РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи        

27.06.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чирахова В.С. к ЗАО "САФИ" о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по <адрес>, в размере 6/1000,

установил:

Чирахов В.С. обратился в суд с иском к ЗАО "САФИ" о признании права собственности на 6/1000 доли в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (уточненные требования).

В судебном заседании представитель Чирахова В.С. заявленные требования поддержала, мотивировала их следующим.

07 октября 2006 года между ООО "Агентство недвижимости "Вант", выступающего от имени застройщика - ЗАО "САФИ" на основании Договора №9 от 01.07.2006 года и доверенности от 01.07.2006г., с одной стороны, и Чираховым В.С. (дольщик) заключен договор №15 об участии в долевом строительстве. Согласно договора Застройщик обязался выполнить строительство объекта - 19 этажного жилого дома по адресу: г Сочи <адрес>, обеспечить готовность объекта к вводу в эксплуатацию в срок не позднее чем в течении 2 квартала 2008 года, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать дольщику долю в объекте в натуре в виде квартиры N15по акту приема-передачи. Дольщик обязался инвестировать строительство объекта в сумме 1 611 600 рублей.

Договор долевого участия в строительстве, заключенный между истцом и ответчиком был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю 15.12.2006 года.

Ответчику в установленном законом порядке было выдано разрешение на строительство 19 этажного жилого дома по адресу <адрес>(до уточнения строительного адреса; после уточнения строительного адреса: <адрес>).

До настоящего времени обязательство по договору Застройщиком не исполнены, объект не готов к вводу в эксплуатацию, строительство указанного жилого дома ответчиком не ведется, квартира дольщику не передана.

Обязательства по инвестированию Дольщиком исполнены полностью в сумме 1 611 600 рублей, что подтверждается платежными документами. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанную квартиру.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии (представитель) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в при существующей явке лиц, участвующих в деле.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г.Сочи, просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, представила отзыв, согласно которому просила в иске отказать, обосновывая тем, что договор участия в долевом строительстве не прошел установленную законом государственную регистрацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, удовлетворение иска может повлечь нарушение прав иных дольщиков.

Изучив позиции участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с постановлением Главы г.Сочи от 28 апреля 2003 года № 248/6 "О продлении срока аренды земельного участка закрытому акционерному обществу "САФИ" для завершения строительства 7-9-этажного 154-квартирного жилого <адрес> по проекту застройки по <адрес>" между ЗАО "САФИ" и администрацией города Сочи заключен договор аренды земельного участка от 3 июня 2003 года № 4900002795 площадью 10000 кв.м. (кадастровый номер №) сроком по 1 марта 2006 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июля 2003 года № 23-01.50-14.2003-239.

На основании постановления Главы г.Сочи от 1 апреля 2004 года № 519 "О разрешении закрытому акционерному обществу "САФИ" корректировки проектной документации для строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения № по проекту застройки жилого квартала по <адрес>" разработана проектная документация для строительства объекта и согласована комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 4 октября 2002 года № 137-2002.

Инспекцией архитектурно-строительного надзора по городу Сочи выдано разрешение от 18 мая 2004 года № 43304 на выполнение работ подготовительного периода (ограждение участка, противооползневые мероприятия) по объекту "Многоквартирные жилые дома № со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки".

Постановлением Главы г.Сочи от 1 августа 2005 года № 2360 "О разрешении ЗАО "САФИ" строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № жилого квартала по <адрес>" ЗАО "САФИ" разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № № по <адрес>, пунктом три которого установлен срок его действия три года.

Объект "Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № по <адрес>" зарегистрирован в инспекции архитектурно-строительного надзора по городу Сочи 2 августа 2005 года регистрационный номер 43304. Срок действия регистрации определен до августа 2008 года.

Постановлением Главы г.Сочи № 647 от 17.05.2007 года установлен срок действия договора аренды земельного участка от 3 июня 2003 года № 4900002795, заключенного между администрацией города Сочи и закрытым акционерным обществом "САФИ", площадью 10000 кв.м. (кадастровый номер №), определен срок действия по 1 февраля 2010 года, для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки № по <адрес>, в зоне сложившейся жилой застройки, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель - земли населенных пунктов.

04.06.2009 г. администрацией г.Сочи было выдано ЗАО "САФИ" разрешение на строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенным и помещениями по проекту застройки в Центральном районе г. Сочи сроком действия до 04.06.2011 года.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст.8 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему.

01 июля 2006 г. между ООО "Агентство недвижимости "ВАНТ" и ЗАО "САФИ" подписан агентский договор № 9 по условиям которого, агент ООО "Агентство недвижимости "ВАНТ" имеет право заключать с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости.

07 октября 2006 года между ООО "Агентство недвижимости "ВАНТ" и истцом Чираховым В.С. был заключен договор об участии в долевом строительстве №15, зарегистрированный в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По условиям указанного договора застройщик ЗАО "САФИ" обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, 19-ти этажный жилой дом, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть объекта, завершенного строительством, дольщику Чирахову В.С., который в свою очередь обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.

Факт оплаты обшей суммы инвестирования в 1 611 600 рублей, подтверждается имеющимися в материалах дела копиями квитанции от 11.10.2006г. и платежными поручениями 24.09.2007 г., 27.01.2007г.

В настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный им объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме.

Таким образом, установлено, что истец состоял в договорных отношениях с ЗАО "САФИ", и его исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчикам и обязательств по договору.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается.

Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект.

Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположен приобретенный Чираховым В.С. объект недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на у казанный объект.

Таким образом, истец приобрел данную квартиру на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него по независящим от него причинам.

ФЗ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Доля истца составляет 6/1000, что подтверждается заключением эксперта Филиала Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г.Сочи.

Данная доля должна соответствовать жилому помещению в виде однокомнатной квартиры № общей площадью 47,40 кв.м, жилой площадью 18,15 кв.м, находящуюся на 5 этаже в жилом доме <адрес>.

Необходимо учесть, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчика. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по <адрес>, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. При этом невозможно осуществить строительство квартиры, расположенной, в данном случае, на пятом этаже жилого дома, без внесения суммы инвестирования дольщиком, квартира которого расположена на первом или втором этаже. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками.

Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные п.2 ст.35 Конституции РФ, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместном с другими лицами.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО "САФИ" введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко СМ.

По смыслу ст.63 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника.

Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника: проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника: вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника.

Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО "САФИ" процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО "САФИ" может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Судом установлено, что истцом выполнены обязательства по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости - в виде однокомнатной квартиры № общей площадью 47,40 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. находящуюся на 5 этаже в жилом доме <адрес>.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимом) имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Чирахов В.С. надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО "САФИ", а при неисполнении обязательства ответчик вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Чирахова В.С. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме и его требование о признании за ним такого права является обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Чираховым В.С. право собственности на 6/1000 доли в объекте незавершенного строительства дома №, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30.06.2011 г.

Председательствующий: