К делу № 2-5077/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ г. Сочи Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: Председательствующего судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Мартыновой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Исаева М.И. к Фоминой Л.А., Спиридову А.С. о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости и применении последствий недействительности сделки, УСТАНОВИЛ: Исаев М.И. обратился в суд с исковым заявлением к Фоминой Л.А., Спиридову А.С., в котором просит суд признать недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фоминой Л.А. и Спиридовым А.С., применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. В обоснование своих требований истец указал, что в 2006 г. между ним и Фоминой Л.А. было заключено соглашение о совместной деятельности, по условиям которого Исаев М.И., как исполнитель, взял на себя обязанности по оформлению проектной документации на строительство и ввод в эксплуатацию, оформление и регистрацию права собственности на жилой дом, возведенный на земельном участке по адресу: <адрес>, участок №, оформлению и получению всех необходимых согласований, протоколов, разрешений, актов и документации, в том числе, на подведение и подключение коммуникаций, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению жилой дом в целом или по долям. Заказчик по этому соглашению Фомина Л.А. обязалась выдать Исаеву М.И. соответствующую доверенность, а также не вступать в отношения с третьими лицами по предмету соглашения. В соответствии с соглашением Фомина Л.А. ДД.ММ.ГГГГ выдала Исаеву М.И. нотариально заверенную доверенность на проведение от ее имени всех необходимых действий. Истец, действуя по доверенности от имени Фоминой Л.А., получил разрешение на строительство дома, частично за счет собственных средств возвел данный жилой дом и ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности Фоминой Л.А. на объект незавершенного строительства - 10% готовности, площадь застройки 428 кв.м., литер А, этажность 2, подземная этажность 2. Кроме того, истец заключил ряд предварительных договоров с соинвесторами: ФИО25, ФИО5 и ФИО6, денежные средства от которых вложил в строительство дома без подписания соответствующего акта приема-передачи денежных средств Фоминой Л.А., но с ведома последней, так как данные договоры заключались непосредственно Фоминой Л.А. и подписывались в ее присутствии. В дальнейшем Фомина Л.А., не уведомив истца и нарушая условия подписанного соглашения, продала объект незавершенного строительства Спиридову А.С. При этом Фомина Л.А. знала об обременении объекта купли-продажи в связи с заключенными предварительными договорами, но в оспариваемом договоре данный факт никак отражен не был. В дальнейшем судебными решениями с Исаева М.И. были взысканы денежные средства, переданные ему по предварительным договорам ФИО25 и ФИО5 Таким образом, истец полагает, что оспариваемая сделка заключена с нарушением требований закона и имеются правовые основания, предусмотренные ст.166, 167 Гражданского Кодекса РФ, для признания ее недействительной и применения последствий недействительности сделки, а именно: двусторонней реституции. Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще под расписку в материалах дела, о причине своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца. В судебном заседании представитель ответчика Фоминой Л.А. - по доверенности Чекаев А.А. и представитель ответчика Спиридова А.С. -Тыртычный А.П. просили суд в исковых требованиях истцу отказать и пояснили, что истец Исаев М.И. не являлся стороной по оспариваемой сделке, о заключении данной сделки истец знал, расчет получил. Согласно вступившим в законную силу судебным решениям действия Исаева М.И. по заключению предварительных договоров с третьими лицами признаны не соответствующими закону и с превышением полномочий, предоставленных ему доверенностью от имени Фоминой Л.А. По ходатайству указанных представителей ответчиков судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, на стороне ответчиков, сособственники жилого дома, возведенного ответчиком Спиридовым А.С. на месте снесенного объекта незавершенного строительства, проданного по оспариваемой сделке. В судебном заседании третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, на стороне ответчиков, Юркевич В.Д., Сердюкова О.Г., Семенова А.Ю., Соколов А.И., Густов А.И., Щербаченко И.А., которая является законным представителем несовершеннолетнего собственника ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ, Щербаченко А.П., Тыртычный Р.А., Густов А.И., представитель Тыртычного А.А. и Тыртычной Я.А. - Тыртычный А.П. также просили отказать Исаеву М.И. в исковых требованиях, ссылаясь на неоднократность произведенных сделок купли-продажи жилого дома, указывая, что они являются добросовестными приобретателями. Исаев М.И. никогда не являлся правообладателем ни земельного участка, ни жилого дома по вышеуказанному адресу. В суд также поступили письменные заявления от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне ответчиков, Лукашева В.В., Тыртычной В.А., Сорокиной Л.Н., Куроедовой О.А., Сидун Г.М. о рассмотрении данного дела в их отсутствие. Третье лицо Лиясов, будучи надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в его отсутствие. Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд пришел к выводу в удовлетворении исковых требований Исаева М.И. отказать по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Фоминой Л.А. и Исаевым М.И. было подписано соглашение о совместной деятельности, согласно которому Исаев М.И. принял на себя обязательства по оформлению проектной документации, строительству, вводу в эксплуатацию, оформлению и регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, участок №, продать за цену на условиях по своему усмотрению принадлежащий Фоминой Л.А. по праву собственности жилой дом в целом или долю в праве собственности на жилой дом размером, определяемом по усмотрению исполнителя. При этом срок действия соглашения согласно п. 5.3 составил 360 дней (л.д. 8). ДД.ММ.ГГГГ Фоминой Л.А. на имя Исаева М.И. была выдана доверенность на право строительства, регистрации права собственности на возведенный жилой дом, продажи возведенного жилого дома в целом или по частям на земельном участке, принадлежащем Фоминой Л.А. на праве аренды по адресу: г. Сочи, Центральный район, квартал индивидуальной застройки, <адрес>, участок №(л.д. 9-10). В 2006 году Фоминой Л.А. администрацией г. Сочи было выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома площадью застройки 425,56 кв.м., этажность - 2 этажа с двойным цокольным этажом на земельном участке по вышеуказанному адресу (л.д. 11). ДД.ММ.ГГГГ между Фоминой Л.А. в лице ее поверенного Исаева М.И. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО6 заключен предварительный договор №ж- Пл.1, в соответствии с которым стороны договорились, что в будущем заключат договор купли-продажи доли 42,64/1314 в праве собственности на указанный жилой дом и земельный участок (л.д. 13). Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Исаев М.И. получил от ФИО6 аванс в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с п.8 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15), согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей (л.д. 16). Аналогичного содержания предварительный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ между Фоминой Л.А. в лице ее поверенного Исаева М.И. и ФИО25 (л.д. 18-19). Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Исаев М.И. получил от ФИО25 в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей (л.д. 17). ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Фоминой Л.А. на объект незавершенного строительства - 10% готовности, площадь застройки 428 кв.м., литер А, этажность -2, подземная этажность -2 (л.д. 12). Таким образом, из материалов дела следует, что предварительные договора, на которые ссылается истец в своем исковом заявлении, заключены до регистрации права собственности Фоминой Л.А. на незавершенный строительством объект 10-% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, участок №. При этом превышение Исаевым М.И. полномочий,предоставленных ему доверенностью, установлены вступившими в законную силу решениями суда. Так, решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования ФИО5 к Исаеву М.И. и Фоминой Л.А. о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения удовлетворено в части: с Фоминой Л.А. в пользу ФИО5 взысканы денежные средства <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты> руб. и судебные расходы в размере 2 500 рублей, в исковых требованиях к Исаеву М.И. отказано. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение: взыскать с Исаева М.И. в пользу ФИО5 денежные средства <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты> руб. и судебные расходы в размере 2 500 рублей. Как следует из указанного определения, в момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, ни Исаев М.И., ни Фомина Л.А. собственниками помещений не являлись, а сам объект недвижимости был готов лишь на 10%. Тем не менее, Исаевым М.И. с ФИО5 заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, хотя на момент его заключения предмет договора не был создан, право собственности на объект недвижимого имущества не зарегистрировано, поэтому Исаев М.И. не имел права на заключение договора и получение денежных средств по договору (л.д. 39-40). Решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены частично исковые требования ФИО25 к Фоминой Л.А. о признании прекращенным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов: предварительный договор купли-продажи № Пл.1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фоминой Л.А. в лице ее поверенного Исаева М.И. и ФИО25, на 16,24/1314 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке № по <адрес> признан прекращенным, с Фоминой Л.А. в пользу ФИО25 взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 52 888, 40 рублей, судебные расходы 6 898,88 руб., расходы на услуги представителя в сумме <данные изъяты> рублей (л.д. 55-60). Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение: взыскать с Исаева М.И. в пользу ФИО25 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 52 888,40 руб. и судебные расходы в размере <данные изъяты> рублей, за услуги представителя в сумме <данные изъяты> рублей (л.д. 52-54). Как следует из указанного определения, в момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли индивидуального жилого дома с ФИО25, ни Исаев М.И., ни Фомина Л.А. собственниками помещений не являлись. Тем не менее, Исаевым М.И. с ФИО25 заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, хотя на момент его заключения предмет договора не был создан, право собственности на объект недвижимого имущества не зарегистрировано, поэтому Исаев М.И. не имел права на заключение договора и получение денежных средств по договору (л.д. 52-54). Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. ДД.ММ.ГГГГ между Фоминой Л.А. и Спиридовым А.С. заключен оспариваемый по данному гражданскому делу Исаевым М. И. договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости, в соответствии с которым продавец Фомина Л.А. продала, а покупатель Спиридов А.С. купил незавершенный строительством объект площадью 428 кв.м., этажностью 2, подземной этажностью -2, находящийся по адресу: <адрес>, участок №, степенью готовности 10% (л.д. 36). Утверждение истца о незаконности оспариваемой сделки вследствие заключенного соглашения о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принято судом во внимание, поскольку на момент заключения сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке по адресу: <адрес>, участок №, от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия вышеуказанного соглашения истек, обязательства по нему прекращены. Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. П. 5.3 соглашения о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ между Исаевым М.И. и Фоминой Л.А. устанавливает срок действия: 360 дней с момента его заключения, т. е. до ДД.ММ.ГГГГ Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Статья 167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В то же время истцом не представлено каких-либо законных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки. При заключении оспариваемого договора купли-продажи объекта незавершенного строительства Фомина Л.А. являлась собственником отчуждаемого имущества, и, следовательно, имела все основания для распоряжения принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского Кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Оспариваемая сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства надлежащим образом зарегистрирована. Обязательства по договору сторонами исполнены. Стороны договора претензий друг к другу не имеют. Суд также принимает во внимание, что согласно сообщения ФГУП КК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, проданный по оспариваемой сделке, был снесен. На его месте Спиридовым А.С. построен двухэтажный с цокольным и подвальным этажами жилой дом, литер «Б» общей площадью 1541,68 кв.м., которому присвоен адрес: <адрес> (л.д. 61, 64). Более того, согласно Уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, сведения об объекте: жилой дом, литер «Б» общей площадью 1541,68 кв.м., которому присвоен адрес: <адрес>, не могут быть предоставлены, так как раздел на этот объект ликвидирован в связи с образованием новых разделов объектов (л.д. 93). Как следует из Свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков, являются законными правообладателями вышеуказанного жилого дома (л.д. 66, 77 и др.) Указанные зарегистрированные права третьих лиц истцом не оспариваются. При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Исаева М.И. к Фоминой Л.А. и Спиридову А.С. о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Исаева М.И. к Фоминой Л.А., Спиридову А.С. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости площадью застройки 428 кв.м., литер А, этажность 2, подземная этажность 2, адрес: <адрес>, участок №, и применении последствий недействительности сделки - отказать. В соответствии со ст.199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда. Судья: Вергунова Е.М.