г.Сочи                                    

06.09.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием представителя истца Школьник М.И.,

представителя администрации Центрального района г.Сочи Довгаль И.М.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Штаадзе Л.В. к Дубовой Н.Г. о признании отсутствующим зарегистрированного права и признании права собственности,

установил:

Штаадзе Л.В. обратилась в суд с иском к Дубовой Н.Г. о признании права собственности на индивидуальный жилой дом литер №, площадью 18 кв.м по <адрес>, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на земельный участок площадью 509 кв.м при указанном жилом доме, мотивируя обращение тем, что Штаадзе Л.В. непрерывно, с 1956 г., владеет индивидуальным жилым домом, литер №. площадью 18 кв.м и приусадебным земельным участком по <адрес>, где проживает вместе с семьей, указанные объекты недвижимости из владения истца никогда не выбывали, а во владение ответчика не поступали. Между тем, ответчик зарегистрировала в 2010 г. право собственности на часть приусадебного земельного участка площадью 509 кв.м не обладая титулом на индивидуальный жилой дом, для эксплуатации которого данный земельный участок предназначен.

В представленных суду письменных возражениях на иск, Дубовая Н.Г. исковые требования Штаадзе Л.В. не признала, указав, что она приобрела у истца по договору купли-продажи от 27.06.1996 г. в собственность 1/2 доли в праве на индивидуальный жилой дом литер № площадью 18 кв.м по <адрес>. Договор зарегистрирован в БТИ г.Сочи 10.10.1996 г..

Впоследствии между сторонами заключен договор об определении порядка пользования жилыми помещениями от 03.06.1997 г., в соответствии которым в пользование Дубовой Н.Г. поступили помещения жилого дома площадью 20,1 кв.м, а в пользование Штаадзе Л.Г. остались помещения жилого дома площадью 20,9 кв.м. На момент заключения договора купли-продажи от 27.06.1996 г. домовладение располагалось на правомерном земельном участке площадью 500 кв.м.

Постановлением Главы администрации Центрального района г.Сочи от 25.07.1997 г. N 635/3 Дубовой Н.Г. и Штаадзе Л.В. предоставлены земельные участки для эксплуатации домовладения с отступлением от принципа равенства долей. Дубовой Н.Г. выделен в собственность земельный участок площадью 509 кв.м, а Штаадзе Л.В. предоставлен земельный участок площадью 300 кв.м, из которых 250 кв.м администрация Центрального района г.Сочи выделила в собственность, а 50 кв.м - в долгосрочную аренду.

Границы сформированных земельных участков установлены на местности, а собственникам земельных участков выданы правоудостоверяющие документы, наличие которых приравнивается к записям о возникновении права собственности внесенным в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Последующая государственная регистрация права собственности на земельный участок площадью 509 кв.м осуществлена ответчиком в отношении ранее возникшего права.

По мнению ответчика, указанная совокупность документов опровергает обоснованность доводов истца положенных в основу иска. Ответчик полагает, что истцом избран недопустимый в сложившихся правоотношениях способ защиты права, как в части требований о признании зарегистрированного права отсутствующим, так и в части предмета иска о признании права собственности на жилой дом.

В судебном заседании сторона истца настаивала на удовлетворении исковых требований, дополнительно пояснил, что договор купли-продажи от 27.06.1996 г., на который ссылается ответчик, как на основание своих возражений, никогда сторонами не исполнялся, доля в праве на жилой дом во владение ответчика не передавалась и не поступала. Как до заключения договора, так и в последующем жилой дом оставался во владении истца. Передаточный акт к договору купли-продажи от 27.06.1996 г. не подписывался, расчет по сделке сторонами не производился. Жилой дом имеет существенный процент износа, является ветхим бараком, площадью 18 кв.м, состоящим из кухни и одной комнаты. В жилом доме отсутствуют примитивные санитарно-бытовые условия. Указанный объект какой-либо ценности для Дубовой Н. Г. не представлял. На момент заключения договора купли-продажи от 27.06.1996 г. в нем проживало более четырех человек, являющихся членами семьи истца. Обстоятельства владения земельным участком и жилым домом с 1996 г. до настоящего времени не изменились, т.к. им фактически владеет истец вместе со своей семьей.

При этом, как у истца, так и у ответчика не было цели исполнять договор купли-продажи от 27.06.1996 г. домовладения. Действительной целью заключения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом являлось намерение Дубовой Н. Г. оформить в свою собственность часть приусадебного земельного участка.

<данные изъяты>. В договоре купли-продажи от 27.06.1996 г. запись о фамилии имени и отчестве продавца за Штаадзе Л. В. в графе подпись продавца выполнена Дубовой Н. Г..

По гражданскому законодательству РФ, действовавшему на дату заключения договора от 27.06.1996 г., переход права собственности на недвижимое имущество наступал с момента передачи вещи от продавца к покупателю по передаточному акту или иному документу. Государственная регистрация перехода права или сделки на момент заключения договора не требовалась.

В отсутствие передаточного акта к договору от 27.06.1996 г., а также иных доказательств поступления доли в праве на жилой дом во владение покупателя, договор от 27.06.1996 г. не может считаться исполненным, а право собственности покупателя возникшим. Регистрация договора купли-продажи от 27.06.1996 г. в органах БТИ носила учетный характер и не подменяла собой государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Не являясь собственником 1/2 доли в праве на жилой дом по <адрес>, ответчик не могла приобрести право собственности на часть земельного участка площадью 509 кв.м при указанном домовладении. В результате незаконных действий ответчика Штаадзе Л. В. лишилась принадлежащего ей недвижимого имущества.

В судебном заседании ответчик и её представители иск не признали. Заявили о пропуске истцом срока исковой давности в части исковых требований о признании права собственности на целое домовладение. Ссылались на отсутствие у представителя истца права вести от имени Штаадзе Л.В. дело в суде, т.к. выданная ему доверенность подписана за Штаадзе Л.В. её дочерью. При рассмотрении дела ответчик пояснила, что купила у истца земельный участок. По существу доводы истца опровергать не стала и покинула судебное заседание вместе с представителями до начала рассмотрения дела по существу (ст.172 ГПК РФ), не ходатайствуя о его отложении. Поскольку участие стороны в судебном разбирательстве является его процессуальным правом, судом судебное заседание продолжено.

После продолжения судебного заседания представителем истца заявлено ходатайство о восстановлении Штаадзе Л. В. срока исковой давности, ссылаясь на её документально подтвержденную безграмотность и наличие врожденного психического заболевания.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доказательства на предмет их относимости в соответствии с положениями ст.57 ГПК РФ, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Из представленного по запросу суда инвентарного дела Сочинского филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" на домовладение N 32 по <адрес> следует, что приказом N 2 директора колхоза им.Ворошилова от 10.04.1956 г. за истцом был закреплен земельный участок площадью 500 кв.м для строительства индивидуального жилого дома. Факт предоставления земельного участка истцу удостоверен выпиской N 8 без даты из земельно-шнуровой книги Сочинского плодоовощного совхоза им.Ворошилова.

В 1956 г. истцом - Штаадзе Л. В. на предоставленном земельном участке возведен одноэтажный индивидуальный жилой дом площадью 18 кв.м для проживания одной семьи.

Решением исполкома Центрального районного Совета депутатов трудящихся г.Сочи N 127/1 от 10.06.1962 г. построенный Штаадзе Л.В. индивидуальный жилой дом по <адрес> (новый адрес: <адрес>) принят в эксплуатацию и признан её частной собственностью.

На основании решения РИК Центрального района г.Сочи N 127/1 от 10.06.1962 г. истцу выдано регистрационное удостоверение N 114 от 07.04.1970 г. в отношении домовладения по <адрес>.      

Согласно данным технической инвентаризации жилой дом представляет собой одноэтажное строение общей площадью 18 кв.м со степенью износа 67%, состоящее из одной комнаты кухни и веранды. Конструктивные и объемно-планировочные характеристики жилого дома не менялись за все время его эксплуатации.

Как следует из материалов дела, 27.06.1996 г. между Дубовой Н.Г. и Штаадзе Л.В. заключен договор купли-продажи 1/2 идеальной доли в праве на жилой дом литер № площадью 18 кв.м по <адрес>.

Согласно пояснениям стороны истца на неисполнении сторонами указанного договора и его мнимости истец основывает свои исковые требования. Напротив, ответчик ссылается на договор от 27.06.1996 г., а также на состоявшуюся 10.10.1996 г. учетную регистрацию в органах БТИ данного договора, как на основание своих возражений по существу иска.

Таким образом, выяснение судом действительной воли сторон при заключении договора от 27.06.1996 г., цели заключения договора, его исполнения, следует относить к обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора.

Как следует из материалов дела, Штаадзе Л.В. проживает с 1956 г. до настоящего времени в указанном домовладении вместе со своей семьей, беспрепятственно и непрерывно владеет и пользуется жилым домом. Дубовая Н.Г. в указанное домовладение никогда не вселялась. Данный факт подтвержден допрошенными в судебном заседании свидетелями ФИО1 и ФИО2, проживавшими по соседству со Штаадзе Л.В., в том числе и на день заключения договора от 27.06.1996 г. Согласно показаниям допрошенных свидетелей Дубовая Н.Г. в домовладение № по <адрес> не вселялась, какие-либо вещи не привозила, земельный участок не осваивала, как в 1996 г., так и в настоящее время, жилым домом и земельным участком при нем владела только Штаадзе Л. В. вместе со своей семьей.     

В соответствии с поступившими на запросы суда в материалы дела ответами ОАО "САХ по уборке города", ОАО "Кубаньэнерго" суд устанавливает, что плательщиком коммунальных платежей за оказываемые данными организациями услуги по адресу: <адрес> является только Штаадзе Л.В. Ответчик в договорных отношениях с данными организациями не состоит.        

При рассмотрении дела судом обозревался материал доследственной проверки по заявлению дочери истца - Штаадзе Г.А. о противоправных действиях Дубовой Н.Г., КУСП N 19661 от 01.11.2010 г. Из имеющихся в материалах проверки письменных объяснений ответчика - Дубовой Н.Г. от 08.11.2010 г. усматривается, что ответчик, работая главным бухгалтером на одном предприятии со Штаадзе Л.В., где последняя трудилась уборщицей, узнав об антисанитарных условиях проживания истца, попытках неизвестных лиц захватить земельный участок истца, решила помочь ей в оформлении прав на земельный участок по <адрес>. Для исключения трудностей с оформлением прав на земельный участок она, с согласия истца, приобрела в собственность 1/2 доли в праве на домовладение, заключив договор купли-продажи со Штаадзе Л.В. и произведя с ней расчет в нотариальной конторе. Кроме того, Штаадзе Л.В. оказывалась постоянная помощь в ведении хозяйства, лечении и приобретении бытовой техники. В купленной по договору от 27.06.1996 г. купли-продажи 1/2 идеальной доли в праве на домовладение, Дубовая Н.Г. в нем не проживала, т.к. имеет собственную квартиру и не нуждается в жилье, поэтому не оплачивает коммунальные услуги. На основании приобретенного у Штаадзе Л.В. права на 1/2 доли в праве на жилой дом № по <адрес> оформила в свою собственность земельный участок площадью 509 кв.м, а в собственность Штаадзе Л.В. земельный участок площадью 250 кв.м. Объяснения подписаны собственноручно ответчиком.

<данные изъяты>

Постановлением от 18.05.2011 г. дознавателем УУМ ПМ N 26 УВД по г.Сочи, на основе собранных материалов, сделан вывод о том, что фактической целью заключения между Дубовой Н.Г. и Штаадзе Л.В. договора от 27.06.1996 г. купли-продажи 1/2 доли в праве на домовладение исключительно являлось закрепление за Дубовой Н. Г. права на земельный участок площадью 509 кв.м при указанном жилом доме.

Согласно позиции ответчика, изложенной в письменных возражениях, Дубовая Н.Г. считает себя владеющим собственником 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом № по <адрес>. Пользование жилым домом, по мнению ответчика, относится к производному праву владеющего собственника и не является его обязанностью.

Оценивая совокупность указанных доказательств по правилам ст.67 ГПК РФ, суд руководствуется следующим.

К отношениям сторон по заключению и исполнению договора купли-продажи 1/2 доли в праве на домовладение от 27.06.1996 г. подлежат применению нормы гражданского законодательства, действовавшие на момент заключения договора сторонами.

В соответствии со ст.1 и ст.5 Федерального закона от 22.12.1995 г. N 15-ФЗ с 01.03.1996 г. законодателем введена в действие часть вторая ГК РФ, которая подлежит применению к обязательственным отношениям, возникшим после введения её в действие.

Таким образом, правоотношения сторон на день заключения договора от 27.06.1996 г. регулировались нормами частей 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу ч.1 ст.556 ГК РФ переход владения недвижимым имуществом от продавца к покупателю должен подтверждаться передаточным актом либо иным аналогичным документом о передаче недвижимости.

В отсутствие передаточного акта доказательства вступления в права владения должны представляться покупателем по договору.

Применительно к настоящему спору ответчиком не представлены допустимые, достаточные и достоверные доказательства перехода к нему владения идеальной долей в праве на жилой дом по <адрес>. Сам по себе факт заключения договора от 27.06.1996 г. порождает только лишь обязательственные отношения сторон, исполнение которых должно подтверждаться иными допустимыми доказательствами, указанными в законе.

Напротив, как следует из материалов дела ответчик никогда не вселялся в жилой дом, не эксплуатировал его, приобретал долю в праве на домовладение для последующего оформления в свою собственность земельного участка, что не отрицается им. Как до 27.06.1996 г. владение и пользование всем жилым домом, так и после осуществляла истец Штаадзе Л.В. вместе со своей семьей при неизменных обстоятельствах владения.

При таких обстоятельствах, в отсутствие допустимых доказательств передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю суд приходит к выводу о нахождении жилого дома № по <адрес> в непрерывном владении истца по делу.

На момент заключения сторонами договора от 27.06.1996 г. не был принят Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Его действие, согласно его ст.33 начато с 01.01.1998 г.

До принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ переход права собственности, в том числе на недвижимое имущество производился в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с ч.1 ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом и договором.

Регистрация сделок с недвижимостью в органах БТИ на момент заключения договора от 27.06.1996 г. носила учетный характер, осуществлялась исключительно с целью регистрации сведений о недвижимом имуществе и о нахождении его у конкретного лица, не имела правоудостоверяющего значения и не подменяла собой государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, в смысле, придаваемом данной юридической дефиниции положениями ст.131 ГК РФ. Следовательно, переход права собственности на недвижимое имущество по договору, до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ по общему правилу мог произойти одновременно с переходом права владения вещью от продавца к покупателю.

В отсутствие передаточного акта к договору от 27.06.1996 г. или иного аналогичного документа его заменяющего, а также с учетом установленных судом конкретных обстоятельств дела о сохранении жилого дома во владении истца, у ответчика не возникло право собственности на 1/2 доли в праве на жилой дом по <адрес>, а договор от 27.06.1996 г. в указанной части сторонами не исполнялся.

Судом не принимается довод ответчика о том, что последующее заключение между сторонами договора об определении порядка пользования жилыми помещениями от 03.06.1997 г. означает, что 1/2 доли в праве на жилой дом поступила во владение ответчика, т.к. в ином случае у него не возникло бы производное право пользования помещениями, подтвержденное условиями договора от 03.06.1997 г.

Указанный договор подлежит оценке по правилам ч.2 ст.166 ГК РФ, если одна из сторон спора ссылается на сделку и её условия в обоснование своих требований или возражений, суд вправе дать оценку указанной сделке, в том числе на предмет её действительности.

При сопоставлении условий договора от 03.06.1997 г. с представленными ответчиком землеустроительными и правоподтверждающими документами на земельный участок площадью 509 кв.м, имеющимися в инвентарном деле сведениями о площади жилого дома не совпадающими с условиями договора от 03.06.1997 г., показаниями свидетелей о том, что Дубовая Н.Г. никогда не вселялась в домовладение, а использование придомовой территории и жилого дома осуществлялось только семьей Штаадзе Л.В., собственными объяснениями ответчика о том, что она никогда не вселялась и не проживала в жилом доме, а 1/2 доли в праве на домовладение приобрела, чтобы помочь в оформлении Штаадзе Л.В. земельного участка, документально подтвержденными обстоятельствами предшествующими и следующими заключению договора от 03.06.1997 г., суд приходит к выводу, что данная сделка не имеет юридической значимости и заключена исключительно для последующего закрепления в собственность Дубовой Н.Г. земельного участка площадью 509 кв.м.

Как следует из материалов дела земельный участок площадью 509 кв.м, закрепленный за Дубовой Н.Г. представляет собой два чересполосных земельных участка площадью 200 кв.м и площадью 309 кв.м, из которых земельный участок площадью 200 кв.м закреплен за той частью домовладения, которая по договору от 03.06.1997 г. должна была находится в пользовании Дубовой Н.Г., а земельный участок площадью 309 кв.м располагался по плану напротив него и выходил за пределы придомовой территории. Земельный участок Штаадзе Л.В. площадью 250 кв.м вынесен на противоположную сторону от жилого дома. В тоже время, согласно материалам дела, именно земельный участок площадью 200 кв.м, закрепленный за Дубовой Н.Г. использовался Штаадзе Л.В. в качестве придомовой территории, равно как и те помещения, которые по договору от 03.06.1997 г. должны были находиться в пользовании ответчика.           

В соответствии со ст.170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу ст.170 ГК РФ признаками мнимого договора является фактическое неисполнение условий договора сторонами, несоответствие юридических фактов отраженных в договоре фактическим обстоятельствам предшествующим и следующим заключению договора, отсутствие взаимных требований сторон в связи с неисполнением договора одним из контрагентов, достижение иного правового результата, не присущего данному виду договора и его условиям.

Основываясь на исследованных по делу доказательствах и установленных на их основе обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 27.06.1996 г. договора об определении порядка пользования и 03.06.1997 г. стороны фактически не намеревалась их исполнять и требовать от друг друга их исполнения. Обстоятельства, предшествующие заключению данных договоров и следующие за ними не соответствуют нормальному поведению сторон при заключении сделок данного вида. Фактической целью заключения договоров являлось исключительно создание условий для закрепления за ответчиком Дубовой Н.Г. прав на земельный участок площадью 509 кв.м. Таким образом, указанные договоры являются ничтожными и не порождают для сторон каких-либо правовых последствий, кроме тех, которые связаны с их ничтожностью.

Из возражений ответчика по делу следует, что ею оспаривается нахождение в собственности истца 1/2 идеальной доли в праве на жилой дом по <адрес>, выступавшей предметом договора купли-продажи от 27.06.1996 г.

В тоже время судом установлено, что истец до настоящего времени сохраняет право собственности целым жилым домом по <адрес>. Отсюда, истцом правомерно избран такой способ защиты оспоренного права как признание права собственности на целое домовладение.

Обсуждая довод ответчика о пропуске истцом общего срока исковой давности по требованию о признании права собственности на жилой дом, суд не находит оснований для применения к иску Штаадзе Л.В. правил Гражданского кодекса РФ о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с абз.5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что истец является владеющим собственником жилого дома № по <адрес>. Иск о признании права собственности истца направлен в том числе на защиту права владения жилым домом и земельным участком от притязаний ответчика, не связанных с лишением владения. Срок исковой к указанному требованию не может быть применен.

Вместе с этим, материалами дела с документально подтверждается, что истец является малограмотным человеком, не владеющим навыками письма и чтения, страдает психическим заболеванием. Из материалов дела видно, что истец обратился в суд после того как узнал, что ответчик зарегистрировал 16.08.2010 г. право на часть приусадебного земельного участка площадью 509 кв.м с кадастровым номером №. Указанные обстоятельства в силу ст.200, ст.205 ГК РФ являются безусловным основанием для отказа в применении срока исковой давности.

По требованию истца о признании зарегистрированного права отсутствующим ответчик не делал заявлений о пропуске срока исковой давности, в связи, с чем в указанной части вопрос о применении срока исковой давности судом не обсуждается.

Зарегистрированное право собственности ответчика на земельный участок площадью 509 кв.м с кадастровым номером № основано на постановлении Главы администрации Центрального района г.Сочи от 23.07.1997 г. N 635/3. Из содержания указанного ненормативного правового акта следует, что основанием для предоставления земельного участка площадью 509 кв.м. Дубовой Н.Г. послужило нахождение в собственности ответчика 1/2 идеальной доли в праве на домовладение по <адрес>, приобретенной по договору от 27.06.1996 г.

По общему правилу земельный участок следует судьбе расположенного на нем здания. Поскольку у Дубовой Н.Г. не возникало право собственности на идеальную долю в праве на жилой дом № по <адрес>, у неё не могло и возникнуть право собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома. Материалами дела подтверждается, что Штаадзе Л.В. не обращалась в администрацию Центрального района г.Сочи с заявлением о предоставлении ей земельного участка.

Из материалов дела видно, что за Штаадзе Л. В. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 500 кв.м с кадастровым номером №, расположенный согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера ООО "Сочигеопроект" при домовладении № по <адрес> и налагающийся на земельный участок ответчика Дубовой Н.Г. площадью 509 кв.м с кадастровым номером №. При таких обстоятельствах истцом правильно избран такой способ защиты нарушенного права (ст.12 ГК РФ) как признание зарегистрированного права собственности на земельный участок ответчика отсутствующим.

Доводы ответчика об отсутствии у представителя истца полномочий на предъявление иска от имени Штаадзе Л.В., в связи с тем, что доверенность подписана её дочерью, отклоняются судом как не основанные на положениях ст.48, чт.49, ст.53, ч.2 ст.3 ГПК РФ). Выданная истцу доверенность, являясь односторонней сделкой, не оспорена и не признана судом недействительной по иску лиц, которым предоставлено соответствующее право специальной нормой закона.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Штаадзе Л.В. право собственности на индивидуальный жилой дом литер № площадью 18,0 кв.м, расположенный в <адрес>.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Дубовой Н.Г. на земельный участок площадью 509 кв.м с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.09.2011 г.

Председательствующий