РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи        

20.05.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Травина К.В. к ЗАО "САФИ" о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством многоквартирном 19-ти этажном жилом доме по ул. Крымской, № блок №, в виде квартиры №, состоящей из одной комнаты, общей площадью 47,4 кв.м, жилой площадью 18,15 кв.м, расположенной на третьем этаже,

установил:

Травин К.С. обратился в суд с иском к ЗАО "САФИ" о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством многоквартирном 19-ти этажном жилом доме по ул.Крымской, д.№ блок №, в виде кв.№, состоящей из одной комнаты, общей площадью 47,4 кв.м, жилой площадью 18,15 кв.м, расположенной на третьем этаже, обосновывая свое обращение тем, что 26.02.2007 г. между ЗАО "САФИ" в лице представителя ООО "Агентство недвижимости "ВАНТ" и Травиным К.С. заключен договор об участии в долевом строительстве №9, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г.Сочи, ул.Крымская, д.№ блок № - 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать участнику кв.№ согласно поэтажному плану и в техническом состоянии согласно технического описания квартиры, общей площадью 47,4 кв.м, находящуюся на 3-ем этаже здания.

Согласно дополнительному соглашению к договору об участии в долевом строительстве застройщик ЗАО "САФИ" обязалось сдать дом государственной комиссии не позднее чем в течение 3 квартала 2009 г.

Общая сумма инвестирования определена п.3.2. договора об участии в долевом строительстве и составила 1801200 рублей. Истец полностью выполнил свои обязательства, указанные денежные средства уплатил в установленные договором сроки, о чем имеются платежные документы, однако, в установленный договором срок ответчик долю в виде квартиры № истцу не передал.

Истец считает, что приобрел право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в части, соответствующей квартире №, расположенной в указанном доме, общей площадью 47,4 кв.м, в том числе, жилой 18,15 кв.м., на 3-ем этаже в д.№ блок №

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, просил суд удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил. В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г.Сочи, просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, представила отзыв, согласно которому просила в иске отказать, обосновывая тем, что договор участия в долевом строительстве не прошел установленную законом государственную регистрацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, удовлетворение иска может повлечь нарушение прав иных дольщиков.

Изучив позиции участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст.8 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему.

Из материалов дела следует, что 26.02.2007 г. между ООО "Агентство недвижимости "ВАНТ", выступающего на основании договора №1 от 24.11.2006 г. и доверенности от 24.11.2006 года от имени ЗАО "САФИ" и Травиным К.С. подписан договор №9 "об участии в долевом строительстве".

В соответствии с данным договором Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: г.Сочи, ул.Крымская, д.№ блок № - 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать участнику кв.№ согласно поэтажному плану и в техническом состоянии согласно технического описания квартиры, общей площадью 47,4 кв.м, находящуюся на 3-ем этаже здания.

Согласно дополнительному соглашению от 25.06.2008 г. к договору об участии в долевом строительстве застройщик ЗАО "САФИ" обязалось сдать дом государственной комиссии не позднее чем в течение 3 квартала 2009 г.

Факт оплаты истцом суммы в размере 1801200 рублей по договору подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру №36 от 26.02.2007 г. и №135 от 29.08.2007 г.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель муниципального образования площадью 10000 (десять тысяч) кв.м с кадастровым № по улице Крымской, № в Центральном районе г.Сочи предоставлен ЗАО "САФИ" по договору аренды №4900004208 от 30.05.2007 г. до 01.02.2010 г., для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования земельного участка определен, как земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов по проекту застройки со встроено-пристроенными помещениями жилого квартала. Постановлением главы г.Сочи №2360 от 01.08.2005 г. ЗАО "САФИ" выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов по проекту застройки № по ул.Крымской в Центральном районе г.Сочи.

Договор об участии в долевом строительстве зарегистрирован (л.д.64) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Центральный отдел по г.Сочи, где объектом долевого строительства является кв.№ в 8-ом блоку на третьем этаже, общей площадью 47,4 кв.м, жилой 18,15 кв.м.

Администрацией г.Сочи от 04.06.2009 года по проекту застройки выдано разрешение № RU 2339/704 на строительство многоквартирных жилых домов (этажность - 19+подвальный+цокольный+технический) по ул. Крымской - на третий этап № (блок - 1 и блок - 2) - на четвертый этап № (блок - 1, блок - 2 и блок - 3).

Специалистом ООО "Центра независимых экспертиз" дано заключение №059/11 от 25.04.2011 г., согласно которому блок № соответствует по техническим параметрам блоку №1 д.№, блокам №1, 2, 3 д.№, планировка этажа блока №8 по ул.Крымская, № идентична планировке строений, возведенных согласно разрешения на строительство №RU23309/704 от 04.06.2007 г., блок №8 по ул.Крымская, № возведен по типовому проекту и соответствует блоку №1 д.№, блокам 1, 2, 3 дома №

Специалистом также установлено, что в г.Сочи, по ул.Крымская, № возведены и возводятся в разной степени готовности 9 блоков, два из которых приняты в эксплуатацию.

В настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный истцом объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору выполнены в неполном объеме.

Таким образом, установлено, что Травин К.С. состоял в договорных отношениях с ООО Агентство недвижимости "ВАНТ", выступающим от имени ЗАО "САФИ", и его исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчикам и обязательств по договору.

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.

Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Травиным К.С. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на указанный объект.

Истец приобрел данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом, однако, не имеет, возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от него причинам.

Закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п.2 ст.35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Доля истца составляет 4740/688340 и имеет точное описание в договоре об участии в долевом строительстве. Данная доля должна соответствовать жилому помещению в виде однокомнатной кв.№ общей площадью 47,4 кв.м, жилой площадью 18,15 кв.м. находящуюся на 3-ем этаже в жилом доме № блок №.

Необходимо учесть, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчиков. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по ул.Крымской, № блок № в г.Сочи, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. При этом невозможно осуществить строительство квартиры, расположенной, например, на одиннадцатом этаже жилого дома, без внесения суммы инвестирования дольщиком, квартира которого расположена этажами ниже. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.

Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные п.2 ст.35 Конституции РФ, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО "САФИ" введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен ФИО5

По смыслу ст.63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.

Согласно ст.66, ст.67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.

Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО "САФИ" процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО "САФИ" может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Судом установлено, что истцом выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости - однокомнатную квартиру, общей площадью 47,4 кв.м, в том числе, жилой 18,15 кв.м., на 3-ем этаже в доме № блок № по ул.Крымской г.Сочи.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Травин К.С., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "САФИ", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Травина К.С. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и ее требование о признании за ней такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению в данной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Травиным К.В. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 4740/688340 кв.м, в доме № блок №, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, улица Крымская.

Решение может быть обжаловано в кассационной порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23.05.2011 г.

Председательствующий: