К делу № 2- 4338/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2011 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Афонькиной А.И.,

при секретаре Аветян Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коммерческого банка «РОСЭНЕРГОБАНК» к ИП Саркисяну Р.Г., Юсибовой А.М., Юсибофой М.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Юсибовой А.М., Юсибофой М.М. к Коммерческому банку «РОСЭНЕРГОБАНК» о признании договоров ипотеки (залоге недвижимого имущества) недействительными

УСТАНОВИЛ :

Коммерческий банк «РОСЭНЕРГОБАНК» обратился в суд с иском к ИП Саркисяну Р.Г., Юсибовой А.М., Юсибофой М.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) и ИП Саркисяном Р.Г. был заключен кредитный договор № на предоставление кредита в сумме <данные изъяты> руб. на инвестиции сроком на 36 месяцев.

     В соответствии с пунктами 1.1, 2.2. и 2.3, Банк (Истец) предоставляет Заемщику кредит в сумме <данные изъяты> рублей, а Ответчик обязуется своевременно возвратить Истцу сумму полученного кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 18 (Восемнадцать) процентов годовых, согласно Графику погашения кредита и процентов, который является неотъемлемой частью кредитного договора.

    Кредит был предоставлен ИП Саркисяну Р.Г. ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на счет Заемщика.

    Согласно пунктам 2.2 и 3.1.1. кредитного договора заемщик обязан своевременно уплачивать основной долг и проценты по кредиту. Однако заемщик нарушает установленные сроки погашения кредита и процентов, установленные в договоре сторонами, а также Графиком погашения кредита и несвоевременно вносит платежи по кредиту и процентам.

     В соответствии с п. 4.1 кредитного договора исполнение обязательств Заемщика обеспечивается: договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Юсибовой М.М.; договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Юсибовой А.М.; договором поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Юсибовой М.М.; договором поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с
Юсибовой А.М..

      В соответствии с заключенными договорами поручительства (п.3) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком своих обязательств по кредитному договору поручители отвечают перед Кредитором солидарно.

     Поскольку ответчиками нарушены условия договора, выплаты в погашения кредита не производятся, истец просил досрочно взыскать солидарно с ответчиков: ИП Саркисяна Р.Г., Юсибовой М.М., Юсибовой А.М. в пользу Истца задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, в том числе сумма основного долга - <данные изъяты>; проценты за пользование денежными средствами - 1 <данные изъяты>; проценты по просроченному основному долгу - <данные изъяты>; пеня (просроченная задолженность по процентам) - <данные изъяты>

     Обратить взыскание на заложенное имущество по договорам ипотеки (залоге недвижимого имущества) № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ: земельный участок, для ИЖС, площадь 500 кв.м., кадастровый (или условный) номер: №, расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, лит А,А1, общая площадь 326,1 кв.м., жилая площадь 139.2 кв.м., кадастровый (или условный) номер: №, расположенный по адресу: <адрес>. Взыскать в солидарном порядке с ИП Саркисяна Р.Г., Юсибовой М.М., Юсибовой А.М. в пользу Истца расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по делу в размере <данные изъяты>

      Ответчики Юсибова М.М., Юсибова А.М. обратились в суд со встречным иском к Коммерческому банку «РОСЭНЕРГОБАНК» о признании договоров ипотеки (залоге недвижимого имущества) недействительными, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между указанным банком и Саркисяном Р.Г., их родственником (мужем старшей сестры) был заключен договор на предоставление ему кредита в суме <данные изъяты> руб. сроком на 36 месяцев, а ДД.ММ.ГГГГ такой кредит ему был предоставлен.

      В связи с заключением кредитного договора Саркисян Р.Г. обратился к ним с просьбой выступить поручителями по кредитному договору, убедив их в том, что он платежеспособен и поручительство с их стороны будет носить формальный характер без риска для имущества. Именно при таких обстоятельствах они со своей стороны подписали с ответчиком договоры поручительства № и № от ДД.ММ.ГГГГ, по которым обязались нести имущественную ответственность за погашение кредита Саркисяном.

      В продолжение договора поручительства ответчик потребовал от них заключения договора об ипотеке-залоге недвижимого имущества находящегося в собственности и такие договоры № и № они также подписали. Во время подписания договора работники банка уверили их, что стоимость имущества, указанная в договорах залога проставлена формально, чтобы сумма кредита переданного Саркисяну Р.Г. совпадала с суммой обеспечения кредита.

      Фактически же оценка недвижимого имущества по договору залога носит кабальный характер, т.к. удовлетворяет только интересы банка, поскольку в случае удовлетворения основного иска банк получает, практически, за бесценок их недвижимое имущество.

       Как указано в приложении № к договорам залога как таковым залоговым имуществом банком определено принадлежащее им, истцам по встречному иску на праве общедолевой собственности: -земельный участок площадью 500 кв.м. и жилой дом, расположенный на нем общей площадью 326,1 кв.м. находящиеся в <адрес>.

      Оценщиком, назначенным банком, земельный участок вместе с жилым домом оценен в <данные изъяты> рублей. Однако банк, ссылаясь на свои внутренние правила, оценил заложенное имущество на сумму <данные изъяты> рублей. Такая сумма оценки ни в коей мере не соответствует действительной стоимости залогового имущества, а договор залога был подписан поскольку банк ввел их в заблуждение относительно того, что имущество может быть у нас изъято за цену, необоснованно заниженную более чем в два раза банком.

     Кроме того, ответчик в основном иске требует обратить взыскание на указанный в залоговом договоре жилой дом, совершенно не принимая во внимание, что в указанном доме проживают вместе с ними члены их семей, несовершеннолетние дети, мать не имеющие другого жилья.

      Ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Они не отказываются от взятых на себя обязательств по договорам поручительства, но считают недействительной сделку по заключению с ними договора о залоге недвижимого имущества на условиях, указанных в договорах. В связи с чем просят признать договора о залоге имущества недействительными.

       В судебном заседании представитель Банка увеличил исковые требования, просил взыскать с солидарно с ответчиков: ИП Саркисяна Р.Г., Юсибовой М.М., Юсибовой А.М. в пользу Истца задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>., в том числе сумма основного долга - <данные изъяты>; проценты за пользование денежными средствами - <данные изъяты>; проценты по просроченному основному долгу - <данные изъяты>.; пеня (просроченная задолженность по процентам) - <данные изъяты> и обратить взыскание на заложенное имущество. Встречные исковые требования не признала. Просила отказать в их удовлетворении, поскольку с условиями договора залога истцы по встречному иску были ознакомлены, подписали его, по их личным заявлениям договора прошли государственную регистрацию, из содержания условий рассматриваемых договоров следует, что залоговая стоимость переданного имущества согласована со сторонами, таким образом, заблуждение, относительно существа сделки, отсутствовало.

     Кроме того, в договорах страхования имущества граждан, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант» и Юсибовой А.М. и Юсибовой М.М., в которых Банк не является стороной, Страхователями указана страховая сумма, равная залоговой стоимости указанной в договорах ипотеки.

     Ими была проведена оценка земельного участка и жилого дома в процессе судебного разбирательства, в соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость залогового имущества составляет <данные изъяты>. При определении залоговой стоимости Банк применяет понижающий коэффициент (дисконт) к рыночной стоимости предметов залога в связи с тем, что в случае обращения взыскания на предмет залога при неисполнении должниками своих обязательств путем продажи с публичных торгов на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога. Применительно к объектам недвижимости устанавливается дисконт от 30 до 50% в связи с чем, если к определенной отчетом об оценке рыночной стоимости предмета залога применить дисконт в размере 30%, то залоговая стоимость предмета залога составит <данные изъяты> руб., которая существенно не отличается от общей залоговой стоимости.

      Ответчики ИП Саркисян Р.Г., Юсибова А.М. и Юсибова А.М. исковые требования Банка признали частично, не возражают выплачивать задолженность по кредитному договору, но в иске об обращении взыскания на заложенное имущество просили отказать.

      Кроме того, ответчики Юсибова А.М. и Юсибова А.М. настаивали на удовлетворении встречных исковых требований по основаниям, указанным во встречном иске, при этом также пояснили, что когда они знакомились с проектом договора ипотеки, там залоговая цена была указана <данные изъяты> руб., а когда стали подписывать договор, на их вопрос, почему указана другая стоимость заложенного имущества, представитель Банка ответила, что это формальность. О применении понижающего коэффициента им никто ничего не разъяснял. Кроме того, их Банк обязал на момент заключения договора ипотеки выписать из дома всех членов семьи, что ими и было сделано. Но в доме проживает их мать и несовершеннолетние дети, которые другого жилья не имеют.

     Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, их доводы и возражения, суд первоначальный иск удовлетворяет частично, встречные исковые требования удовлетворяет в полном объеме по следующим основаниям.

     Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику, в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, применяемые к отношениям по договору займа.

      В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

      В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) и ИП Саркисяном Р.Г. был заключен кредитный договор № на предоставление кредита в сумме <данные изъяты> руб. на инвестиции сроком на 36 месяцев (л.д.9-11). Поручителями по данному договору выступили Юсибова М.А. и Юсибова А.М., что подтверждается договорами поручительства от ДД.ММ.ГГГГ соответственно № (л.д.13-14) и № (л.д.15-16). За пользование кредитом Заемщик обязуется уплатить кредитору проценты по ставке 18% годовых (п.2.3 Договора).

     Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что начисление процентов производится за каждый календарный день фактического пользования кредитом на фактический остаток задолженности на начало дня. При этом за базу берется действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно). Расчет процентов за пользование кредитом производится со дня, следующего за днем выдачи кредита, по день погашения ссуды включительно.       

     В случае возникновения просроченной задолженности по основному долгу в результате несоблюдения Графика заемщик уплачивает кредитору проценты в размере 36 (Тридцать шесть) процентов годовых от суммы просроченной задолженности (п.2.7 Договора).

     Пункт 2.8 договора предусматривает, что в случае возникновения просроченной задолженности по процентам в результате несоблюдения Графика, Заемщик уплачивает кредитору пеню в размере 0,1 (Ноль целых одна десятая) процента от суммы просроченных обязательств за каждый день просрочки. Заемщику был установлен график погашения кредита и процентов по кредитному договору (л.д.12).

    Заемщиком неоднократно нарушались условия кредитного договора в части соблюдения Графика погашения кредита и уплаты процентов.

     В соответствии с п.3.4.3. Кредитного договора Истец вправе требовать досрочного погашения кредита (полностью либо частично) вместе с начисленными, но неуплаченными процентами в случае нарушения Заемщиком условий кредитного договора.

     Согласно ст. 452 ГК РФ, банк ДД.ММ.ГГГГ исх. 1216, надлежащим образом уведомил всех солидарных ответчиков о том, что по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ имеется просроченная задолженность, которую необходимо погасить не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в противном случае Банк оставляет за собой право обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении кредитного договора и досрочном взыскании всей суммы кредита.

       В судебном заседании ИП Саркисян Р.Г. не отрицал, что действительно им оплата не производится в связи с трудным материальным положением (закрытием его трех магазинов).

       В соответствии со ст. 361, 363 ГК РФ и заключенными договорами поручительства (п.3) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком своих обязательств по кредитному договору поручители отвечают перед Кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.

Таким образом, сумма задолженности на день вынесения судебного решения составляет : <данные изъяты>, в том числе сумма основного долга - <данные изъяты>; проценты за пользование денежными средствами - <данные изъяты>; проценты по просроченному основному долгу - <данные изъяты>.; пеня (просроченная задолженность по процентам) - <данные изъяты>

Указанная сумма должна быть взыскана солидарно как с ИП Саркисяна Р.Г., так и с его поручителей Юсибовой М.М. и Юсибовой А.М.

       В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поэтому с ответчиков подлежат взысканию также расходы по оплате госпошлины, которую уплатил истец при подаче иска.

      Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, между КБ «Росэнергобанком» и Юсибовой М.М.; Юсибовой А.М. были заключены договора ипотеки № и № (залоге недвижимого имущества). Как указано в приложении № к договорам залога как таковым залоговым имуществом банком определено принадлежащее истцам по встречному иску на праве общедолевой собственности, по 1/2 доли : земельного участка площадью 500 кв.м. и жилого дома, расположенного на нем общей площадью 326,1 кв.м. находящиеся в <адрес>.

      Согласно п.2.3 Договоров стороны оценили предмет ипотеки в сумме по <данные изъяты>., на которые истец по первоначальному иску просит обратить взыскание.

      Суд не может признать данные договора Ипотеки действительными по следующим основаниям.

       В соответствии со ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

     Истцами по встречному иску представлено суду заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данного заключения рыночная стоимость домовладения, в состав которого входит Жилой дом литер «А», трехэтажный с мансардой литер «А1», с террасами литер «а», «а1» общей площадью 326,1 кв.м. на земельном участке площадью 500 кв.м. по <адрес> составляет <данные изъяты> руб., что подтверждает пояснения истцов по встречному иску о том, что представителем Банка при осмотре дома и земельного участка перед заключением договора стоимость была определена в <данные изъяты> руб., на что и рассчитывали истцы при заключении договора. При этом 1/2 доли составляет <данные изъяты> руб., что, более чем в два раза, превышает рыночную стоимость, указанную в договоре ипотеки.

      Ответчиком по встречному иску представлен отчет № ООО «Реал истейт» гор.Краснодара, где стоимость рыночная указанных объектов составляет <данные изъяты> руб. При чем стоимость земельного участка по данному отчету равнозначна стоимости, определенной экспертом Боганис И.В., но при этом рыночная стоимость домовладения имеет большую разницу между экспертными заключениями, представленными сторонами.

     Как пояснила представитель Банка, при определении залоговой стоимости Банк применяет понижающий коэффициент (дисконт) к рыночной стоимости предметов залога в связи с тем, что в случае обращения взыскания на предмет залога при неисполнении должниками своих обязательств путем продажи с публичных торгов на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога. Применительно к объектам недвижимости устанавливается дисконт от 30 до 50%. Однако согласно договора об Ипотеке, в нем отсутствуют условия применения понижающего коэффициента, с которыми Банк знакомил бы Юсибовых М.М. и А.М.. Поэтому суд считает, что они подписали Договора об ипотеке под влиянием заблуждения.       

      Доводы представителя Банка о том, что Юсибовы М.М. и А.М., кроме того, в договорах страхования имущества граждан, заключенных ДД.ММ.ГГГГ со страховой компанией ОАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант», в которых Банк не является стороной, указали страховую сумму, равную залоговой стоимости указанной в договорах ипотеки, то есть сами определили сумму залога, суд не может принять во внимание, поскольку Договорами Ипотеки (п.10.1) на них была возложена эта обязанность застраховать за свой счет заложенное имущество на полную залоговую стоимость предметов ипотеки равную <данные изъяты> руб. (л.д.19).

     С учетом изложенного, суд удовлетворяет встречные исковые требования. При этом также учитывает, что в спорном домовладении проживают несовершеннолетние дети истцов : ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также Чолария М.С., Герой Социалистического труда, которые были сняты с регистрационного учета в один день накануне сделки - ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из домовой книги. Указанные обстоятельства также подтверждают доводы истцов о том, что это были условия Банка перед заключением договора ипотеки, чтобы все выписались из домовладения. Однако все они проживали и проживают в спорном домовладении по настоящее время.

       Суд признает заслуживающими внимания пояснения Юсибовой М.М. и Юсибовой А.М. о том, что они имеют и другое недвижимое имущество, которое готовы продать для погашения кредита - земельный участок, либо продать спорное домовладение по рыночной цене с тем, чтобы погасить кредит и приобрести для себя жилье.

     Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

    Исковые требования Коммерческого банка «РОСЭНЕРГОБАНК» к ИП Саркисяну Р.Г., Юсибовой А.М., Юсибофой М.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

    Взыскать солидарно с ИП Саркисяна Р.Г., Юсибовой А.М., Юсибофой М.М. в пользу Коммерческого банка «РОСЭНЕРГОБАНК» <данные изъяты>. и госпошлину по делу <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>

     В остальной части исковых требований - отказать.

     Встречные исковые требования Юсибовой А.М., Юсибофой М.М. к Коммерческому банку «РОСЭНЕРГОБАНК» о признании договоров ипотеки (залоге недвижимого имущества) недействительными удовлетворить.

     Признать недействительными : Договор № об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Коммерческим банком «РОСЭНЕРГОБАНК» и Юсибовой М.М. и Договор № об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Коммерческим банком «РОСЭНЕРГОБАНК» и Юсибовой А.М., согласно приложений к которым от ДД.ММ.ГГГГ определено залоговое имущество в виде доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности по 1/2 доли, площадью 500 кв.м. с кадастровым номером № и размещенного на нем жилого дома, находящегося в общей долевой собственности - по 1/2 доли, общей площадью 326,1 кв.м., в том числе жилой - 139,2 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: РФ, <адрес>.

     Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено 18 октября 2011 года.

      Решение может быть обжаловано в 10 дней в Краснодарский краевой суд со дня составления решения в окончательной форме.          

                           Судья -                                        А.И. Афонькина