Дело № 2-737/11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 16 июня 2011 г. г. Сочи Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Севидовой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Думоевой А.А. о сносе самовольно возведенных этажей в незавершенном строительством объекте и по встречному иску Думоевой А.А. к администрации г.Сочи о признании права собственности на возведенное строение, УСТАНОВИЛ: Администрация г. Сочи обратилась в суд с требованием к Думоевой А.А. о приведении за счет собственных средств принадлежащего ей на праве собственности трехэтажного с техническим этажом жилого дома общей площадью 1199,9 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 400 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе города Сочи, в соответствие с техническим паспортом и свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2010 г. №, путем сноса самовольно возведенных этажей. Думоева А.А. заявила встречные исковые требования к администрации г.Сочи о признании права собственности на самовольно возведенное шестиэтажное капитальное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. В судебном заседании представитель истца заявленные требования уточнила и мотивировала их тем, что в 2008 г. администрацией города Сочи ФИО1 выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, площадью застройки 137 кв.м., этажностью 2 этажа с цоколем и чердаком по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. Впоследствии ФИО1 продала указанный земельный участок Думоевой А.А., которой он и принадлежит в настоящее время на праве собственности. Разрешенный вид использования земельного участка определен как земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с актом обследования от 28.09.2010 г., составленным МУ «Земельная инспекция города Сочи», фактически на данном земельном участке возведено шестиэтажное капитальное строение размерами 10х30 м., площадью застройки ориентировочно 300 кв.м. В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в силу п. 6 ст. 51 ГрК РФ обладают в том числе органы местного самоуправления, в частности на территории города Сочи - Управление архитектуры и градостроительства администрации города Сочи. Ответчик за получением разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта недвижимости в администрацию города Сочи не обращался. Самовольное строительство нарушает нормы земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, и градостроительные нормы, регулирующие проектирование и строительство, в связи с чем лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. В силу ч.2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По этим основаниям просит обязать ответчика осуществить снос самовольно возведенных над правомерным зданием трех этажей жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. В судебном заседании ответчик и ее представитель возражали против удовлетворения заявленных требований, заявили встречные исковые требования о признании права собственности на возведенное шестиэтажное капитальное строение, в том числе с цокольным этажом, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. Пояснили, что 23.01.2010 г. по договору купли-продажи ответчик Думоева А.А. приобрела земельный участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м. по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. В отношении указанного земельного участка предыдущему собственнику ФИО1 было выдано разрешение «№» со сроком действия до 2018 г. на строительство индивидуального жилого дома этажностью - 2 с цоколем и чердаком, общей площадью 239,5 кв.м. 23.12.2010 г. Думоева А.А. зарегистрировала право собственности на жилой дом общей площадью 1199,9 кв.м., этажностью 3 + техподполье. На указанном земельном участке. Думоева А.А. в отсутствие разрешения органа местного самоуправления осуществила реконструкцию указанного жилого строения путем возведения 3,4,5 этажей, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 19.08.2010 г. Обратившись в администрацию г.Сочи с заявлением о принятии вышеуказанного строения в эксплуатацию, Думоева А.А. получила отказ и предложение обратиться в суд, в связи с тем, что спорное строение возведено с отклонениями от проектной и разрешительной документации. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Пояснили, что у Думоевой А.А. имеется разрешение на строительство, спорное строение возведено с незначительными отклонениями, кроме того, она неоднократно обращалась как в администрацию г. Сочи, так и в Управление Росреестра с целью правового оформления возведенного ею строения и его регистрации. По этим основаниям просят признать право собственности на возведенное шестиэтажное капитальное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования администрации г. Сочи подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований Думоевой А.А. следует отказать по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 23.01.2010 г. Думоевой А.А. принадлежит земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства площадью 400 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г.Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №. Думоевой А.А. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью 1199,9 кв.м. литер А, этажностью 3+тех., расположенный на указанном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2010 г. №, основанием для регистрации права собственности Думоевой А.А. на жилой дом послужили договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 23.01.2010 г. и кадастровый паспорт здания от 28.06.2010 г., выданный филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю (Сочинское отделение). Предыдущему собственнику данного земельного участка ФИО1, 19.02.2008 г. администрацией г.Сочи выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома, площадью застройки - 137 кв.м., этажностью - 2 этажа с цоколем и чердаком, общей площадью 239,5 кв.м. сроком действия до 09.02.2018 г. Разрешенным видом использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство. На данном земельном участке ответчик самовольно, в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) возвела железобетонные конструкции 6-ти этажного здания с кровлей, что подтверждается актом проверки № от 11.01.2011 г., составленным Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края. В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. По смыслу п. 2 ст. 260 ГК РФ пользование земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Судом установлено и признано сторонами, что разрешение органа местного самоуправления на строительство (реконструкцию) спорного капитального строения отсутствует и ответчик в управление архитектуры и градостроительства администрации города Сочи за получение разрешения на строительство (реконструкцию) не обращалась. Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства с количеством этажей более чем три и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе. Ответчик и ее представитель в судебном заседании не отрицали, что на принадлежащем Думоевой А.А. земельном участке без согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) органа местного самоуправления и государственной экспертизы проектной документации, самовольно возвела железобетонные конструкции 6-ти этажного здания с кровлей. Согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) В силу п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства). Согласно данным технического паспорта по состоянию на 19.08.2010 г. на принадлежащем ответчику земельном участке расположено строение общей площадью 1798,5 кв.м., в том числе жилой 1187,8 км.м., этажностью 5 + цокольный этаж, площадью застройки 310 кв.м. Самовольно возведенное ответчиком строение значительно превышает установленные разрешением на строительство предельные параметры разрешенного строительства по площади застройки, этажности, высоте строения, коэффициенту застройки от площади земельного участка. Данное строение не отвечает признакам ни садового дома, ни индивидуального жилого дома, в связи с чем на его возведение требовалось предварительное получение разрешения на строительство органа местного самоуправления и проведение государственной экспертизы проектной документации. Таким образом, спорное строение возведено истцом в нарушение норм действующего законодательства, в частности п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, ст. 40 Земельного кодекса РФ, статей 49 и 51 Градостроительного кодекса РФ. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. При установленных судом обстоятельствах возведенное ответчиком спорное строение отвечает всем признакам самовольного строительства. При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой судам следует устанавливать, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как следует из заключения эксперта от 30.05.2011 г. жилой дом лит. «А», расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г. Сочи, по своим пара- Суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. При установленных судом обстоятельствах возведенное ответчиком спорное строение является самовольной постройкой, в связи с чем ответчик не может приобрести на него права собственности и на ответчика должна быть возложена обязанность своими силами и за счет собственных средств привести самовольно возведенное ею шестиэтажное строение в первоначальное состояние в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2010 г. № и кадастровым паспортом здания от 28.06.2010 г., выданным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю (Сочинское отделение), путем сноса самовольно возведенных этажей. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд Р Е Ш И Л : Исковые требования администрации города Сочи к Думоевой А.А. о сносе самовольно возведенных этажей в незавершенном строительством объекте удовлетворить. Обязать Думоеву А.А. в течение 30 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу своими силами и за счет собственных средств привести самовольно реконструированный ею трехэтажный с техническим этажом жилой дом общей площадью 1199,9 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 400 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе города Сочи, в первоначальное техническое состояние в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2010 г. <адрес> и кадастровым паспортом здания от 28.06.2010 г., выданным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю (Сочинское отделение), путем сноса самовольно возведенных этажей. В случае, если Думоева А.А. добровольно не исполнит данное решение в течение установленного срока, данные действия подлежат исполнению в принудительном порядке со взысканием с Думоевой А.А. понесенных расходов. В удовлетворении встречных исковых требований Думоевой А.А. к администрации г.Сочи о признании права собственности на возведенное строение - отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней. Мотивированное решение составлено судом 20.06.2011 г. ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: Согласовано 21.06.2011 Судья Курин Ю.В.
метрам отличается от тех, которые указаны в проекте индивидуального жилого дома, согласованного в установленном порядке, и в разрешении на строительство № от 18 февраля 2008 года, а также отличается от сведений, указанных в свидетельстве № о государственной регистрации права собственности на жилой дом, выданном Думоевой А.А. Несоответствие фактического состояния выстроенного жилого дома проекту выража ется в отклонении по этажности (по проекту 3 этажа, фактически 6), площади застройки (по проекту 137 кв.м, фактически 310 кв.м), площади помещений в строении (по проекту 239,5 кв.м, фактически 1807,1 кв.м). Месторасположение исследуемого строения, расположенного на земельном участке площадью 400 кв.м с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г. Сочи, не соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», а именно: расстояние от стены жилого дома до границы с соседним земельным участком должно быть не менее 3,0 м., а фактически стены дома расположены либо на границе земельного участка (с северной стороны), либо на расстоянии до 1,0м ( с южной и восточной стороны). Шестиэтажное строение лит. «А», в том числе с одним цокольным этажом, соответствует требованиям, учитывающим устойчивость к сейсми ческим воздействиям. По объемно-планировочному решению, по видам примененных при возведении жи лого дома строительных материалов строение соответствует санитарно-техническим и про тивопожарным требованиям. Шестиэтажное строение лит. «А», в том числе с одним цокольным этажом, будет соответствовать требованиям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» в случае выполнения работ по утеплению наружных стен, выполнению планировки помещений, окончанию работ по прокладке инженерных коммуникаций. Определить назначение, площадь жилых и подсобных помещений, надстроенных после регистрации права собственности на жилой дом лит. «А» с помещениями площадью 1199,9 кв.м (по дате изготовления технического паспорта по состоянию дома на 28 июня 2010 года), не представляется возможным, поскольку отсутствует технический паспорт строения на дату производства экспертизы. Возведенное строение лит. «А» в целом, а также надстроенные этажи не грозят обрушением, следовательно, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Исследуемое строение создает препятствия в пользовании рядом расположенными земельными участками, поскольку местоположение исследуемого строения в целом, три этажа и чердак которого прошли правовую регистрацию, а также надстроенных трех этажей, расположенного на земельном участке площадью 400 кв.м с кадастровым номером № по <адрес> в Центральном районе г. Сочи, не соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».