г.Сочи                                    

08.09.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к Хостаряну А.А. о сносе самовольной постройки, по иску Хостаряна А.А. к администрации г.Сочи о сохранении помещений в перепланированном и реконструированном виде по <адрес>,

установил:

Администрация г.Сочи обратилась в суд с иском к Хостаряну А.А. с требованием о сносе за свой счет самовольно возведенной пристройки площадью 160 кв.м к <адрес>. Свои требования мотивировала, тем, что при осуществлении муниципального земельного контроля муниципальным учреждением "Земельная инспекция г.Сочи" по адресу: <адрес>, установлено, что на земельном участке по вышеуказанному адресу находится пристройка к дому. Ответчик является собственником нежилых помещений N 1-45 здания литер А общей площадью 342,3 кв.м по <адрес>. В 2009 г. Ответчик без разрешительных документов осуществил строительство пристройки площадь. 160 кв.м к <адрес> и перепланировку нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности.

Истец со ссылками на ст.125, ст.25, ст.26, ст.76 ЗК РФ, бст.222 Гражданского кодекса РФ, ст.49, ст.51 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ, ст.25 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ", ст.14 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", ст.7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, считает, что указанный объект подлежит сносу.

Хостарян А.А. обратился в суд с иском к администрации г.Сочи, которым просит сохранить в перепланированном и реконструированном виде нежилые помещения общей площадью 596,6 кв.м, указывая, что ремонт с последующей перепланировкой и реконструкцией вызван необходимостью, помещения постоянно затапливались, стоял гнилостный запах. Ликвидированы протечки из водонесущих коммуникаций, выполнен организованный сброс воды, ликвидировано подтопление подвала, выполнена отмостка вокруг здания, подняты вентиляционный проемы, проложена новая ливневая канализация. После ремонта образовалась бетонная площадка и для сохранения архитектурного облика выполнена пристройка легкой конструкции.

Хостарян А.А. со ссылкой на ст.44, 46, 47 ЖК РФ о согласии собственников помещений многоквартирного дома с сохранением пристройки к нему, на соответствие пристройки и перепланировки строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам просит сохранить данные помещения с пристройкой в перепланированном и реконструированном состоянии.

В судебном заседании каждая из сторон ссылалась на основания своих требований и возражений.

Изучив позиции сторон, материалы дела, суд находит иск администрации г.Сочи подлежащим удовлетворению и соответственно исключающий удовлетворение иска Хостаряна А.А.

Согласно материалам дела Хостаряном А.А. произведена перепланировка и реконструкция принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений N 1-45 по <адрес> с устройством пристройки к данному дому, примыкающей к нему, площадью 160 кв.м, представляющей собой пространственный рамно-связевой металлический каркас, жесткость и устойчивость которого обеспечивается совместной работой металлических конструкций и монолитных железобетонных перекрытий. Пристройка возведена совместно с перепланировкой и переустройством существующих ранее на первом этаже жилого дома офисных помещений, принадлежащих Хостаряну А.А. на праве собственности.

Право граждан и юридических лиц на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах непосредственно исходит из ст.3 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края".

Согласно ст.11 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее нежилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Споры, возникающие в процессе согласования или проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, разрешаются в судебном порядке.

Одним из оснований проведения переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений является письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения, а если без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме, а также при переустройстве и (или) перепланировке мест общего пользования в жилом доме заявителем должно быть представлено письменное согласие всех собственников помещений в жилом доме (ч.2, ч.3 ст.7 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ). Это требование Закона исходит из того, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ст.36 ЖК РФ).

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, в данном случае пристройка, непосредственно примыкающая к дому <адрес>, расположена на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом.

Пунктом 3 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа любых иных лиц.

При этом ч.4 ст.36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реализуя предусмотренную п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ компетенцию, решает вопросы, связанные с предоставлением конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч.2 ст.45 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений дома и принимать в нем участие.

При оценке протокола общего собрания от 27.09.2009 г., которым определено согласие большинства собственников помещений в многоквартирном доме с выполненной перепланировкой и переустройством помещений с устройством пристройки к дому, проведенного в форме заочного голосования (п.2 ч.5 ст.45 ЖК РФ), суд устанавливает его нелигитимность, поскольку собрание проведено в нарушение порядка его проведения: не указан инициатор собрания, а управляющая компания ООО "Югстройсервис" на момент проведения собрания не имела договорных отношений с собственниками помещений в <адрес>, решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования не доведены до сведения собственников помещений в данном доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ), а потому решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, не является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч.5 ст.46 ЖК РФ).

Исходя из указанных ранее положений ч.2, ч.3 ст.7 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ отсутствует согласие собственников помещений многоквартирного дома на расположение пристройки к дому, находящейся на земельном участке этого дома, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске Хостаряну А.А., в том числе с учетом обстоятельств возведения пристройки совместно с перепланировкой и переустройством существующих ранее на первом этаже жилого дома офисных помещений, принадлежащих Хостаряну А.А. на праве собственности.

Поскольку самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, и на ее создание были получены необходимые разрешения, то положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пристройка), то иск органа местного самоуправления, с учетом установленных выше обстоятельств, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска Хостаряна А.А. к администрации г.Сочи о сохранении помещений в перепланированном и реконструированном виде по <адрес>.

Обязать Хостаряна А.А. освободить самовольно занятый земельный участок, расположенный при <адрес> путем сноса самовольно возведенной пристройки общей площадью 160 кв.м к жилому дому <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13.09.2011 г.

Председательствующий