РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи

22.08.2011 г.           

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием представителя администрации г.Сочи Ахадовой Л.Н.,

представителя Ледовских С.М. - Ванесяна Л.С.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к Ледовских С.М. об обязании осуществить снос самовольно возведенного объекта недвижимости и встречному иску Ледовских С.М. к администрации г.Сочи о сохранении жилого помещения в переоборудованном и перепланированном состоянии,

установил:

Администрация г.Сочи обратилась в суд с иском к Ледовских С.М. с требованием о сносе за свой счет самовольно возведенного строения - четверного и пятого этажей здания, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер №. Свои требования мотивировала, тем, что при осуществлении муниципального земельного контроля муниципальным учреждением "Земельная инспекция г.Сочи" по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, установлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу площадью 700 кв.м, находится в собственности Ледовских С.М. с разрешенным видом использования данного земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Администрацией Центрального района г.Сочи Ледовских С.М. 24.05.2010 г. выдано разрешение на строительство RU 23309-1171-Ц трехэтажного жилого дома, площадь застройки 350 кв.м, общая площадь 1030 кв.м.

В настоящее застройщиком возведен объект капитального строительства, представляющий собой пятиэтажное железобетонное строение с мелкоштучным заполнением из керамзитоблоков, общей площадью 1843,4 кв.м. Строительство выполнено с отсутствием согласованного проекта, выразившееся в строительстве дополнительных этажей. Ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное строение, жилой дом общей площадью 1447,7 кв.м, этажность 3 этажа, подземная этажность 1, что является нарушением от ранее согласованных параметров, площади разрешения.

Факт возведения объекта самовольного строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 24.02.2011 г., составленным МУ "Земельная инспекция г.Сочи" и фотоматериалами.

Истец со ссылками на ст.125, ст.222 Гражданского кодекса РФ, ст.51 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ, ст.25 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ", ст.14 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", ст.7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, считает, что указанный объект подлежит сносу и как следствие аннулированию зарегистрированного права.

Ответчик в свою очередь обратился в суд с встречным иском, сославшись на то, что на земельном участке, находящемся в его собственности им принято решение возвести жилой дом. В установленном законном порядке он получил разрешение на строительство RU 23309-1171-Ц от ДД.ММ.ГГГГ и им был возведен трехэтажный жилой дом общей площадь. 1447,7 кв.м. Затем, обратившись в регистрационную палату он в установленном законном порядке зарегистрировал право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, а именно жилой дом общей площадью 1447,7 кв.м литер А, этажность 3, подземная этажность 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.02.2011 г. серия 23-АИ N495341. В процессе эксплуатации жилого дома, действительно без соответствующего разрешения, с целью улучшения конструктивных особенностей крыши, функциональности чердачных помещений произведена перепланировка и переоборудование крыши, в результате чего получилась мансарда. Изменение конфигурации крыши путем ее перепланировки и переоборудования не затронули конструктивных элементов здания и иных функциональных характеристик, в связи с чем просит суд сохранить в перепланированном и переоборудованном состоянии жилой дом, расположенный в <адрес>, общей площадью 1843,4 кв.м, литер А, этажность 3, подземная этажность 1, мансардный этаж 1, общей площадью 395,7 кв.м.

Каждая из сторон в судебном заседании ссылались на свои требования доводы и возражения, взаимоисключающие друг друга.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не вился, извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, что не является препятствием к рассмотрению в дела по правилам ст.167 ГПК РФ.

Суд, изучив позиции сторон, не находит оснований для удовлетворения первоначального иска и находит основания для удовлетворения встречного иска.

Земельный участок N54 площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по <адрес> принадлежит Ледовских С.М. на основании договора купли-продажи от 20.11.2009 г., заключенного между Ледовских С.М. и ФИО1

Имеется свидетельство серии 23-АЖ N122244 о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок, выданное территориальным органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ледовских С.М. 09.12.2009 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N23-23-50/88/2009-293.

В 2010 году специалистами ООО "Проектное бюро "Сочигражданпроект" разработан проект индивидуального жилого дома, расположенного на участке № по <адрес>.

24.05.2010 г. администрацией Центрального района г.Сочи выдано Ледовских С.М. разрешение RU 23309-1171-Ц на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке № площадью 700 кв.м с кадастровым номером № по <адрес>, высотой 3 этажа, площадью застройки 350 кв.м, с помещениями площадью 1030,0 кв.м.

Ледовских С.М. зарегистрировал право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, а именно жилой дом общей площадью 1447,7 кв.м литер А, этажность 3, подземная этажность 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия 23-АИ N495341.

В настоящий момент жилой дом, расположенный в <адрес>, участок №, имеет общую площадь 1843,4 кв.м, литер А, этажность 3, подземная этажность 1, мансардный этаж 1, общей площадью 395,7 кв.м.

Процедура определения этажности постройки установлена "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные": при определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м; подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются; при различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Согласно кадастрового паспорта данного дома число подземных этажей. Обращаясь к указанию СНиП 31-01-2003, суд устанавливает, что подземный этаж жилого дома, расположенный в <адрес>, участок №, литер А, в общее число этажей не входит, а потому довод администрации г.Сочи о включении подземного этажа в общую этажность дома несостоятелен.

В этой части регистрация права собственности, равно как и действия государственного регистратора, не противоречит Федеральному закону от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Определение мансардному этажу дано в Приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 N37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" - этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши.

Суд мотивирует выводы отсутствием в представленных администрацией г.Сочи документах подтверждения о возведении части здания (мансардного этажа) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и опасности части спорного объекта для третьих лиц, в том числе ввиду недоказанности в силу ст.56 ГПК РФ.

Согласно ч.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В ч.3 ст.222 ГК РФ содержится исключение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статья 1 ГрК РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. определяет и разделяет понятия строительства и реконструкции: строительство - создание зданий, строений, сооружений (п. 13); реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14).

Следовательно, реконструкция объекта недвижимости не является созданием объекта недвижимого имущества, а объект, полученный в результате реконструкции, не является самовольной постройкой, в связи с чем, положения ст.222 ГК РФ в указанном случае применению не подлежат.

На основании вышеуказанного, для признания мансардного этажа самовольной постройкой администрация г.Сочи должна доказать, что оспариваемый объект расположен на не отведенном для этих целей земельном участке и является вновь созданным.

О том, что возведение мансардного этажа над возведенным литером А произведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, истцом не доказано.

Согласно градостроительным нормам и правилам в отношении спорного объекта определяется видом разрешенного использования земельного участка.

Доказательств нарушения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. №202, администрацией г.Сочи не представлено.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд на основании вышеизложенного делает вывод, что Ледовских С.М. произвел реконструкцию здания с надстройкой мансардного этажа, а не новое строительство, ввиду правомерности возведения литера А. В соответствии с частями 14 и 15 ГрК РФ указанные понятия не являются тождественными. Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ и ч.3 ст.25 ФЗ "Об архитектурной деятельности" реконструкция объекта не порождает обязанности лица, ее осуществившего, произвести снос объекта.

Таким образом, реконструкция и строительство - это два разных самостоятельных понятия, различные друг от друга по своему содержанию. Реконструкция - это изменение, а не создание объекта недвижимости, тогда как ст.222 ГК РФ определяет самовольною постройку как созданное недвижимое имущество.

Для установления объективных обстоятельств по существующему строению по адресу <адрес>, участок №, кадастровый номер № проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы: строение, возведенное на земельном участке площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, участок № по <адрес>, соответствует требованиям СНиП П-7-81* "Строительство в сейсмических районах", СНКК 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям. Несущие элементы строения (фундамент, каркас, перекрытия, стены) соответствуют требованиям СНиП II-22-81 "Каменные и армокаменные конструкции". Строение литер А соответствует требованиям СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания".

По объемно-планировочному решению, по видам примененных при возведении жилого дома строительных материалов, строение соответствует санитарно-техническим и противопожарным требованиям. Местоположение исследуемого жилого дома соответствует противопожарным требованиям СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" по санитарно-бытовым и противопожарным разрывам. Исследуемое строение литер А (жилой дом) находится в границах земельного участка площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, участок № по <адрес>, прошедшего правовую регистрацию.

Местоположение исследуемого строения, расположенного на земельном участке площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, участок № по <адрес>, соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", следовательно, не может создавать препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями на них.

Поскольку возведенное строение литер А соответствуют требованиям СНиП П-7-81* "Строительство в сейсмических районах", а также требованиям СНКК 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", оно не грозит обрушением.

Площадь земельного участка, занятого под строением литер А, расположенным на земельном участке площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, участок № по <адрес>, составляет 397,4 кв.м.

Площадь застройки составляет 57% от общей площади земельного участка, что соответствует градостроительным нормам.

Суд принимает выводы эксперта как непротиворечащие требованиям ст.86 ГПК РФ, при этом обращает внимание на то, что обстоятельства землепользования в части отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц третьих лиц, а также обстоятельства отсутствия создания угрозы жизни и здоровью граждан существованием спорного литера А, отражены в заключении эксперта.

Права собственников жилого помещения на его переустройство, перепланировку и оформление выполненных работ непосредственно вытекают из положений главы 4 ЖК РФ в совокупности с положениями ст.209, ст.288 ГК РФ.

Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ). Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ).

Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения согласно ч.1 ст.29 ЖК РФ признаются самовольными в том числе в случае отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании.

В соответствии п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение (ст.16 ЖК РФ) может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Суд считает, что технические изменения в жилом доме произведены с целью улучшения конструктивных особенностей крыши, функциональности чердачных помещений и привели к более целесообразному и рациональному их использованию, наличием перепланировки не создаются препятствия в пользовании иным лицам, перепланированный жилой дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу установленных судом обстоятельств суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Ледовских С.М. о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии жилого дома, расположенного в <адрес>, участок №, кадастровый номер №.

В соответствии со ст.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним помимо собственников недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него являются также и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.

Согласно ст.4 данного Закона обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в отношении права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с абз.6 ч.1 ст.17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в силу судебные акты являются самостоятельным основанием для государственной регистрации права.

Принимая решение об отказе в иске о сносе объекта недвижимости и удовлетворяя встречный иск, суд не находит оснований к продолжению действия мер по обеспечению иска и, руководствуясь положениями ст.144 ГПК РФ, считает их подлежащими отмене.

Руководствуясь ст.194-199, 144 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска администрации г.Сочи к Ледовских С.М. об обязании осуществить снос самовольно возведенного объекта недвижимости, общей площадью 1843,4 кв.м, расположенному в <адрес>, участок №, кадастровый номер земельного участка №.

удовлетворить иск Ледовских С.М. к администрации г.Сочи о сохранении жилого помещения в переоборудованном и перепланированном состоянии.

сохранить в перепланированном и переоборудованном состоянии жилой дом, расположенный в <адрес>, участок №, общей площадью 1843,4 кв.м, литер А, этажность 3, подземная этажность 1, мансардный этаж 1, общей площадью 395,7 кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на объект недвижимого имущества и сделок с ним изменения, связанные с сохранением в перепланированном и переоборудованном состоянии помещений жилого дома в соответствии с кадастровым паспортом жилого дома, расположенного в <адрес>, участок №.

Отменить ранее принятые определением Центрального районного суда г.Сочи от 01.04.2011 г. обеспечительные меры в виде ареста и запрещения оформления прав, осуществление регистрационных действий на объект - самовольно возведенный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, кадастровый номер №, с запрещением ответчику и иным лицам осуществлять строительные работы на спорном объекте.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26.08.2011 г.

Председательствующий