РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи

02.09.2011 г.           

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием представителя Авджикяна А.С. - Схабо А.А.,

представителя Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г. Меличко Н.В.,

представителя Управления автомобильных дорог Краснодарского края - Великородного В.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Авджикяна А.С. к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г., Управлению автомобильных дорог Краснодарского края о взыскании компенсации стоимости имущества, подлежащего изъятию, встречному иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г. к Авджикяну А.С. об изъятии имущества в собственность Краснодарского края недвижимого имущества путем выкупа,

установил:

Авджикян А.С. обратился в суд с иском к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г., Управлению автомобильных дорог Краснодарского края о взыскании компенсации стоимости имущества, подлежащего изъятию, обосновывая свое обращение тем, что в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении <адрес> (проектные и изыскательные работы, строительство)" производится изъятие здания, литер З, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 449,1 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности, на распоряжения Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.12.2009 г. N 974-р "Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения".

Из предложенного истцу проекта соглашения указывается, что за изъятое имущество ответчики выплачивают выкупную сумму, а именно 5940700 рублей, которая определена на основании Отчета об оценке от 29.03.2010 г. N 807-21/2010 и заключения о величине убытков от 29.03.2010 г. N 807-21/2010-У, подготовленных независимым оценщиком ООО "АФК-Аудит", г.Санкт-Петербург, и получивших положительное заключение (экспертное заключение от 30.03.2010 г.).

С данной оценкой истец не согласен ввиду того, что оценка имущества истца должна производится по рыночной стоимости, а оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, или обосновать отказ от использования того или иного. Истец полагает, что имеет место уменьшение стоимости изымаемого у него имущества, так как в отчете ООО "АФК-Аудит" безальтернативно использовался при оценке стоимости строений только затратный подход. Отказ от применения других подходов (сравнительного и доходного), по причине якобы отсутствия достаточного количества данных, он считает необоснованным, в том числе что при оценке использовались критерии для уменьшения стоимости в виде величины накопленного, физического, функционального, внешнего износа объекта, а для сравнения рыночной стоимости учтены стоимости производственных и административных зданий, но никак не торговых. Такие данные частично присутствуют в аналитической части отчета. Получить их в достаточном объеме не представляет особого труда для опытных оценщиков. В отчете указано, что средние цены на коммерческую недвижимость в г.Сочи (продажа, аренда) приведены как сложившиеся на декабрь 2009 г. цены за один кв.м офисных, складских, производственных, торговых, универсальных и других помещений. Присутствует и анализ сделок, осуществляемых риэлтерскими агентствами. В соответствии с отчетом стоимость продажи-покупки одного кв.м помещений в Центральном районе г.Сочи составляет в среднем:

офисы -130-135 тыс. рублей; склады - 70-75 тыс. рублей; производство     - 55-60 тыс. рублей; торговля - 125-130 тыс. рублей; универсальные - 100-120 тыс. рублей. То есть даже по самым низким расценкам, как для производственных помещений, стоимость изымаемых строений составляет 26,946 млн. рублей (449,1 кв.м х 60000 рублей = 26,946 млн. рублей). Фактическая цена должна быть еще больше, так как оценщик обязан рассчитать стоимость каждого вида помещений отдельно по разной цене, либо применить цену для универсальных помещений (449,1 x 100000 = 44,910 млн. рублей.

Примененный оценщиком затратный метод дал оценку в 13,626 млн. рублей., что в среднем составляет 6,722 тыс. рублей за кв.м или в 9,0 раз меньше сложившейся минимальной цены одного кв.м.

По мнению истца, расчет проведен некорректно, что, по его мнению, не позволит за выплаченную сумму компенсации приобрести в данном районе аналогичную недвижимость и продолжить работу без ущерба для бизнеса. ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" произвел маркетинговые исследования на рынке предложений нежилой недвижимости в границах <адрес>, на основании экспертного заключения N 0.161 от 27.04.2010 г., согласно которого стоимость 1,0 кв.м нежилой недвижимости в районе пересечения перекрестка <адрес> и <адрес> составляет 61,0 тысячу рублей, что совпадает с минимальной ценой 1 кв.м производственных площадей, приведенной в отчете ООО "АФК -Аудит", но не использованной при формировании конечных выводов. Таким образом, выводы оценщика ООО "АФК-Аудит", произведенные на основании затратного метода оценки, не отражают действительной стоимости объекта, которая занижена в 9,0 раз по сравнению с действительной рыночной стоимостью. Истец не согласен с произведенной ООО "АФК-Аудит" оценкой принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества - части здания литер З, площадью 449,1 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, в сумме 5,704 млн. рублей, но может согласиться на заключение соглашения на выплату ему компенсации за изъятие вышеупомянутого имущества, по отраженной в отчете ООО "АФК -_Аудит" и подтвержденной экспертным заключением ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0.161 от 27.04.2010 г. средней цене за 1 кв.м - 60,0- 61,0 тыс. рублей на общую сумму 26, 946 - 27, 395 млн. рублей.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г. обратился в суд со встречным иском к Авджикян А.С. об изъятии имущества в собственность Краснодарского края недвижимого имущества путем выкупа, в котором указал на основания принятия решения об изъятии имущества путем выкупа, а также на свои полномочия, определенные Положением о Департаменте Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г, утвержденным Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 г. N 497.

В соответствии с требованиями ч.18 ст.15 Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в г.Сочи, развитии г.Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" направил Авджикян А.С. уведомление от 14.12.2009 г. N 81-10130/09-05 о принятом решении об изъятии имущества. Согласно отчету об оценке от 29.03.2010 г. N 807-21/2010, подготовленного ООО "АФК-Аудит", денежная сумма, подлежащая выплате Авджикян А.К. в качестве выкупной цены и убытков, составляет 5940700 рублей, в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 5704000 рублей и размер убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, составляет 236700 рублей.

По итогам проведения экспертизы отчета об оценке эксперт-оценщик представил заключение по экспертизе и рецензию на заключение о величине убытков, причиненных правообладателю объекта в связи с изъятием, от 29.03.2010 г., согласно которым отчет об оценке соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности в РФ" и Стандартов оценки, а итоговое заключение о размере убытков соответствует требованиям законодательных и нормативных актов, а также требованиям Методических рекомендаций. На основании изложенного просит изъять в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. здание торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) Литер З, общей площадью 449,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, посредством перечисления на банковский счет гражданина Авджикян А.С. 5940700 рублей, либо перечисления 5940700 рублей в депозит суда.

В судебном заседании представитель истца Авджикяна А.С. иск поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, при этом привел основания, почему он считает оценку не соответствующей действительной стоимости изымаемого имущества.

Сторона истца по встречным исковым требованиям в судебном заседании исковые требования Авджикяна А.С. не признала, на заявленных встречных требованиях настаивала по основаниям, в них изложенным, а также дала пояснения о действительности оценки, проведенной в рамках Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ.

Представитель ответчика Управления автомобильных дорог Краснодарского края в судебном заседании встречный иск поддержал, в первоначальном иске просил отказать.

Представитель администрации г.Сочи в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, что допускается правилами ст.167 ГПК РФ, при этом высказал позицию о поддержании требований встречного иска поддержал, в первоначальном иске просил отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования Авджикян А.С. подлежат удовлетворению, равно как и встречный иск Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г., но с учетом удовлетворенных требований Авджикяна А.С.

На основании ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с Распоряжением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.12.2009 г. N 974-р в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикян А.С. изъяты принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, которые попадают в границы размещения олимпийского объекта "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении <адрес> и <адрес> (проектные и изыскательские работы, строительство)" в соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 05.10.2009 г. N 446 "Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения объекта "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении <адрес> и <адрес> (проектные и изыскательские работы, строительство)".

В соответствии с п.46 Программы строительства Олимпийских объектов и развития г.Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 г. N 991, ответственным исполнителем по указанному олимпийскому объекту является администрация Краснодарского края.

Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.08.2009 г. N 723 утверждена Краевая целевая программа "Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития г.Сочи, как горноклиматического и бальнеологического курорта", в рамках которой проведено распределение полномочий и ответственности между органами исполнительной власти Краснодарского края и органами местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи.

В соответствии с п.1.10 мероприятий Краевой целевой программы ответственным исполнителем по исполнению указанного мероприятия определено Управление автомобильных дорог Краснодарского края.

Согласно п.2 ч.4 ст.15 Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, в целях размещения олимпийских объектов осуществляется в собственность Краснодарского края - при изъятии в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.

Согласно ст.15 Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Сумма, подлежащая компенсации за изымаемое недвижимое имущество правообладателю, определяется оценщиком и оформляется отчетом об оценке.

В соответствии со ст.60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из отчета об оценке от 29.03.2010 г. N 807-21/2010, подготовленного ООО "АФК-Аудит", денежная сумма, подлежащая выплате Авджикян А.С. в качестве выкупной цены и убытков, составляет 5940700 рублей, в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 5704000 рублей и размер убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, составляет 236700 рублей.

По итогам проведения экспертизы отчета об оценке эксперт-оценщик представил заключение по экспертизе и рецензию на заключение о величине убытков, причиненных правообладателю объекта в связи с изъятием, от 29.03.2010 г., согласно которым отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Стандартов оценки, а итоговое заключение о размере убытков соответствует требованиям законодательных и нормативных актов, а также требованиям Методических рекомендаций.

В соответствии с ч.31 ст.15 Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ в случае, если соглашение не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества.

Авджикян А.С. не оспаривает изъятие его недвижимого имущества, а только оспаривает стоимость возмещения ему убытков.

Между тем, в ч.3 ст.35 Конституции РФ установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Реализуя вышеназванное положение Конституции РФ ст.306 ГК РФ предусматривает о разрешении судом споров о возмещении убытков в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности на имущество.

В рамках настоящего дела по ходатайствам сторон проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно Экспертному заключению N 01-06/2010 г. от 30.06.2010 г., выполненное экспертом ООО "Аудит-Гарант-С" ФИО1, рыночная стоимость предмета оценки, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 01.07.2010 г., составляет 31577703 рублей.

Рассматривая представленные доказательства в виде выводов оценщиков в рамках ст.67 ГПК РФ, суд определяет следующее.

Оценочная деятельность в РФ регулируется международными договорами, Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.

Оценщик ООО "АФК-Аудит", производя оценку недвижимого имущества без обоснованного отказа от использования сравнительного и доходного подхода к оценке объектов, как того требует п.20 ФСО N 1 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") применил только лишь затратный подход к оценке.

В соответствии с п.23 ФСО N 1, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Однако, при проведении оценки ООО "АФК-Аудит" не производилась замена, принадлежащих истцу объектов оценки на другие объекты, являющиеся точной копией, либо имеющие аналогичные полезные свойства, т.е. исследовались именно те объекты, которые в последующим стали предметом вышеназванного соглашения.

Неприменение оценщиком доходного метода обоснованно, поскольку данный метод применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В связи с тем, что на месте изымаемых ответчиком объектов недвижимости истца возводится олимпийский объект, то доходов, определенных п.2 Приказа Минфина РФ от 06.05.1999 г. N 32н ""Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99" и указывающих, что доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, или п.7.5 "Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России", указывающих, что доходом считается увеличение экономических выгод в течение отчетного периода или уменьшение обязательств, которые приводят к увеличению капитала, отличного от вкладов собственников, ни у Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г., ни у Управления автомобильных дорог Краснодарского края не возникает, применение подобного метода оценки не требуется.

В этой связи суд считает, что оценщик безосновательно не применил закрепленные п.22 ФСО N 1 сравнительный подход к оценке объекта.

Сравнительный подход к оценке применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом ООО "Аудит-Гарант-С" применен сравнительный подход к оценке и в границах от <адрес> до <адрес>, исследовано значительное количество объектов, что указывает на безусловную возможность применения данного подхода.

Из анализа ч.21 ст.15 Федерального закона от 01.12.2007 г. N 310-ФЗ следует, что оценщик должен определить именно рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов, а не инвестиционную, ликвидационную или же кадастровая стоимость данных объектов, определение которых возможно в силу положений ст.3 Закона и п.5 Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В этой связи применение сравнительного подхода к оценке, как это было сделано судебным экспертом ООО "Аудит-Гарант-С", дает представление о наиболее вероятной цене исследуемых объектов недвижимости, сложившихся на рынке.        

Поэтому оценщик ООО "АФК-Аудит" обязан был применить сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, а не затратный подход, который предполагает замену объекта оценки другим объектом, в то время как объект недвижимости истца доступен и на момент проведения оценки был в целостности и соответствовали своим характеристикам.

При таких обстоятельствах суд принимает как более достоверное доказательство заключение ООО "Аудит-Гарант-С", указывающее, что рыночная стоимость изъятого недвижимого имущества в виде здания торгово-складских помещений общей площадью 449,1 кв.м существенным образом была занижена оценщиком ООО "АФК-Аудит" из-за неправильного выбора подхода к оценке.

При этом суд учитывает, что Управлением автомобильных дорог Краснодарского края (Плательщиком) в рамках полномочий, предоставленных Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 03.09.2007 N 806 "О создании Управления автомобильных дорог Краснодарского края", произведена и получена Авджикяном А.С. выплата в размере 5940700 рублей на основании решения суда от 06.07.2010 г., подлежащего немедленному исполнению в силу п.33 ст.15 Федерального закона №310-ФЗ от 01.12.2007 г., впоследствии отмененному кассационным определение Краснодарского краевого суда от 21.06.2011 г.

В этой связи следует, что Управлением автомобильных дорог Краснодарского края не уплачена разница суммой, составляющей (31577703 -5940700) 25637003 рублей (результат оценки судебной экспертизы минус результат оценки, проведенной Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г.), которая подлежит возмещению в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.

При этом суд не принимает во внимание довод Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 г. о том, что Соглашение об изъятии на его условиях подписано Авджикяном А.С. и не оспаривается им, поскольку Авджикян А.С. подписал данное Соглашение в рамках решения суда от 06.07.2010 г., подлежащего немедленному исполнению в силу п.33 ст.15 Федерального закона №310-ФЗ от 01.12.2007 г., впоследствии отмененному кассационным определением Краснодарского краевого суда от 21.06.2011 г., что свидетельствует только о добросовестном пользовании предоставленными правами, что не умаляет его право на оспаривание стоимости возмещения убытков в связи с изъятием имущества на основании закона в порядке ст.306 ГК РФ.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа у Авджикяна А.С. здание торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) литер З площадью 449,1 кв.м, расположенное по <адрес>.

Взыскать с Управления автомобильных дорог Краснодарского края в пользу Авджикяна А.С. в счет возмещения убытков в связи с изъятием в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа здания торгово-складских помещений с пристройками (нежилое помещение) литер З площадью 449,1 кв.м, расположенное по <адрес>, 25637003 (двадцать пять миллионов шестьсот тридцать семь тысяч три) рубля.

В соответствии с п.33 ст.15 Федерального закона №310-ФЗ от 01.12.2007 г. "Об организации и о проведении XXII Олимпийских Зимних Игр и XI Паралимпийских Зимних Игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта" решение привести к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.09.2011 г.

Председательствующий