К делу № 2- 4909/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 27 октября 2011 года Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Афонькиной А.И., при секретаре Кирьянове М.А. с участием адвоката Шестова В.С., предъявившего ордер № от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суслова В.В. к Панченко В.Б. о взыскании неустойки по договору УСТАНОВИЛ : Суслов В.В. обратился в суд с иском к Панченко В.Б. о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ, им с ответчиком был заключен Договор №22 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ он внес ответчику наличными <данные изъяты>. По окончанию строительства, срок которого по Договору ДД.ММ.ГГГГ в течение месяца ему должна быть предоставлена в собственность квартира на 7 этаже площадью 93,45 кв.м. (п. 10,11 договора). Ответчиком в нарушение условий Договора, квартира передана в собственность только ДД.ММ.ГГГГ по Договору купли-продажи. Таким образом, по вине ответчика произошла просрочка исполнения по Договору и составляет по времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. <данные изъяты> дней. В соответствии с п. 14 Договора при просрочке исполнения ответчик обязан уплатить заказчику пеню (неустойку) в размере 8,25 % годовых от внесенной суммы (по ставке рефинансирования ЦБ РФ). Взыскиваемая сумма определена следующим расчетом: 6812505 х 8,25 =562031 руб. за 1 год <данные изъяты> Путем переговоров спор решить не удалось. Направленная в адрес ответчика претензия осталась без ответа. В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддерживали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Представитель ответчика иск не признал, просил отказать в его удовлетворении, ссылаясь на то, что согласно п.10 Договора №22 долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между Панченко В.Б. и Сусловым В.В. застройщик гарантировал Заказчику следующие сроки начала и окончания строительства: начало строительства - ДД.ММ.ГГГГ, окончание строительства - четвертый квартал 2007 года. Данные условия договора заказчик выполнил, строительство дома было окончено в 4 квартале 2007 года. Он не может согласиться с доводами истца и его представителя о том, что нарушен срок передачи квартиры истцу, поскольку согласно п.11 Договора застройщик брал на себя обязательства в течение одного месяца после оформления акта приемки законченного строительством жилого дома передать в установленном законом порядке долю последнего в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом по акту сдачи-приемки, в виде жилых и нежилых помещений, приходящихся на долю Заказчика в праве общей долевой собственности - квартиру согласно п.5 договора. По мнению представителя ответчика, месячный срок следует исчислять со дня вступления в законную силу решения Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ суда о признании права собственности на десятиэтажное строение с мансардой, а также со дня вступления в законную силу определения о разъяснении решения Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации права собственности на данное строение застройщиками. Кроме того, указывает, что актом передачи-приемки жилых помещений истцом служит договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.5.1. которого, данный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора. Покупатель был удовлетворен качественным состоянием помещений, составляющих часть дома, путем их внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов, недостатков, о которых ему не сообщили продавцы, что подтверждается п.3.1 Договора. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче недвижимого имущества сторонами составляется передаточный акт, однако, в связи с тем, что расчет между сторонами произведен полностью, отчуждаемая часть дома покупателем получена, настоящий договор купли-продажи является документом одновременного подтверждения реального факта передачи части помещений дома, данный договор был подписан истцом без каких-либо оговорок. Просил в иске истцу отказать. Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, их представителей, доводы и возражения, суд в удовлетворении исковых требований отказывает по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Панченко В.Б., именуемой в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и Сусловым В.В., именуемый в дальнейшем «Заказчик» был заключен Договор №22 долевого участия в строительстве жилого дома (л.д.5-8). Согласно п.1 Договора стороны взяли на себя обязательства путем объединения своих вкладов и усилий совместно действовать, без образования юридического лица, с целью долевого строительства жилого дома общей проектной площадью не менее 3 918 кв.м. без цели получения прибыли от его строительства, непосредственное строительство которого будет осуществляться Застройщиком в <адрес>, на земельном участке, имеющем кадастровый номер №, предоставленный застройщику для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли поселений, площадью 700 кв.м. на основании: согласованной проектно-сметной документации; Постановления Главы администрации Хостинского района г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении строительства, являющегося приложением к настоящему Договору; Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выданного Архитектором администрации Хостинского района, являющегося приложением к настоящему Договору. Размер денежных средств, которые Заказчик вносит в строительство жилого дома (размер долевого участия Заказчика) составляет сумму <данные изъяты> рублей. Указанные в данном пункте договора денежные средства предназначаются для использования их Застройщиком на строительство жилого дома, указанного в п.1 настоящего договора. Все оставшиеся денежные средства, необходимые для реализации настоящего договора, вносит только Застройщик (п.2 Договора). Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, указанные в п.2 настоящего договора, Заказчик вносит в полном объеме с момента заключения настоящего Договора за наличный расчет или путем перечисления на счет банковского вклада Застройщика Отделение СБ РФ Центральное Проектный размер доли заказчика в праве общей долевой собственности на жилой дом пропорционально общей проектной площади жилого дома составит 93.45/3918, в том числе доля в общем имуществе 17/315, представляющая собой помещения №№ северо-западной стороны. Стороны предусмотрели (п.10 Договора №22 долевого участия в строительстве жилого дома) сроки начала и окончания строительства: начало строительства - ДД.ММ.ГГГГ, окончание строительства - четвертый квартал 2007 года. Согласно п.11 Договора застройщик брал на себя обязательства в течение одного месяца после оформления акта приемки законченного строительством жилого дома передать в установленном законом порядке долю последнего в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом по акту сдачи-приемки, в виде жилых и нежилых помещений, приходящихся на долю Заказчика в праве общей долевой собственности - квартиру согласно п.5 договора. В случае выполнения Заказчиком в полном объеме обязанностей по внесению денежных средств в размере, в порядке и сроки, указанные в п.п.2,3 настоящего договора, и нарушения Застройщиком обязательств, предусмотренных п.10, Заказчик вправе требовать от застройщика оплаты пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы, указанной в п.3 договора (п.14 Договора). ДД.ММ.ГГГГ Панченко В.Б. получила от Суслова В.В. <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской (л.д.9). Однако суд считает, что возникшие между сторонами правоотношения по Договору от ДД.ММ.ГГГГ не могут регулироваться ФЗ «О долевом участии в строительстве» по следующим основаниям. Статья 2 ФЗ «О долевом участии в строительстве» определяет основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе, в соответствии с которыми застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ). По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении (ст.4 п.1 ФЗ). Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ) Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Как следует из материалов дела, Постановлением Главы администрации Хостинского района гор.Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект границ земельного участка площадью 1100 кв.м. по <адрес>, сформированного из земельного участка площадью 700 кв.м. и части земельного участка площадью 400 кв.м. находящегося в государственной собственности, поставленного на кадастровый учет с декларированной площадью. Часть земельного участка площадью 400 кв.м. была предоставлено за плату в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому) - Фирсовой Н.Н., Панченко В.Б. и Фирсову Б.С. к земельному участку площадью 700 кв.м., находящимся в их общей долевой собственности (по 1/3 доли) для индивидуального жилищного строительства. Постановлением Главы администрации Хостинского района города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ Фирсовой Н.Н., Панченко В.Б. и Голынской Е.А. было разрешено строительство индивидуального жилого дома на принадлежащем им земельном участке площадью 700 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Фирсовой Н.Н., Панченко В.Б. и Фирсову Б.С. было выдано разрешение на строительство дома по проекту разработанному архитектором Зайцевым Е.Ю., в данном проекте указано, что дом состоит из пяти этажей, с мансардным этажом. ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором Хостинского района гор.Сочи утверждается архитектурно-планировочное задание на проектирование индивидуального жилого дома, в котором этажность дома указана десять этажей с мансардой. Разрешение на строительство дома этажностью свыше трех этажей выдает только администрация города Сочи, однако такого разрешения ею не принималось. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, у Панченко В.Б., Фирсова Б.С. и Фирсовой Н.Н. было разрешение на строительство 5-ти этажного дома. Вместе с тем, договор «долевого участия в строительстве жилого дома» с Сусловым В.В. заключен не всеми собственниками земельного участка, которые являлись «застройщиками», а одной Панченко В.Б., не являющейся юридическим лицом, причем на помещения, которые должны располагаться на 7 этаже. Поскольку застройщики превысили этажность до 10 этажей без разрешения соответствующих органов, прокурор Хостинского района гор.Сочи обратился к ним с иском о сносе дома; Фирсова Н.Н., Фирсов Б.С. и Панченко В.Б. во встречном иске просили признать за ними право собственности на самовольную постройку. Решением Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ встречные исковые требования были удовлетворены. За Фирсовой Н.Н., Фирсовым Б.С. и Панченко В.Б. было признано право собственности на десятиэтажное строение с мансардой, всего одиннадцать этажей, расположенное на земельном участке, площадью 1100 кв.м., общая площадь помещений составляет 3016,4 кв.м., в том числе жилой - 1600,6 кв.м., подсобная - 1415 кв.м., балконы и террасы общей площадью 861, 6 кв.м. Определением Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ данное решение было разъяснено, с указанием на то, что по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ за Фирсовой Н.Н., Фирсовым Б.С. и Панченко В.Б. было признано право собственности на десятиэтажное строение с мансардой, всего одиннадцать этажей в общей долевой собственности, по 1/3 доли за каждым. Определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ за Фирсовой Н.Н., Фирсовым Б.С. и Панченко В.Б. было зарегистрировано право собственности на десятиэтажный дом и выданы свидетельства о государственной регистрации права по 1/3 доли за каждым. Истец в обоснование своих требований ссылается на Договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и ст.330 ГК РФ, взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть за нарушение сроков передачи объекта. Поскольку договор №22 долевого участия в строительстве жилого дома не соответствует требованиям закона, то его нельзя считать заключенным, следовательно, не наступает и последствий за его ненадлежащее исполнение. Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, переданные Сусловым В.В. - Панченко В.Д. можно расценивать как аванс в счет будущего заключения договора купли-продажи. Данные выводы суд основывает на том, что после регистрации права собственности и получения свидетельств ДД.ММ.ГГГГ, застройщики, в лице Фирсовой Н.Н., Фирсова Б.С. и Панченко В.Б. заключили с Сусловым В.В. договор купли-продажи оговоренных ранее жилых и нежилых помещений общей площадью 99,6 кв.м., в том числе жилой - 36,3 кв.м., представляющие собой изолированную часть дома основного литера А, расположенные на седьмом этаже бетонно-монолитного, десятиэтажного дома с мансардным этажом. Продаваемая часть состоит из жилого помещения № кв.м.; жилого помещения № кв.м., нежилого помещения № кв.м., нежилого помещения № кв.м., нежилого помещения № кв.м., нежилого помещения № кв.м. Данный договор подписан сторонами, прошел государственную регистрацию (л.д.10-11), что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылку истца и его представителя на то, что Главой Хостинской администрации гор.Сочи не выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию десятиэтажного жилого строения с мансардой, а также что дом до настоящего времени не завершен строительством, суд не может принять во внимание, так как согласно письма Главы администрации №-ДД.ММ.ГГГГ - Хостинской администрации гор.Сочи переданы полномочия по подготовке и выдаче разрешений на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию объектов - отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Дом же, в котором приобрел квартиру истец, является десятиэтажным, поэтому администрация Хостинского района гор.Сочи не вправе выдавать такие разрешения. Согласно ст.421 ч.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор купли-продажи жилых помещений Суслов В.В. подписал добровольно, договор был зарегистрирован в учреждении Государственной регистрации, Сусловым В.В. получено свидетельство о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13). Согласно п.3.1. Договора покупатель был удовлетворен качественным состоянием помещений, составляющих часть дома, путем их внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов, недостатков, о которых ему не сообщили продавцы. На возникшие правоотношения между сторонами не может распространяться и ФЗ «О защите прав потребителя», поскольку данный Закон также регулирует правоотношения, возникшие между юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем и гражданином. С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Суслова В.В. о взыскании неустойки за нарушение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, а, следовательно, и судебных расходов по делу, суд не находит. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ : В удовлетворении исковых требований Суслова В.В. к Панченко В.Б. о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Панченко В.Б. и Сусловым В.В. - отказать. Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено 01 ноября 2011 года. Решение может быть обжаловано в 10 дней в Краснодарский краевой суд со дня составления решения в окончательной форме. Судья - А.И. Афонькина
№1806 г. Сочи, в следующем порядке и сроки: ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере <данные изъяты> рублей (п.3 Договора).