г.Сочи                                    

14.09.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием представителя Торшиной Ж.С. - Висицкого Н.В.,

администрации г.Сочи Шелест Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Торшиной Ж.С. к Татевосяну С.С., администрации г.Сочи о прекращении права собственности, признании права собственности и встречному иску администрации г.Сочи к Торшиной Ж.С. о приведении реконструируемых строений в первоначальное состояние, об освобождении от самовольных строений дороги общего пользования,

установил:

Торшина Ж.С. обратилась в суд с иском к Татевосяну С.С. об устранении препятствий в пользовании в пользовании нежилыми помещениями, расположенными в <адрес> путем их освобождения от имущества и взыскании арендной платы.

В дальнейшем Торшина Ж.С. увеличила исковые требования к Татевосяну С.С. и администрации г.Сочи, указав, что с целью приведения принадлежащих ей на праве собственности помещений в <адрес> современный вид и необходимостью ремонта ею произведены перепланировки и реконструкция этих помещений без получения соответствующих разрешений.

Истец указывает, что перепланировка и реконструкция помещений привели к увеличению площадей торгового, офисного и подсобного назначений, которыми не создаются препятствия другим лицам в пользовании рядом расположенными помещениями, строениями, соответствует требованиям СНиП, предъявляемым к такому типу помещений, в том числе санитарно-эпидемиологическим, пожарным, сейсмическим, исходная сейсмостойкость конструкций основного строения не нарушена, эти помещений не создают угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем Торшина Ж.С. просит прекратить ее зарегистрированное право собственности на данные помещения и признать за ней право собственности на перепланированные и реконструируемые помещения.

Администрация г.Сочи обратилась в суд с встречным иском к Торшиной Ж.С., которым просит обязать Торшину Ж.С. привести самовольно реконструируемые строения в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, указывая, что Торшина Ж.С. согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.09.2006 г. серия 23-АА № 738994 является собственником нежилых помещений № 1-14, 24-39 первого этажа, № 1-32 второго этажа, № 1-4, 8-38, 40-53 третьего этажа, № 53-60 четвертого этажа литера А, № 61 четвертого этажа литера А2, № 1-17 подвала литера А1, расположенные по <адрес>.

Как следует из договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 345/13 от 30.06.1997 г. предоставлен земельный участок площадью 1204 кв.м, занимаемый помещениями в торговом блоке № 5 и 4391,25 кв.м, занимаемым мозаичными покрытиями и фонтанами по <адрес>.

Пунктом 3.1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 345/13 от 30.06.1997 г. установлено, что арендодатель может расторгнуть договор аренды в случае: деятельность арендатора ухудшает либо может ухудшить качественные характеристики участка; препятствует в свободном доступе к участку.

Согласно п.1 Постановления администрации г.Сочи от 15.05.1997 г. № 318/1 о предоставлении в совместное пользование в аренду акционерному обществу "Совлинк", ТОО "Урал" и Сочинскому филиалу АКБ "Кузбаспромбанк" земельного участка, фактически занимаемого помещениями в торговом блоке № по <адрес>" установлено, что 0,024 га - дорога общего пользования без права застройки.

Пунктом 2.1. вышеуказанного постановления запрещено возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих сооружений.

В нарушении Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 345/13 от 30.06.1997 г., Постановления администрации г.Сочи от 15.05.1997 г. № 318/1 о предоставлении в совместное пользование в аренду акционерному обществу "Совлинк", ТОО "Урал" и Сочинскому филиалу АКБ "Кузбаспромбанк" земельного участка, фактически занимаемого помещениями в торговом блоке № по <адрес>", ГрК РФ, Торшина Ж.С. самовольно начала строительство и реконструкцию объекта капитального строительства.

При рассмотрении дела представитель Торшиной Ж.С. и представитель администрации г.Сочи ссылались каждый на обоснование своих требований и возражений.

Изучив позиции сторон, материалы дела, суд находит иск Торшиной Ж.С. подлежащий удовлетворению, исключающий возможность удовлетворения иска администрации г.Сочи.

Торшиной Ж.С. принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 4129 кв.м: № 1-14, 24-39 первого этажа, № 1-32 второго этажа, № 1-4, 8-38, 40-53 третьего этажа, № 53-60 четвертого этажа литера А, № 61 четвертого этажа литера А2, № 1-17 подвала литера А1, расположенные по <адрес> общей площадью 4129 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права 23 АА 728994, запись регистрации от 15.09.2006 г. № 23-23-50/045/2006-479).

Постановлением администрации г.Сочи от 15.05.1997 г. № 318/1 предоставлен в совместное пользование в аренду акционерному обществу "Совлинк", ТОО "Урал" и Сочинскому филиалу АКБ "Кузбаспромбанк" земельный участок, фактически занимаемый помещениями в торговом блоке № по <адрес>"

Комитет по управлению имуществом г.Сочи Договором от 30.06.1997 № 345/13 передал АОЗТ "Совлинк ЛТД" земельный участок на правах аренды площадью 1204 кв.м, занимаемый помещениями в торговом блоке № и 4391,25 кв.м, занимаемый мозаичными покрытиями и фонтанами по <адрес>.

ЗАО "Совлинк" передало по Договору от 20.10.2006 г. права и обязанности по Договору аренды от 30.06.1997 г. № 345/13 на земельный участок площадью 5595,25 кв.м с кадастровым номером № Торшиной Ж.С.

Торшиной Ж.С. произведена перепланировка и реконструкция принадлежащих ей нежилых помещений.

Согласно заключению ООО "Сочистройпроект" № 69/2010-1 перепланировки и реконструкция заключаются в том, что к существующим помещениям Торшиной Ж.С, расположенным по <адрес> пристроена пристройка литер А5, где размещаются помещения 15-24 и 6-14. Все остальные помещения размещены в пятом блоке торговой галереи. При перепланировке и переустройстве помещений, расположенных в пятом блоке торговой галереи произведены демонтаж перегородок, являющихся не несущими конструкциями и установка новых перегородок из легких конструкций - из гипсокартона по металлическим направляющим, которые закреплены.

В процессе работы дополнительно устроены санузлы и установлены унитазы и умывальники в помещениях подвала, в туалетах выполнен пол из керамической плитки. Стены облицованы глазурованной керамической плиткой, потолки - пластиковым сайдингом. В санузлах установлено и заменено сантехоборудование. Сантехоборудование закреплено и подключено к существующим сетям пятого блока торговой галереи. Вентиляция в санузлах выполнена в существующую вентиляционную сеть пятого торгового блока.

После проведения технических изменений общая площадь увеличилась на 4728,0 -4196,8 = 531,2 кв.м. Уменьшение общей площади помещений подвала составляет 671,6 - 656,0 = 15,6 кв.м, т.е. общая площадь уменьшилась за счет площади занятой установленными перегородками. Общая площадь помещений первого этажа составляла 761,0 кв.м. Общая площадь после перепланировки, переустройства и реконструкции составляет 919,0 кв.м. Общая площадь увеличилась на 919,0 - 761,0 = 158,0 кв.м. Увеличение общей площади помещений произошло за счет площади помещений первого этажа: пристройки литера А5 (помещения 15 - 24 - 147,3 кв.м; помещения 40 - 6,9 кв.м) и за счет площадей демонтированных перегородок в помещениях 1 и 2 площадью 3,8 кв.м.

Общая площадь помещений (литер А) второго этажа составляла 326,3 кв.м. После проведения реконструкции, перепланировки и переустройства площади помещений увеличились до 500,0 кв.м, т.е. на 500 - 326,3 = 173,7 кв.м. Увеличение общей площади произошло за счет площади помещений 6-14 (литер А5) площадью 108,0 кв.м, надстройкой этажа в литер А: помещение 1 площадью 34,2 кв.м, переноса лестницы - 18,0 кв.м и разборки перегородок в перепланированных помещениях площадью 13,5 кв.м.

Площади помещений с террасой (литер А) - третий этаж составляла 2048,1 кв.м, в т.ч. открытая терраса 1205,2 кв.м. Площадь помещений с террасами после перепланировки, переустройства и реконструкции составляет 2068,2 кв.м, в т.ч. открытая терраса 1254,9 кв.м. Увеличение площади произошло на 2068,2 - 2048,1 = 20,1 кв.м. Увеличение произошло за счет того, что вместо помещения 1 (по старому техническому учету) площадью 122,5 кв.м образовано два помещения 59 и 62 площадью 38,6 и 2,8 кв.м. Дополнительно пристроены в легких конструкциях помещения 1, 2, 10, 11, 52, 53 общей площадью 95,0 кв.м и за счет площадей демонтированных перегородок - 6,2 кв.м.

Площадь помещений с террасами четвертого этажа (литер А, а2) составляла 355,9 кв.м, в т.ч. терраса 189,0кв.м. Общая площадь после перепланировки, переустройства и реконструкции составляет 584,8 кв.м. Увеличение площади на 584,8 - 355,9 = 228,9 кв.м. Увеличение площади произошло разделение этажа на две части (в месте размещения второго света) и образования помещений 3 - 10 и 18 - 24 общей площадью 96,7 кв.м, а также пристройки (литер а4) помещений 26, 28 общей площадью 41,4 кв.м, а так же за счет площадей разобранных перегородок 12,4 кв.м и увеличения площади террасы на 78,4 кв.м.

Таким образом, общая площадь всех частей здания, принадлежащих Торшиной Ж.С., увеличилась на 531,2 кв.м за счет перепланировки, переустройства и реконструкции помещений и террас.

Пристройка (литер А5) примыкает к помещениям, находящимся в собственности Торшиной Ж.С. Помещения первого этажа пристройки соединены с торговыми помещениями Торшиной Ж.С. посредством устройства дверных проемов.

В помещения первого этажа - пристройки (литер А5) предусмотрено четыре обособленных входа - выхода с <адрес>. Вход в помещения второго этажа осуществляется по наружной лестнице.

Помещения пристройки (литр А5), распложены на правомерном земельном участке, не создают препятствия другим лицам в пользовании городскими инженерными сетями, не нарушают доступа к запорной арматуре. При перепланировке и переустройстве помещений, принадлежащих Торшиной Ж.С., расположенных в пятом блоке торговой галереи, технические изменения произведены внутри помещений, не затрагивая несущие конструкции, не нарушая фасадов здания и мест общего пользования.          

Права собственников нежилых помещений на их переустройство, перепланировку и оформление выполненных работ непосредственно вытекают из положений ст.209 ГК РФ и Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории г.Сочи, утв. Постановлением Главы г.Сочи от 30.06.2005 № 2050.

Переустройство помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт помещения.

С учетом того, что после выполнения Торшиной Ж.С. строительно-монтажных работ назначение здания и его параметры (количество помещений, высота, площадь и т.д.) изменились, а также изменилось качество его инженерно-технического обеспечения, то в соответствии с ч.14 ст.1 ГрК РФ, указанные преобразования относятся к понятию реконструкции.

В соответствии со ст.51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства требовала наличие разрешения на строительство.

Принимая решение об отказе в иске администрации г.Сочи, суд мотивирует его отсутствием в представленных документах подтверждения о проведении перепланировки, переустройства и реконструкции с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и опасности объекта для третьих лиц, что в силу ст.56 ГПК РФ не подтверждается вышеназванным заключением ООО "Сочистройпроект" № 69/2010-1.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ..

В ч.3 ст.222 ГК РФ содержится исключение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статья 1 ГрК РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. определяет и разделяет понятия строительства и реконструкции: строительство - создание зданий, строений, сооружений (ч.13); реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ч.14).

Следовательно, реконструкция объекта недвижимости не является созданием объекта недвижимого имущества, а объект, полученный в результате реконструкции, не является самовольной постройкой, в связи с чем, положения ст.222 ГК РФ в указанном случае применению не подлежат.

На основании вышеуказанного, для признания части оспариваемого объекта самовольной постройкой истец должен доказать, что оспариваемый объект расположен на не отведенном для этих целей земельном участке и является вновь созданным.

О том, что произведенная перепланировка, переустройство и реконструкция здания на земельном участке, расположенном <адрес>, произведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не доказано.

Согласно градостроительным нормам и правилам в отношении спорного объекта определяется видом разрешенного использования земельного участка.

Доказательств нарушения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202, администрацией г.Сочи не представлено.

Само по себе отсутствие разрешения на реконструкцию не позволяют сделать однозначный вывод о том, что перепланировка, переустройство и реконструкция здания произведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что ничем не подтверждается и судом отклоняется.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд на основании вышеизложенного делает вывод, что Торшина Ж.С. произвела реконструкцию здания, а неновое строительство, ввиду правомерности наличия в ее собственности части помещений в 5-ом торговом блоке. В соответствии с частями 14 и 15 ст.1 ГрК РФ указанные понятия не являются тождественными. Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ и ч.3 ст.25 ФЗ "Об архитектурной деятельности" реконструкция объекта не порождает обязанности лица, ее осуществившего, произвести снос объекта, привести его в прежнее состояние, в том числе путем сноса.

Таким образом, реконструкция и строительство - это два разных самостоятельных понятия, различные друг от друга по своему содержанию. Реконструкция - это изменение, а не создание объекта недвижимости, тогда как ст.222 ГК РФ определяет самовольною постройку как созданное недвижимое имущество.

Принимая решение об отказе в иске администрации г.Сочи, суд не находит оснований к продолжению действия мер по обеспечению иска и, руководствуясь положениями ст.144 ГПК РФ, считает их подлежащими отмене.

При этом суд указывает, что выбранный Торшиной Ж.С. способ защиты права не противоречит положениям ст.12 ГК РФ.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Прекратить право собственности Торшиной Ж.С. на нежилые помещения общей площадью 4129 кв.м: № 1-14, 24-39 первого этажа, № 1-32 второго этажа, № 1-4, 8-38, 40-53 третьего этажа, № 53-60 четвертого этажа литера А, № 61 четвертого этажа литера А2, № 1-17 подвала литера А1, расположенные по <адрес>.

Признать право собственности Торшиной Ж.С. на нежилые помещения общей площадью 5520,1 кв.м: № 1-40 первого этажа, № 1-14 - второго этажа, № 1-66 третьего этажа, № 1-29 четвертого этажа, № 1-32 - подвального этажа с пристройкой (литера А, А1, А5, а, а1, а2, а3, а4, а5), расположенные по <адрес>.

Отказать в удовлетворении встречного иска администрации г.Сочи к Торшиной Ж.С. о приведении реконструируемых строений в первоначальное состояние, об освобождении от самовольных строений дороги общего пользования.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Центрального районного суда г.Сочи от 18.05.2011 г. в виде наложения ареста на самовольно реконструируемые строения на нежилые помещения № 1-14, 24-39 первого этажа, № 1-32 второго этажа, № 1-4, 8-38, 40-53 третьего этажа, № 53-60 четвертого этажа литера А, № 61 четвертого этажа литера А2, № 1-17 подвала литера А1, расположенные по <адрес>, запись регистрации 23-23-50/045/2006-479 от 15.09.2006 г. с запрещением Торшиной Ж.С. оформления прав на самовольно реконструируемые строения по адресу <адрес> осуществления строительных работ на объекте по адресу <адрес> (№ блок Торговой галереи).

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19.09.2011 г.

Председательствующий