г.Сочи                                    

30.09.2011 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Горбенко К.С.,

с участием Ключникова Ю.Ф., действующего также в качестве представителя Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю.,

Начкебия С.В., его представителя Еремян М.Л.,

представителя администрации г.Сочи Буниной Е.А.,

представителя администрации Центрального района г.Сочи Довгаль И.М.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. к Начкебия С.В. о понуждении арендатора к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и встречному иску Начкебия С.В. к Ключникову Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. о взыскании стоимости работ по улучшению планировки земельного участка, оплаченные им арендные платежи, а также рыночную стоимость права аренды,

установил:

Ключников Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. обратились в суд с иском к Начкебия С.В., которым просят понудить ответчика устранить им препятствия по заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером №, расположенным в <адрес>.

В обоснование своих требований указывают, что 20.04.1999 г. между администрацией Центрального района г.Сочи и Начкебия С.В. заключен договор аренды № 0573 земельного участка площадью 700 кв.м для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет с правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес>.

В 2002 г. на указанном земельном участке построен дом, право собственности на который зарегистрировано 17.12.2002 г. на Начкебия С.В. Жилому дому присвоен адрес: <адрес>. Кадастровый номер земельного участка №.

27.12.2002 г. Назаренко Н.В. согласно договору купли-продажи, заключенного с Начкебия С.В. приобретены 2/5 доли указанного жилого <адрес>, состоящие из помещений четвёртого этажа литера "А", общей площадью 132,1 кв.м, в том числе жилой - 69,0 кв.м и помещений мансарды литера "А1", общей площадью 138,0 кв.м. Согласно тому же договору, Начкебия С.В. продал ФИО1 1/5 доли и ФИО2 1/5 доли <адрес> <адрес>. 27.01.2003 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 2/5 общей долевой собственности общей площадью 673 кв.м, жилой 276,2 кв.м на имя Назаренко Н.В. серии 23-АА №915876.

03.04.2003 г. Ключниковым Ю.Ф. согласно договору купли-продажи, заключенного с ФИО1 приобретена 1/5 доли указанного жилого <адрес>, состоящая из помещений первого этажа литера "А", общей площадью 134,4 кв.м, в том числе жилой 69,4 кв.м.

29.04.2003 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 1/5 общей долевой собственности общей площадью 673 кв.м, жилой 276,2 кв.м на имя Ключникова Ю.Ф. серии 23-АБ №035089.

20.01.2005 г. Оселедько В.Ю. согласно договору купли-продажи, заключенного с ФИО2 приобретена 1/5 доли указанного жилого <адрес>, состоящая из помещений первого этажа литера "А", общей площадью 134,5 кв.м, в том числе жилой 69,4 кв.м.

31.01.2005 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 1/5 общей долевой собственности общей площадью 673 кв.м, жилой 276,2 кв.м на имя Оселедько В.Ю. серии 23-АА №046638.

В настоящее время собственниками <адрес> являются: Назаренко Н.В. - 2/5 доли, Ключников Ю.Ф. - 1/5 доли, Оселедько В.Ю. - 1/5 доли, Начкебия СВ. - 1/5 доли.

Департаментом имущественных отношений администрации г.Сочи и Администрацией Центрального района г.Сочи Ключникову Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. отказано в заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с отсутствием соответствующего заявления Начкебия С.В.

В связи с тем, что Начкебия С.В. своими действиями, выражающимися в отказе дачи согласия на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № со множественностью лиц на стороне арендатора, лишает Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. права пользования долями указанного земельного участка, они со ссылкой на ст.36 ЗК РФ просят удовлетворить их требования.

Начкебия С.В. обратился в суд с встречным иском к Ключникову Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю., которым просит в уточненной редакции требований взыскать с Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. соразмерно их долям, потраченные им денежные средства на улучшение состояния земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1098669 рублей, арендные платежи за земельный участок в размере 20542,78 рублей, рыночную стоимость права аренды на земельный участок в размере 11139100 рублей.

В обоснование иска указывает, что между ним и администрацией Центрального района г.Сочи 20.04.1999 г. заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 0573, согласно которому администрация Центрального района г.Сочи передало ему в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок, площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

На данном земельном участке расположен жилой <адрес>, который принадлежит на праве долевой собственности: Начкебия С.В. - 1/5 доли; 2/5 - Назаренко Н.В.; 1/5 - Ключникову Ю.Ф.; 1/5 - Оселедько В.Ю.

Им до возникновения права долевой собственности ответчиков на жилое строение в целях улучшения состояния земельного участка и облагораживания его за счет собственных средств были произведены его значительные улучшения, а именно: произведено осушение земельного участка, выравнивание земельного участка, установка на земельном участке опорной стены, ограждение участка бетонным забором, озеленение его, обустройство двора плиткой.

Им собственными средствами были произведены улучшения земельного участка, которые предназначены для обслуживания земельного участка, связаны с ним общим назначением (принадлежность).

Начкебия С.В. считает, что в случае перехода права аренды на указанный земельный участок истцам он имеет право возмещения потраченных им денежных средств на улучшение земельного участка.

Так как в ином случае со стороны ответчиков будет иметь место неосновательное обогащение.

Кроме того, он ежегодно оплачивал арендные и налоговые платежи за указанный земельный участок, в размере примерно 2700 рублей. Таким образом, за восемь лет он оплатил за земельный участок арендную плату. Начкебия С.В. считает, что эту сумму он также имеет право взыскать с истцов в случае удовлетворения иска о понуждении арендатора к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, так как истцы владеют долями в жилом в доме, расположенном по адресу: <адрес>, на протяжении восьми лет.

Помимо указанного, на сегодняшний день права аренды имеют значительную стоимость, и просто передать права аренды на земельный участок будет необоснованным и несправедливым. Рыночную стоимость права аренды на земельный участок считает необходимым также взыскать с Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю.

В судебном заседании каждая из сторон ссылалась на обоснование своих требований и возражений, при этом сторона ответчика по встречному иску пояснила, что законодательство РФ не предусматривает при переходе права собственности на жилой дом каких-либо дополнительных выплат за "изменение состояния земельного участка", поскольку такие выплаты произведены Ключниковым Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. в момент осуществления сделки купли-продажи доли в <адрес> и заложены продавцами в назначенную цену за жилой дом.

Представитель администрации г.Сочи и администрации Центрального района г.Сочи просили вынести решение на усмотрение суда, по существу требований сторон мнение не представили.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд разрешает дело следующим образом.

20.04.1999 г. между администрацией Центрального района г.Сочи и Начкебия С.В. заключен договор аренды № 0573 земельного участка площадью 700 кв.м для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет с правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке расположен жилой дом, имеющий адрес: <адрес>.

27.12.2002 г. Назаренко Н.В. согласно договору купли-продажи, заключенного с Начкебия С.В. приобретены 2/5 доли указанного жилого <адрес>, состоящие из помещений четвёртого этажа литера "А", общей площадью 132,1 кв.м, в том числе жилой - 69,0 кв.м и помещений мансарды литера "А1", общей площадью 138,0 кв.м. Согласно тому же договору, Начкебия С.В. продал ФИО1 1/5 доли и ФИО2 1/5 доли <адрес>. 27.01.2003 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 2/5 общей долевой собственности общей площадью 673 кв.м, жилой 276,2 кв.м на имя Назаренко Н.В. серии 23-АА №915876.

03.04.2003 г. Ключниковым Ю.Ф. согласно договору купли-продажи, заключенного с ФИО1 приобретена 1/5 доли указанного жилого <адрес>, состоящая из помещений первого этажа литера "А", общей площадью 134,4 кв.м, в том числе жилой 69,4 кв.м. 29.04.2003 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 1/5 общей долевой собственности общей площадью 673 кв.м, жилой 276,2 кв.м на имя Ключникова Ю.Ф. серии 23-АБ №035089.

20.01.2005 г. Оселедько В.Ю. согласно договору купли-продажи, заключенного с ФИО2 приобретена 1/5 доли указанного жилого <адрес>, состоящая из помещений первого этажа литера "А", общей площадью 134,5 кв.м, в том числе жилой 69,4 кв.м. 31.01.2005 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 1/5 общей долевой собственности общей площадью 673 кв.м, жилой 276,2 кв.м на имя Оселедько В.Ю. серии 23-АА №046638.

В настоящее время собственниками <адрес> являются: Назаренко Н.В. - 2/5 доли, Ключников Ю.Ф. - 1/5 доли, Оселедько В.Ю. - 1/5 доли, Начкебия СВ. - 1/5 доли.

Письмом от 15.06.2011 г. № 01/4-09-16,221 администрация Центрального района г.Сочи, сославшись на ст.36 ЗК РФ, отказала Ключникову Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. в удовлетворении заявления о заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, указав, что для приобретения прав аренды на земельный участок необходимо совместное обращение сособственников здания, расположенного на спорном земельном участке.

Начкебия С.В., как арендатор земельного участка, не дает согласия на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, что Ключников Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. расценили как отказ.

Ключников Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. посчитали, что отказ Начкебия С.В. нарушает их право пользования земельным участком на праве аренды, как сособственника здания.

Из содержания ч.1 ст.35 РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, право пользования земельным участком собственника здания, расположенного на земельном участке, закреплено в ч.1 ст.36 ЗК РФ, где указано, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.3 ст.36 ЗК РФ).

Таким образом, в ч.3 ст.36 ЗК РФ закреплена особенность приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), предусматривающая учет волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности.

Из материалов дела следует, что Ключников Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. приобрели в собственность часть жилого здания, расположенного на неделимом земельном участке, арендуемым Начкебия С.В., следовательно, в силу закона Ключников Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. также приобрели и право пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью, на праве аренды. Отсутствие соглашения между сособственниками здания по использованию земельного участка исключает приобретение прав на землю в порядке ч.5 ст.36 ЗК РФ, поэтому истцы обратился в суд с требованием признать за ним право аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования истцов и признает за ними право на право аренды земельного участка, поскольку единственным способом, гарантирующим им пользование земельным участком на законных основаниях, является признание за ним права аренды и включение их в качестве соарендаторов в существующий договор аренды земли, что соответствует ст.450 (п.2 ч.2) ГК РФ и ч.3 ст.36 ЗК РФ.

Рассматривая встречный иск, суд указывает, что с момента регистрации перехода права собственности на жилой дом Ключников Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. признаются фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного документа. Приобретение покупателем права пользования соответствующей частью земельного участка под отчужденным жилым домом и примыкающей к ней территории закреплены и в договорах купли-продажи долей жилого дома.

В ч.7 ст.1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии с ч.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно абз.2 ч.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Факт безвозмездного использования спорного земельного участка подтвержден в ходе судебного разбирательства и ответчиком не оспаривается. В данном случае возможной формой платы за землю для Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. является арендная плата, подлежащая взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (ч.1 ст.1102 ГК РФ).

При неосновательном сбережении, вызванном неосновательным пользованием чужим имуществом, потерпевший обладает субъективным правом требования к приобретателю в размере стоимости пользования вещью, подлежавшей уплате, но не уплаченной приобретателем за ее пользование.

Из названной статьи (ч.2) следует: правила о возврате неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ч.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В связи с "уклонением" Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. от надлежащей оплаты землепользования Начкебия С.В. как лицо, уполномоченное вносить арендные платежи за используемый им земельный участок, является потерпевшим, а сумма денежных средств, сбереженных Ключниковым Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. в связи с таким уклонением, должна определяться исходя из фактически внесенной Начкебия С.В. арендной платы за данный земельный участок.

Расчет неосновательного обогащения определен материальным истцом исходя из фактически внесенных арендных платежей.

Представленные документы и расчет не противоречит требованиям действующего законодательства (ч.2 ст.1105 ГК РФ).

Начкебия С.В. до возникновения права долевой собственности ответчиков на жилое строение в целях улучшения состояния земельного участка и облагораживания его за счет собственных средств были произведены его значительные улучшения, а именно: произведено осушение земельного участка, выравнивание земельного участка, установка на земельном участке опорной стены, ограждение участка бетонным забором, озеленение его, обустройство двора плиткой. Им собственными средствами были произведены улучшения земельного участка, которые предназначены для обслуживания земельного участка, связаны с ним общим назначением (ст.135 ГК РФ).

Суд считает, что Начкебия С.В. при переходе права аренды на указанный земельный участок Ключникову Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. имеет право возмещения потраченных им денежных средств на улучшение земельного участка, так как в ином случае со стороны Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю.будет иметь место неосновательное обогащение.

Таким образом, на основании вышеназванных норм суд находит возможным взыскать с Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. размер оценки, определенной в экспертном заключении № 0.339 от 30.08.2011 г. ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз" Стандарт", произведенных Начкебия С.В. улучшений земельного участка, составляющий 1098669 рублей, пропорционально долей в праве долевой собственности Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю.

Согласно ч.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в ч.5 и ч.6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Условие платности перехода права на арендованное имущество содержится в ч.2 ст.624 ГК РФ.

Между тем, заявленное требование Начкебия С.В. о взыскании рыночной стоимости права аренды не подлежит удовлетворению в связи с переходом права Ключникова Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, в порядке ст.35 и ст.36 ЗК РФ.

Исходя из цены иска Начкебия С.В., определенной уточненными требованиями, и фактически уплаченной государственной пошлины, суд на основании п.9 ч.1 ст.333.20 НК РФ по расчету в соответствии со ст.333.19 НК РФ, довзыскивает в федеральный бюджет 46846,31 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Понудить Начкебия С.В. устранить препятствия Ключникову Ю.Ф., Назаренко Н.В., Оселедько В.Ю. по заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером №, расположенным в <адрес>.

Взыскать в пользу Начкебия С.В. денежные средства, потраченные на неотделимые улучшения состояния земельного участка:

с Ключникова Ю.Ф. - 219733 (двести девятнадцать тысяч семьсот тридцать три) рубля 80 копеек,

с Назаренко Н.В. - 439467 (четыреста тридцать девять тысяч четыреста шестьдесят семь) рублей 60 копеек,

с Оселедько В.Ю. - 219733 (двести девятнадцать тысяч семьсот тридцать три) рубля 80 копеек.

Взыскать в пользу Начкебия С.В. денежные средства, уплаченные по арендным платежам за пользование земельным участком:

с Ключникова Ю.Ф. - 4108 (четыре тысячи сто восемь) рублей 56 копеек,

с Назаренко Н.В. - 8217 (восемь тысяч двести семнадцать) рублей 11 копеек,

с Оселедько В.Ю. - 4108 (четыре тысячи сто восемь) рублей 56 копеек.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Начкебия С.В. в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 46846 (сорок шесть тысяч восемьсот сорок шесть) рублей 31 копейку.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05.10.2011 г.

Председательствующий