К делу № 2-4293/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Сочи 21 сентября 2011 года Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего Лаврик А.В., при секретаре судебного заседания Ангелатос А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Фефелова В.Н. к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на долю в виде квартиры № 40 и квартиры № 56 в незавершенном строительством жилом доме по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1, У С Т А Н О В И Л: Фефелов В.Н. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на долю в виде квартиры № 40 и квартиры № 56 в незавершенном строительством жилом доме по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1. В обосновании своих требований истец положил то обстоятельство, что между ним и ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ», действующим от имени ЗАО «Сафи», заключены договора об участии в долевом строительстве жилого дома по ул. Крымская, 166Б, блок 1. Ответчик был обязан передать истцу квартиры № 40 и № 56 в 19-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1. Договора долевого участия в строительстве были зарегистрированы. Денежные средства в соответствии с условиями договоров в полном объеме были переданы ответчику. Однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил, квартиру не передал, в связи с чем истец для защиты своих прав избрал способ признания права на долю согласно ст. 12 ГК РФ. В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении заявленных требований, пояснили суду, что суд общей юрисдикции должен рассмотреть настоящее дело по существу, так как истец обратился в суд общей юрисдикции до внесения изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского края от 21.07.2011 года указано на необходимость принятия судом первой инстанции законного и обоснованного решения. Просил суд взыскать с ответчика судебные расходы, которые были понесены в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы. В судебном заседании ответчики ЗАО «Сафи», ООО «Агентство недвижимости «Вант», третье лицо временный управляющий ЗАО «Сафи» Потапенко С.М., администрация г. Сочи своих представителей не направили, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, что в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела. В письменном заявлении, имеющемся в материалах дела, представитель администрации г. Сочи просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что объект не введен в эксплуатацию. В письменном заявлении, имеющемся в материалах дела, представитель ЗАО «Сафи» также просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что зарегистрировать право собственности на спорный объект невозможно, так как объект в настоящее время не существует, а признание права на долю нарушит права других инвесторов по строительству указанного дома. Изучив материалы дела, представленные процессуальные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований Фефелова В.Н. по следующим основаниям. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст. 8 Гражданского кодекса РФ. Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом или не противоречащие ему. Из материалов дела следует, что 28.12.2006 года между ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего на основании договора № 1 от 24.11.2006 года и доверенности от 24.11.2006 года от имени ЗАО «САФИ» и Фефеловым В.Н. был подписан договор № 40 «Об участии в долевом строительстве». В соответствии с данным договором Застройщик - ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающий от имени ЗАО «САФИ», привлекает дольщика - Фефелова В.Н. к финансированию строительства 19-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1 Дольщик инвестирует объект, представляющий собой квартиру № 40, общей площадью 92,6 кв.м в жилом доме № 166 блок 3. После получения разрешения на строительство на ввод Объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать указанную часть объекта, завершенного строительством дольщикам в течение 3 квартала 2007 года, а дольщик в свою очередь, в соответствии с данным договором, обеспечивает финансирование строительства жилого дома в общей сумме 3 446 016 рублей не позднее 01.09.2007 года. Факт оплаты дольщиком суммы в размере 3 446 016 рублей по договору подтверждается письмом ЗАО «Сафи» № 151 от 15.05.2008 года, подписанного генеральным директором и главным бухгалтером предприятия, а также соответствующими квитанциями. Также согласно договора № 56 об участии в долевом строительстве № 56 от 17.05.2011 года между ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающего на основании договора № 1 от 24.11.2006 года и доверенности от 24.11.2006 года от имени ЗАО «САФИ» и ИП ФИО5 был подписан договор № 56 «Об участии в долевом строительстве». В соответствии с данным договором Застройщик - ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающий от имени ЗАО «САФИ», привлекает дольщика к финансированию строительства 19-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166, блок 3 Дольщик инвестирует объект, представляющий собой квартиру № 56, общей площадью 92,6 кв.м в жилом доме № 166Б блок 1. После получения разрешения на строительство на ввод Объекта в эксплуатацию Застройщик обязуется передать указанную часть объекта, завершенного строительством дольщикам в течение 3 квартала 2007 года. Согласно договора уступки права требования от 06.07.2007 года ИП ФИО5 уступила права требования по договору участия в долевом строительстве № 56 от 17.05.2007 года, Фефелову В.Н. Расчет по договору уступки права требования был произведен Фефеловым В.Н. в полном объеме, что подтверждается письмом от 26.05.2008 года ИП ФИО5 Согласно истребованных из управления Росреестра по КК Центрального отдела г. Сочи сведений достоверно установлено, что названные договора об участии в долевом строительстве № и договор уступки права требования прошли государственную регистрацию в установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядке. Из материалов дела следует, что земельный участок из земель муниципального образования площадью 10000 (десять тысяч) кв.м. с кадастровым № 23:49:02 01 007:0008 по улице Крымской № 166 в Центральном районе города Сочи предоставлен ЗАО «САФИ» по договору аренды № 4900004208 от 30.05.2007 года до 01.02.2010 года, для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенный вид использования земельного участка определен, как земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов по проекту застройки со встроено-пристроенными помещениями. Постановлением главы г. Сочи № 2360 от 01.08.2005 года ЗАО «САФИ» выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов по проекту застройки № 166 «А,Б,В» по ул. Крымской в Центральном районе г. Сочи. Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.08.2007 года № 259-274-14/ИИ на многоквартирный жилой дом № 166 «А» (блок-1) и от 14.12.2007 года № 20-442-14/ЮС на (блок-2), ЗАО «САФИ» выдано заключение о соответствии объектов капитального строительства многоквартирных жилых домов по ул. Крымской № 166 «А» блоков 1-2. Администрацией города Сочи на указанные объекты выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 23.11.2007 года № ЬШ 23309-144 на (блок-1) и от 13.05.2008 года № КО 23309/207 на (блок-2) по ул. Крымской № 166 «А». Администрацией города Сочи от 04.06.2009 года по проекту застройки выдано разрешение № RU 23309/704 на строительство многоквартирных жилых домов (этажность - 19+подвальный+цокольный+технический) по ул. Крымской - на третий этап № 166 «Б» (блок - 1 и блок - 2) - на четвертый этап № 166 «В» (блок - 1, блок - 2 и блок - 3). Судом установлено, что в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенный истицей объект недвижимости, поскольку застройщиком обязательства по договору не выполнены в полном объеме. Таким образом, установлено, что Фефелов В.Н. состоял в договорных отношениях с ООО Агентство недвижимости «ВАНТ», выступающим от имени ЗАО «САФИ», и его исковые требования возникли в связи с невыполнением ответчиком обязательств по договору. В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Статья 219 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы - объект незавершенного строительства необходима государственная регистрации права собственности дольщика на данный объект. Однако, в настоящее время не представляется возможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенные квартиры, поскольку до настоящего времени не зарегистрировано право собственности застройщика на жилой дом, в котором расположены приобретенные Фефеловым В.Н. объекты недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию перехода права собственности истца на указанные объекты. Таким образом, истец приобрел данные квартиры на основании указанных выше документов, фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, однако, не имеет, возможности зарегистрировать право собственности по независящим от него причинам. ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Согласно представленного суду заключения филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи от 18.05.2011 года, доля незавершенной строительством квартиры № 40 по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1 составляет 13/1000, доля незавершенной строительством квартиры № 56 по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1 также составляет 13/1000. Суд также учитывает, что задержка сдачи в эксплуатацию жилых домов при строительстве обусловлена спецификой деятельности ответчиков. При заключении договоров долевого участия, застройщик напрямую зависит от дольщиков, поскольку строительство объекта производится за их счет. В случае невнесения дольщиком суммы инвестирования, застройщик лишен возможности и средств продолжить строительство. При строительстве жилого дома по ул. Крымской, 166В блок 1, суммы инвестирования вносились дольщиками несвоевременно и не в полном объеме. Правовая природа договора долевого участия в строительстве носит тройственный характер. Он включает в себя признаки договора инвестирования, договора о совместной деятельности, договора подряда. Строительство жилого дома осуществляется общими усилиями дольщиков и застройщика, при этом каждый вносит свой вклад в строительство дома, будь то сумма инвестирования или личный вклад. Для реализации строительства в сроки, предусмотренные договорами долевого участия, необходимо внесение сумм инвестирования всеми дольщиками. Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Более того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2010 г. в отношении ЗАО «САФИ» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Потапенко С.М. По смыслу ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, наступают определенные последствия, в том числе и в виде ограничений по сделкам, связанным с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника. Согласно статьям 66-67 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временный управляющий имеет право заявлять возражения относительно требований кредиторов; обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; проводить анализ финансового состояния должника; выявлять кредиторов должника; вести реестр требований кредиторов, уведомлять кредиторов о введении наблюдения; органы управления должника обязаны предоставлять временному управляющему по его требованию любую информацию, касающуюся деятельности должника. Судом установлено, что с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения, ответчиком не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению принятых на себя обязательств по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения должник - ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Судом установлено, что истцом выполнены обязательства по заключенным с ответчиком договорам участия в долевом строительстве, тем не менее, ответчик в установленный в договоре срок не передал истцу объект недвижимости в виде квартиры № 40 и № 56 по ул. Крымская, 166Б, блок 1. Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права. Доводы представителя администрации г. Сочи и ЗАО «Сафи» в части того, что объект не введен в эксплуатацию в связи с чем требования Фефелова В.Н. не подлежат удовлетворению суд считает не состоятельными, так как статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда. Доводы представителя ЗАО «Сафи» в части того, что удовлетворение исковых требований Фефелова В.Н. нарушит права других инвесторов по строительству жилых по ул. Крымская, 166, суд также считает не состоятельными, так как Фефелов В.Н. просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте согласно зарегистрированных в установленном порядке договоров, на права других дольщиков не претендует. При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Фефелов В.Н., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договорам путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам и со стороны ООО «САФИ», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. Суд также считает, что к настоящему гражданскому делу не применимы положения ч. 1 ст. 201.4 (параграф 7 главы IX) Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства"), согласно которым с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. Так, Фефелов В.Н. обратился в суд с настоящими исковыми требованиями 11.03.2011 года, то есть до введения в действие положений Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ, более того, в связи с рассмотрением настоящего дела истцом понесены судебные расходы, также кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского края от 21.07.2011 года указано на необходимость принятия судом первой инстанции законного и обоснованного решения, в связи с чем суд считает возможным в целях обеспечения защиты нарушенных прав Фефелова В.Н. вынести решение об удовлетворении исковых требований, что позволит истцу в дальнейшем обратиться в арбитражный суд. Истец Фефелов В.Н. также просил суд взыскать с ЗАО «Сафи» судебные расходы, понесенные в связи с проведением по делу судебной строительно-технической экспертизы филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи, в размере 30 000 рублей. Перечисленные указанной денежной суммы истцом филиалу ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи подтверждается представленными квитанциями. В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд считает возможным взыскать с ЗАО «Сафи» понесенные Фефеловым В.Н. судебные расходы Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Фефелова В.Н. к ЗАО «Сафи» о признании права собственности на долю в виде квартиры № 40 и квартиры № 56 в незавершенном строительством жилом доме по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1, удовлетворить. Признать право собственности Фефелова В.Н. на долю, составляющую 13/1000 в виде квартиры № 40 в незавершенном строительством жилом доме по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1. Признать право собственности Фефелова В.Н. на долю, составляющую 13/1000 в виде квартиры № 56 в незавершенном строительством жилом доме по адресу г. Сочи, ул. Крымская, 166Б, блок 1. Взыскать с ЗАО «Сафи» в пользу Фефелова В.Н. судебные расходы в размере 30 000 рублей. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней со дня его вынесения. Председательствующий А.В. Лаврик Копия верна судья не вступило в силу