РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Сочи                                                                          ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего Ващенко Н.П.,

с участием представителя истца Янкиной Н.И. по доверенности Едигарова М.С.,

представителя ответчика Вертилевского П.Н. по доверенности Ананьева А.С.,

представителя третьего лица с самостоятельными требованиями - Центрального отделения № 1806 ОАО «Сбербанк России» по доверенности Яковлевой И.П.,

при секретаре судебного заседания Грищенко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Янкиной Н.И. к Вертилевскому П.Н. о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, обязании Центрального отдела гор. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать записи на недвижимое имущество, зарегистрировать право собственности Янкиной Н.И., взыскать судебные расходы,

УСТАНОВИЛ:

Янкина Н.И. обратилась в суд с иском к Вертилевскому П.Н. о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, обязании Центрального отдела гор. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать записи на недвижимое имущество, зарегистрировать право собственности Янкиной Н.И., взыскании судебных расходов.

Мотивировала свои требования тем, что 20.06.2008 ответчик заключил с матерью истца Аношиной А.А. договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (далее - «Договор»), от имени Аношиной А.А. договор был подписан истцом, действовавшим на основании доверенности 23 АБ 886698 от 29.01.2008. Аношина А.А. умерла. Имущественные права, принадлежащие Аношиной А.А., были завещаны ею Янкиной Н.И. и ее брату, Брюхову А.А., на основании завещания <адрес> от 29.01.2008. Брюхов А.А. умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 17.01.2009.г. В соответствии с п. 4 Договора цена продаваемой недвижимости составила 7 300 000 рублей. Ответчик свои обязательства по оплате недвижимости исполнил не в полном объеме, не доплатив истцу 1 300 000 рублей, что подтверждается вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 26.06.2009. На основании указанного решения суда истцу был выдан исполнительный лист и в отношении ответчика было возбуждено исполнительное производство, которое не было окончено надлежащим исполнением ввиду отсутствия у ответчика имущества, на которое может быть обращено взыскание.

В момент заключения Договора сторонами была определена цена недвижимости, порядок ее уплаты, источники финансирования (кредитные и собственные средства ответчика), в момент заключения Договора ответчику уже был предоставлен Сберегательным банком РФ кредит в размере 6 500 000 рублей и были сообщены реквизиты банка-кредитора, что подтверждается п.5 договора. За счет собственных средств ответчик обязался уплатить истцу 800 000 рублей, что подтверждается п.6 Договора. Истцу Договором была гарантирована уплата всей суммы в течение одного рабочего дня с момента государственной регистрации сделки, что подтверждается п.7 Договора. В момент заключения Договора, его стороны исходили из того, что задолженность ответчика перед истцом не возникнет вообще, не говоря уже о взыскании задолженности в судебном порядке и принудительном исполнении ответчиком соответствующего судебного акта, т.е. стороны полагали, что такого существенного изменения обстоятельств, которое имеет место на сегодняшний день (в первую очередь, не в пользу истца) не произойдет. Заключая Договор, принимая по внимание его характер и условия существующего гражданского оборота, истец, проявил должную заботливость и осмотрительность, которые от него требовались, а именно: получил от продавца недвижимости нотариально удостоверенную доверенность на право её продажи, привлек в качестве посредника сделки профессионального риэлтер, убедился в платежеспособности ответчика, настояв на включении в Договор условия о покупке ответчиком продаваемой недвижимости с использованием кредитных средств (само название Договора и п. 5 Договора), зарегистрировал Договор в установленном законом порядке и т.п. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 26.06.2009 г. установлено, что ответчик оплатил с использованием кредитных средств банка лишь 5 400 000 рублей и 600 000 рублей - из собственных средств, а не 6 500 000 рублей и 800 000 рублей соответственно, как это предусмотрено п.5 и п.6 Договора. Таким образом, истец при должной заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру Договора и условиям оборота, никак не мог преодолеть причины, по которым банк лишь частично профинансировал ответчику Договор, а ответчик недоплатил оговоренную сумму из собственных средств. На сегодняшний день Договор не исполнен в полном объеме ответчиком как в добровольном порядке, что подтверждается как предъявлением истцом в установленном порядке иска о взыскании задолженности по Договору в 2009 году и вынесением 26.06.2009 Центральным районным судом г. Сочи соответствующего решения, так и неисполнением указанного судебного акта в принудительном порядке. Указанные факты, по мнению истца подтверждают нарушение соотношения имущественных интересов сторон Договора и повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, т.е. истец недополучил около 20% от цены Договора. Таким образом, ответчик существенно нарушил заключенный Договор. В Договоре отсутствуют условия, что риск изменения обстоятельств несет истец. Из обычаев делового оборота, связанных с куплей-продажей недвижимости, подобное также не вытекает. В соответствии с п.2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора:

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Истец полагает, что Договор может быть расторгнут судом ввиду наличия одновременно всех условий для его расторжения, предусмотренных п.2 ст.451 ГК РФ. 19.02.2011 ответчику было направлено предложение о расторжении договора в срок до 01.03.2011. Ответ на предложение о расторжении договора не был получен в срок, указанный в предложении, т.е. соглашение о расторжении договора между истцом и ответчиком не достигнуто.

В соответствии с абзацем 2 п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебном заседании представитель Янкиной Н.И. Едигаров М.С., подтвердил основания исковых требований, а так же частично изменил размер исковых требований в части взыскания судебных расходов и на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика Вертилевского П.Н. Ананьев А.С., исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать.

Привлеченное в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями - Центральное отделение № 1806 ОАО «Сбербанк России» в лице своего представителя Яковлевой И.П. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав представителя истца Едигарова М.С., представителя ответчика Ананьева А.С., представителя третьего лица с самостоятельными требованиями Яковлевой И., изучив материалы дела, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Пункт 3 ст. 10 ГК РФ закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданско-правовых отношений, осуществляя тем самым защиту гражданских прав.

Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те. обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом были установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие значение по делу.

Представитель истца Едигаров М.С., в судебном заседании пояснил, что его доверитель Янкина Н.И. является наследником по праву на наследство по закону, дочерью умершей Аношиной А.А., сестрой умершего Брюхова А.А.. От имени Аношиной А.А. договор был подписан истцом Янкиной Н.И., действовавшей на основании доверенности 23 АБ 886698 от 29 января 2008 года. Решением суда с Вертилевского П.Н. взыскана задолженность Янкиной Н.И. по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы, в настоящее время данное решение вступило в законную силу, выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство.

Представитель ответчика Ананьев А.С., пояснил суду, что спорный жилой дом и земельный участок принадлежал на праве собственности Аношиной А.А.. 20 июня 2008года между Аношиной А.А. в лице представителя Янкиной Н.И. и Вертилевского П.Н. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом. В п. 4 названного договора купли-продажи стоимость недвижимости по соглашению сторон определена в размере 7 300 000 руб., которые покупатель Вертилевский (ответчик) обязался выплатить продавцу Аношиной А.А. после государственной регистрации договора в течение дня.

Учреждением юстиции произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 20.06.2008г. между Аношиной А.А. и Вертилевским П.Н.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 25 июня 2008года г. переход права собственности на недвижимое имущество к Вертилевскому П.Н. и ему выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом. При этом недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 20 июня 2008года фактически передано истцом ответчику и находится в его владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен. По решению суда Центрального района гор. Сочи с Вертилевского производиться взыскание неуплаченной суммы.

Представитель третьего лица Яковлева И., пояснил суду, что не внесение в срок предварительной оплаты не является существенным нарушением условий договора, поэтому продавец не вправе требовать его расторжения. Продавец вправе требовать только оплаты товара и уплаты процентов. Также Янкина является ненадлежащим истцом по настоящему делу, поскольку не является стороной договора и до настоящего времени не представлено ею доказательств вступление в наследство, открывшееся после смерти ее матери Аношиной А.А. и ее брата Брюхова А.А. ОАО «Сбербанк России», в лице Центрального отделения №1806 гор. Сочи является носителем права залога имущества, в отношении которого ведется спор о его отчуждении другому лицу. Расторжение договора купли-продажи и возврат объектом недвижимости истцу, влечет переход права собственности на объекты, заложенные Центральному отделению №1806 гор. Сочи ОАО «Сбербанк России», что нарушит права как кредитора, обязательства которого обеспечены залогом имущества должника. Заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена и т.д. лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Доверенностью 23 АБ 886698 от 29.01.2008 года Аношина А.А. уполномочила Янкину Н.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, с находящимся на нем жилым домом, расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. <адрес> Согласно договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с использованием кредитных средств от 20 июня 2008 года Янкина Н.И. действующая от имени Аношиной А.А., продала Вертилевскому П.Н. земельный участок общей площадью 472 кв.м., кадастровый номер №, предназначенный для садоводства, по адресу город Сочи, Центральный район, с/т «Здоровье-2», <адрес> и расположенный на этом земельном участке жилой дом, общей площадью 95,4 кв.м.. Вышеуказанная недвижимость оценивается и продается по соглашению, сторон за сумму 7 300 000 рублей 00 копеек.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 26 июня 2009 года, по иску Янкиной Н.И. к Вертилевскому П.Н. о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, установлено, что Вертилевский П.Н. свои обязательства по оплате недвижимости исполнил не в полном объеме, уплатив истцу 6 000 000 рублей, 5 400 000 Вертилевский П.Н. оплатил с использованием кредитных средств Сбербанка России, 600 000 рублей - Вертилевский П.Н. уплатил Янкиной Н.И. наличными, о получении которых Янкина Н.И. выдала расписку. Задолженность Вертилевского П.Н. перед Янкиной Н.И. составляет 1 300 000 рублей.

Данным решением удовлетворены заявленные исковые требования Янкиной Н.И. к Вертилевскому П.Н. о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов. Взыскано с Вертилевского П.И. в пользу Янкиной Н.И. сумма основного долга по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 20 июня 2008 года - 1 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 148 334, 2 рублей, а так же судебные расходы: уплаченная государственная пошлина в размере 11 341,67 рублей.

Как пояснил представитель Янкиной Н.И., в настоящее время решение вступило в законную силу, выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство.

Суд, принимая решение об отказе в иске в совокупности применения норм ст.405 и ч.2 ст.408 ГК РФ в рассматриваемом случае устанавливает, что ответчиком были нарушены сроки выполнения обязательств по договору купли-продажи дома.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Аношиной и Вертилевским договор купли-продажи земельного участка с жилым домом условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 395 ГК РФ. При этом данное право было реализовано истцом путем обращения в суд, и согласно решения суда Центрального района гор. Сочи от 26 июня 2009года судом удовлетворены заявление Янкиной Н.И. к Вертилевскому П.Н. о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд решил взыскать с Вертилевского в пользу Янкиной сумму основного долга по договору купли продажи земельного участка с жилым домом от 20 июня 2008года в сумме 1 300 000 рублей, а так же процентов за пользование чужими денежными средствами. Данное решение суда вступило в законную силу 13.07.2009года.            

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи земельного участка с домом, суд пришел к выводу, что истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору купли продажи земельного участка с жилым домом даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости имущества.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым только сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

Кроме того, как установлено решением суда Центрального района гор. Сочи от 15.10.2010года, вступившем в законную силу, ОАО «Сбербанк России», в лице Центрального отделения №1806 гор. Сочи является носителем права залога имущества, в отношении которого ведется спор о его отчуждении другому лицу, при этом обращено взыскание по договору залога на спорное имущество и принятие иного решения по данному делу нарушит права кредитора, обязательства которого обеспечены залогом имущества должника.

На основании вышеизложенных и установленных в судебном заседании фактических обстоятельств, имеющих значение по делу, суд считает, что обязательства по договору купли-продажи от 20 июня 2008 года заключенным между Янкиной Н.И., действующей от имени Аношиной А.А., и Вертилевским П.Н., исполнены ответчиком как в добровольном, так и в принудительном порядке, что делает заявленные исковые требования не обоснованными и не законными.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Янкиной Н.И. к Вертилевскому П.Н. о расторжении договора купли продажи в связи с существенным изменением обстоятельств, обязании Центрального отдела гор. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать записи на недвижимое имущество, зарегистрировать право собственности Янкиной Н.И., взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                                            Н.П. Ващенко

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.