К делу № 2-2272/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Сочи                                      15 июня 2011 года

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи         Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Мартыновой Л.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Кознюк С.С., Кознюк Е.В. к закрытому акционерному обществу «САФИ» о признании права на долю в размере 1,768% или 1/56,55 части доли в «Объекте» инвестирования в неоконченном строительством жилом доме № <адрес> в г. Сочи,

У С Т А Н О В И Л:

Кознюк С.С., Кознюк Е.В. обратились в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ЗАО «САФИ» о признании за ними права на долю в размере 1,768% или 1/56,55 части доли в «Объекте» инвестирования в неоконченном строительством жилом доме <адрес> в г. Сочи.

Свои требования истцы мотивируют тем, что 08 апреля 2008 года между истцами и Ответчиком, ЗАО «САФИ», был заключен договор № об участии в долевом строительстве. Истцы выступали дольщиками - соинвесторами строительства жилого <адрес> в городе Сочи, а ответчик - застройщиком. В соответствии с пунктом 1.1. договора № ответчик обязан был в срок до 2-ого квартала 2009 года построить 19-ти этажный жилой дом (по вышеуказанному адресу), ввести его в эксплуатацию и передать им квартиру №. Степень готовности квартиры от застройщика была определена в дополнительном договоре-обязательстве по отделке квартир жилого дома. Истцы, в свою очередь, согласно условиям договора, должны были своевременно уплатить указанную в договоре сумму инвестирования - 4 593 600 рублей. Обязанность по уплате вышеуказанной суммы была ими исполнена в срок. 11 апреля 2008 года в адрес Ответчика на указанный им в договоре № расчетный счет истцами были перечислены 4 593 600 рублей. На сегодня истцам известно, что собственно дом построен, но окончательный ввод в эксплуатацию и дальнейшее оформление документов затягивается на неопределенный срок. Ответчик, не исполняя должным образом свои обязательства по договору, тем самым допускает нарушение положений статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23 07 2008 N 160-ФЗ от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ). Поскольку собственных средств у истцов не хватало, то они обратились к третьему лицу на стороне истцов - ОАО АКБ «СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» с просьбой о предоставлении кредита. Кредит был ими получен. Квартира заложена банку в обеспечение возврата кредита, в связи с чем, истец для защиты своих прав избрал способ признания права на долю согласно ст. 12 ГК РФ.

Истцы Кознюк С.С., Кознюк Е.В. в судебное заседание не явились, направили в суд телеграмму о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «САФИ» и временного управляющего ЗАО «САФИ» Потапенко С.М. по доверенности Везденецкая Л.В. возражала против удовлетворения исковых требований, так как объект не введен в эксплуатацию, в отношении ЗАО «САФИ» Арбитражным судом Краснодарского края введено наблюдательное производство.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истцов, - Управление по надзору в сфере долевого строительства по Краснодарскому краю и ОАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, что в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела.

        Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истцов - администрации г. Сочи по доверенности Шелест Н.В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении требований отказать ввиду того, что объект не введен в эксплуатацию.

         В соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя указанного лица.

         Изучив материалы дела, представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований Кознюк С.С. и Кознюк Е.В. по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст. 8 Гражданского кодекса РФ. Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему.

Из материалов дела следует, что 08.04.2008 года между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим на основании договора № от 30.04.2007 года и доверенности от 30.04.2007 года от имени ЗАО «САФИ», и Кознюк С.С. и Кознюк Е.В. был подписан договор № «Об участии в долевом строительстве».

В соответствии с данным договором Застройщик - ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающий от имени ЗАО «САФИ», привлекает дольщиков - Кознюк С.С. и Кознюк Е.В. к финансированию строительства 19-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу г. Сочи, <адрес>. Дольщики инвестируют объект, представляющий собой квартиру № 37, общей площадью 95,70 кв.м., жилой площадью 41.85 кв.м., на 11 этаже, в жилом доме № блок №. После получения разрешения на строительство на ввод Объекта в эксплуатацию застройщик обязуется передать указанную часть объекта, завершенного строительством, дольщикам в течение 2 квартала 2009 года, а дольщики в свою очередь, в соответствии с данным договором, обеспечивают финансирование строительства жилого дома в общей сумме 4 593 600 рублей не позднее 15.04.2008 года. Факт оплаты дольщиками суммы в размере 4 593 600 рублей по договору подтверждается формой № 187 от 11 апреля 2008 года извещением Кознюк С.С. Сбербанка России Мурманского Банка СБ РФ филиала № 8017/01713, о перечислении в ЗАО «САФИ» денежных средств.

Согласно полученных из Управления Росреестра по КК Центрального отдела г. Сочи сведений, установлено, что названный договор об участии в долевом строительстве прошел государственную регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из договора залога имущественных прав № от 08.04.2008 г., заключенного между АКБ «СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» (ОАО) и Кознюк С.С. и Кознюк Е.В., последние передали в залог в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, имущественное право по предварительному договору об участии в долевом строительстве № от 08.04.2008 г. на квартиру №, расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель муниципального образования площадью 10000 (десять тысяч) кв.м. с кадастровым № по <адрес> № в Центральном районе города Сочи предоставлен ЗАО «САФИ» по договору аренды № от 30.05.2007 года до 01.02.2010 года, для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования земельного участка определен, как земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов по проекту застройки со встроено-пристроенными помещениями.

Постановлением главы г. Сочи № 2360 от 01.08.2005 года ЗАО «САФИ» выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов по проекту застройки № «А,Б,В» по <адрес> в Центральном районе г. Сочи.

         Администрацией города Сочи от 04.06.2009 года по проекту застройки выдано разрешение № RU 23309/704 на строительство многоквартирных жилых домов (этажность - 19+подвальный+цокольный+технический) по <адрес> - на третий этап № - на четвертый этап №.

         Согласно полученных из Управления государственного строительного надзора Краснодарского края Акта проверки № от 18.09.2008 г. и Акта проверки № от 10.08.2010 г. следует, что строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес> осуществляется на основании разрешения на строительство от 04 июня 2009 года №, выданного администрацией города Сочи сроком до 04 июня 2011 года. По проектной документации данного объекта капитального строительства получено сводное экспертное заключение от 10 марта 2005 года №, выданное Сочинским межрайонным отделом ГУ «Крайгосэкспертиза». Представлена оформленная надлежащим образом исполнительная документация по строительству объекта капитального строительства. Объект огорожен, охраняется, нет доступа посторонних лиц. На момент проверки работы на объекте не велись. Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ на объекте капитального строительства «Многоквартирные жилые дома № со встроено-пристроенными помещениями по проекту застройки по <адрес> в Центральном районе города Сочи», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, выполнена консервация.

Судом установлено, что в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный истицей объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.

Таким образом, Кознюк С.С., Кознюк Е.В. состояли в договорных отношениях с ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ», и их исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчиком обязательств по договору.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.

Однако в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Кознюк С.С., Кознюк Е.В. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на указанный объект.

Таким образом, истцы приобрели данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеют и пользуются указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеют возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от него причинам.

ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Суд также учитывает, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчиков. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес>, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.

Сложившаяся ситуация нарушает права истцов, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Более того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко С.М.

По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.

Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.

Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Судом установлено, что истицей выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости в виде квартиры № по ул. <адрес>.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Кознюк С.С., Кознюк Е.В., надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО «САФИ», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Кознюк С.С., Кознюк Е.В. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и их требование о признании за ними такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кознюк С.С., Кознюк Е.В. к закрытому акционерному обществу «САФИ» о признании из Управления государственного строительного надзора Краснодарского края права за ними на долю в размере 1/56,55 части доли в «Объекте» инвестирования в неоконченном строительством жилом доме № <адрес> в г. Сочи - удовлетворить.

Признать за Кознюк С.С., Кознюк Е.В. право собственности на 1/56,55 части доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством строения по адресу г. Сочи, ул. <адрес>.

В соответствии со ст.199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено 20.06.2011 года.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней со дня его вынесения.

Председательствующий        Е.М. Вергунова