числе с учетом ранее полученных технических условий и положительных согласований по объекту строительства.

Таким образом, ООО "ОЛИМП" выполнило все необходимые действия по проектированию и получению необходимых разрешений и согласований по строительству, а также получению разрешения на строительство здания магазина. Вместе с тем, суд пришел к выводу о необоснованном пропуске со стороны администрации г.Сочи срока выдачи разрешения на строительства здания магазина, установленного ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

В свою очередь 18.10.2010 г. Татулян М.В. заключила с ООО "ОЛИМП" инвестиционный договор, предметом которого является инвестирование собственных и заемных денежных средств в строительство магазина непродовольственных товаров на земельном участке площадью 470 кв.м., расположенному по строительному адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-I-а, категория земель - земли населенных пунктов. Материалами дела подтверждается внесение Татулян М.В. денежных средств во исполнение своих обязательств по инвестиционному договору от 18.10.2010 г.

Срок договора аренды земельного участка от 28.12.2007 г., заключенный между администрацией г.Сочи и ООО "ОЛИМП", истек 25.12.2010 г., что, по мнению суда, препятствует получению ООО "ОЛИМП" разрешения на строительство здания магазина в связи с задержкой его выдачи со стороны органа местного самоуправления, и, в связи с этим, препятствует реализации Татулян М.В. свих прав по инвестиционному договору от 18.10.2010 г.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка площадью 470 кв.м, расположенному по строительному адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова ООО "ОЛИМП" своими письмами от 05.10.2010 года №3 и от 18.11.2010 года №5, а также от 11.04.2011 г. б\н и от 18.04.2011 г. б\н предложило администрации г.Сочи заключить договора аренды указанного земельного участка на новый срок. Однако своим письмом от 08.02.2011 г. № 05-02-16/1500 администрация г.Сочи в лице руководителя Департамента имущественных отношений администрации отказала ООО "ОЛИМП" в заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Суд не может принять во внимание довод администрации г.Сочи о том, что ООО "ОЛИМП" должно было оспорить действие администрации по истечении одного месяца с момента первого обращения ООО "ОЛИМП" администрацию г.Сочи в октябре 2010 г. по следующим основаниям. В соответствии со ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Таким образом, Татулян М.В. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным действия администрации г.Сочи и об обязании устранить допущенное нарушение в пределах установленного законом срока.

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст.4, ст.6 и ст.8 Закона "Об Инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" граждане РФ вправе выступать инвесторами и осуществлять капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств на основе договора, заключаемого с лицом, осуществляющим реализацию инвестиционных проектов, в том числе путем строительства нового объекта капитального строительства.

Согласно ст.48, ст.51 Градостроительного Кодекса РФ строительство объектов капитального строительства должно осуществляться лицами на основе проектной документации, разработанной органами архитектуры и градостроительства, а также на основании разрешения на строительство, полученного в установленном порядке.

Материалами дела подтверждается, что ООО "ОЛИМП" оформило всю разрешительную и проектную документацию, необходимую и достаточную для получения разрешения на строительство здания магазина непродовольственными товарами, в том числе получило положительное заключение государственной экспертизы по проекту здания магазина.

На момент истечения срока договора аренды земельного участка администрация г.Сочи оставило без рассмотрения заявление ООО "ОЛИМП" на выдачу разрешения на строительство здания магазина непродовольственными товарами. Однако, в соответствии со ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, для получения такого разрешения на строительство здания магазина необходимо наличие у ООО "ОЛИМП" прав на земельный участок.

Следовательно, незаконный отказ администрации г.Сочи заключить с ООО "ОЛИМП" договора аренды земельного участка площадью 470 кв.м, расположенного по строительному адресу: г. Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова на новый срок является безусловным препятствием для получения обществом разрешения на строительство здания магазина. Последнее, в свою очередь препятствует Татулян М.В. в реализации своих законных прав, основанных на заключенном с ООО "ОЛИМП" инвестиционном договоре от 18.10.2010 г.

Таким образом, суд пришел к выводу, что заявитель на законных основаниях заключил с ООО "ОЛИМП" инвестиционный договор от 18.10.2010 г., предметом которого является совместное инвестирование в строительство здания магазина непродовольственных товаров на земельном участке площадью 470 кв.м, расположенном по строительному адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова и его реализация сторонами зависит от наличия у ООО "ОЛИМП" прав аренды на указанный земельный участок.

В соответствии с ч.1 ст.30 Земельного Кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно ч.2 ст.30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в установленном порядке.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта установлен ч.4 ст.30 Земельного кодекса РФ. Согласно указанной норме права в редакции, действующей на момент предоставления ООО "ОЛИМП" земельного участка площадью 470 кв.м, расположенного по строительному адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова, такое предоставление осуществлялся в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка;

2) государственный кадастровый учет земельного участка

2) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

3) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Приложенными к настоящему заявлению доказательствами подтверждается, что требования пунктов 1, 2, 3, 4 ч.4 ст.30 Земельного кодекса РФ в соответствующей редакции при предоставлении ООО "ОЛИМП" земельного участка были соблюдены.

Таким образом, ООО "ОЛИМП" владеет на праве аренды земельным участком площадью 470 кв.м., расположенным по строительному адресу: г. Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова на законных основаниях и выполняет обязательства по нему.

Суд пришел к выводу так же и о том, что указанный земельный участок разрешен для проектирования и строительства здания магазина непродовольственных товаров, в связи с чем, нельзя принять во внимание доводы администрации о не освоении ООО "ОЛИМП" данного земельного участка.

В соответствии со ст.621 Гражданского кодекса РФ и ст.22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, в связи с чем ООО "ОЛИМП" вправе предложить администрации г.Сочи заключить договор аренды земельного участка площадью 470 кв.м., расположенного по строительному адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова на новый срок.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка ООО "ОЛИМП" своевременно предложило администрации г.Сочи заключить договор аренды земельного участка на новый срок на условиях, содержащихся в таких предложениях и проекте текста договора аренды земельного участка. При этом условия предложенного для подписания администрации г.Сочи проект договора аренды земельного участка соответствуют примерным условиям договоров аренды земельных участков, предоставляемых администрацией г. Сочи в аренду для целей строительства, установленным Постановлением главы г.Сочи от 07.07.2004 №1169.

Таким образом, отказ ООО "ОЛИМП" заключить договор аренды земельного участка на новый срок со стороны администрации г.Сочи является необоснованным.

В целях устранения допущенного нарушения прав заявителя, суд вправе обязать администрацию г.Сочи принять решение о заключении с ООО "ОЛИМП" договора аренды земельного участка на новый срок на условиях, содержащихся в предложении о его заключении, заключить такой договор, в том числе обязать администрацию г.Сочи выполнить действия по его регистрации.

Суд полагает, что своим действиями по отказу ООО "ОЛИМП" заключить договор аренды земельного участка площадью 470 кв. м., расположенного по строительному адресу: г.Сочи, Адлерский район, пересечение ул.Крупской и ул.Кирова на новый срок, администрация г.Сочи нарушает гарантированные заявителю законом "Об Инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" его права как гражданина на осуществление инвестиционной деятельности в связи с заключением им и обществом инвестиционного договора от 18.10.2010 г.

В соответствии со ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Как следует из содержания ст.255 ГПК РФ, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В соответствии со ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-199, 254-258 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить заявление Татулян М.В. о признании незаконным действий администрации г.Сочи.

Признать незаконным действие администрации г.Сочи Краснодарского края, оформленное уведомлением Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи Краснодарского края №05-02-16/1500 от 08.02.2011 г., выразившиеся в отказе ООО "ОЛИМП" <данные изъяты> заключить договор аренды земельного участка площадью 470 кв.м., с кадастровым номером №, на пересечении ул.Крупской и ул.Кирова в Адлерском районе г.Сочи, расположенного в зоне жилой застройки по генплану г.Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-1-а, категория земель - земли населенных пунктов на новый срок.

Обязать администрацию г.Сочи Краснодарского края в двухнедельный (со дня вступления в законную силу решения) срок принять решение о заключении с ООО "ОЛИМП" <данные изъяты> договора аренды земельного участка площадью 470 кв.м., с кадастровым номером №, на пересечении ул.Крупской и ул.Кирова в Адлерском районе г.Сочи, расположенного в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-1-а, категория земель - земли населенных пунктов сроком на три года (с момента государственной регистрации договора) с арендной платой в соответствии с установленным на территории г. Сочи порядком определения размера арендной платы за землю, а также на иных условиях, содержащихся в направленном в администрацию г.Сочи Краснодарского края и подписанном ООО "ОЛИМП" тексте договора аренды указанного земельного участка, составленного с учетом требований Постановления Главы г.Сочи от 07.07.2004 № 1169 (в ред. от 12.09.2007) "Об утверждении типовых форм договоров аренды и купли-продажи земельных участков на территории города Сочи".

Обязать администрацию г.Сочи Краснодарского края в тридцатидневный (со дня вступления в законную силу решения) срок заключить с ООО "ОЛИМП" <данные изъяты> договор аренды земельного участка площадью 470 кв.м., с кадастровым номером №, на пересечении ул.Крупской и ул.Кирова в Адлерском районе г.Сочи, расположенного в зоне жилой застройки по генплану г.Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-1-а, категория земель - земли населенных пунктов сроком на три года (с момента государственной регистрации договора) с арендной платой в соответствии с установленным на территории г.Сочи порядком определения размера арендной платы за землю, а также на иных условиях, содержащихся в направленном в администрацию г.Сочи Краснодарского края и подписанном ООО "ОЛИМП" тексте договора аренды указанного земельного участка, составленного с учетом требований Постановления Главы г.Сочи от 07.07.2004 №1169 (в ред. от 12.09.2007) "Об утверждении типовых форм договоров аренды и купли-продажи земельных участков на территории г.Сочи".

Обязать администрацию г.Сочи Краснодарского края выполнить все предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действия по государственной регистрации права аренды за ООО "ОЛИМП" <данные изъяты> земельного участка площадью 470 (четыреста семьдесят) кв.м., с кадастровым номером №, на пересечении ул.Крупской и ул.Кирова в Адлерском районе г.Сочи, расположенного в зоне жилой застройки по генплану г.Сочи, во второй зоне округа горно-санитарнойохраны курорта, вэкономико-планировочной зоне А-1-а, категория земель - земли населенных пунктов, сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19.05.2011 г.

Председательствующий: