Решение Именем Российской Федерации город Сочи 05.10.2011 года Судья Центрального районного суда г. Сочи краснодарского края Слука В.А. при секретаре Марабян Т.С., рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Сырцовой Л.В., ООО «Мелодия» к администрации города Сочи о сохранении помещений в здании в реконструированном состоянии, установил: Сырцова Л.В. и ООО «Мелодия» обратились в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к администрации г. Сочи, в котором просят: 1. Сохранить за Сырцовой Л.В. в реконструированном виде помещения №101-140, 3 этажа Литер А общей площадью 1803.8 кв.м. по адресу, (Адрес), признав за ней право собственности. 2. Сохранить за Сырцовой Л.В. в реконструированном виде помещения №141, 142, 143, 145, 146, 147 4 этажа Литер А общей площадью 1621.9 кв.м. по адресу, (Адрес), признав за ней право собственности. 3. Считать помещение №144 (вместо №64") 4 этажа Литер А общей площадью 319.2 кв.м. по адресу, (Адрес) муниципальной собственностью. 4. Сохранить за ООО «Мелодия» в реконструированном виде помещения №1-55, 1 этажа Литер А общей площадью 1633.9 кв.м. по адресу, (Адрес) (Адрес), признав за ним право собственности. 5. Сохранить за ООО «Мелодия» в реконструированном виде помещения №56-100, 2 этажа Литер А общей площадью 1640.1 кв.м. по адресу, (Адрес) (Адрес) признав за ним право собственности. В обосновании исковых требований представитель Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» действующий на основании выданных доверенностей пояснил суду, что Сырцова Л.В. является собственником нежилых помещений Литер А, общей площадью 1199 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-32, 32"6, расположенного по адресу, (Адрес). ООО «Мелодия» на праве собственности принадлежат нежилые помещения №1, 4-66 первого этажа Лит А, №70-94, 96-103 второго этажа Лит А2, расположенного по адресу, (Адрес). Сырцовой Л.В. совместно с ООО «Мелодия» и муниципальным унитарным предприятием г. Сочи «Дирекция по эксплуатации торговой галереи», на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 2180 кв.м., для обеспечения эксплуатации здания магазина и кафе по (Адрес) в Центральном районе г. Сочи. ООО «Мелодия» на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 1209 кв.м. фактически занимаемый магазином «Мелодия», расположенный по адресу, (Адрес). Администрации г. Сочи принадлежит на праве собственности нежилое помещение №64" общей площадью 319.2 кв.м. расположенный на 4 этаже, Литера А по адресу, (Адрес) (Адрес).Так как объект недвижимости, который принадлежит Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» находится в самом центре г. Сочи и является местом массового скопления людей, а архитектурный вид его давно устарел и не соответствовал архитектурному облику г. Сочи, их ветхое состояние и запущенный вид вызывали возмущение жителей и гостей курорта и в связи с имеющейся угрозой разрушения строения и причинения вреда жизни и здоровью граждан, собственниками было принято решение об осуществлении ремонта принадлежащих им помещений с частичной реконструкцией и заменой несущих конструкций. Представитель Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» отметил, что осуществляемое Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» строительство и приведения помещений и здания в достойный для Олимпийского города вид является только благоприятным фактором для г. Сочи и для государства в целом. Кроме того, представитель указал, что на неоднократных совещаниях в администрации г. Сочи, Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» было предложено руководителями нашего города осуществить реконструкцию центра г. Сочи, а именно поющих фонтанов и магазина мелодия, а также облагородить их прилегающую территорию, так как в преддверии Олимпиады 2014 года внимание всей РФ и зарубежных стран направлено на подготовку г. Сочи к проведению спортивных мероприятий и внешний вид города, и его состояние играет очень важную роль для нашего государства. Для этих целей собственниками были подготовлены все необходимые документы для получения разрешения на строительство. Проектная документация по модернизации магазина «Мелодия» была согласована в установленном законом порядке и на него получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, подписанное главным архитектором г. Сочи. Паспорт окраски фасада был согласован с главным художником г. Сочи. Однако из-за долгих сроков согласования проектной документации и рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство, Сырцова Л.В. и ООО «Мелодия» приступили к строительству без разрешения на строительство, имея на руках полный перечень документов необходимых для строительства. В данном случае неполучение разрешения на строительство носит формальный характер, так как сам объект построен по согласованному проекту в пределах допустимых норм, согласно градостроительного плана на земельный участок выданной администрацией г. Сочи. Одной из главных причин строительства до получения разрешения на строительство как пояснил представитель, было то, что старые несущие конструкции здания устарели и необходимо было их заменить, а так как в данном здании постоянно находилось много людей, то эксплуатировать его было опасно, второй причиной строительства до получения разрешения, было то, что объект находится в самом центре г. Сочи и его необходимо до сезона привести в достойный для Олимпийского города вид и данное строительство проходило вместе с реконструкцией фонтанов и благоустройства территории. Считает, что исковые требования законны и обоснованы, просит их удовлетворить в полном объеме. Ответчик Администрация г. Сочи будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения указанного дела в суд не явилась. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика, так как она надлежащим образом уведомлена о месте и времени рассмотрения дела. Суд, оценив все представленные в материалы гражданского дела доказательства, выслушав представителя Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов гражданского дела и установлено в судебном заседании Сырцова Л.В. является собственником нежилых помещений Литер А, общей площадью 1199 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-32, 32"6, расположенного по адресу, (Адрес). Право собственности на вышеуказанные помещения у Сырцовой Л.В. возникло на основании Решения Центрального районного суда г. Сочи от 16.03.2011 года и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (Дата), серия (Номер). ООО «Мелодия» на праве собственности принадлежат нежилые помещения №1, 4-66 первого этажа Лит А, №70-94, 96-103 второго этажа Лит А2, расположенного по адресу, (Адрес). Право собственности на вышеуказанные помещения у ООО «Мелодия» возникло на основании Решения №2 малого совета Сочинского городского СНД от 14.01.1993 года, Постановления главы Администрации Центрального района г. Сочи №282 от 29.04.1994 года. Сырцовой Л.В. совместно с ООО «Мелодия» и муниципальным унитарным предприятием г. Сочи «Дирекция по эксплуатации торговой галереи», принадлежит на праве аренды земельный участок общей площадью 2180 кв.м., для обеспечения эксплуатации здания магазина и кафе по (Адрес). Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория - земли населенных пунктов. Кадастровый номер: (Номер). Право аренды у Сырцовой Л.В. подтверждается - Договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) (Номер) от (Дата), и Договорами о переходе прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка от (Дата) и от (Дата). Также ООО «Мелодия» на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 1209 кв.м. фактически занимаемый магазином «Мелодия», расположенный по адресу, (Адрес). Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория - земли населенных пунктов. Кадастровый номер: (Номер). Администрации г. Сочи принадлежит на праве собственности нежилое помещение №64" общей площадью 319.2 кв.м. расположенный на 4 этаже, Литера А по адресу, (Адрес). В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Собственниками вышеуказанного объекта недвижимости и арендаторами земельного участка (Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия») было принято решение об осуществлении ремонта принадлежащих им помещений с частичной реконструкцией и заменой несущих конструкций, по причине что архитектурный вид магазина Мелодия давно устарел и не соответствовал архитектурному облику г. Сочи, кроме того строение имело очень большой процент износа, в связи с чем имелась угроза разрушения строения и причинения вреда жизни и здоровью граждан. Судом установлено, что для целей реконструкции собственниками были подготовлены следующие документы для получения разрешения на строительство: -топографическая съемка земельного участка; -технические условия на электросети и договор энергоснабжения; -технические условия на водоснабжение и договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ; -экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы; -санитарно-эпидемиологическое заключение по выбору земельного участка под строительство, где указано, что земельный участок по (Адрес), по санитарно-гигиеническим условиям пригоден для строительства объекта - «Реконструкция и модернизация магазина «Мелодия». -протокол о результатах радиационно-экологического исследования на территории, отводимой под строительство жилых и общественных зданий; Кроме того, был подготовлен градостроительный план земельного участка, где была указана площадь застройки и на его основе выполнены следующие проектные документы, оригиналы которых были представлены суду для обозрения и были предметом исследования в судебном заседании: том 1 - пояснительная записка; том 2 - схема планировочной организации земельного участка; том 3 - архитектурные решения; том 3, книга 2 - перечень мероприятий по обеспечению энергетической эффективности и требований оснащенности здания приборами учета используемых энергетических ресурсов; том 4 - конструктивные и объемно-планировочные решения; том 4 книга 1 - расчетно-пояснительная записка; том 4 книга 2 - конструкции железобетонные»; том 4 книга 3 - конструкции металлические; том 5 - сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержащих технологические решения; том 5 книга 1 - внутриплощадочные сети электроснабжения; том 5 книга 2 - система электроснабжения; том 5 книга 3 - система водоснабжения и водоотведения; том 5 книга 4 - отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха; том 5 книга 5 - сети связи; том 5 книга 6 - технологические решения; том 6 -проект организации строительства; том 7 - проект организации работ по сносу и демонтажу объектов капитального строительства; том 8 - перечень мероприятий по охране окружающей среды; том 9 - мероприятия по обеспечению пожарной безопасности; том 10 - мероприятия по обеспечению доступа инвалидов; том 11 - смета на реконструкцию объекта капитального строительства; том 12 - отчет об инженерно-техническом обследовании; том 13 - отчет об инженерно -геологических изысканиях. Проектная документация по модернизации магазина «Мелодия» была согласована в установленном законом порядке и на него получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, подписанное главным архитектором г. Сочи. Паспорт окраски фасада был согласован с главным художником г. Сочи. В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Судом установлено, что Сырцова Л.В. и ООО «Мелодия» приступили к строительству без разрешения на строительство, но имея на руках полный перечень документов необходимых для строительства. Согласно требований ст. ст. 47-51 Градостроительного кодекса РФ застройщики должны и обязаны предварительно провести инженерные изыскания для подготовки проектной документации, а затем заказать и получить архитектурно-строительный проект, согласовав его в установленном порядке, после чего получить разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Как следует из материалов настоящего дела, основная и самая существенная часть указанных действий истцами были соблюдены, но несмотря на законность соблюдения указанных требований, спорный объект имеет признаки самовольного объекта недвижимости, так как строение возведено без получения разрешения на строительство, в связи с чем право истца на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке, согласно ст. 222 ГК РФ. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений, внесенных законом от 30.06.2006 года №93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка. В прежней редакции указанная норма предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из статьи 222 Гражданского кодекса данного положения не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившим строительство без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Часть 3 статьи 85 Земельного Кодекса РФ гласит, что арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком. Согласно пункту 2 части 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. В соответствии со ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, лица не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права. В случае осуществления указанными лицами самовольного строительства, судом должно учитываться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем) участка, т.е. отсутствие нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, исключение абзаца 1 из пункта 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2006 года) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т.е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку. Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Для установления обстоятельств, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение данной постройки, суд удовлетворил ходатайство истца, о назначении судебно-строительной экспертизы. Заключением данной экспертизы установлено, что реконструированный магазин «Мелодия», расположенный по (Адрес), соответствует требованиям СНиП 22-301-2000, Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», СНиП 11-7-81 «Строительство в сейсмических районах», учитывающим устойчивость к сейсмическим нагрузкам, аттакже требованиям СНиП 11-77-80 «Магазины», СНиП 2.08.02-89 Общая площадь помещений в строении лит. «А» (магазин «Мелодия») составляет 6723.9 кв.м. В экспертизе отражено, что проект и работы по монтажу системы отопления и вентиляции выполнены с учетом требований СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения». Вентиляция торговых залов - приоочно-вытяжная6 из санузлов - принудительная. Здание оборудовано автоматической установкой пожарной сигнализации (АУПС) и системой оповещения и управления эвакуацией людей (СОУЭ). В качестве пожарных извещателей применяются датчики типа ИП 212-5М и ИПР. Экспертом указано, что в здании функционирует система пожаротушения, на каждом этаже есть пожарные гидранты. На случай эвакуации при пожаре из помещений имеется три эвакуационных лестницы, три лифта, эскалаторы. Работы проведены в соответствии с проектом «Реконструкция и модернизация магазина «Мелодия» по (Адрес)», выполненному ООО «Четвертая стихия». Так же экспертом установлено, что работы по монтажу системы электроснабжения выполнены в соответствии с требованиями соответствующих СНиП и между ООО «Кубаньэнергосбыт» и ООО «Мелодия» заключен договор энергоснабжения. Электропроводка в здании -скрытая, в штрабах и трубах диаметром 32 мм. Защитное заземление принято по системе TN-C-S. На вводе предусмотрено повторное заземление нулевого провода, система уравнения потенциалов и установка УЗО в групповых сетях штепсельных розеток. Проект и работы по водоснабжению и канализации выполнены в соответствии с требованиями СНиП 2.04.01-85 (2000) «Внутренний водопровод и канализация». Сети канализации - из полипропиленовых труб диаметром 100 и 50 мм, трубопровод, проложенный по первому этажу и выпуск - из чугунных канализационных труб по ГОСТ 6942-80. Система канализации оборудована ревизиями и прочистками. Вытяжная часть стояка выше крыши на 0,50м. Проект разработан и работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 2.04.01-85 (2000) «Внутрениий водопровод и канализация». Наружные работы по водоснабжению и канализации выполнены в соответствии с требованиями СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети» и СНиП 2.04.03-83 «Канализация. Наружные сети». Эксперт указал, что в материалах дела имеется положительное санитарно- эпидемиологическое заключение №32 от 01.07.2010 года по объекту «Реконструкция и модернизация магазина «Мелодия» по Курортному проспекту (Номер) (Адрес)», в части реконструируемого магазина, а также заключение государственной экологической экспертизы. По видам примененных при реконструкции магазина строительных материалов здание соответствует санитарно-техническим и противопожарным требованиям. Экспертом сделан категоричный вывод, что строение Лит. «А», расположенное по (Адрес), соответствует требованиям П-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», оно не грозит обрушением, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатирующим строение, а также иным гражданам. Поскольку исследуемое строение (конструктивные элементы - стены, крыша) не затрагивают конструкции рядом расположенных строений слева и справа, его местоположение соответствует требованиям СНиП 2.07.01.-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», оно не создает препятствий в пользовании рядом расположенными строениями, а также земельными участками, на которых они находятся. Экспертом сделан вывод, что реконструированное здание магазина «Мелодия», расположенное по (Адрес), находится в границах земельных участков площадью 2180 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204015:34 и площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204015523, прошедших правовую регистрацию. Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование, специальность инженер-строитель промышленного и гражданского строительства, стаж работы по указанной специальности 36 лет, стаж работы по квалификации судебного эксперта 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения оценки», - 20 лет; стаж экспертной работы - 22 года, имеющей лицензию № (Номер), регистрационный номер ГС-3-231-02-26-0-232000668967-001703-1, внесенную в Единый реестр лицензий Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на основании приказа от (Дата) (Номер). Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Как установлено ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам следует, что именно администрация города как сторона по настоящему делу, обязана представить суду доказательства в опровержении выводов указанной экспертизы. Однако администрация города Сочи не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств, назначении например повторной экспертизы с поручением ее проведения иным специалистам. В силу изложенного, суд лишен возможности оценить доказательства, которые могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении иска. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно же представленных доказательств суд не усматривает оснований, по которым исковые требования Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия», возможно признать незаконным и не подлежащим удовлетворению. Как следует из положений ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Судом установлено, что в связи с реконструкцией помещений принадлежащих ООО «Мелодия» и Сырцовой Л.В. с созданием дополнительных помещений, изменилась нумерация помещения принадлежащего администрации г. Сочи на праве муниципальной собственности с №64" на №144. Поэтому суд считает, что для придания правового статуса необходимо внести изменения в свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности, для чего необходимо в резолютивной части решения суда, указать какое помещение в настоящий момент является муниципальной собственностью. Таким образом, суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных Сырцовой Л.В. и ООО «Мелодия» исковых требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Сырцовой Л.В., ООО «Мелодия» к администрации г. Сочи о сохранении помещений в здании в реконструированном состоянии - удовлетворить. Сохранить за Сырцовой Л.В. в реконструированном виде помещения №101-140, 3 этажа Литер А общей площадью 1803.8 кв.м. по адресу, (Адрес), признав за ней право собственности. Сохранить за Сырцовой Л.В. в реконструированном виде помещения №141, 142, 143, 145, 146, 147 4 этажа Литер А общей площадью 1621.9 кв.м. по адресу, (Адрес), признав за ней право собственности. Считать помещение №144 (вместо №64") 4 этажа Литер А общей площадью 319.2 кв.м. по адресу, (Адрес) муниципальной собственностью. Сохранить за ООО «Мелодия» в реконструированном виде помещения №1-55, 1 этажа Литер А общей площадью 1633.9 кв.м. по адресу, (Адрес), признав за ним право собственности. Сохранить за ООО «Мелодия» в реконструированном виде помещения №56-100, 2 этажа Литер А общей площадью 1640.1 кв.м. по адресу, (Адрес), признав за ним право собственности. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течении 10 дней. Судья: